【正文】 2．主要分工 組長：負(fù)責(zé)全面介入的總領(lǐng)導(dǎo)工作。 ⑴業(yè)主入伙程序 向業(yè)主發(fā)出入伙通知書（通過快速專遞發(fā)送） 核對業(yè)主身份，購房合同、入伙通知書，填寫“住戶基本情況表” 管理員陪同業(yè)主查驗房屋（房屋現(xiàn)場），抄水電表底數(shù)，填“房屋交接單” 業(yè)主交納首期管理費、維修資金、水電費周轉(zhuǎn)金 領(lǐng)《住宅使用說明書》《房屋質(zhì)量保證書》《住戶手冊》，業(yè)主 領(lǐng)鑰匙 簽“物業(yè)服務(wù)協(xié)議”“ 臨時管理規(guī)約 ”等 重新通知業(yè)主驗房（物業(yè)處） 對不合格項進(jìn)行保修 、整改（開發(fā)商） “房屋保修單”（業(yè)主填寫） 對不合格項進(jìn)行確認(rèn)（管理處報開發(fā)商） 1 ⑵做好 入伙前的各項準(zhǔn)備工作 ： ① 各種管理表格、協(xié)議。物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。 ，重點放在預(yù)檢時已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。 1. 小區(qū)的 設(shè)備 驗收，做到 三符合 ： ⑴ 圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量 相 符合。主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對不符合指標(biāo)的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。同時，還要重點驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠 。參與 竣工驗收 1 查驗內(nèi)容： ⑴主體結(jié)構(gòu) ⑵外墻面 ⑶屋面 ⑷樓地面 ⑸室內(nèi)裝修 ⑹水、電、氣 ⑺通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò) ⑻消防、安防設(shè)施 ⑼附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地 ⑽環(huán)境綠 化 2 參與房屋竣工驗收工作，主要是從物業(yè)管理的角度出發(fā)，重點對房屋主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)有不符合實際或?qū)ξ飿I(yè)使用功能有重大影響的，及時報告開發(fā)商。 成立小區(qū)接管驗收小組 及管理人員 進(jìn)駐現(xiàn)場，與開發(fā)建設(shè)單位參與前期物業(yè)管理及小區(qū)竣工收尾監(jiān)理工作。 15 ，隨著大戶型房屋的出現(xiàn)，每戶的用電負(fù)荷增長很快，有些業(yè)主需要在其套間內(nèi)安裝好幾臺空調(diào)。 ，設(shè)計時對所有護(hù)坡要加設(shè)護(hù)欄，以保證業(yè)主 /住戶的居住安全。 和排水管應(yīng)統(tǒng)一預(yù)留。 實行分層加壓 ，對自來水公司能正常供水的樓層不進(jìn)行二次加壓，以節(jié)約能源。 、指示牌、宣傳欄、牛奶箱、單元報刊箱、單元公共生活垃圾桶。 ㈣安防系統(tǒng) 為營造小區(qū)安全、高效、文明、方便、舒適的社區(qū)環(huán) 境，建議開發(fā)商把小區(qū)建成智能化社區(qū)，在安全防范配備、防火防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動、網(wǎng)絡(luò)信息、電視監(jiān)控、停車自動收費等系統(tǒng)方面上一個新平臺。 ：在燃?xì)夤艿赖闹鞲晒芊种?處應(yīng)配置閥門，以便控制燃?xì)饬髁亢驮谌細(xì)夤苈肪S修時或突發(fā)性事件時截斷燃?xì)饬髁俊? 1 道 路 小區(qū)的道路建設(shè)應(yīng)考慮滿 足救護(hù)、消防、運貨及搬家具的車輛通行要求，居住生活單元及道路寬度應(yīng)在 6 M 左右。 ，對售樓工作人員舉辦物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)班，使售樓人員懂得向購房者解釋物業(yè)管理方面的基本知識及物業(yè)養(yǎng)護(hù)和二次裝修應(yīng)注意的事項。 ⑸ 了解《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》的詳細(xì)內(nèi)容，以分清責(zé)任。綠化種植的植物品種是否符合當(dāng)?shù)氐臍夂?，綠化種植的植物品種養(yǎng)護(hù)要求 12 是什么。在設(shè)備出現(xiàn)問題時供應(yīng)商多長時間可以到達(dá)現(xiàn)場解決問題，今后檢修工作中需常備的備件是什么，需庫存多少合適等。主要收集的資料及需要注意的問題有以下幾個方面： 、戶內(nèi)裝修、設(shè)施配置情況。 9.《建筑開工許可證》等等。 5.《投資許可證》。 ㈠收集政府對“ XX”項目的審批手續(xù)及文件資料 11 1.《營業(yè)執(zhí)照》。 2． 要求各級管理人員根據(jù)計劃和執(zhí)行計劃的控制標(biāo)準(zhǔn)對管理工作進(jìn)行實施、衡量和評價。 ⑷通郵地址。對住宅小區(qū)有服務(wù)關(guān)系的部門有：醫(yī)院、游樂、購物場所、郵局、學(xué)校、幼兒園等。 ⑶設(shè)備容量是否可以滿足要求。 ㈡ 前期介入 主要服務(wù)工作內(nèi)容 “ XX”項目周邊情況的了解和收集物業(yè)有關(guān)資料。 2． 作為物業(yè)管理顧問，前期介入跟進(jìn) XX 小區(qū)項目的物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、施工質(zhì)量監(jiān)理、設(shè)備的安裝及調(diào)試。 第三章 XX 小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案 前期物業(yè)管理工作計劃方案 分三個階段進(jìn)行： 第一階段 ：前期介入至業(yè)主入伙前。 。 。 —— 負(fù)責(zé)與派出所 、社區(qū)委員會的協(xié)調(diào)工作。 —— 協(xié)助消防部門搞好小區(qū)內(nèi)的消防工作。 —— 負(fù)責(zé)培育花苗。 —— 做好各種公共設(shè) 施設(shè)備運行、檢查、維修記錄。 —— 參加房屋竣工驗收的查驗工作。 —— 物資采購、供應(yīng)及庫房管理。 —— 住戶回訪。 —— 入住、裝修管理。 2．在對業(yè)主 /住戶服務(wù)的控制上，我們通過以下措施提升服務(wù)質(zhì)量：⑴制定各部門的工作手冊，各崗位的工作流程、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考 核標(biāo)準(zhǔn)，來保證我們的服務(wù)質(zhì)量； ⑵建立對顧客的回訪制度，來檢查業(yè)主 /住戶對我們管理服務(wù)工作的滿意度 ； ⑶建立“主任意見箱”，隨時征集顧客對服務(wù)工作的意見，并使信息的真實性和及時性得到保證。 ⑵ 管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 2． XX 管理處作為 B 物業(yè)管理有限公司的下屬機(jī)構(gòu)，財務(wù)上實行成本獨立核算。 保 潔 員 4 經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn) 負(fù)責(zé)小區(qū)的各項保潔、清潔工作。 工程 維修部 維 修 員 3 經(jīng)過專業(yè) 培訓(xùn)、有特殊工種上崗證 負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋、水電、機(jī)電等設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理。 具有一定的文化、公關(guān)素質(zhì)，有一定協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)，懂電腦操作。 （ 3）檢驗各模塊專業(yè)化管理的效果采用績效考核辦法，選取主要工作過程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為績效考核的依 據(jù)，每月評比一次，達(dá)到提高各模塊服務(wù)質(zhì)量的目的。按照現(xiàn)代化的物業(yè)管理方式，實行規(guī)?；⒖茖W(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理，創(chuàng)立獨具長島特色的服務(wù)管理模式，力爭成為行業(yè)的佼佼者。 。我們將按照標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)實行以住宅小區(qū)為主，適當(dāng)配合對商鋪的物業(yè)管理服務(wù)開展工作。 （二） 物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo) ，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的 約定及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的承諾，開展物業(yè)管理服務(wù)工作。 共同創(chuàng)建 XX的物業(yè)管理品牌形象，爭取兩年內(nèi)達(dá)到文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng) AA 市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。 2．實施措施 （ 1）在努力通過規(guī)?；芾碜龊梦飿I(yè)管理服務(wù)的同時， 把個性化服務(wù)，人性化管理作為公司的重點工作目標(biāo)，以“公平”原則為指針，依法管理，以情服務(wù)，以“業(yè)主的需要就是我們的追求”為服務(wù)理念，真正發(fā)揮“管家”的作用。 3 二、“ XX” 小區(qū)一期管理處人員配置 人員配備計劃、崗位職責(zé)及素質(zhì)要求 部 門 職 務(wù) 人數(shù) 學(xué)歷職稱 崗位職責(zé) 素質(zhì)要求 主任 主任 1 大專以上文化，持有全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證 負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的全面管理工作 熟練掌握與業(yè)務(wù)相關(guān)的政策、法規(guī)、制度，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)管理、解決問題和語言、文字表達(dá)能力。 保安隊 保安 員 12 初中以上文化，退伍軍人或經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、有上崗證 執(zhí)行各崗位職責(zé)，確保小區(qū)良好的工作、生活環(huán)境。 具有水電崗位的技術(shù)技能，經(jīng)驗豐富，維修搶修能力強(qiáng)，能吃苦耐勞。 熟悉日常的和特殊的清潔保潔工作，責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞。 公 司 ㈡ 運 作機(jī)制 管 理處在內(nèi)部管理上將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉的回路，形成工作任務(wù)分配、實施、檢查、總結(jié)、整改一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞅O(jiān)控回路。 ⑶ 內(nèi)部運作系統(tǒng)：管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的。 3．在內(nèi)部管理上，我們通過建章立制，規(guī)范管理；員工培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)；通過例會、員工之間的信息溝通及時了解住戶的要求希望，員工情緒的細(xì)小變化，物業(yè)設(shè)備的異常反應(yīng)等等。 —— 圖紙、住戶檔 案管理。 —— 外協(xié)外聯(lián)業(yè)務(wù)。 —— 聯(lián)系家政服務(wù)及有償服務(wù)工作。 2．工程維修部 —— 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備安全檢查、保養(yǎng)和維修。 —— 負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及培訓(xùn)指導(dǎo)使用。 7 —— 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。 —— 協(xié)助處理突發(fā)性事件。 二、 日常管理制度 。 。 。 第二階段 ：業(yè)主入伙至業(yè)主委員會成立前。 3． 配合開發(fā)商制訂《臨時管理規(guī)約》，與購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。 了解的主要項目有：供電、供排水、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等。 ⑷如設(shè)備管線發(fā)生突發(fā)故障，與其聯(lián)系方法等。掌握 —— ⑴ 機(jī)構(gòu)名稱、地點。 ⑸周邊服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、接待能力、檔次。 3． 在出現(xiàn)偏差時進(jìn)行糾正和修訂。 2.《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書》。 6.《國有土地使用證》。 ㈡小區(qū)物業(yè)項目配置情況資料的收集 。 （水、電、燃?xì)?、電視、寬帶、電話、空調(diào)預(yù)留位置、廚衛(wèi)通風(fēng)道等），了解這些設(shè)施在設(shè)計上對各種管線的維修是否方便、對各種管線的設(shè)計是否安全、業(yè)主家中常用備件是什么？ 、配套設(shè)備設(shè)施的情況。 ⑵綠化的情況。 ⑶小區(qū)商業(yè)及辦公用房等配套用戶的情況（位置、面積、戶型）。 （后面專項論述）。 、檔案和表格 （附后） 三、 設(shè)計規(guī)劃、環(huán)境 布 局的建議方案 根據(jù)“ XX”小區(qū)提供的總平面規(guī)劃圖，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗， 從物業(yè)使用功能 的實際 出發(fā)， 對“ XX”的設(shè)計規(guī)劃、環(huán)境佈局提出如下 建議性意見 ： ㈠ 物業(yè)管理 用 房 物業(yè)管理 用 房按國家相關(guān)的法律法規(guī)要求，由開發(fā)商無償提供給物業(yè)公司。 2 給排水系統(tǒng) 13 ⑴閥門和水表的配置：水表前后和旁通管上應(yīng)配置檢修閥門 ,水表與表后閥門之間應(yīng)配置泄水裝置。 ㈢供水、供電共用設(shè)施設(shè)備 、用電計量分表的配備，應(yīng)考慮 單獨配置 ，如綠化用水、水景觀、路燈、安防智能系統(tǒng)、電梯、物業(yè)管理用房、公共衛(wèi)生間、會所、便民商店、消防、自來水二次加壓等都應(yīng)安裝分表，以便后期物業(yè)管理統(tǒng)計、收費工作。 ㈤消防設(shè)施 根據(jù)消防部門的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)合理配備消火栓、消防器材、移動式消防滅火器。小區(qū)內(nèi)主干道相距 30 M 左右設(shè)置一個 果皮箱。 。住戶空調(diào)外機(jī)的安裝位置應(yīng)合理，外機(jī)安裝簡捷、安全。 ，應(yīng)考慮酒樓飲食的 慮排煙、排污、噪音、和配電問題 ， 要符合環(huán)保要求，不能影響左鄰右舍及社區(qū)業(yè)主的正常生活。另外還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器等大功率電器，這樣用電負(fù)荷猛增。 訂 驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)接管驗收應(yīng)具備的條件 依 據(jù)《 AA 市房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用管理暫行辦法 》 實施： 、設(shè)計 單位勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位蓋章同意的《建筑工程竣工驗收意見書》； 《建筑工程消防 驗收意見書》； 得市政管理部門核發(fā)的《城市排水許可證》； ； ； （舊改項目）； 16 ； ，住宅室內(nèi)敷設(shè)到戶； 、有線電視線敷設(shè)到戶； ，綠化工程按方案要求進(jìn)行建設(shè)； ，并簽訂了書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 17 并清點數(shù)量、安裝位置等。 ，交公司總經(jīng) 理 審查。 ⑵ 工程的主要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置 相 符合。 ，寫出單項工程驗收報告。 五、 入伙管理和資料準(zhǔn)備 入伙管理歷來是物業(yè)管理工作重點，難度較大。 ② ② 核對各房號鑰匙。 副組長：負(fù)責(zé)前期介入工作的管理、培訓(xùn)、入伙資料的準(zhǔn)備、房屋驗收交接工作。 組員 4：負(fù)責(zé)前期介入隱蔽工程的跟進(jìn)工作，掌握隱蔽工程的走向，了解各種設(shè)施設(shè)備的安裝情況；參與房屋、設(shè)備的驗收、移交；工程資料的交接及辦理入伙手續(xù)等工作。 （ 4） 在保修期滿時，代表業(yè) 主對其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行一次全面的檢查。 ㈢激勵機(jī)制 、員工的業(yè)績與個人收入掛鉤，給予各級人員與其貢獻(xiàn)相適應(yīng)的報酬。 3. 實行工資福利等級機(jī)制。 。 。 。 規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件，大多數(shù)建筑設(shè)計院在規(guī)劃設(shè)計時，僅考慮房屋及配套設(shè)施兩個重要組成部分，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)公司帶來了不便甚至困難。 、果菜、燃?xì)夤?yīng) 。 、家務(wù)服務(wù)，各種代辦服務(wù) 等。嚴(yán)格控制閑雜人員、收廢舊人員、推銷人員進(jìn)入工地。 ③ 施工場所和施工生活區(qū)嚴(yán)格隔離分開。 ② 熟悉