【正文】 無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)、估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響、本估價(jià)報(bào)告的限制條件。 估價(jià)報(bào)告 ? 6．估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ? 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括以下方面。 ? （ 2）估價(jià)方 說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，物質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況。 ? （ 5）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。 ? （ 7）估價(jià)依據(jù) 說明本次估價(jià)依據(jù)的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)。 ? （ 8）估價(jià)原則 說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則。 ? （ 10）估價(jià)結(jié)果 說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。 ? （ 11）估價(jià)人員 列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名，蓋章。 ? （ 13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年。 ? （ 1）個(gè)別因素分析 詳細(xì)說明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素。 ? （ 3）市場背景分析 詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。 ? （ 5）估價(jià)方法的選用 詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由。 ? （ 7）估價(jià)結(jié)果確定 詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。 估價(jià)報(bào)告 ? 五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則 ? 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告作為一種特定的寫作文體，與其他應(yīng)用寫作有著不同的要求，有著自身的寫作規(guī)律。這是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的咨詢性、實(shí)證性和法律性等專業(yè)性質(zhì)所決定的。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)益狀況、實(shí)物狀況、區(qū)位狀況等描述性材料都必須是客觀真實(shí)的。 ? 其次，分析性材料要客觀。市場比較法最重要的是選取可比實(shí)例，對(duì)這些可比實(shí)例雖然可以進(jìn)行修正、調(diào)整，但選擇可比實(shí)例的條件必須是客觀存在和實(shí)際發(fā)生的。 ? 最后，估價(jià)結(jié)果必須符合市場的客觀狀況。如果估價(jià)結(jié)果與現(xiàn)實(shí)客觀市場狀況偏差太大，就必須重新檢驗(yàn)該項(xiàng)估價(jià)所采用的材料是否客觀真實(shí)、可比性怎樣、采用的估價(jià)方法是否得當(dāng)、分析測算過程是否合理，做出符合客觀現(xiàn)實(shí)的調(diào)整。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作，必須把握目標(biāo)，緊扣主題。一般性目標(biāo)是對(duì)所有的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告而言的，即價(jià)格。與估價(jià)對(duì)象價(jià)格無關(guān)的因素在估價(jià)報(bào)告中體現(xiàn)是沒有意義的，而且會(huì)沖淡主題，產(chǎn)生歧義?，F(xiàn)實(shí)估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)思路會(huì)有差別，最終的評(píng)估價(jià)格也會(huì)差別。所以，估價(jià)報(bào)告寫作還要把握根據(jù)估價(jià)目的產(chǎn)生的特定目標(biāo)。 估價(jià)報(bào)告 ? 3．規(guī)范性原則 ? 規(guī)范性原則是對(duì)估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。這種程式化的結(jié)構(gòu)充分反映了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了、效率更高， 也使估價(jià)報(bào)告的使用者更方便了解和掌握。隨著 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》的修訂，還不斷改進(jìn)。 估價(jià)報(bào)告 ? 六、規(guī)范用詞用語說明 ? 為便于在執(zhí)行規(guī)范條文時(shí)區(qū)對(duì)待，對(duì)嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下。正面詞采用“ 必須 ” ，反面詞采用 “ 嚴(yán)禁 ” 。正面詞采用 “ 應(yīng) ” ，反面詞采用 “ 不應(yīng) ” 或 “ 不得 ” 。正面詞采用 “ 宜 ” ，反面詞采用 “ 不宜 ” 。 ? 規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為：“ 應(yīng)符合 …… 的規(guī)定 ” 或 “ 應(yīng)按 …… 執(zhí)行 ” 。 ? ② 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他利害關(guān)系者有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)。 ? ④ 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄露給他人。 估價(jià)報(bào)告 ? 第二單元 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析 ? 一、估價(jià)技術(shù)路線錯(cuò)誤 ? 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線是指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形式過程的認(rèn)識(shí)。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。例如，市場比較法體現(xiàn)的對(duì)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。 ? 在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或特性分析掌握不準(zhǔn)，會(huì)造成估價(jià)方法選擇不當(dāng)。成本法只適用于新開發(fā)的土地或無收益且很少有交易的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。 ? ① 比較案例較少（一般不應(yīng)少于 3個(gè)，最好 5個(gè)以上）。 ? ③ 比較案例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差較遠(yuǎn)。 ? ⑤ 不具備價(jià)格類型的一致性。 ? 比較案例確定后，修正因素的選擇也起著至關(guān)重要的作用。估價(jià)報(bào)告中忽略一些重要因素或所選的因素不能反映估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，都會(huì)對(duì)估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。 ? ① 交易情況修正系數(shù)，在修正過程中手下要判定可比實(shí)例的成交價(jià)格是否客觀合理，確定可比實(shí)例的成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的幅度，并進(jìn)行相應(yīng)的修正或調(diào)整。 ? ② 房地產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率較多，在實(shí)際估價(jià)時(shí)，要根據(jù)估價(jià)對(duì)象和有關(guān)情況選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。對(duì)于不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因素和個(gè)別因素不同。 ? ④ 修正幅度錯(cuò)誤。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中經(jīng)常出現(xiàn)此類錯(cuò)誤。 ? 正常純收益，即客觀收益。收益法估價(jià)總收益或總費(fèi)用測算過程中，錯(cuò)誤地采用實(shí)際收益或?qū)嶋H費(fèi)用，就很難保證評(píng)估價(jià)格的客觀性。因此，在估價(jià)報(bào)告中需要對(duì)字版畫率選取依據(jù)、求取方法等作充分認(rèn)證。 ? 收益年限確定錯(cuò)誤是收益法在運(yùn)用中主要出現(xiàn)的錯(cuò)誤。對(duì)于建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命小于或等于土地剩余使用年限的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定未來收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年限的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偟刭M(fèi)，然后再加上土地剩余使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余年限的折現(xiàn)值。這里的折舊不是會(huì)計(jì)意義上的折舊計(jì)算，估價(jià)中所說的折舊是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)因?yàn)槭褂煤蜁r(shí)間的推移以及其他因素而造成的價(jià)值減損，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 ? 成本法在對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)鍵是土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)取。 ? 利息和利潤的計(jì)算也易出錯(cuò)。 估價(jià)報(bào)告 ? 4．假設(shè)開發(fā)法 ? 假設(shè)開發(fā)法是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)