【正文】 小區(qū)業(yè)務(wù)需要，管理處擬設(shè)置綜合部、工程維修部、保安隊、綠化潔衛(wèi)管理部共四個部門， 采用簡單的直線式的組織結(jié)構(gòu)，各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列， 如下圖所示。 ⑴ 組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。 ⑷ 在具體運作中，管理 處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達后，策劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，供主任做出校正、判斷、總結(jié)。凡是對管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權(quán)和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息反映給主任，以便及時作出處理，協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。 —— 住戶投訴管理。 —— 社區(qū)文化管理。 —— 管理處人員出勤考核、工資發(fā)放工作。 —— 管理好小區(qū)設(shè)備設(shè)施及技術(shù)圖紙資料。 —— 負責(zé)委托外部維修工程的聯(lián)系業(yè)務(wù)。 —— 負責(zé)綠化潔衛(wèi)用具、化肥、農(nóng)藥、物品的使用和管理。 —— 負責(zé)小區(qū)內(nèi)道路交通、車輛停放秩序的日常管理與車位收費。 部管理手冊。 。 。 第三階段 ：業(yè)主委員會成立 至業(yè)主全面入住。 4． 代表業(yè)主對 XX 小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┤娴慕庸茯炇铡? 項目介入 開發(fā)商提供小區(qū) 各有關(guān)圖紙資料 查看圖紙資料 了解設(shè)計情況 現(xiàn)場查看（建施、電 施、水施、市政配套） 參加現(xiàn)場 施工會議 提建議 性意見 開發(fā)商提供“商品房銷售合同”示范文本 開發(fā)商提供“商品房質(zhì)量保 證書”、“商品房使用說明書” 組織售樓人員學(xué)習(xí)物業(yè)管理基本知識 制定各種文件、規(guī)定、表格、協(xié)議 參加工程 竣工驗收 與開發(fā)商交 接房屋鑰匙 做好業(yè)主入伙運作方案準(zhǔn)備工作 9 ⑴ 機構(gòu)名稱、地點。 、文化機構(gòu)情況的了解。 ⑵機構(gòu)負責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。 ⑹學(xué)校 幼兒園的入學(xué)、入園手續(xù)等。 4． 上述工作計劃可根據(jù)小區(qū)工程進度進行調(diào)整。 3.《項目開發(fā)批準(zhǔn)報告》。 7.《商品房銷售（預(yù)售）證》。 物業(yè)管理企業(yè)對住宅項目進行后期的物業(yè)管理時，很可能因 前期的設(shè)計、施工造成管理上的困難。主要有： ⑴小區(qū)樓宇的情況（包含：樓宇的平面、立體圖、水、電、燃氣、寬帶、電 視、電話安裝圖，項目本身配套設(shè)備名錄、產(chǎn)地及造價）。主要有：綠化的布局及品種是否符合大眾化的生活習(xí)慣，綠化用植物的品種是否有毒，是否會給業(yè)主帶來人身傷害。 ⑷ 小區(qū)商業(yè)及辦公用房的面積是否可以滿足需要，與小區(qū)的建筑面積比是否符合國家規(guī)定。 《臨時 管理規(guī) 約》 。在 設(shè)計上應(yīng)考慮 提供必要的物業(yè)管理用房應(yīng) 作為物業(yè)管理處辦公 用房 （ 含管理人員生活住房、廚房、衛(wèi)生間等） 。 ⑵給水 系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：閥門井、水表井、消火栓井、接合井，便于系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)。 ，不宜一個開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按每組燈的要求配備開關(guān)。 ㈥ 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)、有限電視系統(tǒng)的維護由專營公司負責(zé)，應(yīng)設(shè)立系統(tǒng)專用電表。 、電梯、自來水二次加壓、安防等重點部位的應(yīng)急供電，建議安裝自備發(fā)電機系統(tǒng)。由于涉及到結(jié)構(gòu)、消防、防雷、外立面美觀、管線布置等問題，如小區(qū)開發(fā)商同意給安裝，在設(shè)計上應(yīng)預(yù)留各種配置。住宅窗框的寬度要稍寬于空調(diào)外機尺寸，易于將空調(diào)外機挪出去安裝。在售房合 同中應(yīng)有此項約定。所以設(shè)計時要盡量 考慮配足用電量 ,以免造成住戶進小區(qū)不久，就要申請增容，否則常常跳閘、停電，甚至還會引發(fā)火災(zāi)。 。 ，可以分期辦理交付使用備案手續(xù)。 小區(qū)的預(yù)驗收 接到開發(fā)商接管驗收的通知后，驗收小組核對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在 15 天內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定 驗收時間 。 ，提出書面的《物業(yè)驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進行整改。 ⑶ 設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能 相 符 合。驗收小組根據(jù)單項驗收報告，做出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經(jīng)理審批。由物業(yè)公 司協(xié)同開發(fā)商共同進行，入住以后以管理處和業(yè)主為基本主體，為轉(zhuǎn)入日常管理做好鋪墊和準(zhǔn)備。 ③ 水、電、氣、電話、電視、智能化系統(tǒng)設(shè)施開通的有關(guān)手續(xù)。 組員 1：負責(zé)前期介入工作的跟進管理、培訓(xùn)；房屋、設(shè)備的驗收、移交；工程資料的交接工作。 入伙至業(yè)主委員會成立前 階段 （ 1） 對 XX 小區(qū)實施正常的物業(yè)管理服務(wù)。 4 （ 1） 協(xié)助有關(guān)部門組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 ，每年根據(jù)考評結(jié)果，決定人員的去留，調(diào)整人員的待遇、職位。 員工工資收入實行基本工資、崗位工資、職務(wù)工資、效益工資、適當(dāng)補貼構(gòu)成的結(jié)構(gòu)型工資制度。 為了激勵員工的積極性，管理處制訂一套員工考核和獎罰制度，主要有： ⑴ 獎勵規(guī)定 ① 半年 內(nèi) 無一次違紀(jì)記錄者，公司一次性獎勵 50 元。適當(dāng)時機，適度實施人員工作輪換法，即有利于培養(yǎng)一專多能之才，也利于克服惰性，激活員工潛力。政治思想工作，是精神文明建設(shè)重要內(nèi)容。有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)在基礎(chǔ)工程建設(shè)開始介入，讓物業(yè)管理與規(guī)劃 設(shè)計、建筑安裝、機電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進行互動。（為了不影響小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，蔬菜最好經(jīng)過摘冼后用保鮮袋裝擺賣）。 ： 【在避免噪聲、廢氣、塵灰、煤煙、污水等影響小區(qū)業(yè)主（住戶）生活的前提下經(jīng)營】 （五） XX 小區(qū)建設(shè)施工階段的現(xiàn)場秩序維護、控制、管理、協(xié)助開發(fā)建 6 設(shè)單位監(jiān)督調(diào)試、配套設(shè)施安裝的工作方案。施工人員須佩帶工作牌進出施工場所。 ④ 護衛(wèi)員加強對施工現(xiàn)場的巡視，施工人員下班后對施工現(xiàn)場進行清場。 ③ 協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位，根據(jù)設(shè)計要求對配套設(shè)施進行安裝、調(diào)試、管線布置，并進現(xiàn)場 監(jiān)督。在樓盤廣告宣傳的同時，介紹物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理收費方案，“管家式”物業(yè)管理服務(wù)項目，讓業(yè)主了解物業(yè)、解除后顧之憂，促進樓盤 的銷售。 物業(yè)管理的內(nèi)容。 由從 事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 4 樓盤銷售 前兩周 四、維修資金 。 的作用？ 4 了解《 臨時管理規(guī)約 》的主要內(nèi)容和作用。了解業(yè)主對樓盤的需求及其他合理 性 意見和建議，對日后的物業(yè)管理起到一定的積極作用。 a 購房合同原件 。 e 如業(yè)主委托他人代辦代辦人除帶上述所述材料 外 ，還需帶業(yè)主的委托代辦書原件和業(yè)主身份證復(fù)印件及代表人身份證原件和復(fù)印件一份） 。 。由接待員陪同業(yè)主、物業(yè)公司驗房，登記戶主水電表底數(shù)。 ：業(yè)主簽約《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》，發(fā)放《住戶手冊》 9 和《住戶出入證》，交付首期物業(yè)管理費。 商 鋪： 元 /月 ２ .生活垃圾處理費 按市政府文件標(biāo)準(zhǔn)收取。 未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商全額支付。 平方米 =9901 元／月 小 計：物業(yè)管理服務(wù)費每月收入為 9901 元。 人數(shù)天數(shù) 200%）247。 分 析： 如收費面積準(zhǔn)確，按 100％收費率帳面計算： 每月收入 6420 元－支出成本 7922 元 =－ 1502 元 （虧） 全年虧 18024 元 。 ，收入全額作為小區(qū)物業(yè)管理處收入的補充。對不同的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備制定不同的維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）維修管理員通過對小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的進行日常的常規(guī)性保養(yǎng)和日常巡視、檢查，及時解決共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理維護問題，做到“水電急修不過夜，小修項目不過三日，一般項目不過五日”。 （ 1）樓宇的安全檢查：定期和不定 期對 供（配）電設(shè)施進行運行管理和養(yǎng)護。 （ 3）配電板的閘刀開關(guān)禁止帶負荷拉閘。 B 合閘 ：合上閘刀開關(guān) 合上總開關(guān) 合上空氣開關(guān) 合上分路開關(guān)。 （ 4）維修機電設(shè)備結(jié)束后，應(yīng)填寫維修記錄表存檔。 （四） 給排水設(shè)備設(shè)施運行和養(yǎng)護管理規(guī)程 17 、管井一次，每次暴雨之后加強檢查排水管道、井道，發(fā)現(xiàn)堵塞、移位、損壞及時維修，并填寫檢查記 錄表。 （ 3）樓宇維修檔案資料管理：對房屋建筑、房屋的各項技術(shù)資料、維修記錄等檔案資料嚴(yán)格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進行管理。 （ 4）維修工程完成后，要對物業(yè)使用人進行維修后回訪，聽取物業(yè)使用人對維修的各種意見，了解物業(yè)使用人的滿意度。明裝管道沿管線檢查，埋地管道首 先進行觀察，對地面長期潮濕、積水和冒水的管段進行聽漏、同時參考原設(shè)計圖紙和現(xiàn)有的閘門箱位、準(zhǔn)確確定滲漏位置、進行開挖修理。新裝電表應(yīng)該是具有檢驗合格證的同一型號的電表，安裝時注意進出線接法正確。 ③ 安裝修繕完畢，送電測試正常后， 在 維修通知單上簽字，并記錄在“ 維修登記表 ” 上備案。 （三） ，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修。 19 ，加強引進高科技人才和高科技手段的力度，注重人員培訓(xùn)，以適應(yīng)高科技水平不斷發(fā)展的要求，充分體現(xiàn)中元物業(yè)“規(guī)模化、科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化”四專業(yè)化服務(wù)的管理方式。 —— 接到各種報警編號（防盜報警、火警、煤氣泄漏、監(jiān)視圖像異常等），立即指揮有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場，及時處理各類事作并作好記錄。 （ 2） 智能化系統(tǒng)維護養(yǎng)護項目表。 (八 ) 設(shè)備六級保養(yǎng)維修 ：屬日常巡視檢查維護，檢查設(shè)備運行狀態(tài)是否正常。 ，對設(shè)備全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試、更換全部不合格零件或附屬裝置。 （ 3）設(shè)備管理首要任務(wù)是 保證整個 小區(qū) 所有設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。 （十） 回 訪 根據(jù)公司制訂的維修養(yǎng)護、檢修、保養(yǎng)回訪制度，及時了解業(yè)主對維修養(yǎng)護服務(wù)的工作滿意度，通過意見箱、發(fā)意見征詢表、電話、上門征求意見等方式進行回訪，針對業(yè)主提出的意見和建議，改進工作方法。 2. 共用設(shè)施設(shè)備保修期外的工程質(zhì)理問題的修復(fù)工作方案 ● 大 修 （ 1）范圍： ① 房屋蓋層面大面積滲漏。 ⑤ 供 電設(shè)備、給排水設(shè)備嚴(yán)重損壞或整機損壞。 ● 中 修 （ 1）范圍 ① 小區(qū)公共部位所有門、窗、五金器具的局部損壞及整體修復(fù)。 ② 小區(qū)公用部位各種水龍頭失靈故障、各種閥門損壞、上下水道堵塞不暢、各種零配件失靈故障、水表故障、各種衛(wèi)生潔具損壞。 三、緊急情況和突發(fā)設(shè)備故障的應(yīng)急方案 梯困人 （ 1） 如有乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視及對講機，則須把電視機鏡頭移至困 人的電梯，觀察電梯內(nèi)的活動情況，詳細詢問被困者有關(guān)情況及通 22 知管理人員到電梯門外及保持聯(lián)系。 ② 提供姓名、地址，聯(lián)系電話及到本小區(qū)的原因。 2. 爆水喉及水箱過滿 如發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有漏水現(xiàn)象，必須立即到現(xiàn)場觀察及采取以下措施： （ 1） 檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。 （ 3） 利用沙包及可用 之物件堆箱，防止漏水摻入升降機等設(shè)備，并須將升降機立即升上最高樓層，以免被水浸濕而使機件受損。 （ 7） 日常巡邏時，應(yīng)留意渠道是否有淤泥，雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。 （ 3） 有關(guān)停電通知預(yù)先張貼在小區(qū)大門明顯處。 （ 1） 當(dāng)收到懷疑泄漏易燃氣體報告 時，應(yīng)立即通知主任，并盡快趕到現(xiàn)場查看究竟。 （ 3） 通知所有人離開現(xiàn)場，有關(guān)人員到場檢查，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場。對煤氣及石油氣總掣的位置和開關(guān)方法應(yīng)了解和掌握。 （ 3） 立即進行人工急求，并電告醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或送院急救。 （ 3） 觀察現(xiàn)場附近的電掣。裝修公司（施工 單位）應(yīng)交驗《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《經(jīng)營資質(zhì)等級證書》，提供其帶紅章的復(fù)印件給管理處備案。否則，要從保證金中扣除賠償費用或違約金，多退少補。樓地面不得鑿除原水泥，只許鑿毛。安裝防盜門不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞旁邊墻面瓷片，不能占用公共通道，防盜門必須是不銹鋼材質(zhì)，防盜網(wǎng)外面門洞邊不準(zhǔn)包門套。 （ 7）樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面均屬公共建筑，嚴(yán)禁擅自占用，嚴(yán)禁在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)等。（裝修出入證于管理處辦公室辦理）。如在非工作時間內(nèi)施工，影響他人休息，造成不良影響及投訴的，管理處將進行歸勸，對不聽勸說者，管理處將依照雙方簽訂的裝修管理協(xié)議的約定，扣除違約金。對裝修過程中，違章堆放、拋棄裝修垃圾或損壞公共設(shè)施、公用管線、道路綠化的，可按規(guī)定扣除違約金，并責(zé)令賠償損失。因裝修施工造成的管道堵 塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負責(zé)修復(fù)和賠償。 （ 8）裝修人員必須遵守有關(guān)消防條例及管理處關(guān)于安全、保衛(wèi)等方面的有關(guān)規(guī)定。 （ 10）需暫住樓宇內(nèi)的裝修人員必須