【正文】 管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。 五 、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度 服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖 公共管理制 度 停車(chē)場(chǎng)管理須知 A、停車(chē)場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車(chē)輛都應(yīng)自覺(jué)服從停車(chē)場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。 8 B、 您不要亂停、亂放車(chē)輛，不要將車(chē)輛停放在阻礙其他車(chē)輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò) 夜 ；如有特殊情況，經(jīng)物業(yè)相關(guān)部門(mén)核實(shí)批準(zhǔn)之后方可。 C、請(qǐng)您不要將車(chē)輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。 D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺(jué)交納泊位費(fèi)并辦理停車(chē)證。 E、出租車(chē)（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。 F、對(duì)于違反本規(guī)定的車(chē)輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車(chē)及扣押； 根據(jù)停車(chē)管理協(xié)議（配合政府相關(guān)執(zhí)法部門(mén)來(lái)處理） 同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。 衛(wèi)生管理須知 為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門(mén)口指定地點(diǎn)。 B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。 C、請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫(huà)、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。 D、請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。 E、請(qǐng)您不要在樓梯間放置車(chē)輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類(lèi)等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。 寵物管理須知 為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯 ： A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便； B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所； C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播； E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。 綠化管理須知 A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛(ài) 護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹(shù)木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。 B、 您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。 C、 請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 D、 請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。 E、 請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。 F、 請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。 內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)） 9 3． 1 物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) ?? 3． 2 經(jīng)理助理崗位職責(zé) ?? 3． 3 環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) ?? 3． 4 保安部主管崗位職責(zé) ?? 3． 5 工程維修部主管職責(zé) ?? 3． 服務(wù)中心主管職責(zé) ?? 人員配置和人員的素質(zhì)要求 jt 物業(yè)管理的用人原則為 “ 精干、高效、敬業(yè) ” ，確定 “ 重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德 ” 的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際 配置以具體管理范圍而定） 六 、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 。 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)表（ 01） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（ 01） 序 號(hào) 項(xiàng)目 人數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元 /月） 總額（元 /月） 備注 一 管理人員 6 1 經(jīng)理 1 2 綜合辦公室主任 1 3 財(cái)務(wù)員 1 4 維修主管 1 5 保安主管 1 6 保潔主管 1 二 普通員工 57 1 物業(yè)管理員 3 10 2 文員 1 3 維修員 3 4 保安員 28 5 綠化員 2 6 保潔員 18 7 食堂 2 三 合計(jì) 63 費(fèi)用測(cè)算 管理 \服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表 (02) 工資福利費(fèi)測(cè)算表 (02) 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（元 /月） 依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元 /月 .M2） 一 基本工資 / 二 福利費(fèi) 注 (1) 暫按 15%測(cè)算 三 服裝費(fèi) 注 (2) 四 合計(jì) / 綠化管理費(fèi)： 小區(qū)綠化面積為 M2, 綠化管理費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表（ 03） 綠化管理測(cè)算表（ 03） 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額（元 /月） 測(cè)算結(jié)果（元 /月 .M2） 備注 1 綠化工具費(fèi) 2 勞保用品費(fèi) 3 綠化用水費(fèi) / 4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 5 景觀(guān)再造費(fèi) 6 合 計(jì) 11 清潔衛(wèi)生費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（ 04） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（元 /月） 測(cè)算結(jié)果（元 /月 .M2） 1 工具購(gòu)置費(fèi) 2 勞保用品費(fèi) 3 化糞池清掏費(fèi) / / 4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 5 環(huán)境消殺 / / 6 合計(jì) / 注 (1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。 保安費(fèi)： 保安費(fèi)測(cè)算表（ 05） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（元 /月） 測(cè)算結(jié)果（元 /月 M2） 1 裝備費(fèi) 2 人身保險(xiǎn)費(fèi) / / 3 房租費(fèi) （暫不計(jì)） / / 4 聯(lián)建、治安費(fèi) 5 合計(jì) / 辦公費(fèi)：（全年開(kāi)支辦公費(fèi)約 萬(wàn)元） ?? 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： ?? 法定稅費(fèi)： ?? 利潤(rùn)： 利潤(rùn)取 10%?? 12 管理成本匯總表見(jiàn)（ 06） 管理成本匯總表（ 06） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元 /月） 金額（元 /月 .平方米） 備注 一 管理成本 1 工資福利費(fèi) 2 維修及保養(yǎng)費(fèi) 共用照明 電梯 商業(yè)和住宅 水泵 3 綠化管理費(fèi) 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 5 保安費(fèi) 6 辦公費(fèi) 7 折舊費(fèi) 8 法定稅費(fèi) 商業(yè) 住宅 9 利潤(rùn) 商業(yè) 住宅 10 合計(jì) 商業(yè) 商業(yè)： 萬(wàn) M2 住宅 住宅 ： 萬(wàn) M2 七 、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 為將 jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下： 一、基本服務(wù)： 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全； 13 管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗； 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度 ； 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情； 建立客戶(hù)服務(wù)中心，公示 24 小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修 1 小時(shí)內(nèi)， 特殊情況應(yīng)以最快速度到達(dá) 現(xiàn)場(chǎng)； 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率 90％以上。 二、公共服務(wù) （一 ） 安全管理 小區(qū)主入口 24 小時(shí)執(zhí)勤； 1監(jiān)控室實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān) 控； 12 區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次； 1對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放； 1對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記 辦證管理； 1對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 （二）環(huán)境管理 1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次； 設(shè)制專(zhuān)有人員清查生活垃圾堆放，清理人員應(yīng)季節(jié)不同需及時(shí)清理的絕不拖延。 1小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周 擦洗一次；公共玻璃每月清潔一次；路燈、樓道燈每月清洗一次；設(shè)有巡檢人員，需當(dāng)時(shí)清掃或清理，按一定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完成。 1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1 次，并視情況及時(shí)清掏； 1二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； （可能 有自來(lái)水公司完成） 對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； 2定期清除綠地雜草、雜物； 2定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害 （三）房屋管理 2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓道通道以及其他公共部位的門(mén)窗、玻璃等 ，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)； 由各部門(mén)責(zé)任人分擔(dān)區(qū)承擔(dān)，如隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)各主管，由主管有記錄報(bào)給工程部及時(shí)處理。 2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻， 隨時(shí)跟蹤裝修進(jìn)展?fàn)顩r，并通知有關(guān)部門(mén)； 2 各組團(tuán)、棟、單元門(mén)、戶(hù)有明顯標(biāo)志。 2小區(qū)道路平整，主要通道及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范； 14 2對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 2建立共 用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； 2操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 3載人電梯 實(shí)行 24 小時(shí)正常運(yùn)行，對(duì)于商業(yè)區(qū)定時(shí)開(kāi)啟； 3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通； 3路燈、樓道燈完好率不低于 98％ 3容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； 三、便民服務(wù) 物業(yè)公司提供的無(wú)償服務(wù)（共計(jì) 24 項(xiàng)） 類(lèi)別 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 家政服務(wù) 1 代請(qǐng)裝修、裝飾公司 2 代請(qǐng)家教、介紹保姆 3 代租售房屋、代租汽車(chē) 4 發(fā)布?xì)庀笮畔?、?guó)內(nèi)外新聞信息 5 組織各種展銷(xiāo)活動(dòng) 6 無(wú)償配備醫(yī)藥急救箱 7 代訂中、西餐 8 代訂牛奶 商務(wù)活動(dòng) 9 代購(gòu)車(chē)船、飛機(jī)票 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 代辦旅游手續(xù) 12 電話(huà)留言服務(wù) 13 代訂酒店、客房 禮儀服務(wù) 14 代購(gòu)代送禮品、鮮花 15 代辦喜事慶典 、代辦喪事、免費(fèi)提供鼓門(mén) 文化娛樂(lè)服務(wù) 16 提供圖書(shū)、音像制品交流 17 開(kāi)設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)所 15 18 開(kāi)展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn) 19 組織健身舞晨練隊(duì) （走步、太極拳等） 20 開(kāi)展球類(lèi)、健身培訓(xùn) 21 開(kāi)展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì) 老年服務(wù) 22 建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂 23 組織老年聯(lián)誼活動(dòng) 24 組織健康義診活動(dòng) VIP 服務(wù) 25 理發(fā)、美容、吃飯、住宿、洗澡等，辦理物業(yè)一卡統(tǒng) VIP 26 業(yè)主持有物業(yè) VIP 卡可享受應(yīng)季瓜果蔬菜和油米面的折上折優(yōu)惠，可做到低于市場(chǎng)價(jià)的 1%10% 物業(yè)提供 的有償服務(wù)（共計(jì) 62 項(xiàng)） 類(lèi)別 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 價(jià)格待定 日常維修裝飾服務(wù) 1 瓷磚改造 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐便器安裝 5 安裝抽油煙機(jī) 6 安裝分體式空調(diào) 7 安裝熱水器 8 安裝吊燈 9 安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備 10 家用電器檢查、小修 11 換門(mén)鎖（材料自備） 12 更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座 13 空調(diào)加氟利昂 14 配鑰匙、修鎖 15 查線(xiàn)、換線(xiàn) 16 16 自行