【正文】 %。 （ 4）門窗、扶手等修繕，檢查損壞原因后，采取堅固、加油、清除雜物、更換玻璃等處理。 ② 安裝結束后合閘送電，用電設備使用正常，電表轉動正常。 維修結束后，打開水閥檢查是否水流流暢，有無滲漏 。 （ 5）各巡視人員及保潔崗在工作中加強對房屋、停車場、道路等狀況的巡查、發(fā)現(xiàn)問題及時報告補修，做到 “ 整修不過夜 ” 。 （ 1）建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護的各項責任制度，落實責任。 、消防水閥檢查維修一次，部份閥門在雜物房、車庫房內的要列冊登記，方便檢查。 （ 5）供、配電設備故障維修一般不超過 8 小時，若 8 小時內無法解決 而影響住戶用電的，應告示住戶知道，限期完成。 （ 1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進行，低壓配電設備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進行，技術力量不足可申請外委處理，但機電設備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負責。配電房內高、低壓部份嚴禁帶電清潔。 （ 1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內變 壓器分區(qū)域供電開關、低壓電配電箱電源配電線路。維護共用部位、共用設施設備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復，最大限度的延長共用部位、共用設施設備的使用年限。 （ 1）根據(jù)共用部位、共用設施設備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內容，實行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽命。 。 （前期投入費用未含在內）。 12(月 ) 1008 元 法定節(jié)假日按每年 10天計 二 辦公費 元 1 交通、通訊費 電話 2 部、手機 6 部、市內交通費 元 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結果（元 /月） 備 注 2 辦公用水電費 300 元 3 業(yè)務費 人均 60 元 /月 元 通訊 三 清潔衛(wèi)生費 按 m2衛(wèi)生保潔面積配 33 人， 1萬 m2/人，購置保潔工具、保潔用品、損耗 。 ⑶合計： 9 月份后物業(yè)管理服務費每月收入為 17136 元。 二、 物業(yè)管理服務收入預算 ⑴ 7 月交房 住 宅 : 平方米 0. 60 元 /月 ３ .公共水電管線損耗、公共水電公攤 由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實分攤。 平方米 。 ：代辦寬帶、電話、有線電視、燃氣相關開通服務。合格則填寫《房屋交樓驗收表》收存。 （ 1）驗證購房款發(fā)票或收據(jù) 。 業(yè)主須繳納的款項。 b 業(yè)主本人身份證和復印件一份 。 （五） 業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方 案 ● 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作 。 由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 6 樓盤銷售 前兩周 六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù) 2 了解業(yè)主辦理入住 手 續(xù) 的 全 過程。 資金？ 準？ 立？ 用？ 、管理、監(jiān)督。 為什么要實行物業(yè)管理。 《臨時管理規(guī)約》，與購 房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議。滿足設備安裝、調試規(guī)范，確保安裝調試質量。 、配套設施安裝的工作建議。對進出施工現(xiàn)場的材料、物品實行嚴格檢查核實。 、控制、管理的建議 ① 小區(qū)建設施工階段，要有專人負責維護施工現(xiàn)場的秩序，設置門崗，24 小時值班警戒。 ：經(jīng)營 花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務。 （四） 小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議 多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實際情況，認為比較適宜開展經(jīng)營服務活動的項目如下： ：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務。 5 管理處領導要經(jīng)常給員工加強思想素質、政治素質、道德素質的教育，鼓勵員工參與物業(yè)管理工作和管理 新技術，開展各種文體活動，從而建設一支有思想、有道德、有文化、守紀律的員工隊伍。 。 ② 一年無一次違紀記錄者浮動一級工資。每年根據(jù)考評結果，適當時候進行工資待遇調整。 每年開展一次 評優(yōu)爭先 活動，從員工中選出一名優(yōu)秀 員工。 （ 2） 協(xié)助業(yè)主委員會起草《業(yè)主委員會章程》、《臨時管理規(guī)約》。 （ 2） 在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責范圍內業(yè)主提出的房屋配套設施的返修問題。 組員 2：負責前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。 ④ 財務收費票證等。必須嚴格按以下程序進行。 ，同小區(qū)的交接單位進行正式移 18 交。 驗收 完畢將 驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。小區(qū)的正式驗收 預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的小區(qū)驗收。 行試運轉驗收。屆時，驗收小組根據(jù)驗收計劃、標準（依據(jù)建設部《房屋接管驗收標準》），按專業(yè)分工進行預驗收 ： 、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對住宅的主體結構、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質量與使用功能的檢驗。 ，驗收 方案 。 四、 XX接管驗收的工作計劃 ㈠接管驗收原則 ㈡接管驗收應具備的條件 ㈢接管驗收標準 ㈣職責分工 ㈤日期安排及工作內容、驗收 要求 ，小區(qū)應該設有娛樂室、文化活動室、綠化觀景點、休閑椅等。 ㈧其他建議 ，建議在內圍墻邊全部種上三角梅或其它帶刺的灌木，一可以作為綠化美化環(huán)境，二可以起防盜作用 ,三可以減少保安管理的成本?，F(xiàn)在提倡節(jié)約型社會，太陽能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設計時需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。 電梯應安裝停電自動平層裝置及 5 方呼叫系統(tǒng) ，以確保突然停電時業(yè)主不被困在電梯間。 ㈦ 公共設施設備的配置 ： 14 。如：要求 24 小時開的燈、要求節(jié)假日開的燈，要求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來配備組合開關，以達到日后物業(yè)管理者根據(jù)效果功能及節(jié)能要求來任意控制，在硬件上做好設計配備工作。 ⑶排水系統(tǒng)應設置：檢查井、跌水井，便于定期維修、清理，疏通管道。 ㈡ 市政設施設備 市政設施設備應根據(jù)小區(qū)的實際情況合理配置。 《前期物業(yè)管理協(xié)議》。位置、戶型是否可以滿足管理及服務的需要。綠化用植物的品種是否會給業(yè)主帶來生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。注意在設計上對各種管線的維修是否方便，對各種管線的設計是否安全，與配套設備供應商聯(lián)系是否方便。前期物業(yè)管理的企業(yè)介入物業(yè)項目很大的一項工作就是收集設計資料，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗提出改進方案。 8.《建設用地紅線圖》。 4.《建設用地規(guī)劃許可證》。 二、前期介入管理工作方案 主要是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉建筑項目的隱蔽工程、水電、安防、消防 、市政設施、綠化等設計規(guī)劃及實施方案，從今后方便管理、方便業(yè)主、符合實際情況出發(fā)向開發(fā)商、施工單位提出可選擇的工作意見。 ㈢前期介入工作計劃 工作計劃 表 序號 項目內容 2021 年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 負責部門 1 制訂管理方案 — 公司總部 2 物業(yè)前期介入 — — — — — — — — 前期介入小組 3 管理處籌建 3． 入伙、裝修資料準備 — — 公司總部 4 綠化工程施工 — — — — — 綠化部 5 畫停車場車 位線 — — 管理處 6 物業(yè)辦公用房裝修 — — 公司總部 7 物業(yè)辦公用品配備 — 公司總部 10 8 保安進駐 — 保安部 9 資料交接、 入伙前對接會 — 房開、客服、售樓、物業(yè)主管領導 10 工程接管資料驗收 — — — — — 前期介入小組 11 對驗房交房區(qū)域全面清洗 — 管理處 12 驗房 — — 前期介入小組 13 發(fā)入伙通知書 — 管理處 14 辦理入伙、交房 — 管理處 15 驗房回訪登記 — 16 裝修 管理 — — — — — — 管理處 17 日常物管職能運營 — — — — — — 管理處 ㈣ 實施措施 1．各部門 根據(jù)上述計劃安排工作。 ⑶戶口遷移手續(xù)。 了解與物業(yè)管理有關系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機構、派出所、消防部門等。 ⑵ 機構負責人的姓名及聯(lián)系方法。 5． 做好業(yè)主入伙運作方案準備工作。 一、 前期介入服務方案 8 ㈠ 依據(jù)與開發(fā)商簽訂的《 XX 小區(qū)前期物業(yè)服務合同》開展以下工作： 1． 組建管理機構。 。 管理員考核制度。 。 —— 負責保安部門物品、設施設備的管理。 4．保安管理部 —— 協(xié)助公安部門搞好小區(qū)內的治安工作。 3．綠化潔衛(wèi)部 —— 負責綠化地的養(yǎng)護、修剪與管理。 —— 處理住戶水、電、氣、消防、通訊、電視、等投訴并開展維修業(yè)務。 —— 定期公布各種物業(yè)費用收支情況。 —— 水電費、物業(yè)管理服務費的收繳管理。 —— 房屋租賃管理。 6 第二章 管理處各部門主要職責及管理制度 一、各部門主要職責 1．綜合部 —— 房屋管理。在整個過程中，主任還要從檢查、評比結果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結，從而保證了管理的有效性。管理處實行公司領導門衛(wèi)崗 保 安 隊 綠潔部 管 理 處 主 任 巡邏崗 維修員 綠化員 潔衛(wèi)員 綜合部 工程維修部 隊 長 管理員 5 下的管理處主任負責制。 1．這樣管理，結構簡單，權力集中，責任分明，指揮統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，符合量化管理要求。 園藝專業(yè)或有多年實際操作經(jīng)驗，熟悉綠化養(yǎng)護、管理與種植，能吃苦耐勞。身高男 ～ 米之間，女 ～ 米之間。 綜合部 管 理 員 3 中專以上文化，持有管理員上崗證 負責小區(qū)內的 物 業(yè) 管理，計算收費，協(xié)調、檢查業(yè)主投訴處理。 對這些模塊實行專業(yè)化管理，參照 ISO9000 質量管理體系，推行全面質量管理，確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開始就走上規(guī)范化、標準化、法制化的道路。通過制度規(guī)范管理，依法經(jīng)營，推行人性化服務，充分發(fā)揮全體員工的積極性，實行直線式管理，本著“精干高效”的原則，合理設置機構和進行人員定編，在保證服務質量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負擔。 ，管理無盲點，工作無挑剔，業(yè)主無怨言，溫馨服務，人文管理。 1 “ XX” 小區(qū) 前期物業(yè)管理方案 第一章 物業(yè)管理處機制架構 一、 物業(yè)管理服務定位、服務目標、管理模式、實施措施 （一） 物業(yè)管理服務定位 XX 小區(qū)是 AA 市首個大規(guī)模濱江坡地建筑群，總建筑面積逾 23 萬平方米，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)雅，是現(xiàn)代建筑精華與山水居住文化融為一體的中檔品位的商品住宅小區(qū)，公共配套設施完整，適合按三級物業(yè)管理標準實施管理。 《臨時管理規(guī)約》及各項小區(qū)內部管理規(guī)章制度，努力營造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住環(huán)境。 （三） 管理模式和實施措施 1．管理模式 我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以員工為根本” 的管理理念，把 2 為業(yè)主（住戶）服務作為工作的“關注焦點”，把“熱情服務、精益求精、盡忠職守、創(chuàng)新進取”的工作作風引入到物業(yè)管理的服務中去。 （ 2）將管理處工作細劃分，共分為綜合部、保安隊、工程維修部、綠潔部四個模塊 ，由小區(qū)主任一管到底，各專業(yè)組直接對主任負責。 保安隊 保安隊長 1 高中以上文化，持有專業(yè)培訓上崗證 負責護衛(wèi)部的全面管理工作 具有從事小區(qū)護衛(wèi)管理工作的經(jīng)驗，責任 心強，綜合素質好。 責任心強，政治素質好，有專業(yè)知識和護衛(wèi)管理工作經(jīng)驗，有一定獨立處理突發(fā)事件能力，形象好。 綠化 潔衛(wèi)部 綠 化 員 2 技工以上文化、園林專業(yè) 負責小區(qū)所有公共綠化地及植物的養(yǎng)護和管理。 4 三、管理處組織機構、運作機制及管理制度 ㈠管理處組織機構 為更好開展“ XX” 小區(qū) 的物業(yè)管理服務工作，提高 XX 小區(qū)的服務質量和服務效率， 根據(jù)