【正文】 務(wù) 其他 房間 清潔 每日 早餐 送餐 服務(wù) 洗衣 服務(wù) 管家 服務(wù) 隱私性 社區(qū) 活動 營銷 方式 與酒店 的競爭 類型 A 住宅式服務(wù)公寓 額外提供 不提供 不 提供 不提供 不提供 5 不提供 代理商 無 類型 B 酒店式服務(wù)公寓 包含 提供 提供 提供 提供 5 有時提供 代理商 有 類型 C 公寓式酒店 包含 提供 提供 提供 提供 不確定 銷售部+代理商 有 參考 項(xiàng)目介紹 A. 概況 公寓 星級 房數(shù) 入住率 平均月租金 每平方米平均（凈）月租金 平均公寓面積 （平方米） 金亞花園 五 二居室 5套 三居室 128套 四居室 22套 95％ 41,070 185 222 嶺南會 五 三居室 54套 四居室 6套 90% 33,660 165 204 祈福華廈 四 一居室 5套 二居室 39套 三居室 48套 四居室 5套 90% 28,080 130 216 中信廣場 四 二居室 205套 三居室 69套 80% 15,428 116 133 新大廈 五 二居室 97套 三居室 108套 四居室 11 套 80% 12,000 100 120 花園酒店 五 一居室 99套 二居室 79套 70% 23,630 ￥ 170 139 8/33 公寓 星級 房數(shù) 入住率 平均月租金 每平方米平均（凈）月租金 平均公寓面積 （平方米） 三居室 19套 中國大酒店 五 一居室 82套 二居室 136套 三居室 41套 四居室 13套 50% 31,500 ￥ 210 150 新凱公寓 五 一居室 56套 二居室 66套 三居室 14套 四居室 4套 50% 20,000 ￥ 160 125 盛雅公寓 五 單間 25套 一居室 50套 二居室 75套 三居室 25套 50％ 17,000 ￥ 170 100 B. 戶型 物業(yè)名稱 類型 單元總數(shù) 1居室 2居室 3居室 4居室 中信廣場 2 274 0% 75% 20% 5% 新大廈 2 216 0% 45% 50% 5% 祈福華廈 2 97 5% 40% 50% 5% 嶺南會 2 60 0% 0% 90% 10% 中國大酒店 3 272 30% 50% 15% 5% 花園酒店 3 197 50% 40% 10% 0% 金亞花園 4 155 0% 3% 83% 14% 新凱公寓 4 140 40% 47% 10% 3% 盛雅公寓 4 175 43% 43% 14% 0 上表可以看出，競爭市場公寓結(jié)構(gòu)的主題都是 2居室和 3居室，從某種程度上表明了長住客源市場的需求特征。 酒店式服務(wù)公寓的規(guī)模 根據(jù)對上海 、北京、廣州等地 以出租回報(bào)為投資收益的 酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營規(guī)模的研究， 以及多家 已接觸過的酒店式服務(wù)公寓管理公司的經(jīng)驗(yàn)， 150250套是酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營利潤最大化的體量， 結(jié)合赤崗項(xiàng)目的情況，建議劃撥 10個標(biāo)準(zhǔn)層 共 270套做 為 酒店式服務(wù)公寓定位 （其中104套將根據(jù)經(jīng)營需要作兩套打通處理，具體內(nèi)容詳見） 。 由于赤崗項(xiàng)目 在前期策劃、規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)上并沒有充分考慮到做酒店式服務(wù)公寓定位的各項(xiàng)需求，而項(xiàng)目的開發(fā)和施工進(jìn)度也并不允許在設(shè)計(jì)方面做出太大的調(diào)整，所以在做酒店式服務(wù)公寓定位的時候有必要因地制宜、靈活應(yīng)變，下面，我們將從多個角度闡述 這一觀點(diǎn)。 從目前市場上 類似地理?xiàng)l件的 同類型小戶型公寓的 自 住 買家 即物業(yè)的使用人群看， 結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況， 他們具有以下幾點(diǎn)特征： 年齡段在 2840歲區(qū)間； 有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和 相對較穩(wěn)定 的 收入，年薪在60000100000元區(qū)間的公司白領(lǐng)； 支付月供（或月租）能力在 20202800元區(qū)間； 單身 、同居 或已婚無子女； 具 有 一定 德 文化程度和生活品位 ，對生活質(zhì)量要求較高 ； 日常工作較為忙碌，對居所與工作地點(diǎn)和購物娛樂場所之間的距離是否就近有較高的要求； 生活習(xí)性較為“懶惰”，對繁雜的家務(wù)勞動較為排斥； 個性獨(dú)立但喜歡交流，不滿足于日常網(wǎng)絡(luò)的虛擬交際； 工作地點(diǎn)多位于 CBD、次 CBD或 RBD； 從事行業(yè)多為外貿(mào)、 IT、廣告、設(shè)計(jì)及其他 工作時間和工作強(qiáng)度 自由彈性較大的行業(yè)等。 預(yù)計(jì)屆時自住 型買家比重約為 10%， 過渡型居住轉(zhuǎn)長線放租 買家比重約為 50%。 B. 境內(nèi)客戶 相對國外客戶而言， 國內(nèi)客戶占客群比例比較小， 主要是演藝界、廣告公司以及會計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評估、律師類中介咨詢公司等。 b. 垂直交通 所顯示的產(chǎn)品劣勢使 216 套酒店式服務(wù)公寓與普通公寓在交通的劃分存在一定的難度。 13/33 d. 交通因素 廣州大橋是天河區(qū)與海珠區(qū)南北交通動脈的瓶頸。 B. 綜合以上因素，赤崗項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓的客群定位與 高端客群 有一定的距離 ，經(jīng)過篩選，初步確定為以下特征人群： a. 外企的中層管理和技術(shù)支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機(jī)構(gòu)的中層管理和技術(shù)人員； b. 租金多由客戶所在公司支付 ； c. 對居住環(huán)境、交通便利和周邊配套有一定要求，但相對高端客戶要低一些； d. 單身或準(zhǔn)單身。 酒店式服務(wù)公寓的戶型要求 酒店式服務(wù)公寓 項(xiàng)目因?yàn)樗幬恢糜兴鶇^(qū)別，但總體而言， 1－ 2居室的面積占大多數(shù)， 一般在 70%左右比較合適。 戶型 最小使用面積 （ m2/套） 最大使用面積 （ m2/套） 平均面積 （ m2/套） 市場份額 （ %） 單間 35 55 45 8 一房兩廳 60 105 81 20 兩房兩廳 90 160 123 40 三房兩廳 150 250 189 24 四房兩廳及以上 （含復(fù)式、別墅） 180 1000 287 8 而赤崗項(xiàng)目的戶型配比： 戶型 套內(nèi)面積 套數(shù) 小計(jì) A 1/1 6 A39。左右不等； 豪華裝修，在選材上以高檔品質(zhì)和頂級品牌為主，價位在2020元 / m178。 而裝修風(fēng)格大致也有兩種區(qū)分： 亞太風(fēng)格：多以中式和日式（和式）為主流，中式又可分為古典中式和現(xiàn)代中式； 歐式風(fēng)格，泛指英式、意大利式、北歐式和北美式，歐式也可分為古典歐式和現(xiàn)代歐式。現(xiàn)代的用來展現(xiàn)時尚、簡約、實(shí)用、便捷的生活氣息。 細(xì)分起來，客戶對酒店式服務(wù)公寓的裝修要求主要包括如下幾個方面： 16/33 對大堂及公共區(qū)域的裝修要求： 酒店式服務(wù)公寓 在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，但 酒店式服務(wù)公寓 對于大堂裝修的檔次特別看重；對于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料； 對外立面的裝修要求： 酒店式服務(wù)公寓 的外立面一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚 等 ； 對衛(wèi)生 間的裝修要求：對 酒店式服務(wù)公寓 衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為 “寬敞、明亮、實(shí)用 ”，在功能劃分上需要考慮 “浴缸、獨(dú)立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸 ”； 對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房。 家具配置 ， 一般至少需要以下家具 ： 床（或加長床）、沙發(fā)、書桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來看，一般需要配置國際知名品牌。從品牌的要求來看，應(yīng)該是國際知名品牌。 整個平面布局設(shè)計(jì)在消防、倉儲、防疫等方面都 缺乏周到地考慮 。 熱水供應(yīng)系統(tǒng)需要滿足酒店式服務(wù)公寓的要求。 每戶入戶門需要安裝感應(yīng)電子鎖。 客房應(yīng) 安裝總控開關(guān)控制板、房間的大門入口位置要安裝取電插口，以節(jié)約用電。 公共區(qū)域配置吊頂音箱，放背景音樂（可考慮與消防廣播相連）。 每兩層設(shè)不小于 20平方的洗消間，要配備給排水、電源、電話、布草儲藏柜（訂做），建議設(shè)布草槽。 大門必須配有監(jiān)視眼，防盜鎖、火警應(yīng)急逃生路線圖。 家具的材料選擇要搭配，材料質(zhì)量好，耐用布藝在搭配木臺，木質(zhì)選擇高密度，絲綢類只適用紗窗。 陽臺要預(yù)留多功能插 座和網(wǎng)絡(luò)端口。 建議 客房的臥室和會客區(qū)分別 使用地毯與地磚配合的設(shè)計(jì)，以減少臥室行走噪音。 家電配置應(yīng)考慮以下產(chǎn)品： A. 空調(diào)（按廳房數(shù)量配置） B. 電視機(jī) （廳、主人房） C. 電冰箱 19/33 D. 洗衣機(jī) E. 微波爐 F. 即熱式電熱水器 G. 電磁爐 H. 電飯煲 I. 消毒碗柜 J. 飲水機(jī) K. 電烤箱（歐美客戶必配） 20/33 運(yùn)營模式 酒店式服務(wù)公寓 目前的運(yùn)營模式主要有以下幾種： 由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)，聘請專業(yè)的酒店管理公司運(yùn)營，不少老牌的 酒店式服 務(wù)公寓 基本上屬于這種模式。 開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)出售給 自住買家和 投資 者 ， 并 引入專業(yè)的 酒店管理公