【正文】 理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展的道路。物業(yè)管理使房屋建設與管理相結合，表現了這一管理模式的強大生命力。人們說的“三分建設， 七分管理”的要求在物業(yè)管理的模式中得以體現。以下分別敘述。這三類住房在物業(yè)管理的實務中是有區(qū)別的。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。購房者是業(yè)主，在簽訂購房合同時，應同時簽訂物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約。在物業(yè)管理的實施中，主要是劃清自有產權部分與共有產權部分的界限，責任及相關費用的分攤，凡自有產權部分 的管理、維修與養(yǎng)護均由業(yè)主負責并承擔相應費用；若干業(yè)主共有產權部分的管理、維修與養(yǎng)護由共有業(yè)主負責或委托物業(yè)管理企業(yè)負責并按業(yè)權比例分攤其費用?！　?。購房者具有部分產權。住宅產權歸個人所有，但土地僅有使用權，無收益權。權益同上。 　　。無論是以標準價或成本價購買的住宅，5年內只能自住自用， 不得出售；5年后，購買者如必須出售需經所在單位(補貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。其基本原則是住房出售以后，實行住房所有人“自有、自住、自管“的原則，從物業(yè)管理的角度來說，主 要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責任以及相關費用的合理分攤。其要點有：　　(1)住宅共用、自用部位和設備的劃分　　①自用部位和設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自 用陽臺?！　、酃灿迷O施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干 線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。所 有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。　?、诠砍鍪蹠r，應制定對所有購房人具有約束力的有關房屋使用、修繕、管理等方面共 同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約?！　、酃砍鍪酆螅瑯I(yè)主委員會成立前，住宅的維修養(yǎng)護管理由售房單位或售房單位委托的 管理單位承擔；業(yè)主委員會成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同進行管理。住宅所有人承擔維修費用。要建立公房售后住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護基金?！　、拮≌腥瞬坏蒙米郧终甲≌墓灿貌课缓凸灿迷O施設備，不得擅自增加或者減少對 該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備。　?、喾残枰獙ψ≌M行中修以上的，應當依照《城市房屋修繕管理規(guī)定》執(zhí)行?？⒐ず螅涷炇蘸细?，方可辦理房屋現狀變更登記?！　?三)租賃住宅及其管理　　租賃住宅是指使用人不具有房屋的產權，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內使用權 的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產以及私人房產的租賃。房屋承租人 和出租人必須以“契約”(租賃合同)的形式，規(guī)定好房屋租賃雙方的權利與義務。在物業(yè)管理中，出租人和承 租人首先都應遵守租賃合同的有關規(guī)定，其次也都要遵守物業(yè)管理委托合同的各項規(guī)定。因此房屋租賃后的物業(yè)管理，必須把維護承租方的合法使用權，為承租住戶或承租單位服務放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務的質 量，搞好房屋的維護和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋。房產經營公司和私人的房產出租，用 于住宅的，其租金標準的制定也必須符合國家有關規(guī)定，并經物價部門審批，報房管部門備案?！　　　∽赓U房屋的使用要嚴格按照房屋的設計用途來進行，嚴格控制租賃房屋的用途變化。因此，隨意改變房屋的用途，將會影響房屋的安全與使用。在這方面，物業(yè)管理企業(yè)要采取積極有效的措施，充分利用經濟規(guī)律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進租賃住宅物業(yè) 管理水平的提高。這一改革是我國許多地區(qū)、各級政府、房地產管理部門、房地產開發(fā)企業(yè)進行了各種有益探索，不斷總結取得的重大成果，它有一個逐步發(fā)展、不斷完善的過程。這次會議，表示著全國性的住宅小區(qū)管理工作的序幕。1990年，建設部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區(qū)管理試驗點。綜合全國各住宅小 區(qū)的管理，五羊村得分最高，被評為全國模范文明住宅小區(qū)。在那次會上對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理的發(fā)展方向取 得了共識。1994年 3月，建設部以“建設部令”的形式在全國頒布施行。《管理辦法》作為一個部門的規(guī)章，為房地產管理體制的改革指明了方向。建設部頒發(fā)的《管理辦法》第一條，首先對居住小區(qū)的精神文明建設與物質文明建設提出了明 確的要求。在物質文明建設方面，物業(yè)管理體現在對居住小區(qū)內、房屋及設備的維護與修繕等的管理上。現在著重就居住小區(qū)的精神文明作一說明。　　精神文明建設的基本內容?！　?2)充實、完善文體設施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，密切鄰里感情，協(xié)調人際關系，促進安全團結和社會穩(wěn)定?！　【裎拿鹘ㄔO的活動方式。通常的活動方式有：　　(1)運用傳播文化的工具和康樂設施，開展聯絡感情活動?！　?，突出表現在管理重于建設這一特點。物業(yè)一旦建成，各方面的條件就基本定型 ?！　?。居住小區(qū)是相對獨立的 區(qū)域?！　≡诰幼⌒^(qū)內，遷入的新居民，具有不同階層和職業(yè)的差異，又有來自不同地區(qū)在生活 習慣、愛好方面的區(qū)別，經濟收入等的差別又決定了他們對居住環(huán)境和居住行為的差異。同時，新建居住小區(qū)又是區(qū)內居民共同 的家園，是大家共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，使每個人在享受一定權 利的同時，也承擔相應的義務。直接管 理的機構有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機構，如城市規(guī)劃、城市監(jiān)督、市政管理、房屋產權管理、環(huán)境衛(wèi)生、防疫、環(huán)境保護、工商行政、物價、稅收、民政 事務、社會治安等機構。這里著重指出，居住小區(qū)物業(yè)管 理的行政管理與物業(yè)專業(yè)管理的結合，是在社會主義市場經濟條件下，社會分工的必然產物，是社會進步、經濟發(fā)展與社會文明的表現。較之以前舊的管理體制來說，這種管理帶有相當的復雜性。不同產權性質的住宅在物 業(yè)管理上的側重點不同，如何針對產權的多元化實行統(tǒng)一的物業(yè)管理具有一定的復雜性。　　第三，物業(yè)管理經費籌集的復雜性。當前，我國的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經費的籌集既要考慮到物業(yè)管理實際運作的成本費用，又要 考慮到人民群眾經濟收入的實際水平?！　?三)居住小區(qū)物業(yè)管理的具體內容　　居住小區(qū)物業(yè)管理是城市管理現代化以及在社會主義市場經濟條件下，經濟發(fā)展的社會 化分工的產物?！　?。尤其是房屋的公共管道、公共設備，都必須有一個眾多業(yè)主協(xié)調管理的服務機構，作為所有產權 者利益維護或代理人。　　、供電、公共照明、電梯等動力設施的維護管理?！　　！　　⒕G公管理?，F行小區(qū)規(guī)劃規(guī)定：綠地面積不少于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％?！　?。要加強防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認真按照城市衛(wèi)生條例做好小區(qū) 內的衛(wèi)生清潔工作，堅持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區(qū)的經營商點應嚴格執(zhí)行門前三包制度，物業(yè)公司應爭取工商行政管理部門的支持，依據年審制度， 應視經營者遵守小區(qū)管理制度的優(yōu)劣而決定是否繼續(xù)發(fā)經營業(yè)牌照。在小區(qū)內，不允許亂放車輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業(yè)和擺攤設檔?！肮芾磙k法”第五條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂 物業(yè)管理合同。”　　為了對物業(yè)管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)?！　?二)管委會的權利與義務　　管委會的權利：　　，代表住宅小區(qū)內的產權人，使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利；　　；　??；　　、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行?！　《?、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個階段進行。 其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據不同的管理項目，如下表：　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標　　建設部“管理辦法”的制訂，有兩個重要的目的：一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”；二是“對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”?！　〉谝皇巧鐣б?。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境，它對調解人際關系、 維護社會安定團結具有重要的意義。這種經濟效益從以下幾方面表現出來：一是從政府方面來說，不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設施上的費用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。最后，從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。 　　第三是環(huán)境效益。　　四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則　　物業(yè)公司是一種服務型行業(yè)，它不僅具有獨立的法人資格，又是自負盈虧、獨立經營、 獨立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)管理的目標，應密切聯系服務與經營來進行。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結合的原則。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是 實行這一原則的關鍵。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務 之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質區(qū)別之一。房屋及小區(qū)環(huán)境內各種設備是一個有機的統(tǒng)一體。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統(tǒng)一?！　?、獨立核算?！　　ＹY金的主要來源是業(yè)主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則，物業(yè)管理企 業(yè)提供的管理和服務是有償的，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔。第四節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理達標與考評　　為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平，推進居住小區(qū)物業(yè)管理，建設部于1995年3月11日的建房［1995］120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及有關考評驗收標準。為進一步提高全國城市物業(yè)管理整體水 平，根據建房［1995］120號文件部署，1996年4月1日，建設部頒布《關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知》。　　二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的申報　　各地申報時，小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》，由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加 蓋公章，于每年7月30日前申報到建設部房地產業(yè)司?！　∪?、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的組織與實施　　從今年起，達標工作在建設部領導下，以所在省市組織2～3名專業(yè)人員為主，我司委派 1～2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收，考評達標工作每年8月份開始?！　∥濉⑿^(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標后的檢查　　各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復查工作。建設也將對其進行不定期的檢查。第五節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理經費來源和測算　　一、居住小區(qū)物業(yè)管理經費的來源　　居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對居住小區(qū)內的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低，還不能承受較高的費用，特別是我國長期實行住宅福利制度，一些居民對收取多項的管理費用，心理準備不足。一方面，它關系到住房改革深入發(fā)展的問題，另方面，又涉及到廣大居民的經濟利益問題?！　∫鉀Q住室小區(qū)的管理經費問題，需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。　　現簡單分述為下：　　?！　∥飿I(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對小區(qū)內的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用?！　　＿@些費用一旦需要支出，數額巨大，單靠日 常管理收費無法負擔。目前，各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致，但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金?！　、儆墒鄯繂挝话凑找欢ū壤龔氖鄯靠钪刑崛?，原則上，多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數額的維修 基金，其具體標準由當地政府確定。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數額的維 修基金?！　、僭诜课蒌N售階段，建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)?！　、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集。其具體標準為購房款的1％％每平方米提取。　　不管是公有住房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時 ，經業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。 因此，必須加強對維修基金使用的管理。在業(yè) 主委員會未成立前，可由政府主管部門負責管理。需要注意的是，一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金，因為這筆基金是永久存在的，而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內管 理該物業(yè)?！　【S修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續(xù)使用，因此應在保證安全的基礎上，爭 取產生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等?！　?，多種經營的收入。如組建工程隊，完善住宅小區(qū)配套建設，建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路，建停車場等。這些經濟實體既為小區(qū)內住用人服務，也向社會承接業(yè)務，用多種經營取得的部分利潤，彌補管理經費的不足，實現以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。同時，其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的部分利潤(注意，只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經費的來源之一，主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善，從推動物業(yè)管理的運作和人民群