【正文】 勢 A. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍淡薄，對裙樓招商和銷售形成壓力； B. 廣州大橋是天河區(qū)與海珠區(qū)南北交通動脈的瓶頸， 塞車 現(xiàn)象較為 嚴重， 我們通過一家有合作意向的酒店式 3/33 服務公寓管理公司所作的交通數(shù)據(jù)調(diào)查顯示： 上午 78點半從項目位置出 發(fā)到中信 3次，時間分別為19分鐘、 6分鐘、 23分鐘 下午 67點從中信開車出發(fā)，經(jīng)廣州大道，到達該項目位置分別為 39分鐘、 14分鐘、 22分鐘。 城市發(fā)展 A. 琶洲會展中心規(guī)模和輻射范圍的進一步擴大； B. 珠江新城總部經(jīng)濟的啟動和深化； C. 新領(lǐng)館區(qū)的規(guī)劃已進入實質(zhì)性的建設階段； D. 珠江新城多個地標性建筑和市政公建相繼落成。 與酒店式服務公寓的功能相適應，酒店式服務公寓在設計和配套上具有如下特 點： A. 酒店式服務公寓寓所具有較大的空間，而酒店房間的空間比較小； B. 酒店式服務公寓配有設備齊全的廚房； C. 酒店式服務公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具。 廣州酒店式服務公寓 競爭市場分析 廣州公寓 市場 的分類 在廣州，發(fā)展商為了把他們的房產(chǎn)與今天越來越多的高品質(zhì)住宅公寓區(qū)分開來，開始廣泛地使用 “公寓 ”這一名詞，一般分為以下幾類： A. 住宅式公寓； B. 酒店式服務公寓，如 ：中信廣場、 金亞花園、 新大廈、祈福華廈 等 。 酒店式服務公寓的檔次 根據(jù)對上海、北京、廣州等地 以出租回報為投資收益的 酒店式服務公寓經(jīng)營 檔次 的研究，以及多家已接觸過的酒店式服務公寓管理公司的經(jīng)驗，原則上酒店式服務公寓的檔 10/33 次應不低于四星級酒店的 標準。 工作地點主要集中在天河北、崗頂（五山）、 海印、 珠江 12/33 新城、東風東路、環(huán)市東、琶洲等區(qū)域。 赤崗項目酒店式 服務公寓的 租賃 客群定位 A. 局限性 a. 戶型 （詳見 ） 赤崗項目 1 房 1 廳和單間的戶型比重高達 96%，這與酒店式服務公寓針對高端客戶的市場定位出入較大。 e. 社區(qū)配套 區(qū)位劣勢分析顯示，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍淡薄以及周邊高檔雅致的娛樂消費場所缺乏，對單身高檔住（租）客影響較大。 不同客群對戶型的需求存在一定差異， 1居室和 2居室主要針對租期比較短的客戶（大多 1月起租）， 3居和 4居主要是一些長期租戶（ 1年以上）。左右不等，甚至更高。 每個項目的裝修風格都想標新立異，但一家出百家抄，風格趨于同質(zhì)化，普遍來看，多以歐式風格見多見長。 家電配置，一般至少需要考慮以下電器： 電視、洗衣機、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機、電飯煲、烘干機、烤箱、音響等。 客房應在 寬帶 網(wǎng)絡 、 通訊布線等 配套設施 方面 做出有 預見性 的考量 。 18/33 公寓管理需要安裝專業(yè)的酒店管理軟件 來 實施有效經(jīng)營。 配置物業(yè)和管家辦公室（不少于 100平方米），作為 24小時管家服務中心，突發(fā)事件應急指揮中心，資料存放室 和 日用品倉庫 等 。 設計安裝廚房、衛(wèi)生間、房間時必須考慮規(guī)范位置有檢修出入口，以便于日后檢修，免除工作帶來不必要的障礙。 照明器材 應盡量 減少使用石英燈和射燈，采用節(jié)能燈具。 開發(fā)商 以引入 酒店管理公司 和 返租 回報 為投資噱頭 將產(chǎn)權(quán) 溢價 出售給投資客 ，通常的返祖期為 310年，每年固定返還租金回報率多在 68%，采取該模式的項目多為營銷條件較差甚至滯銷樓盤。 鑒于 2020年下半年到 2020年上半年赤崗橋西項目對公司完成該財政年度利潤指標的重要性， 本項目原則上采用 ，即 將產(chǎn)權(quán) 按慣例形式（ 540套服務式公寓和 216套酒店式服務公寓）梯次 出售，并 委托一家具有酒店式服務公寓經(jīng)營和普通物業(yè)管理資質(zhì)的管理公司（以下簡稱“管理公司 ”）對 整個項目進行管理 ，而管理公司 在 經(jīng)營和租賃拓展 方面的能力將 是我們首要考量的要素 。 廣州 僑樂 物業(yè)服務有限公司 是香港新世界地產(chǎn)旗下新創(chuàng)建集團有限公司下屬子公司，托管多家境內(nèi)外公建及酒店相關(guān)物業(yè)，包括：北京新世界、香港新世界中心、香港會展廣場，持廣州市二級資質(zhì)物業(yè)管理公司牌照。現(xiàn)正直接負責經(jīng)營管理及籌備開業(yè)的酒店及相關(guān)物業(yè)項目共 16家，位于新港東赤崗路段的星城酒店式該公司在廣州托管的第一家酒店項目。 提供專業(yè)的管理制度和流程擬定，包括： A. 管理公約； B. 住宅使用說明書； C. 質(zhì)量保證書； D. 業(yè)主手冊和服務指南； E. 裝修指南； F. 酒店式服務公寓租賃合同； G. 管理人員崗前培訓； H. 交樓方案； I. 籌備設立物業(yè)管理處和公寓服務中心； J. 物業(yè)管理處全套制度流程； K. 公寓服務中心全套制度流程； L. 物業(yè)管理和酒店式服務公寓經(jīng)營計劃和預算等。 物業(yè)管理服務 符合廣州市物業(yè)管理二級以上資質(zhì)的所有要求。 24小時維護保養(yǎng)服務，包括： A. 裝修維護和保養(yǎng) B. 家私電器維護和保養(yǎng)； C. 小型居家設施更換； D. 管道疏通與維護 24/33 E. 消防設施和中央空調(diào)的維護和保養(yǎng)等 安全保障。 定期組織各項租戶活動，旨在建立管理公司與租戶、租戶與租戶間溝通和交流的平臺，增強公寓生活的多樣性和和諧感。 投資性酒店式服務公寓 物業(yè)管理費 ： /月 / m178。 700元 /m178。； C. 提高公共走廊和電梯間裝修標準攤?cè)氲匠杀驹靸r中約為 100元 /m178。 健身中心 500 m178。 1500元 /m178。單方成本增加 163元 /m178。 普通公寓售價： 8500元 /m178。的價差，將使 投資者在兩類產(chǎn)品間面臨 抉擇 ： 27/33 以 50 m178。戶型 的租賃價格約在 2500元 /月（含家私電器）水平，扣除家私電器 的 配置投入 ，按每年 10個月的出租時間計算，只有當返租型酒店式服務公寓的售價下調(diào)至 10,050元，兩者 3年內(nèi) 的投資回報才能持平 ，而這個價格 。 該運營模式的酒店式服務針對整體項目，在有效提高項目形象和檔次的同時，通過提高項目自身附加值， 有效拉升 樓盤 售價 。1房 1廳提供基本酒店式服務的小戶型公寓的租賃價格約為 33004000元 / 28/33 月，平均出房率按每年 10個半月計算： 年租賃收入 =3650元 /月 =42020元 溢價銷售價格 根據(jù) ，按年平均回報率 8%計算 ，扣除業(yè)主需投入的家居配套約為 15000元自住型 酒店式服務公寓 單方銷售均價為 9300元 /m178。 9300元 /m178。 合 計 218 100% A. 第 1年 ① 經(jīng)營收益 ② 管理公司 運營成本及合理利潤 ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 15,497,900 6,500,000 8,997,900 B. 第 2年 ① 經(jīng)營收益 ② 管理公司 運營成本及 合理利潤 ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 18,597,480 7,500,000 11,097,480 C. 第 3年 ① 經(jīng)營收益 ② 管理公司 運營成本及合理利潤 ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 21,697,060 8,500,000 13,197,060 溢價銷售價格 根據(jù) 3年的經(jīng)營收益分析，按年平均回報率 8%計算，投資型 酒店式服務公寓 單方銷售均價為 10750元 /m178。計算： 建筑面積 普通公 寓售價 酒店式服 務公寓售價 單方溢 價收益 提高價樓標準增加成本及 分攤公建配套成本 溢價 收益率 溢價收 益總計 12,900 m178。 863元 /m178。計算： 注： 管理費 已 計 入 公寓租賃價格 其他 經(jīng)營性收入（略） 無形收益 赤崗項目的開盤時間預計在 2020年 78月份，屆時 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場加上 70/90規(guī)限所導致的中小戶型產(chǎn)品 的 大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競爭將日趨激烈 ， 通過酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式的包裝， 有機會為 項目營銷增加賣點 。 /月 / m178。 20202020年將是廣州市酒店市場井噴的一年，多間 5星級酒店相繼開業(yè)，將把眾多的 4星級以下的酒店經(jīng)營逼入與酒店式服務公寓同質(zhì)化的競爭行列，相對比酒店式服務公寓，純酒店在經(jīng)營、服務等各方面都擁有較大的優(yōu)勢，具體數(shù)據(jù)顯示： 廣州市目前與單身國際公寓處于同一市場競爭層面的酒店共 203家，2020年將達到 300家，截止至 2020年年底，將有 5家 5星級酒店開業(yè)，市場投放量將超過 4500套客房， 08年更在此基礎(chǔ)上新增 8家 5星級酒店，而此時正好是赤崗項目交樓， 216套 酒店式服務公寓進入市場的時間。 項目周邊高檔、雅致的娛樂消費場所嚴重缺乏，對單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。小戶型公寓產(chǎn)品目前的租賃價格 2750元 /月計算，扣除稅費、和家私電器等投入約為 650元 / m178。 根據(jù) ，這 270套 服務公寓的租賃客戶主要為外企的中層管理和技術(shù)支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機構(gòu)的中層管理和技術(shù)人員，由于這些職位大多已實現(xiàn)本地化，住宿方面大多數(shù)公司是以津貼（或補貼