【正文】 害 （三）房屋管理 2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等 ，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)； 由各部門責(zé)任人分擔(dān)區(qū)承擔(dān)，如隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)各主管，由主管有記錄報(bào)給工程部及時(shí)處理。急修 1 小時(shí)內(nèi)， 特殊情況應(yīng)以最快速度到達(dá) 現(xiàn)場； 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 90％以上。（人員的實(shí)際 配置以具體管理范圍而定） 六 、物業(yè)費(fèi)的成本測算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 。 E、 請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。 綠化管理須知 A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛 護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。 D、請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。 B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。 D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。 7 通過獎(jiǎng)與 懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專業(yè)化管理。 實(shí)施措施 治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段 “ 三防 ” 結(jié)合，確保安全。 嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。 委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶 24 小時(shí)開啟電梯、 24 小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主 及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè) 6 主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。裝修 材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，有物業(yè)提供滅火器材， 并安全使用。我們要貫徹 “ 預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合 ” 的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 綠化的功能是美化環(huán)境。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi) 業(yè)主 報(bào)警系統(tǒng) （物業(yè)保衛(wèi)室） ，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 共用設(shè)施、設(shè)備的管 理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 同時(shí)，服務(wù)及管理方案應(yīng)該達(dá)到以下要求： 1．科學(xué)、高效：符合高層住宅項(xiàng)目的管理原理； 2．實(shí)際、可行：符合 金江名都 的實(shí)際情況并注重可操作性。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，項(xiàng)目配套有電梯 37 部，車位總數(shù) 1295 個(gè)； 豪華會(huì)所 2050 平方米。 1 金江名都 居住小區(qū)物業(yè)管理方案 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、序言 三 、物業(yè)管理內(nèi)容 四 、物業(yè)管理模式 五 、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度 六 、物業(yè)費(fèi)的成本測算 七 、 物 業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 八 、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo) 九、物業(yè)服務(wù) 時(shí)間承諾 十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定 十一、入伙管理工作規(guī)程 十二、物業(yè)管理服務(wù)理念 十三、業(yè)戶服務(wù) 十四、社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想 十五、固定資產(chǎn)、易耗品及管理費(fèi)用成本測算 2 一、項(xiàng)目概況 1. 地理位置 該項(xiàng)目位于 慶陽市 與 西峰 區(qū)的結(jié)合部， 東 路 ， 西 路 ， 南 街 。 針對(duì) 慶陽金江 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì) 金江名都 的服務(wù)和管理工作提出的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的要求， 物業(yè)管理有限公司在此提出對(duì) 金江名都 服務(wù)和管理工作的構(gòu)想和實(shí)施方案。 3．節(jié)省、降耗：最大程度降低運(yùn)營管理成本的同時(shí)保證高標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)質(zhì)量。 房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行 “ 管養(yǎng)合一 ” 主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： A、工作的 主動(dòng)性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別 不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合 jt 智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。 衛(wèi)生管理 是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒 、滅鼠、滅蟲。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 車輛交通管理 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。 貫穿于物業(yè)管理之中。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在 jt 這個(gè)溫暖大家庭的幸福。 我們的管理方式分為 管理方法 、 管理目標(biāo) 、 運(yùn)作程序 、 實(shí)施措施 、 管理手段 等五個(gè)部分。 運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。 裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。 在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作 超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。 建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。方式 有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修 等。 提倡 “ 以人為本 ” 的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn) 意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。 8 B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。 E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。 E、請(qǐng)您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類等家庭物品。 B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護(hù)措施。 F、 請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（ 01） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（ 01） 序 號(hào) 項(xiàng)目 人數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元 /月） 總額（元 /月） 備注 一 管理人員 6 1 經(jīng)理 1 2 綜合辦公室主任 1 3 財(cái)務(wù)員 1 4 維修主管 1 5 保安主管 1 6 保潔主管 1 二 普通員工 57 1 物業(yè)管理員 3 10 2 文員 1 3 維修員 3 4 保安員 28 5 綠化員 2 6 保潔員 18 7 食堂 2 三 合計(jì) 63 費(fèi)用測算 管理 \服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表 (02) 工資福利費(fèi)測算表 (02) 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（元 /月） 依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 一 基本工資 / 二 福利費(fèi) 注 (1) 暫按 15%測算 三 服裝費(fèi) 注 (2) 四 合計(jì) / 綠化管理費(fèi)： 小區(qū)綠化面積為 M2, 綠化管理費(fèi)測算見表（ 03） 綠化管理測算表（ 03） 序號(hào) 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 備注 1 綠化工具費(fèi) 2 勞保用品費(fèi) 3 綠化用水費(fèi) / 4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 5 景觀再造費(fèi) 6 合 計(jì) 11 清潔衛(wèi)生費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（ 04） 序號(hào) 項(xiàng)目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 1 工具購置費(fèi) 2 勞保用品費(fèi) 3 化糞池清掏費(fèi) / / 4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 5 環(huán)境消殺 / / 6 合計(jì) / 注 (1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。 二、公共服務(wù) （一 ） 安全管理 小區(qū)主入口 24 小時(shí)執(zhí)勤； 1監(jiān)控室實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān) 控； 12 區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次； 1對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； 1對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記 辦證管理； 1對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。 33 木地板打蠟 34 看護(hù)病人 35 上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記） 36 接送小孩上學(xué) 37 家庭綠化盆景造型 38 剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo) 39 中、西餐 40 代購、代售二手電腦家私 41 家政培訓(xùn) 42 清潔地毯、沙發(fā) 43 小學(xué)生中餐 44 學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班 17 45 提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人） 46 為老人讀報(bào) ,聊天 禮儀服務(wù) 47 特殊安全服務(wù) 48 租 售鮮花、盆景 49 代接、代送客人 健 康 服 務(wù) 50 健康檢查 51 建立健康檔案 52 家庭病床 53 兒童保健 54 健身培訓(xùn) 商 務(wù) 服 務(wù) 55 長途電話 56 接發(fā)傳真 57 打字 58 復(fù)印 59 出租商務(wù)洽談室 60 出租會(huì)議室 61 租車 62 汽車美容 四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國家及 慶陽 市標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)質(zhì)量保證措施 01 房屋完好率 98% 99% 制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查 ，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用 02 房屋零修、急修及時(shí)99% 100% 急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場。 一、日常維護(hù)： 1. 對(duì)業(yè)主房屋的管理：每月進(jìn)行定期檢查并記錄。 2. 對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。 22 二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及 金江名都 的清潔度， 綜合小區(qū)以