【正文】 未艾； J. 濱江東板塊可供 開發(fā)的住宅用地已所剩無幾，而本項(xiàng)目亦是該板塊內(nèi)目前唯一的純小戶型項(xiàng)目。 酒店式服務(wù)公寓 作為城市中的 “高端居住物業(yè) ”，吸引的是 “高層次的消費(fèi)者 ”，位于 “高尚地段 ”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)。 11/33 客戶分析 項(xiàng)目 的客群定位 從目前市場(chǎng)上小戶型公寓產(chǎn)品 投資型 購(gòu)買人群的特征看可分為以下 3類： 購(gòu)買人群類型 置業(yè)用途 集團(tuán)買家 作為集團(tuán)高級(jí)雇員的宿舍 短線炒家 看好物業(yè)升值潛力，短期炒作，逢高出貨 長(zhǎng)線 投資買家 對(duì)物業(yè)出租回報(bào)有較高要求 由于國(guó)家宏觀調(diào) 控政策對(duì)投資性購(gòu)房的進(jìn)一步限制和打壓，與 005年小戶型產(chǎn)品投資買家比重超過 60%相比， 0 07年將受到影響，預(yù)計(jì)屆時(shí)本項(xiàng)目的 純 投資型買家比重約為 40%（ 未包含 過渡性居住 買家轉(zhuǎn)投資部分 ） 。 c. 配套設(shè)施（詳見 ） 赤崗項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上幾乎沒有考慮到酒店式服務(wù)公寓在這方面的需要，即使作出調(diào)整，在現(xiàn)有開發(fā)進(jìn)度條件下，可調(diào)整空間不會(huì)很大。 1/1 1 C 1 8 G 1 1 I 1 1 B 1/1 2 H 1/1 1 D 2/2 1 E 1/1 1 F 1 4 F2 1/1 1 15/33 戶型 套數(shù) 比重 單間 14 52% 1 房 1 廳 12 44% 2 房 2 廳 1 4% 總計(jì) 27 100% 戶型 面積 比重 單間 45% 1 房 1 廳 48% 2 房 2 廳 7% 總計(jì) 100% 酒店式服務(wù)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店式服務(wù)公寓 總體的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不低于 4星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，一般分兩種： 精裝修，在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價(jià)位在8001000元 / m178。 酒店式服務(wù)公寓 家電、家具配置 從業(yè)態(tài)上看，酒店式服務(wù)公寓更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個(gè)延伸市場(chǎng)，同時(shí)由于 酒店式服務(wù)公寓 的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對(duì)象除了在使用時(shí)間上相對(duì)于酒店客戶而言更為穩(wěn)定和租期更長(zhǎng)，所以幾乎所有的 酒店式服務(wù)公寓 都是精 裝修產(chǎn)品，同時(shí)由于 酒店式服務(wù)公寓的最張使用客群的層次相對(duì)比較高，對(duì)于家具和家電的配置一般都比較講究。 消防系統(tǒng)：消防需按酒店要求，公共區(qū)域、房間要有噴淋、煙感器 并有專門的 消防監(jiān)控中心。 每個(gè)房間每層安全走火通道要有 24小時(shí)長(zhǎng)明燈指示燈箱，設(shè)雙回路。 衛(wèi)生間 應(yīng)配置浴缸， 要做到干濕分區(qū)， 并 配備風(fēng)筒、梳妝鏡及洗手臺(tái)，參考酒店做法。 21/33 廣州 新中酒 管理有限公司 由香港合和實(shí)業(yè)有限公司、廣州羊城兆業(yè)企業(yè)集團(tuán)以及南海漁村有限公司聯(lián)合組建的專業(yè)性酒店管理服務(wù)公司。 提供專業(yè)的建筑合規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，包括： A. 戶型； B. 平面和功能布局； C. 配套設(shè)施； D. 交通安排； 22/33 E. 能源、消防、智能化； F. 裝修風(fēng)格、方案和選材； G. 家私電器配置 H. 管理系統(tǒng)等。 管家服務(wù)，包括： A. 公寓設(shè)施的清潔消毒； B. 布草床單更換； C. 綠化、環(huán)保、殺蟲； D. 洗衣平燙等。 進(jìn)行系統(tǒng)性的管理和經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)水平。裝修標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高檔次而增加的300元 /m178。 其他 80 m178。 年返租回報(bào)率： %（稅后） 20 2020年廣州市房屋出租平均投資回報(bào)率約為 78%左右，如扣除空置、待租、稅費(fèi)、家私電器配置等因素，實(shí)際回報(bào)率不超過%，同時(shí)，參考了市場(chǎng)上采用返租形式銷售的項(xiàng)目，大部分的返租回報(bào) 率都維持在 %（稅后） 左右， %的取值還是具有相當(dāng)吸引力的，而且該取值符合吉祥數(shù)字的傳播要求。 當(dāng)我們將 返租型酒店式服務(wù)公寓的售價(jià)下調(diào) 至 10,680元 ， 3年的租金回報(bào)才足以抵銷總價(jià)價(jià)差。218套（其中 52套為兩間打通，實(shí)際套數(shù)為 270套）作為投資型酒店式服務(wù)公寓 ，其余 486套為自住型酒店式服務(wù)公寓 。 230元 /m178。 10750元 /m178。 為公司 積累 小戶型產(chǎn)品 開發(fā)以及 酒店式服務(wù)公寓 的 經(jīng)營(yíng) 管理 經(jīng)驗(yàn) 。 在高端客戶租賃市場(chǎng)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素影響，單身公寓的租賃價(jià)格從 05年開始總體呈下降趨勢(shì)，我們通過一家有合作意向的酒店式服務(wù)公寓管理公司所作的交通數(shù)據(jù)調(diào)查顯示： 04至 06年 3年間該司租賃的單身公寓業(yè)務(wù)共 376筆，業(yè)務(wù)量基本平穩(wěn)，04年租賃均價(jià)為 8700元 /月， 05年租賃均價(jià)為 8300元 /月， 06年 7200元 /月，以雙城國(guó)際為例： 04年低于 8000元 /月不做， 05年 50006000元 /月左右，今年 4000元 /月左右（以上價(jià)格包含服務(wù)），小業(yè)主的放盤的只要19002500元 /月左右。 出于酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式的形象和配套要求，公司將在交樓標(biāo)準(zhǔn)和公建配套方面投入較大的成本，盡管這些成本已在溢價(jià)中抵消，可一旦銷售情況出現(xiàn)異常，將對(duì)公司的利潤(rùn)完成指標(biāo)和現(xiàn)金流造成 較 大影響 。 。小戶型公寓產(chǎn)品目前的租賃價(jià)格 2750元 /月計(jì)算，扣除稅費(fèi)、和家私電器等投入約為 650元 / m178。 20202020年將是廣州市酒店市場(chǎng)井噴的一年，多間 5星級(jí)酒店相繼開業(yè)，將把眾多的 4星級(jí)以下的酒店經(jīng)營(yíng)逼入與酒店式服務(wù)公寓同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)行列，相對(duì)比酒店式服務(wù)公寓，純酒店在經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等各方面都擁有較大的優(yōu)勢(shì)，具體數(shù)據(jù)顯示： 廣州市目前與單身國(guó)際公寓處于同一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的酒店共 203家，2020年將達(dá)到 300家，截止至 2020年年底，將有 5家 5星級(jí)酒店開業(yè)，市場(chǎng)投放量將超過 4500套客房， 08年更在此基礎(chǔ)上新增 8家 5星級(jí)酒店，而此時(shí)正好是赤崗項(xiàng)目交樓， 216套 酒店式服務(wù)公寓進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間。計(jì)算： 注： 管理費(fèi) 已 計(jì) 入 公寓租賃價(jià)格 其他 經(jīng)營(yíng)性收入（略） 無形收益 赤崗項(xiàng)目的開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在 2020年 78月份，屆時(shí) 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)加上 70/90規(guī)限所導(dǎo)致的中小戶型產(chǎn)品 的 大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈 ， 通過酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式的包裝， 有機(jī)會(huì)為 項(xiàng)目營(yíng)銷增加賣點(diǎn) 。計(jì)算： 建筑面積 普通公 寓售價(jià) 酒店式服 務(wù)公寓售價(jià) 單方溢 價(jià)收益 提高價(jià)樓標(biāo)準(zhǔn)增加成本及 分?jǐn)偣ㄅ涮壮杀? 溢價(jià) 收益率 溢價(jià)收 益總計(jì) 12,900 m178。 9300元 /m178。 該運(yùn)營(yíng)模式的酒店式服務(wù)針對(duì)整體項(xiàng)目，在有效提高項(xiàng)目形象和檔次的同時(shí)，通過提高項(xiàng)目自身附加值， 有效拉升 樓盤 售價(jià) 。的價(jià)差，將使 投資者在兩類產(chǎn)品間面臨 抉擇 ： 27/33 以 50 m178。單方成本增加 163元 /m178。 健身中心 500 m178。 700元 /m178。 定期組織各項(xiàng)租戶活動(dòng)，旨在建立管理公司與租戶、租戶與租戶間溝通和交流的平臺(tái)，增強(qiáng)公寓生活的多樣性和和諧感。 物業(yè)管理服務(wù) 符合廣州市物業(yè)管理二級(jí)以上資質(zhì)的所有要求?，F(xiàn)正直接負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理及籌備開業(yè)的酒店及相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目共 16家，位于新港東赤崗路段的星城酒店式該公司在廣州托管的第一家酒店項(xiàng)目。 鑒于 2020年下半年到 2020年上半年赤崗橋西項(xiàng)目對(duì)公司完成該財(cái)政年度利潤(rùn)指標(biāo)的重要性， 本項(xiàng)目原則上采用 ，即 將產(chǎn)權(quán) 按慣例形式（ 540套服務(wù)式公寓和 216套酒店式服務(wù)公寓）梯次 出售，并 委托一家具有酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)和普通物業(yè)管理資質(zhì)的管理公司（以下簡(jiǎn)稱“管理公司 ”）對(duì) 整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理 ，而管理公司 在 經(jīng)營(yíng)和租賃拓展 方面的能力將 是我們首要考量的要素 。 照明器材 應(yīng)盡量 減少使用石英燈和射燈，采用節(jié)能燈具。 配置物業(yè)和管家辦公室（不少于 100平方米），作為 24小時(shí)管家服務(wù)中心，突發(fā)事件應(yīng)急指揮中心，資料存放室 和 日用品倉(cāng)庫 等 。 客房應(yīng)在 寬帶 網(wǎng)絡(luò) 、 通訊布線等 配套設(shè)施 方面 做出有 預(yù)見性 的考量 。 每個(gè)項(xiàng)目的裝修風(fēng)格都想標(biāo)新立異，但一家出百家抄，風(fēng)格趨于同質(zhì)化，普遍來看，多以歐式風(fēng)格見多見長(zhǎng)。 不同客群對(duì)戶型的需求存在一定差異， 1居室和 2居室主要針對(duì)租期比較短的客戶（大多 1月起租）， 3居和 4居主要是一些長(zhǎng)期租戶（ 1年以上）。 赤崗項(xiàng)目酒店式 服務(wù)公寓的 租賃 客群定位 A. 局限性 a. 戶型 （詳見 ） 赤崗項(xiàng)目 1 房 1 廳和單間的戶型比重高達(dá) 96%，這與酒店式服務(wù)公寓針對(duì)高端客戶的市場(chǎng)定位出入較大。 酒店式服務(wù)公寓的檔次 根據(jù)對(duì)上海、北京、廣州等地 以出租回報(bào)為投資收益的 酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng) 檔次 的研究，以及多家已接觸過的酒店式服務(wù)公寓管理公司的經(jīng)驗(yàn)，原則上酒店式服務(wù)公寓的檔 10/33 次應(yīng)不低于四星級(jí)酒店的 標(biāo)準(zhǔn)。 與酒店式服務(wù)公寓的功能相適應(yīng)，酒店式服務(wù)公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特 點(diǎn)： A. 酒店式服務(wù)公寓寓所具有較大的空間，而酒店房間的空間比較小； B. 酒店式服務(wù)公寓配有設(shè)備齊全的廚房； C. 酒店式服務(wù)公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具。 品牌優(yōu)勢(shì) （略） 劣勢(shì)分析 區(qū)位劣勢(shì) A. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍淡薄，對(duì)裙樓招商和銷售形成壓力； B. 廣州大橋是天河區(qū)與海珠區(qū)南北交通動(dòng)脈的瓶頸， 塞