【正文】 3年 ① 經(jīng)營收益 ② 管理公司 運(yùn)營成本及合理利潤 ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 21,697,060 8,500,000 13,197,060 溢價(jià)銷售價(jià)格 根據(jù) 3年的經(jīng)營收益分析，按年平均回報(bào)率 8%計(jì)算，投資型 酒店式服務(wù)公寓 單方銷售均價(jià)為 10750元 /m178。戶型 的租賃價(jià)格約在 2500元 /月（含家私電器）水平，扣除家私電器 的 配置投入 ，按每年 10個(gè)月的出租時(shí)間計(jì)算，只有當(dāng)返租型酒店式服務(wù)公寓的售價(jià)下調(diào)至 10,050元，兩者 3年內(nèi) 的投資回報(bào)才能持平 ，而這個(gè)價(jià)格 。 1500元 /m178。 投資性酒店式服務(wù)公寓 物業(yè)管理費(fèi) ： /月 / m178。 提供專業(yè)的管理制度和流程擬定，包括： A. 管理公約； B. 住宅使用說明書； C. 質(zhì)量保證書； D. 業(yè)主手冊和服務(wù)指南； E. 裝修指南； F. 酒店式服務(wù)公寓租賃合同； G. 管理人員崗前培訓(xùn)； H. 交樓方案； I. 籌備設(shè)立物業(yè)管理處和公寓服務(wù)中心； J. 物業(yè)管理處全套制度流程； K. 公寓服務(wù)中心全套制度流程； L. 物業(yè)管理和酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算等。 開發(fā)商 以引入 酒店管理公司 和 返租 回報(bào) 為投資噱頭 將產(chǎn)權(quán) 溢價(jià) 出售給投資客 ，通常的返祖期為 310年，每年固定返還租金回報(bào)率多在 68%，采取該模式的項(xiàng)目多為營銷條件較差甚至滯銷樓盤。 18/33 公寓管理需要安裝專業(yè)的酒店管理軟件 來 實(shí)施有效經(jīng)營。左右不等，甚至更高。 工作地點(diǎn)主要集中在天河北、崗頂（五山）、 海印、 珠江 12/33 新城、東風(fēng)東路、環(huán)市東、琶洲等區(qū)域。 城市發(fā)展 A. 琶洲會(huì)展中心規(guī)模和輻射范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大； B. 珠江新城總部經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)和深化； C. 新領(lǐng)館區(qū)的規(guī)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段； D. 珠江新城多個(gè)地標(biāo)性建筑和市政公建相繼落成。 運(yùn)營模式 本篇著重解決赤崗橋西項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓和普通公寓未來經(jīng)營管理的模式問題。 “高尚地段 ”的含義不僅僅包括靠近 CBD，同時(shí)還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周 邊設(shè)施齊全等。 13/33 d. 交通因素 廣州大橋是天河區(qū)與海珠區(qū)南北交通動(dòng)脈的瓶頸。 家具配置 ， 一般至少需要以下家具 ： 床（或加長床）、沙發(fā)、書桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來看，一般需要配置國際知名品牌。 大門必須配有監(jiān)視眼，防盜鎖、火警應(yīng)急逃生路線圖?，F(xiàn)正直接負(fù)責(zé)經(jīng)營管理及籌備開業(yè)的酒店及相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目超過 20家，業(yè)內(nèi)享有知名度的項(xiàng)目包括：廣州國際會(huì)議展覽中心、 星河灣酒店及其國際公寓、君臨天下等，在酒店和普通物業(yè)管理方面有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并具有一定的公寓物業(yè)產(chǎn)權(quán)溢價(jià)營銷的操盤經(jīng)驗(yàn)。 公寓車隊(duì)配有專業(yè)司機(jī)、保姆、翻譯、保衛(wèi)人員跟車服務(wù)，服務(wù)包括： A. 提供上下 班接送； B. 提供商務(wù)、觀光旅行； C. 機(jī)場接送； D. 子女看護(hù)和接送； E. 團(tuán)體購物； F. 其他生活、工作需要的交通服務(wù)等。（含消防配套和取電、呼叫服務(wù)等設(shè)備）； B. 增加家私、電器配 套攤?cè)氲某杀驹靸r(jià) 300元 /m178。 回報(bào)周期： 3年 參考了市場上采用返租形式銷售的項(xiàng)目，大部分的返租回報(bào)周期為13年。 自住型 酒店式服務(wù)公寓 租賃收益 分析 對(duì)于 486套自住型酒店式服務(wù)公寓而言，管理公司提供的服務(wù)有相當(dāng)部分是有償?shù)?，若業(yè)主轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營，參考周邊同類型項(xiàng)目的租賃市場的狀況， 50 m178。 2250元 /m178。 根據(jù)目前單身國際公寓租賃市場的情況看，該類產(chǎn)品的黃金地段位于CBD中心區(qū)，其中天河北、環(huán)市東、珠江新城和琶洲會(huì)展中心等區(qū)域的國際公寓和酒店對(duì)其所屬客源處于區(qū)域性壟斷地位。 05年開始，酒店式服務(wù)公寓 市場出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，由其所在公司墊付租金的租客開始向管理公司索要回扣，譬如：某外資公司為其高管在廣州租住酒店式服務(wù)公寓的月租預(yù)算是 30000元，這筆錢直接打入管理公司帳戶，租客以退房為要挾要求管理公司返傭 15000元，那么，公寓的實(shí)際租賃價(jià)格就只能去到 15000元 /月，該現(xiàn)象已在廣州酒店式服務(wù)公寓的 33/33 租賃市場成為潛規(guī)則，它一方面給管理公司的財(cái)務(wù)管理增加了難度，另一方面，也使租賃市場形成了以股畸形競爭的暗流，有可能對(duì)整個(gè)酒店式服務(wù)公寓市場的健康發(fā)展造成極為惡劣的影響。的單身公寓約 1500套，而截止至 7月份數(shù)據(jù)已經(jīng)上升為 3300多套，到 2020年年底將有 17個(gè)項(xiàng)目樓盤的單身公寓進(jìn)入市場，市場投放量多達(dá) 4500套，而受國六條影響，仍有為數(shù)不少的開發(fā)商在持續(xù)跟進(jìn)。 溢價(jià)銷售 收 益 分析 物業(yè)管理費(fèi) （管理公司收入） 自住型酒店式服務(wù) 公寓物業(yè)管理費(fèi)按 3元 /月 / m178。 采用 根據(jù) ， 開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)出售給 自住買家和 投資 者 ， 并 引入專業(yè)的酒店管理公司為 全體 業(yè)主提供酒店式服務(wù)，同時(shí)為投資者提供租賃托管理財(cái) 。 B. 攤?cè)?10層 270套投資性酒店式服 務(wù)公寓 12900 m178。 成本預(yù)算 交樓標(biāo)準(zhǔn)提高 建筑面積 增加成本 * 合計(jì) 12900 m178。 參與銷售和推廣策略的擬定、整改和執(zhí)行。 他們 在選擇項(xiàng)目 的 時(shí) 候 ，考慮的因素主要有： 投資回報(bào)是 酒店式服務(wù)公寓 投資客的第一考慮因素，一般最低的年投資回報(bào)要求在 7%以上； 地段和區(qū)域直接決定了 酒店式服務(wù)公寓 的投資價(jià)值，項(xiàng)目選址 多 在商務(wù)核心區(qū)； 必須由國際知名的專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營，這樣才能保證 酒店式服務(wù)公寓 的 4星級(jí)以上酒店的服務(wù)水準(zhǔn)； 酒店式服務(wù)公寓 自及周邊配套應(yīng)該比較齊全； 項(xiàng)目要有自己的特色和明確的定位。 公共區(qū)域配置吊頂音箱，放背景音樂（可考慮與消防廣播相連）?，F(xiàn)代的用來展現(xiàn)時(shí)尚、簡約、實(shí)用、便捷的生活氣息。 B. 境內(nèi)客戶 相對(duì)國外客戶而言， 國內(nèi)客戶占客群比例比較小， 主要是演藝界、廣告公司以及會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、律師類中介咨詢公司等。從酒店式服務(wù)公寓的定義，我們可以看出酒店式服務(wù)公寓具有如下特點(diǎn)： A. 酒店式服務(wù)公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； B. 酒店式服務(wù)公寓是一種長期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)； C. 酒店式服務(wù)公寓必須有酒店般完善的服務(wù)； D. 酒店式服務(wù)公寓必須具有居家的氛圍； 6/33 E. 相對(duì)于酒店而言，酒店式服務(wù)公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。 1/33 赤崗橋西項(xiàng)目 酒店式服務(wù)公寓營銷和經(jīng)營模式的可行性分析報(bào)告 前言 為了更加準(zhǔn)確、清晰地表述營銷策劃部在赤崗橋西項(xiàng)目定位上的立場，我們將報(bào)告分為 6個(gè)部分，分別為： 市場定位 本篇著重解決赤崗橋西項(xiàng)目為什么要做酒店式服務(wù)公寓。 與酒店式服務(wù)公寓的功能相適應(yīng)，酒店式服務(wù)公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特 點(diǎn)： A. 酒店式服務(wù)公寓寓所具有較大的空間，而酒店房間的空間比較??； B. 酒店式服務(wù)公寓配有設(shè)備齊全的廚房； C. 酒店式服務(wù)公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具。 赤崗項(xiàng)目酒店式 服務(wù)公寓的 租賃 客群定位 A. 局限性 a. 戶型 （詳見 ） 赤崗項(xiàng)目 1 房 1 廳和單間的戶型比重高達(dá) 96%，這與酒店式服務(wù)公寓針對(duì)高端客戶的市場定位出入較大。 每個(gè)項(xiàng)目的裝修風(fēng)格都想標(biāo)新立異，但一家出百家抄，風(fēng)格趨于同質(zhì)化，普遍來看，多以歐式風(fēng)格見多見長。 配置物業(yè)和管家辦公室（不少于 100平方米），作為 24小時(shí)管家服務(wù)中心，突發(fā)事件應(yīng)急指揮中心，資料存放室 和 日用品倉庫 等 。 鑒于 2020年下半年到 2020年上半年赤崗橋西項(xiàng)目對(duì)公司完成該財(cái)政年度利潤指標(biāo)的重要性， 本項(xiàng)目原則上采用 ，即 將產(chǎn)權(quán) 按慣例形式（ 540套服務(wù)式公寓和 216套酒店式服務(wù)公寓）梯次 出售，并 委托一家具有酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營和普通物業(yè)管理資質(zhì)的管理公司（以下簡稱“管理公司 ”）對(duì) 整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理 ，而管理公司 在 經(jīng)營和租賃拓展 方面的能力將 是我們首要考量的要素 。 物業(yè)管理服務(wù) 符合廣州市物業(yè)管理二級(jí)以上資質(zhì)的所有要求。 700元 /m178。單方成本增加 163元 /m178。 該運(yùn)營模式的酒店式服務(wù)針對(duì)整體項(xiàng)目，在有效提高項(xiàng)目形象和檔次的同時(shí)，通過提高項(xiàng)目自身附加值， 有效拉升 樓盤 售價(jià) 。計(jì)算： 建筑面積 普通公 寓售價(jià) 酒店式服 務(wù)公寓售價(jià) 單方溢 價(jià)收益 提高價(jià)樓標(biāo)準(zhǔn)增加成本及 分?jǐn)偣ㄅ涮壮杀? 溢價(jià) 收益率 溢價(jià)收 益總計(jì) 12,900 m178。 20202020年將是廣州市酒店市場井噴的一年，多間 5星級(jí)酒店相繼開業(yè)，將把眾多的 4星級(jí)以下的酒店經(jīng)營逼入與酒店式服務(wù)公寓同質(zhì)化的競爭行列，相對(duì)比酒店式服務(wù)公寓，純酒店在經(jīng)營、服務(wù)等各方面都擁有較大的優(yōu)勢，具體數(shù)據(jù)顯示： 廣州市目前與單身國際公寓處于同一市場競爭層面的酒店共 203家，2020年將達(dá)到 300家，截止至 2020年年底，將有 5家 5星級(jí)酒店開業(yè)，市場投放量將超過 4500套客房， 08年更在此基礎(chǔ)上新增 8家 5星級(jí)酒店，而此時(shí)正好是赤崗項(xiàng)目交樓， 216套 酒店式服務(wù)公寓進(jìn)入市場的時(shí)間。 。 在