【正文】 勢(shì) A. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍淡薄，對(duì)裙樓招商和銷售形成壓力； B. 廣州大橋是天河區(qū)與海珠區(qū)南北交通動(dòng)脈的瓶頸， 塞車 現(xiàn)象較為 嚴(yán)重， 我們通過一家有合作意向的酒店式 3/33 服務(wù)公寓管理公司所作的交通數(shù)據(jù)調(diào)查顯示： 上午 78點(diǎn)半從項(xiàng)目位置出 發(fā)到中信 3次，時(shí)間分別為19分鐘、 6分鐘、 23分鐘 下午 67點(diǎn)從中信開車出發(fā)，經(jīng)廣州大道，到達(dá)該項(xiàng)目位置分別為 39分鐘、 14分鐘、 22分鐘。 城市發(fā)展 A. 琶洲會(huì)展中心規(guī)模和輻射范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大； B. 珠江新城總部經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)和深化； C. 新領(lǐng)館區(qū)的規(guī)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段； D. 珠江新城多個(gè)地標(biāo)性建筑和市政公建相繼落成。 與酒店式服務(wù)公寓的功能相適應(yīng)，酒店式服務(wù)公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特 點(diǎn)： A. 酒店式服務(wù)公寓寓所具有較大的空間，而酒店房間的空間比較?。? B. 酒店式服務(wù)公寓配有設(shè)備齊全的廚房； C. 酒店式服務(wù)公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具。 廣州酒店式服務(wù)公寓 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 廣州公寓 市場(chǎng) 的分類 在廣州，發(fā)展商為了把他們的房產(chǎn)與今天越來越多的高品質(zhì)住宅公寓區(qū)分開來，開始廣泛地使用 “公寓 ”這一名詞，一般分為以下幾類： A. 住宅式公寓； B. 酒店式服務(wù)公寓，如 ：中信廣場(chǎng)、 金亞花園、 新大廈、祈福華廈 等 。 酒店式服務(wù)公寓的檔次 根據(jù)對(duì)上海、北京、廣州等地 以出租回報(bào)為投資收益的 酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng) 檔次 的研究，以及多家已接觸過的酒店式服務(wù)公寓管理公司的經(jīng)驗(yàn)，原則上酒店式服務(wù)公寓的檔 10/33 次應(yīng)不低于四星級(jí)酒店的 標(biāo)準(zhǔn)。 工作地點(diǎn)主要集中在天河北、崗頂（五山）、 海印、 珠江 12/33 新城、東風(fēng)東路、環(huán)市東、琶洲等區(qū)域。 赤崗項(xiàng)目酒店式 服務(wù)公寓的 租賃 客群定位 A. 局限性 a. 戶型 （詳見 ） 赤崗項(xiàng)目 1 房 1 廳和單間的戶型比重高達(dá) 96%，這與酒店式服務(wù)公寓針對(duì)高端客戶的市場(chǎng)定位出入較大。 e. 社區(qū)配套 區(qū)位劣勢(shì)分析顯示，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍淡薄以及周邊高檔雅致的娛樂消費(fèi)場(chǎng)所缺乏，對(duì)單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。 不同客群對(duì)戶型的需求存在一定差異， 1居室和 2居室主要針對(duì)租期比較短的客戶（大多 1月起租）， 3居和 4居主要是一些長(zhǎng)期租戶（ 1年以上）。左右不等，甚至更高。 每個(gè)項(xiàng)目的裝修風(fēng)格都想標(biāo)新立異，但一家出百家抄，風(fēng)格趨于同質(zhì)化，普遍來看，多以歐式風(fēng)格見多見長(zhǎng)。 家電配置，一般至少需要考慮以下電器： 電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等。 客房應(yīng)在 寬帶 網(wǎng)絡(luò) 、 通訊布線等 配套設(shè)施 方面 做出有 預(yù)見性 的考量 。 18/33 公寓管理需要安裝專業(yè)的酒店管理軟件 來 實(shí)施有效經(jīng)營(yíng)。 配置物業(yè)和管家辦公室（不少于 100平方米），作為 24小時(shí)管家服務(wù)中心，突發(fā)事件應(yīng)急指揮中心，資料存放室 和 日用品倉庫 等 。 設(shè)計(jì)安裝廚房、衛(wèi)生間、房間時(shí)必須考慮規(guī)范位置有檢修出入口，以便于日后檢修，免除工作帶來不必要的障礙。 照明器材 應(yīng)盡量 減少使用石英燈和射燈，采用節(jié)能燈具。 開發(fā)商 以引入 酒店管理公司 和 返租 回報(bào) 為投資噱頭 將產(chǎn)權(quán) 溢價(jià) 出售給投資客 ，通常的返祖期為 310年，每年固定返還租金回報(bào)率多在 68%，采取該模式的項(xiàng)目多為營(yíng)銷條件較差甚至滯銷樓盤。 鑒于 2020年下半年到 2020年上半年赤崗橋西項(xiàng)目對(duì)公司完成該財(cái)政年度利潤(rùn)指標(biāo)的重要性， 本項(xiàng)目原則上采用 ，即 將產(chǎn)權(quán) 按慣例形式（ 540套服務(wù)式公寓和 216套酒店式服務(wù)公寓）梯次 出售，并 委托一家具有酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)和普通物業(yè)管理資質(zhì)的管理公司（以下簡(jiǎn)稱“管理公司 ”）對(duì) 整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理 ，而管理公司 在 經(jīng)營(yíng)和租賃拓展 方面的能力將 是我們首要考量的要素 。 廣州 僑樂 物業(yè)服務(wù)有限公司 是香港新世界地產(chǎn)旗下新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司下屬子公司，托管多家境內(nèi)外公建及酒店相關(guān)物業(yè)，包括：北京新世界、香港新世界中心、香港會(huì)展廣場(chǎng)，持廣州市二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司牌照。現(xiàn)正直接負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理及籌備開業(yè)的酒店及相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目共 16家，位于新港東赤崗路段的星城酒店式該公司在廣州托管的第一家酒店項(xiàng)目。 提供專業(yè)的管理制度和流程擬定，包括： A. 管理公約； B. 住宅使用說明書； C. 質(zhì)量保證書； D. 業(yè)主手冊(cè)和服務(wù)指南； E. 裝修指南； F. 酒店式服務(wù)公寓租賃合同； G. 管理人員崗前培訓(xùn)； H. 交樓方案； I. 籌備設(shè)立物業(yè)管理處和公寓服務(wù)中心； J. 物業(yè)管理處全套制度流程； K. 公寓服務(wù)中心全套制度流程； L. 物業(yè)管理和酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算等。 物業(yè)管理服務(wù) 符合廣州市物業(yè)管理二級(jí)以上資質(zhì)的所有要求。 24小時(shí)維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，包括： A. 裝修維護(hù)和保養(yǎng) B. 家私電器維護(hù)和保養(yǎng)； C. 小型居家設(shè)施更換； D. 管道疏通與維護(hù) 24/33 E. 消防設(shè)施和中央空調(diào)的維護(hù)和保養(yǎng)等 安全保障。 定期組織各項(xiàng)租戶活動(dòng)，旨在建立管理公司與租戶、租戶與租戶間溝通和交流的平臺(tái)，增強(qiáng)公寓生活的多樣性和和諧感。 投資性酒店式服務(wù)公寓 物業(yè)管理費(fèi) ： /月 / m178。 700元 /m178。； C. 提高公共走廊和電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)攤?cè)氲匠杀驹靸r(jià)中約為 100元 /m178。 健身中心 500 m178。 1500元 /m178。單方成本增加 163元 /m178。 普通公寓售價(jià)： 8500元 /m178。的價(jià)差，將使 投資者在兩類產(chǎn)品間面臨 抉擇 ： 27/33 以 50 m178。戶型 的租賃價(jià)格約在 2500元 /月（含家私電器）水平，扣除家私電器 的 配置投入 ，按每年 10個(gè)月的出租時(shí)間計(jì)算，只有當(dāng)返租型酒店式服務(wù)公寓的售價(jià)下調(diào)至 10,050元，兩者 3年內(nèi) 的投資回報(bào)才能持平 ，而這個(gè)價(jià)格 。 該運(yùn)營(yíng)模式的酒店式服務(wù)針對(duì)整體項(xiàng)目，在有效提高項(xiàng)目形象和檔次的同時(shí)，通過提高項(xiàng)目自身附加值， 有效拉升 樓盤 售價(jià) 。1房 1廳提供基本酒店式服務(wù)的小戶型公寓的租賃價(jià)格約為 33004000元 / 28/33 月，平均出房率按每年 10個(gè)半月計(jì)算： 年租賃收入 =3650元 /月 =42020元 溢價(jià)銷售價(jià)格 根據(jù) ，按年平均回報(bào)率 8%計(jì)算 ，扣除業(yè)主需投入的家居配套約為 15000元自住型 酒店式服務(wù)公寓 單方銷售均價(jià)為 9300元 /m178。 9300元 /m178。 合 計(jì) 218 100% A. 第 1年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 15,497,900 6,500,000 8,997,900 B. 第 2年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及 合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 18,597,480 7,500,000 11,097,480 C. 第 3年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 21,697,060 8,500,000 13,197,060 溢價(jià)銷售價(jià)格 根據(jù) 3年的經(jīng)營(yíng)收益分析，按年平均回報(bào)率 8%計(jì)算，投資型 酒店式服務(wù)公寓 單方銷售均價(jià)為 10750元 /m178。計(jì)算： 建筑面積 普通公 寓售價(jià) 酒店式服 務(wù)公寓售價(jià) 單方溢 價(jià)收益 提高價(jià)樓標(biāo)準(zhǔn)增加成本及 分?jǐn)偣ㄅ涮壮杀? 溢價(jià) 收益率 溢價(jià)收 益總計(jì) 12,900 m178。 863元 /m178。計(jì)算： 注： 管理費(fèi) 已 計(jì) 入 公寓租賃價(jià)格 其他 經(jīng)營(yíng)性收入（略） 無形收益 赤崗項(xiàng)目的開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在 2020年 78月份，屆時(shí) 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)加上 70/90規(guī)限所導(dǎo)致的中小戶型產(chǎn)品 的 大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈 ， 通過酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式的包裝， 有機(jī)會(huì)為 項(xiàng)目營(yíng)銷增加賣點(diǎn) 。 /月 / m178。 20202020年將是廣州市酒店市場(chǎng)井噴的一年，多間 5星級(jí)酒店相繼開業(yè)，將把眾多的 4星級(jí)以下的酒店經(jīng)營(yíng)逼入與酒店式服務(wù)公寓同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)行列，相對(duì)比酒店式服務(wù)公寓，純酒店在經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等各方面都擁有較大的優(yōu)勢(shì)，具體數(shù)據(jù)顯示： 廣州市目前與單身國(guó)際公寓處于同一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的酒店共 203家，2020年將達(dá)到 300家，截止至 2020年年底，將有 5家 5星級(jí)酒店開業(yè)，市場(chǎng)投放量將超過 4500套客房， 08年更在此基礎(chǔ)上新增 8家 5星級(jí)酒店，而此時(shí)正好是赤崗項(xiàng)目交樓， 216套 酒店式服務(wù)公寓進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間。 項(xiàng)目周邊高檔、雅致的娛樂消費(fèi)場(chǎng)所嚴(yán)重缺乏，對(duì)單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。小戶型公寓產(chǎn)品目前的租賃價(jià)格 2750元 /月計(jì)算，扣除稅費(fèi)、和家私電器等投入約為 650元 / m178。 根據(jù) ，這 270套 服務(wù)公寓的租賃客戶主要為外企的中層管理和技術(shù)支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機(jī)構(gòu)的中層管理和技術(shù)人員，由于這些職位大多已實(shí)現(xiàn)本地化，住宿方面大多數(shù)公司是以津貼（或補(bǔ)貼