【正文】 1 金江名都 居住小區(qū)物業(yè)管理方案 目 錄 一、項目概況 二、序言 三 、物業(yè)管理內容 四 、物業(yè)管理模式 五 、物業(yè)公司組織機構和管理制度 六 、物業(yè)費的成本測算 七 、 物 業(yè)服務內容、標準及質量保證措施 八 、管理總體目標與分項目標 九、物業(yè)服務 時間承諾 十、物業(yè)管理費標準及收繳規(guī)定 十一、入伙管理工作規(guī)程 十二、物業(yè)管理服務理念 十三、業(yè)戶服務 十四、社區(qū)文化活動設想 十五、固定資產(chǎn)、易耗品及管理費用成本測算 2 一、項目概況 1. 地理位置 該項目位于 慶陽市 與 西峰 區(qū)的結合部， 東 路 ， 西 路 ， 南 街 。 北 街 2. 項目主要經(jīng)濟指標 項 目 計量單位 數(shù) 值 居住區(qū)規(guī)劃總用地 Hm2 Hm2 58300 ①住宅用地 Hm2 ②公建用地 Hm2 ③道路用地 Hm2 5363． 6 ④公共綠地 Hm2 Hm2 居住戶數(shù) 戶 1690 居住人數(shù) 人 戶均人數(shù) 人 /戶 總建筑面積 萬 m2 積 萬 m2 ①住宅建筑面積 萬 m2 188251 ②公建面積 萬 m2 4005 萬 m2 58886 項 目 計量單位 數(shù) 值 ①大賣場面積 萬 m2 ② 公建面積 萬 m2 地下車庫及人防 萬 m2 萬 m2 住宅平均層數(shù) 層 23 人口毛密度 人 /hm2 3 住宅建筑配套密度（毛） 套 /hm2 住宅建筑配套密度（凈） 套 /hm2 住宅建筑面積毛密度 萬 m2/ hm2 住宅建筑面積凈密度 萬 m2/ hm2 容積率 萬 m2/ hm2 停車率 % 停車位 輛 1295 地面停車率 % 地面停車位 輛 住宅建筑凈密度 % 60 建筑密度 % 綠地率 % 二、 序 言 《金江名都》 由 慶陽 市 金江 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (集團 )開發(fā)。 位于 慶陽 市 西峰 區(qū)，占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，高層住宅為主，部分商業(yè)用途用房為輔的綜合項目，共計有高層住宅戶數(shù) 1690 戶。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，項目配套有電梯 37 部，車位總數(shù) 1295 個； 豪華會所 2050 平方米。 針對 慶陽金江 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對 金江名都 的服務和管理工作提出的高檔次、高標準的要求， 物業(yè)管理有限公司在此提出對 金江名都 服務和管理工作的構想和實施方案。 服務和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī) ,應該科學、客觀地進行物業(yè)管理設計和策劃， 物業(yè)公司在 資深管理人員 的指導下，為客戶度身定制服務及管理模式，踏踏實實地協(xié)助管理方抓好每個服務和管理細節(jié)，創(chuàng)立領先服務品牌，提升物業(yè)價值。 我們擬定的服務及管理方案應達到以下目標： 1．確保業(yè)戶獲得高標準的服務，滿 足業(yè)戶的主要需求； 2．支持和促進 金江名都 的商業(yè)物業(yè)的招租工作 ；及后續(xù)銷售工作； 3．確保 金江名都 物業(yè)管理公司實現(xiàn)科學、規(guī)范的服務和管理； 4 4．確保投資商獲得良好且長遠的經(jīng)濟效益和社會效益。 同時，服務及管理方案應該達到以下要求： 1．科學、高效：符合高層住宅項目的管理原理； 2．實際、可行：符合 金江名都 的實際情況并注重可操作性。 3．節(jié)省、降耗：最大程度降低運營管理成本的同時保證高標準的管理服務質量。 三 、物業(yè)管理內容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)， 服務與業(yè)主 ，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服 務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為 “ 六項管理、三類服務 ” ，即 “ 房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理 ” ；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。 房屋及設施設備管理 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 房屋建筑的維護管理實行 “ 管養(yǎng)合一 ” 主要落實在以下幾個方面： A、工作的 主動性 管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。 共用設施、設備的管 理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。 共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。 市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理 。 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別 不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、 5 制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。 智能化設施設備 范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內 業(yè)主 報警系統(tǒng) （物業(yè)保衛(wèi)室） ，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合 jt 智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系 統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。 環(huán)境衛(wèi)生管理 在 jt 我們遵循 “ 高標準、嚴要求 ” 的環(huán)境衛(wèi)生管理和 “ 高質量、高頻度 ” 的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒 、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。 環(huán)境管理 jt 的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。 綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng) 護。 治安消防管理 治安消防管理工作是 jt 重點管理工作之一。我們要貫徹 “ 預防為主、防治（消）結合 ” 的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。 車輛交通管理 對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 公共管理 住戶裝修管理 在 jt 物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修 材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，有物業(yè)提供滅火器材， 并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。 搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。 協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。 常規(guī)性公共服務 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主 及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè) 6 主及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。 貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以 專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務提供給業(yè)主及住戶。 委托性特約服務 是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶 24 小時開啟電梯、 24 小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。 經(jīng)營性多種服務 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造 jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在 jt 這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種 無償 與 有償服務 ，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。 四 、物業(yè)管理模式 居住在 jt 社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。 我們的管理方式分為 管理方法 、 管理目標 、 運作程序 、 實施措施 、 管理手段 等五個部分。 管理方法 嚴格資質管理確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質。 提供共管式服務 。 嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。 運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。 啟動 CI 系統(tǒng)，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。 運作程序 可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。 實施措施 治安管理上運用現(xiàn)代科技手段 “ 三防 ” 結合，確保安全。 裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。 精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。 合理調 度、有序停車，人車分流順暢交通。 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。 在智能化管理上加強各方面工作 超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。 開展卓有成效的社區(qū)文化活動 管理手段 啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。 執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。 7 通過獎與 懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。 建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將 培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置 。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式 有培養(yǎng)提升、培訓進修 等。 工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。 提倡 “ 以人為本 ” 的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn) 意識，使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。