【正文】 服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。 房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： A、工作的主動性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標(biāo)，基本完好。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。 環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。 jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 治安消防管理 治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。 車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。 ，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。貫穿于物業(yè)管理之中。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。四、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。管理方法 。 、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。 ，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。 實施措施 “三防”結(jié)合，確保安全。 ，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。 ，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。 管理手段 ，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。 。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。 ，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜；如有特殊情況，經(jīng)物業(yè)相關(guān)部門核實批準(zhǔn)之后方可。 D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。 F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；根據(jù)停車管理協(xié)議（配合政府相關(guān)執(zhí)法部門來處理）同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。 B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。 C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。 D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。 A、 B、 C、 D、 E、 F、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) …… 3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé) …… 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) …… 3．4保安部主管崗位職責(zé) …… 3．5工程維修部主管職責(zé) …… 3．服務(wù)中心主管職責(zé) …… 人員配置和人員的素質(zhì)要求 jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）六、物業(yè)費的成本測算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。注(1):化糞池清掏費全年共計約為：元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下： 一、基本服務(wù)： 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗收手續(xù)齊全； 管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗； 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度； 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情； 建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。 二、公共服務(wù) （一）安全管理 小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤； 1監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控； 12區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次； 1對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； 1對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記辦證管理；1對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。1小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每月清潔一次；路燈、樓道燈每月清洗一次；設(shè)有巡檢人員，需當(dāng)時清掃或清理，按一定標(biāo)準(zhǔn)來完成。2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，隨時跟蹤裝修進展?fàn)顩r，并通知有關(guān)部門；2各組團、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線16自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家政服務(wù)32室內(nèi)整體保潔與相關(guān)公司合作簽訂合法手續(xù)，保障業(yè)主利益。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99．5%由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護，并實行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)VIP方案隨著物業(yè)服務(wù)水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進金江名都后期銷售，首先要提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使金江名都業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。對業(yè)主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所了解。 2. 3.有問題不推卸責(zé)任，以顧全大局業(yè)主至上為出發(fā)點而后與開發(fā)協(xié)調(diào)、協(xié)商得以中和。對公共設(shè)施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。三、綠化養(yǎng)護：定期施肥、及時修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。使金江名都的綠化特色與其他園區(qū)不同。設(shè)專門的交通指揮崗，進入金江名都的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。七、物業(yè)服務(wù)中心：增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及，增設(shè)園區(qū)固定公開意見箱，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的服務(wù)。八、特約服務(wù)：增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。 九、物業(yè)公司服務(wù)時間承諾見下表： 表1項 目內(nèi) 容處理時間前 臺接聽電話接聽客戶服務(wù)專線電話鈴響 3聲內(nèi)新租戶進駐接待登記、辦理領(lǐng)取鑰匙、填寫用戶資料手續(xù)與用戶進行室內(nèi)設(shè)施驗收、記錄電表讀數(shù)按用戶預(yù)約時間到達表2項 目內(nèi) 容處理時間大廈(小區(qū))出入證辦理用戶、裝修人員及外來人員大廈出入證手續(xù)10分鐘內(nèi)完成非辦公時間加班為用戶辦理非辦公時間加班或使用空調(diào)手續(xù)10分鐘內(nèi)完成辦租用停車位手續(xù)為用戶辦理摩托車、自行車停放及車牌發(fā)放手續(xù)10分鐘內(nèi)完成制作水牌為用戶辦理公司水牌制作及安掛水牌7個工作日內(nèi)完成使用專梯為用戶辦理使用專用貨梯搬運貨物手續(xù)10分鐘內(nèi)完成收購廢品為用戶辦理上門收購廢品服務(wù)的預(yù)登記即時受理；按預(yù)約時間上門收購物品寄存為用戶辦理租用倉庫臨時寄存物品手續(xù)10分鐘內(nèi)完成租用會議室為用戶或外來客戶辦理租用會議室的預(yù)約登記10分鐘內(nèi)完成大件物品放行為用戶辦理大件物品放行手續(xù)10分鐘內(nèi)審批用戶投訴受理用戶投訴即時受理；1小時內(nèi)給予答復(fù)，如需書面回復(fù)。退還鑰匙。5小時內(nèi)完成表6項 目內(nèi) 容處理時間清 潔 管 理公共走廊、電梯候梯廳清潔保持地面清潔無水漬、污漬、紙屑、塵土每天每層不少于5次清潔檢查全面檢查小區(qū)、樓棟清潔巡查清潔樓層樓道、洗手間、茶水間等公共設(shè)施每天不少于2次每天不少于6次洗手間、茶水間等公共設(shè)施清潔全面洗擦清潔公共設(shè)施，保持設(shè)施不留灰塵污漬、無異味收集處理茶水間、垃圾處8：00—18：00內(nèi)清潔不少于6次（節(jié)假日除外）每天不少于4次雨天防滑措施在大堂內(nèi)鋪放紅色地毯，大廈(小區(qū))出入口處放置“小心地滑”的黃色警示牌，做放防滑措施工作15分鐘內(nèi)完成提供裝雨傘服務(wù)在大廈(小區(qū))出入口為用戶派發(fā)傘袋，并清掃門口雨積水10分鐘內(nèi)完成突 發(fā) 事 件 處 理客人困梯求救立即啟用對講電話與困梯客人進行聯(lián)絡(luò)；趕赴現(xiàn)場解救被困人員即時受理，5分鐘內(nèi)解救被困人員水浸、水管爆裂等突發(fā)事件緊急處理即時趕赴現(xiàn)場，關(guān)閉水源，處理水浸；搶修水管（如水管爆裂）；協(xié)助用戶搶救資料（水浸室內(nèi)），并通知清潔公司清理積水5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場供電局停電應(yīng)急處理主供電源轉(zhuǎn)備供電源（2）主備供電源轉(zhuǎn)為發(fā)電機供電自動轉(zhuǎn)電30秒內(nèi)小區(qū)事先通知停電播放事先錄制的錄音磁帶或緊急廣播，或發(fā)放通知提示用戶盡快做好停電前的準(zhǔn)備工作；對樓層進行仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)用戶被困房間時，采取相應(yīng)措施進行處理停電前20分鐘播放或發(fā)放通知遇到大廈（小區(qū)）突然停電將停電原因向客戶緊急廣播，或采用其他方式通告客戶提示客戶未恢復(fù)供電不要乘搭電梯；檢查有否困梯，組織解救被困人員3分鐘內(nèi)通知十、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定為保障用戶在本物業(yè)的長遠利益，以達到投資保值和升值的效果，因此各業(yè)主/用戶亦需要承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支等費用，按時交納管理費。 2 費用使用： 管理費主要用以支付下列各項之費用：管理及其他服務(wù)人員酬金、津貼、福利及辦公費用；公共地方安全管理服務(wù)；公共地方清潔服務(wù)；公共地方環(huán)境保護；公共地方園藝綠化；公共設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費等）；聘請專營公司及其他聘請人員之費用；公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；社區(qū)文化活動費用；