freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

赤崗橋西項目采用酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式的可行性分析報告(參考版)

2024-09-02 14:34本頁面
  

【正文】 。 作為酒店式服務公寓,赤崗項目所面對的市場壓力,不僅僅來自于周邊或 其它 地段 的競爭對手,由于同質(zhì)化的戶型設計,散落在小業(yè)主手里的540套普通公寓,他們之間的競爭不但有可能拉低整個樓盤的租賃價格,更有可能對 216套酒店式服務公寓形成更為巨大的競爭壓力。 根據(jù) ,這 270套 服務公寓的租賃客戶主要為外企的中層管理和技術(shù)支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機構(gòu)的中層管理和技術(shù)人員,由于這些職位大多已實現(xiàn)本地化,住宿方面大多數(shù)公司是以津貼(或補貼)的形式計入崗位月薪的,租房費用多為員工個人支付,那么酒店式服務公寓超過 6000元 /月的租金價格對于他們1000015000元的月收入而言是否具有吸引力, 值得進一步關(guān)注 不足 200個車位的停車場配套,將 是 擁有自駕車輛的 自住型買家選擇赤崗項目的巨大阻礙。 出于酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式的形象和配套要求,公司將在交樓標準和公建配套方面投入較大的成本,盡管這些成本已在溢價中抵消,可一旦銷售情況出現(xiàn)異常,將對公司的利潤完成指標和現(xiàn)金流造成 較 大影響 。小戶型公寓產(chǎn)品目前的租賃價格 2750元 /月計算,扣除稅費、和家私電器等投入約為 650元 / m178。的保守售價已接近甚至超過目前珠江新城西區(qū)同類小戶型公寓產(chǎn)品的售價;而普通公寓部分的銷售均價如定為 9000元 / m178。 項目周邊高檔、雅致的娛樂消費場所嚴重缺乏,對單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。 在高端客戶租賃市場,由于市場競爭等因素影響,單身公寓的租賃價格從 05年開始總體呈下降趨勢,我們通過一家有合作意向的酒店式服務公寓管理公司所作的交通數(shù)據(jù)調(diào)查顯示: 04至 06年 3年間該司租賃的單身公寓業(yè)務共 376筆,業(yè)務量基本平穩(wěn),04年租賃均價為 8700元 /月, 05年租賃均價為 8300元 /月, 06年 7200元 /月,以雙城國際為例: 04年低于 8000元 /月不做, 05年 50006000元 /月左右,今年 4000元 /月左右(以上價格包含服務),小業(yè)主的放盤的只要19002500元 /月左右。 20202020年將是廣州市酒店市場井噴的一年,多間 5星級酒店相繼開業(yè),將把眾多的 4星級以下的酒店經(jīng)營逼入與酒店式服務公寓同質(zhì)化的競爭行列,相對比酒店式服務公寓,純酒店在經(jīng)營、服務等各方面都擁有較大的優(yōu)勢,具體數(shù)據(jù)顯示: 廣州市目前與單身國際公寓處于同一市場競爭層面的酒店共 203家,2020年將達到 300家,截止至 2020年年底,將有 5家 5星級酒店開業(yè),市場投放量將超過 4500套客房, 08年更在此基礎上新增 8家 5星級酒店,而此時正好是赤崗項目交樓, 216套 酒店式服務公寓進入市場的時間。 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場加上 70/90規(guī)限所導致的中小戶型產(chǎn)品大量涌現(xiàn),同質(zhì)化競爭將日趨激烈(見 ),具體數(shù)據(jù)顯示: 今年 3月分以前,廣州市在運營的 3370 m178。 /月 / m178。 為公司 積累 小戶型產(chǎn)品 開發(fā)以及 酒店式服務公寓 的 經(jīng)營 管理 經(jīng)驗 。計算: 注: 管理費 已 計 入 公寓租賃價格 其他 經(jīng)營性收入(略) 無形收益 赤崗項目的開盤時間預計在 2020年 78月份,屆時 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場加上 70/90規(guī)限所導致的中小戶型產(chǎn)品 的 大量涌現(xiàn),同質(zhì)化競爭將日趨激烈 , 通過酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式的包裝, 有機會為 項目營銷增加賣點 。 3元 /月 / m178。 863元 /m178。 10750元 /m178。計算: 建筑面積 普通公 寓售價 酒店式服 務公寓售價 單方溢 價收益 提高價樓標準增加成本及 分攤公建配套成本 溢價 收益率 溢價收 益總計 12,900 m178。)。 合 計 218 100% A. 第 1年 ① 經(jīng)營收益 ② 管理公司 運營成本及合理利潤 ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 15,497,900 6,500,000 8,997,900 B. 第 2年 ① 經(jīng)營收益 ② 管理公司 運營成本及 合理利潤 ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 18,597,480 7,500,000 11,097,480 C. 第 3年 ① 經(jīng)營收益 ② 管理公司 運營成本及合理利潤 ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 21,697,060 8,500,000 13,197,060 溢價銷售價格 根據(jù) 3年的經(jīng)營收益分析,按年平均回報率 8%計算,投資型 酒店式服務公寓 單方銷售均價為 10750元 /m178。 230元 /m178。 9300元 /m178。 說明:酒店配套消費卡可在會所、餐廳等配套設施內(nèi)進行消費,并可享受各項有償?shù)木频晔椒眨?3000元 /戶為平均額度,實際消費額度按單位總價 %計算) 溢價銷售 收 益 分析表 投資型 酒店式服務公寓 270套 投資性酒店式服務公寓的營銷主動權(quán)掌握在公司手里,到2020年 8月份,在資金壓力不大的前提下,公司可考慮部分或全部作為純酒店式服務公寓的經(jīng)營性物業(yè)委托管理公司經(jīng)營管理,其 經(jīng)營性 收 益 分析 如下(按全部自留計算): 經(jīng)營收益分析 房型 房間 數(shù) 所占 比例 平均房價 元 /房 /天 租賃收入 備注 第 1年 平均 出租率 40% 第 2年 平均 出租率 50% 第 3年 平均 出租率 60% 平均房價已含管理費 按 可出租天數(shù) 365天計算 出租率為保守估標準房 80 30% 350 15,497,900 18,597,480 21,697,060 豪華房 50 10% 380 行政套房 56 11% 420 建筑面積 普通公 寓售價 酒店式服 務公寓售價 單方溢 價收益 分攤公建 配套成本 及 酒店配套消費卡消費額度 溢價 收益率 溢價收 益總計 23,100 m178。1房 1廳提供基本酒店式服務的小戶型公寓的租賃價格約為 33004000元 / 28/33 月,平均出房率按每年 10個半月計算: 年租賃收入 =3650元 /月 =42020元 溢價銷售價格 根據(jù) ,按年平均回報率 8%計算 ,扣除業(yè)主需投入的家居配套約為 15000元自住型 酒店式服務公寓 單方銷售均價為 9300元 /m178。218套(其中 52套為兩間打通,實際套數(shù)為 270套)作為投資型酒店式服務公寓 ,其余 486套為自住型酒店式服務公寓 。 該運營模式的酒店式服務針對整體項目,在有效提高項目形象和檔次的同時,通過提高項目自身附加值, 有效拉升 樓盤 售價 。 綜上所述,我部不建議采用返租方式溢價銷售。戶型 的租賃價格約在 2500元 /月(含家私電器)水平,扣除家私電器 的 配置投入 ,按每年 10個月的出租時間計算,只有當返租型酒店式服務公寓的售價下調(diào)至 10,050元,兩者 3年內(nèi) 的投資回報才能持平 ,而這個價格 。 當我們將 返租型酒店式服務公寓的售價下調(diào) 至 10,680元 , 3年的租金回報才足以抵銷總價價差。的價差,將使 投資者在兩類產(chǎn)品間面臨 抉擇 : 27/33 以 50 m178。計入售價中,得出售價為 12020元 /m178。 普通公寓售價: 8500元 /m178。 年返租回報率: %(稅后) 20 2020年廣州市房屋出租平均投資回報率約為 78%左右,如扣除空置、待租、稅費、家私電器配置等因素,實際回報率不超過%,同時,參考了市場上采用返租形式銷售的項目,大部分的返租回報 率都維持在 %(稅后) 左右, %的取值還是具有相當吸引力的,而且該取值符合吉祥數(shù)字的傳播要求。單方成本增加 163元 /m178。單方成本增加 60元 /m178。 1500元 /m178。 其他 80 m178。 健身中心 500 m178。 商務中心 40 m178。; C. 提高公共走廊和電梯間裝修標準攤?cè)氲匠杀驹靸r中約為 100元 /m178。裝修標準的基礎上提高檔次而增加的300元 /m178。 700元 /m178。 25/33 收益分析 酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式導致的成本增加: 增加的成本項目 交樓標準提高; 采用酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式需要增加的公建配套; 公建配套設施增加而導致可售面積減少所造成的銷售收入損失 (僅限于對現(xiàn)金流壓力的影響) 。 投資性酒店式服務公寓 物業(yè)管理費 : /月 / m178。 進行系統(tǒng)性的管理和經(jīng)營培訓,不斷提高服務水平。 定期組織各項租戶活動,旨在建立管理公司與租戶、租戶與租戶間溝通和交流的平臺,增強公寓生活的多樣性和和諧感。 B. 保障客人的人身和財產(chǎn)安全等。 24小時維護保養(yǎng)服務,包括: A. 裝修維護和保養(yǎng) B. 家私電器維護和保養(yǎng); C. 小型居家設施更換; D. 管道疏通與維護 24/33 E. 消防設施和中央空調(diào)的維護和保養(yǎng)等 安全保障。 管家服務,包括: A. 公寓設施的清潔消毒; B. 布草床單更換; C. 綠化、環(huán)保、殺蟲; D. 洗衣平燙等。 物業(yè)管理服務
點擊復制文檔內(nèi)容
研究報告相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號-1