【正文】 符合廣州市物業(yè)管理二級以上資質(zhì)的所有要求。 按照五星級酒店的管理和服務(wù)標準定期對 現(xiàn)場管理、銷售和服務(wù)人員進行培訓(xùn)和考核。 提供專業(yè)的管理制度和流程擬定，包括： A. 管理公約； B. 住宅使用說明書； C. 質(zhì)量保證書； D. 業(yè)主手冊和服務(wù)指南； E. 裝修指南； F. 酒店式服務(wù)公寓租賃合同； G. 管理人員崗前培訓(xùn)； H. 交樓方案； I. 籌備設(shè)立物業(yè)管理處和公寓服務(wù)中心； J. 物業(yè)管理處全套制度流程； K. 公寓服務(wù)中心全套制度流程； L. 物業(yè)管理和酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營計劃和預(yù)算等。 提供專業(yè)的建筑合規(guī)劃設(shè)計建議，包括： A. 戶型； B. 平面和功能布局； C. 配套設(shè)施； D. 交通安排； 22/33 E. 能源、消防、智能化； F. 裝修風格、方案和選材； G. 家私電器配置 H. 管理系統(tǒng)等?，F(xiàn)正直接負責經(jīng)營管理及籌備開業(yè)的酒店及相關(guān)物業(yè)項目共 16家，位于新港東赤崗路段的星城酒店式該公司在廣州托管的第一家酒店項目。該公司擁有較 強的租賃市場開拓能力，客源以日韓和歐美高檔租客為主。 廣州 僑樂 物業(yè)服務(wù)有限公司 是香港新世界地產(chǎn)旗下新創(chuàng)建集團有限公司下屬子公司，托管多家境內(nèi)外公建及酒店相關(guān)物業(yè)，包括：北京新世界、香港新世界中心、香港會展廣場，持廣州市二級資質(zhì)物業(yè)管理公司牌照。 21/33 廣州 新中酒 管理有限公司 由香港合和實業(yè)有限公司、廣州羊城兆業(yè)企業(yè)集團以及南海漁村有限公司聯(lián)合組建的專業(yè)性酒店管理服務(wù)公司。 鑒于 2020年下半年到 2020年上半年赤崗橋西項目對公司完成該財政年度利潤指標的重要性， 本項目原則上采用 ，即 將產(chǎn)權(quán) 按慣例形式（ 540套服務(wù)式公寓和 216套酒店式服務(wù)公寓）梯次 出售，并 委托一家具有酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營和普通物業(yè)管理資質(zhì)的管理公司（以下簡稱“管理公司 ”）對 整個項目進行管理 ，而管理公司 在 經(jīng)營和租賃拓展 方面的能力將 是我們首要考量的要素 。 投資 者 對于投資回報有 較高 的要求 。 開發(fā)商 以引入 酒店管理公司 和 返租 回報 為投資噱頭 將產(chǎn)權(quán) 溢價 出售給投資客 ，通常的返祖期為 310年，每年固定返還租金回報率多在 68%，采取該模式的項目多為營銷條件較差甚至滯銷樓盤。 衛(wèi)生間 應(yīng)配置浴缸， 要做到干濕分區(qū)， 并 配備風筒、梳妝鏡及洗手臺，參考酒店做法。 照明器材 應(yīng)盡量 減少使用石英燈和射燈，采用節(jié)能燈具。 房間的出風口和回風口 應(yīng)盡量選 用木質(zhì)材料，廚房、衛(wèi)生間、地漏器等要兼有防異味和去水流暢的功能。 設(shè)計安裝廚房、衛(wèi)生間、房間時必須考慮規(guī)范位置有檢修出入口，以便于日后檢修，免除工作帶來不必要的障礙。 每個房間每層安全走火通道要有 24小時長明燈指示燈箱，設(shè)雙回路。 配置物業(yè)和管家辦公室（不少于 100平方米），作為 24小時管家服務(wù)中心，突發(fā)事件應(yīng)急指揮中心，資料存放室 和 日用品倉庫 等 。 應(yīng)設(shè)有專門的衛(wèi)星電視信號系統(tǒng)。 18/33 公寓管理需要安裝專業(yè)的酒店管理軟件 來 實施有效經(jīng)營。 消防系統(tǒng)：消防需按酒店要求，公共區(qū)域、房間要有噴淋、煙感器 并有專門的 消防監(jiān)控中心。 客房應(yīng)在 寬帶 網(wǎng)絡(luò) 、 通訊布線等 配套設(shè)施 方面 做出有 預(yù)見性 的考量 。 酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施 從 酒店式服務(wù)公寓 項目 的配套服務(wù)及設(shè)施來看，商務(wù)中心 是 必備的，而健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個項目都具有這兩項配套服務(wù)： 17/33 配套服務(wù)項目 百分比 商務(wù)中心 100% 健身中心 游泳池 餐飲 多功能會議室 臺球室 銀行 網(wǎng)球場 購物中心 高爾夫練習場 赤崗項目應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計細項上做出的調(diào)整 配套設(shè)施應(yīng) 盡量 考慮獨立的酒店式服務(wù)公寓大堂 ； 單核心筒設(shè)計， 5梯 27戶，居住人口密度較高，平均 151戶住 客使用 1臺電梯，電梯數(shù)量太少，建議為公寓客人設(shè)置專用電梯，并且必須對酒店式服務(wù)公寓和普通公寓進行分層、分流處理； 戶型配比上應(yīng)盡量提高 1房 1廳和 2房 2廳的比例； 面向廣州大道及其他 路 面的房間，應(yīng)作 隔音處理； 平面布局上 未 考慮 酒店式服務(wù) 公寓經(jīng)營方面的相關(guān)配套設(shè)施，如：布草房、洗消間、維修管井設(shè)計、出入口設(shè)計、員工廁所、員工通道、服務(wù)的交通 動 線等。 家電配置，一般至少需要考慮以下電器： 電視、洗衣機、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機、電飯煲、烘干機、烤箱、音響等。 酒店式服務(wù)公寓 家電、家具配置 從業(yè)態(tài)上看，酒店式服務(wù)公寓更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個延伸市場，同時由于 酒店式服務(wù)公寓 的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對象除了在使用時間上相對于酒店客戶而言更為穩(wěn)定和租期更長，所以幾乎所有的 酒店式服務(wù)公寓 都是精 裝修產(chǎn)品，同時由于 酒店式服務(wù)公寓的最張使用客群的層次相對比較高，對于家具和家電的配置一般都比較講究。 每個項目的裝修風格都想標新立異，但一家出百家抄，風格趨于同質(zhì)化，普遍來看，多以歐式風格見多見長。在符號意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活 品位。左右不等，甚至更高。 1/1 1 C 1 8 G 1 1 I 1 1 B 1/1 2 H 1/1 1 D 2/2 1 E 1/1 1 F 1 4 F2 1/1 1 15/33 戶型 套數(shù) 比重 單間 14 52% 1 房 1 廳 12 44% 2 房 2 廳 1 4% 總計 27 100% 戶型 面積 比重 單間 45% 1 房 1 廳 48% 2 房 2 廳 7% 總計 100% 酒店式服務(wù)公寓裝修標準 酒店式服務(wù)公寓 總體的裝修標準應(yīng)該不低于 4星級酒店的裝修標準，一般分兩種： 精裝修，在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價位在8001000元 / m178。 不同客群對戶型的需求存在一定差異， 1居室和 2居室主要針對租期比較短的客戶（大多 1月起租）， 3居和 4居主要是一些長期租戶（ 1年以上）。 14/33 產(chǎn)品設(shè)計調(diào)整 由于規(guī)劃階段并沒有充分考慮到項目本身所具備 的定位為酒店式服務(wù)公寓的先天條件，在產(chǎn)品的設(shè)計上，更多地偏向于小戶型居家型定位，功能布局和配套設(shè)施不符合經(jīng)營性公寓出租的要求，必須做出相應(yīng)的規(guī)劃和設(shè)計調(diào)整。 e. 社區(qū)配套 區(qū)位劣勢分析顯示，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍淡薄以及周邊高檔雅致的娛樂消費場所缺乏，對單身高檔住（租）客影響較大。 c. 配套設(shè)施（詳見 ） 赤崗項目在規(guī)劃設(shè)計上幾乎沒有考慮到酒店式服務(wù)公寓在這方面的需要，即使作出調(diào)整，在現(xiàn)有開發(fā)進度條件下，可調(diào)整空間不會很大。 赤崗項目酒店式 服務(wù)公寓的 租賃 客群定位 A. 局限性 a. 戶型 （詳見 ） 赤崗項目 1 房 1 廳和單間的戶型比重高達 96%，這與酒店式服務(wù)公寓針對高端客戶的市場定位出入較大。 酒店式服務(wù)公寓 租賃 客群定位 一般 酒店式服務(wù)公寓 主要針對居住市場中有較長居住時間需要的高端客群，一般居住時間在 4天及以上，從目前大陸 酒店式服務(wù)公寓 的客群結(jié)構(gòu)來看，主要包括以下兩大部分： A. 境外客戶 a. 從職業(yè)分布來看，主要是跨國公司的高級管理人員或者高級職員及使 、領(lǐng) 館 的 工作人員等； b. 從國籍上看，歐美籍占約 60%，其次為港澳臺人士，再次為日本、韓國和華裔人士以及其他地區(qū)人士。 工作地點主要集中在天河北、崗頂（五山）、 海印、 珠江 12/33 新城、東風東路、環(huán)市東、琶洲等區(qū)域。 11/33 客戶分析 項目 的客群定位 從目前市場上小戶型公寓產(chǎn)品 投資型 購買人群的特征看可分為以下 3類： 購買人群類型 置業(yè)用途 集團買家 作為集團高級雇員的宿舍 短線炒家 看好物業(yè)升值潛力，短期炒作，逢高出貨 長線 投資買家 對物業(yè)出租回報有較高要求 由于國家宏觀調(diào) 控政策對投資性購房的進一步限制和打壓，與 005年小戶型產(chǎn)品投資買家比重超過 60%相比， 0 07年將受到影響，預(yù)計屆時本項目的 純 投資型買家比重約為 40%（ 未包含 過渡性居住 買家轉(zhuǎn)投資部分 ） 。 酒店式服務(wù)公寓的檔次 根據(jù)對上海、北京、廣州等地 以出租回報為投資收益的 酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營 檔次 的研究，以及多家已接觸過的酒店式服務(wù)公寓管理公司的經(jīng)驗，原則上酒店式服務(wù)公寓的檔 10/33 次應(yīng)不低于四星級酒店的 標準。 C. 業(yè)績水平 物業(yè)名稱 類型 單元數(shù)量 平均公寓面積 出租率 平均月租金（ 凈） 每平方米 金亞花園 4 155 222 95％ 185 嶺南會 2 60 204 90％ 165 祈福華廈 2 97 216 95％ 130 中信廣場 2 274 133 80％ 116 9/33 新大廈 2 216 120 85％ 100 中國大酒店 3 272 150 65％ 210 花園酒店 3 197 139 95％ 17