【正文】 過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。 綠化的功能是美化環(huán)境。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng) 護(hù)。我們要貫徹 “ 預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合 ” 的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 公共管理 住戶裝修管理 在 jt 物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。裝修 材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，有物業(yè)提供滅火器材， 并安全使用。 搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主 及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè) 6 主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。 委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶 24 小時(shí)開啟電梯、 24 小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。 經(jīng)營性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種 無償 與 有償服務(wù) ，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。 管理方法 嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。 嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。 啟動(dòng) CI 系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。 實(shí)施措施 治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段 “ 三防 ” 結(jié)合，確保安全。 精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專業(yè)化管理。 開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng) 管理手段 啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。 7 通過獎(jiǎng)與 懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。我們把將 培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置 。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。 工資獎(jiǎng)金重在考核。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。 管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。入場(chǎng)車輛都應(yīng)自覺服從停車場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過 夜 ；如有特殊情況，經(jīng)物業(yè)相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)之后方可。 D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。 F、對(duì)于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押； 根據(jù)停車管理協(xié)議（配合政府相關(guān)執(zhí)法部門來處理） 同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。 B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。 C、請(qǐng)您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。 D、請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。 綠化管理須知 A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛 護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。 C、 請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 E、 請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。 內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)） 9 3． 1 物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) ?? 3． 2 經(jīng)理助理崗位職責(zé) ?? 3． 3 環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) ?? 3． 4 保安部主管崗位職責(zé) ?? 3． 5 工程維修部主管職責(zé) ?? 3． 服務(wù)中心主管職責(zé) ?? 人員配置和人員的素質(zhì)要求 jt 物業(yè)管理的用人原則為 “ 精干、高效、敬業(yè) ” ，確定 “ 重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德 ” 的用人標(biāo)準(zhǔn)。（人員的實(shí)際 配置以具體管理范圍而定） 六 、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 。 保安費(fèi)： 保安費(fèi)測(cè)算表（ 05） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（元 /月） 測(cè)算結(jié)果（元 /月 M2） 1 裝備費(fèi) 2 人身保險(xiǎn)費(fèi) / / 3 房租費(fèi) （暫不計(jì)） / / 4 聯(lián)建、治安費(fèi) 5 合計(jì) / 辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約 萬元） ?? 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： ?? 法定稅費(fèi)： ?? 利潤(rùn)： 利潤(rùn)取 10%?? 12 管理成本匯總表見（ 06） 管理成本匯總表（ 06） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元 /月） 金額（元 /月 .平方米） 備注 一 管理成本 1 工資福利費(fèi) 2 維修及保養(yǎng)費(fèi) 共用照明 電梯 商業(yè)和住宅 水泵 3 綠化管理費(fèi) 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 5 保安費(fèi) 6 辦公費(fèi) 7 折舊費(fèi) 8 法定稅費(fèi) 商業(yè) 住宅 9 利潤(rùn) 商業(yè) 住宅 10 合計(jì) 商業(yè) 商業(yè)： 萬 M2 住宅 住宅 ： 萬 M2 七 、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 為將 jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。急修 1 小時(shí)內(nèi)， 特殊情況應(yīng)以最快速度到達(dá) 現(xiàn)場(chǎng)； 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 90％以上。 （二）環(huán)境管理 1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次； 設(shè)制專有人員清查生活垃圾堆放，清理人員應(yīng)季節(jié)不同需及時(shí)清理的絕不拖延。 1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1 次，并視情況及時(shí)清掏； 1二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； （可能 有自來水公司完成） 對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； 2定期清除綠地雜草、雜物； 2定期預(yù)防花草、樹木病蟲害 （三）房屋管理 2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等 ，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)； 由各部門責(zé)任人分擔(dān)區(qū)承擔(dān)，如隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)各主管，由主管有記錄報(bào)給工程部及時(shí)處理。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。 2小區(qū)道路平整，主要通道及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范； 14 2對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 2建立共 用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； 2操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 3載人電梯 實(shí)行 24 小時(shí)正常運(yùn)行，對(duì)于商業(yè)區(qū)定時(shí)開啟； 3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通； 3路燈、樓道燈完好率不低于 98％ 3容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； 三、便民服務(wù) 物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì) 24 項(xiàng)） 類別 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 家政服務(wù) 1 代請(qǐng)裝修、裝飾公司 2 代請(qǐng)家教、介紹保姆 3 代租售房屋、代租汽車 4 發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息 5 組織各種展銷活動(dòng) 6 無償配備醫(yī)藥急救箱 7 代訂中、西餐 8 代訂牛奶 商務(wù)活動(dòng) 9 代購車船、飛機(jī)票 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 代辦旅游手續(xù) 12 電話留言服務(wù) 13 代訂酒店、客房 禮儀服務(wù) 14 代購代送禮品、鮮花 15 代辦喜事慶典 、代辦喪事、免費(fèi)提供鼓門 文化娛樂服務(wù) 16 提供圖書、音像制品交流 17 開設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)所 15 18 開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn) 19 組織健身舞晨練隊(duì) （走步、太極拳等） 20 開展球類、健身培訓(xùn) 21 開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì) 老年服務(wù) 22 建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂 23 組織老年聯(lián)誼活動(dòng) 24 組織健康義診活動(dòng) VIP 服務(wù) 25 理發(fā)、美容、吃飯、住宿、洗澡等，辦理物業(yè)一卡統(tǒng) VIP 26 業(yè)主持有物業(yè) VIP 卡可享受應(yīng)季瓜果蔬菜和油米面的折上折優(yōu)惠，可做到低于市場(chǎng)價(jià)的 1%10% 物業(yè)提供 的有償服務(wù)（共計(jì) 62 項(xiàng)） 類別 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 價(jià)格待定 日常維修裝飾服務(wù) 1 瓷磚改造 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐便器安裝 5 安裝抽油煙機(jī) 6 安裝分體式空調(diào) 7 安裝熱水器 8 安裝吊燈 9 安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備 10 家用電器檢查、小修 11 換門鎖（材料自備） 12 更換、檢修開關(guān)、插座 13 空調(diào)加氟利昂 14 配鑰匙、修鎖 15 查線、換線 16 16 自行車、摩托車小修 17 鐘表 維修 18 更換燈泡、燈管 19 更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器 20 木門窗維修 21 清洗抽油煙機(jī) 22 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 23 安裝音響與家用電器 24 安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料） 25 修理更換水閥門、各類軟管（不含材料） 26 修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料） 27 疏通下水管道 28 修理窗簾、拉窗等（不含材料） 29 修理家具配件 30 內(nèi)墻修理粉刷 31 配木門窗玻璃 家政服務(wù) 32 室內(nèi)整體保潔 與 相關(guān)公司合作簽訂合法手續(xù)，保障業(yè)主利益。零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完 18 率 成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤 03 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工 04 保潔率 99% 99． 5% 由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清 ，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生 05 綠化完好率 95% 99% 制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象 06 道路、車場(chǎng)完好率及使用率 95% 99% 制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。 物業(yè)服務(wù) VIP 方案 隨著物業(yè)服 務(wù)水平對(duì)小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn) 金江 名都后期銷售，首先要提高物業(yè)管 理的配置及服務(wù)水平，使金江名都業(yè) 主物業(yè)管理享受到 VIP 服務(wù)。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時(shí)間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。（可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡(jiǎn)單清掃），業(yè)主 的檢查記錄進(jìn)行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。 3. 維修速度：業(yè)主報(bào)修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕 不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性），讓業(yè)主感覺到維修的 “ 深圳 速度 ” 。 4. 對(duì)公共設(shè)施采取 24 小時(shí)值班制，晚上也安排人 員進(jìn)行值班，以確保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。保潔員對(duì)每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。 三、綠化養(yǎng)護(hù)：定期施肥、及時(shí)修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長(zhǎng)。使 金江名都 的綠化特色與其他園區(qū)不同。設(shè)專門的交通指揮崗，進(jìn)入 金江名都 的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。 五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。 七、物業(yè)服務(wù)中心：增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及 群， 增設(shè)園