【正文】 %。 （ 4）門窗、扶手等修繕，檢查損壞原因后，采取堅(jiān)固、加油、清除雜物、更換玻璃等處理。 ② 安裝結(jié)束后合閘送電，用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常。 維修結(jié)束后，打開水閥檢查是否水流流暢，有無滲漏 。 （ 5）各巡視人員及保潔崗在工作中加強(qiáng)對房屋、停車場、道路等狀況的巡查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告補(bǔ)修，做到 “ 整修不過夜 ” 。 （ 1）建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護(hù)的各項(xiàng)責(zé)任制度，落實(shí)責(zé)任。 、消防水閥檢查維修一次，部份閥門在雜物房、車庫房內(nèi)的要列冊登記，方便檢查。 （ 5）供、配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若 8 小時(shí)內(nèi)無法解決 而影響住戶用電的，應(yīng)告示住戶知道，限期完成。 （ 1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進(jìn)行，低壓配電設(shè)備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進(jìn)行，技術(shù)力量不足可申請外委處理，但機(jī)電設(shè)備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負(fù)責(zé)。配電房內(nèi)高、低壓部份嚴(yán)禁帶電清潔。 （ 1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變 壓器分區(qū)域供電開關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時(shí)得到修復(fù)，最大限度的延長共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。 （ 1）根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容，實(shí)行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽命。 。 （前期投入費(fèi)用未含在內(nèi)）。 12(月 ) 1008 元 法定節(jié)假日按每年 10天計(jì) 二 辦公費(fèi) 元 1 交通、通訊費(fèi) 電話 2 部、手機(jī) 6 部、市內(nèi)交通費(fèi) 元 序號 項(xiàng) 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 2 辦公用水電費(fèi) 300 元 3 業(yè)務(wù)費(fèi) 人均 60 元 /月 元 通訊 三 清潔衛(wèi)生費(fèi) 按 m2衛(wèi)生保潔面積配 33 人， 1萬 m2/人，購置保潔工具、保潔用品、損耗 。 ⑶合計(jì)： 9 月份后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為 17136 元。 二、 物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算 ⑴ 7 月交房 住 宅 : 平方米 0. 60 元 /月 ３ .公共水電管線損耗、公共水電公攤 由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?平方米 。 ：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庀嚓P(guān)開通服務(wù)。合格則填寫《房屋交樓驗(yàn)收表》收存。 （ 1）驗(yàn)證購房款發(fā)票或收據(jù) 。 業(yè)主須繳納的款項(xiàng)。 b 業(yè)主本人身份證和復(fù)印件一份 。 （五） 業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方 案 ● 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作 。 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 6 樓盤銷售 前兩周 六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù) 2 了解業(yè)主辦理入住 手 續(xù) 的 全 過程。 資金？ 準(zhǔn)？ 立？ 用？ 、管理、監(jiān)督。 為什么要實(shí)行物業(yè)管理。 《臨時(shí)管理規(guī)約》，與購 房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。滿足設(shè)備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。 、配套設(shè)施安裝的工作建議。對進(jìn)出施工現(xiàn)場的材料、物品實(shí)行嚴(yán)格檢查核實(shí)。 、控制、管理的建議 ① 小區(qū)建設(shè)施工階段，要有專人負(fù)責(zé)維護(hù)施工現(xiàn)場的秩序，設(shè)置門崗，24 小時(shí)值班警戒。 ：經(jīng)營 花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務(wù)。 （四） 小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議 多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況，認(rèn)為比較適宜開展經(jīng)營服務(wù)活動的項(xiàng)目如下： ：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務(wù)，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務(wù)。 5 管理處領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常給員工加強(qiáng)思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)的教育，鼓勵員工參與物業(yè)管理工作和管理 新技術(shù)，開展各種文體活動，從而建設(shè)一支有思想、有道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊(duì)伍。 。 ② 一年無一次違紀(jì)記錄者浮動一級工資。每年根據(jù)考評結(jié)果，適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行工資待遇調(diào)整。 每年開展一次 評優(yōu)爭先 活動，從員工中選出一名優(yōu)秀 員工。 （ 2） 協(xié)助業(yè)主委員會起草《業(yè)主委員會章程》、《臨時(shí)管理規(guī)約》。 （ 2） 在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設(shè)施的返修問題。 組員 2：負(fù)責(zé)前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。 ④ 財(cái)務(wù)收費(fèi)票證等。必須嚴(yán)格按以下程序進(jìn)行。 ，同小區(qū)的交接單位進(jìn)行正式移 18 交。 驗(yàn)收 完畢將 驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。小區(qū)的正式驗(yàn)收 預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格，則進(jìn)行正式的小區(qū)驗(yàn)收。 行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收。屆時(shí)，驗(yàn)收小組根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收 ： 、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。 ，驗(yàn)收 方案 。 四、 XX接管驗(yàn)收的工作計(jì)劃 ㈠接管驗(yàn)收原則 ㈡接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件 ㈢接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ㈣職責(zé)分工 ㈤日期安排及工作內(nèi)容、驗(yàn)收 要求 ，小區(qū)應(yīng)該設(shè)有娛樂室、文化活動室、綠化觀景點(diǎn)、休閑椅等。 ㈧其他建議 ，建議在內(nèi)圍墻邊全部種上三角梅或其它帶刺的灌木，一可以作為綠化美化環(huán)境，二可以起防盜作用 ,三可以減少保安管理的成本。現(xiàn)在提倡節(jié)約型社會，太陽能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。 電梯應(yīng)安裝停電自動平層裝置及 5 方呼叫系統(tǒng) ，以確保突然停電時(shí)業(yè)主不被困在電梯間。 ㈦ 公共設(shè)施設(shè)備的配置 ： 14 。如：要求 24 小時(shí)開的燈、要求節(jié)假日開的燈，要求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來配備組合開關(guān)，以達(dá)到日后物業(yè)管理者根據(jù)效果功能及節(jié)能要求來任意控制，在硬件上做好設(shè)計(jì)配備工作。 ⑶排水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：檢查井、跌水井，便于定期維修、清理，疏通管道。 ㈡ 市政設(shè)施設(shè)備 市政設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況合理配置。 《前期物業(yè)管理協(xié)議》。位置、戶型是否可以滿足管理及服務(wù)的需要。綠化用植物的品種是否會給業(yè)主帶來生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。注意在設(shè)計(jì)上對各種管線的維修是否方便，對各種管線的設(shè)計(jì)是否安全，與配套設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便。前期物業(yè)管理的企業(yè)介入物業(yè)項(xiàng)目很大的一項(xiàng)工作就是收集設(shè)計(jì)資料，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)提出改進(jìn)方案。 8.《建設(shè)用地紅線圖》。 4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 二、前期介入管理工作方案 主要是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉建筑項(xiàng)目的隱蔽工程、水電、安防、消防 、市政設(shè)施、綠化等設(shè)計(jì)規(guī)劃及實(shí)施方案，從今后方便管理、方便業(yè)主、符合實(shí)際情況出發(fā)向開發(fā)商、施工單位提出可選擇的工作意見。 ㈢前期介入工作計(jì)劃 工作計(jì)劃 表 序號 項(xiàng)目內(nèi)容 2021 年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 負(fù)責(zé)部門 1 制訂管理方案 — 公司總部 2 物業(yè)前期介入 — — — — — — — — 前期介入小組 3 管理處籌建 3． 入伙、裝修資料準(zhǔn)備 — — 公司總部 4 綠化工程施工 — — — — — 綠化部 5 畫停車場車 位線 — — 管理處 6 物業(yè)辦公用房裝修 — — 公司總部 7 物業(yè)辦公用品配備 — 公司總部 10 8 保安進(jìn)駐 — 保安部 9 資料交接、 入伙前對接會 — 房開、客服、售樓、物業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo) 10 工程接管資料驗(yàn)收 — — — — — 前期介入小組 11 對驗(yàn)房交房區(qū)域全面清洗 — 管理處 12 驗(yàn)房 — — 前期介入小組 13 發(fā)入伙通知書 — 管理處 14 辦理入伙、交房 — 管理處 15 驗(yàn)房回訪登記 — 16 裝修 管理 — — — — — — 管理處 17 日常物管職能運(yùn)營 — — — — — — 管理處 ㈣ 實(shí)施措施 1．各部門 根據(jù)上述計(jì)劃安排工作。 ⑶戶口遷移手續(xù)。 了解與物業(yè)管理有關(guān)系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機(jī)構(gòu)、派出所、消防部門等。 ⑵ 機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。 5． 做好業(yè)主入伙運(yùn)作方案準(zhǔn)備工作。 一、 前期介入服務(wù)方案 8 ㈠ 依據(jù)與開發(fā)商簽訂的《 XX 小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》開展以下工作： 1． 組建管理機(jī)構(gòu)。 。 管理員考核制度。 。 —— 負(fù)責(zé)保安部門物品、設(shè)施設(shè)備的管理。 4．保安管理部 —— 協(xié)助公安部門搞好小區(qū)內(nèi)的治安工作。 3．綠化潔衛(wèi)部 —— 負(fù)責(zé)綠化地的養(yǎng)護(hù)、修剪與管理。 —— 處理住戶水、電、氣、消防、通訊、電視、等投訴并開展維修業(yè)務(wù)。 —— 定期公布各種物業(yè)費(fèi)用收支情況。 —— 水電費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳管理。 —— 房屋租賃管理。 6 第二章 管理處各部門主要職責(zé)及管理制度 一、各部門主要職責(zé) 1．綜合部 —— 房屋管理。在整個過程中，主任還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)門衛(wèi)崗 保 安 隊(duì) 綠潔部 管 理 處 主 任 巡邏崗 維修員 綠化員 潔衛(wèi)員 綜合部 工程維修部 隊(duì) 長 管理員 5 下的管理處主任負(fù)責(zé)制。 1．這樣管理，結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)力集中，責(zé)任分明，指揮統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，符合量化管理要求。 園藝專業(yè)或有多年實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，熟悉綠化養(yǎng)護(hù)、管理與種植，能吃苦耐勞。身高男 ～ 米之間，女 ～ 米之間。 綜合部 管 理 員 3 中專以上文化，持有管理員上崗證 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的 物 業(yè) 管理，計(jì)算收費(fèi)，協(xié)調(diào)、檢查業(yè)主投訴處理。 對這些模塊實(shí)行專業(yè)化管理，參照 ISO9000 質(zhì)量管理體系，推行全面質(zhì)量管理，確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開始就走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化的道路。通過制度規(guī)范管理，依法經(jīng)營，推行人性化服務(wù)，充分發(fā)揮全體員工的積極性，實(shí)行直線式管理，本著“精干高效”的原則，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和進(jìn)行人員定編，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 ，管理無盲點(diǎn)，工作無挑剔，業(yè)主無怨言，溫馨服務(wù)，人文管理。 1 “ XX” 小區(qū) 前期物業(yè)管理方案 第一章 物業(yè)管理處機(jī)制架構(gòu) 一、 物業(yè)管理服務(wù)定位、服務(wù)目標(biāo)、管理模式、實(shí)施措施 （一） 物業(yè)管理服務(wù)定位 XX 小區(qū)是 AA 市首個大規(guī)模濱江坡地建筑群，總建筑面積逾 23 萬平方米，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)雅，是現(xiàn)代建筑精華與山水居住文化融為一體的中檔品位的商品住宅小區(qū)，公共配套設(shè)施完整，適合按三級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理。 《臨時(shí)管理規(guī)約》及各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)部管理規(guī)章制度，努力營造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住環(huán)境。 （三） 管理模式和實(shí)施措施 1．管理模式 我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以員工為根本” 的管理理念，把 2 為業(yè)主（住戶）服務(wù)作為工作的“關(guān)注焦點(diǎn)”，把“熱情服務(wù)、精益求精、盡忠職守、創(chuàng)新進(jìn)取”的工作作風(fēng)引入到物業(yè)管理的服務(wù)中去。 （ 2）將管理處工作細(xì)劃分，共分為綜合部、保安隊(duì)、工程維修部、綠潔部四個模塊 ，由小區(qū)主任一管到底，各專業(yè)組直接對主任負(fù)責(zé)。 保安隊(duì) 保安隊(duì)長 1 高中以上文化，持有專業(yè)培訓(xùn)上崗證 負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)部的全面管理工作 具有從事小區(qū)護(hù)衛(wèi)管理工作的經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任 心強(qiáng)，綜合素質(zhì)好。 責(zé)任心強(qiáng)，政治素質(zhì)好，有專業(yè)知識和護(hù)衛(wèi)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有一定獨(dú)立處理突發(fā)事件能力，形象好。 綠化 潔衛(wèi)部 綠 化 員 2 技工以上文化、園林專業(yè) 負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共綠化地及植物的養(yǎng)護(hù)和管理。 4 三、管理處組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制及管理制度 ㈠管理處組織機(jī)構(gòu) 為更好開展“ XX” 小區(qū) 的物業(yè)管理服務(wù)工作，提高 XX 小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率， 根據(jù)