【正文】 套 70% 23,630 ￥ 170 139 8/33 公寓 星級 房數(shù) 入住率 平均月租金 每平方米平均（凈）月租金 平均公寓面積 （平方米） 三居室 19套 中國大酒店 五 一居室 82套 二居室 136套 三居室 41套 四居室 13套 50% 31,500 ￥ 210 150 新凱公寓 五 一居室 56套 二居室 66套 三居室 14套 四居室 4套 50% 20,000 ￥ 160 125 盛雅公寓 五 單間 25套 一居室 50套 二居室 75套 三居室 25套 50％ 17,000 ￥ 170 100 B. 戶型 物業(yè)名稱 類型 單元總數(shù) 1居室 2居室 3居室 4居室 中信廣場 2 274 0% 75% 20% 5% 新大廈 2 216 0% 45% 50% 5% 祈福華廈 2 97 5% 40% 50% 5% 嶺南會(huì) 2 60 0% 0% 90% 10% 中國大酒店 3 272 30% 50% 15% 5% 花園酒店 3 197 50% 40% 10% 0% 金亞花園 4 155 0% 3% 83% 14% 新凱公寓 4 140 40% 47% 10% 3% 盛雅公寓 4 175 43% 43% 14% 0 上表可以看出，競爭市場公寓結(jié)構(gòu)的主題都是 2居室和 3居室，從某種程度上表明了長住客源市場的需求特征。 由于赤崗項(xiàng)目 在前期策劃、規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)上并沒有充分考慮到做酒店式服務(wù)公寓定位的各項(xiàng)需求，而項(xiàng)目的開發(fā)和施工進(jìn)度也并不允許在設(shè)計(jì)方面做出太大的調(diào)整，所以在做酒店式服務(wù)公寓定位的時(shí)候有必要因地制宜、靈活應(yīng)變，下面，我們將從多個(gè)角度闡述 這一觀點(diǎn)。 預(yù)計(jì)屆時(shí)自住 型買家比重約為 10%， 過渡型居住轉(zhuǎn)長線放租 買家比重約為 50%。 b. 垂直交通 所顯示的產(chǎn)品劣勢使 216 套酒店式服務(wù)公寓與普通公寓在交通的劃分存在一定的難度。 B. 綜合以上因素，赤崗項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓的客群定位與 高端客群 有一定的距離 ，經(jīng)過篩選，初步確定為以下特征人群： a. 外企的中層管理和技術(shù)支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機(jī)構(gòu)的中層管理和技術(shù)人員； b. 租金多由客戶所在公司支付 ； c. 對居住環(huán)境、交通便利和周邊配套有一定要求，但相對高端客戶要低一些； d. 單身或準(zhǔn)單身。 戶型 最小使用面積 （ m2/套） 最大使用面積 （ m2/套） 平均面積 （ m2/套） 市場份額 （ %） 單間 35 55 45 8 一房兩廳 60 105 81 20 兩房兩廳 90 160 123 40 三房兩廳 150 250 189 24 四房兩廳及以上 （含復(fù)式、別墅） 180 1000 287 8 而赤崗項(xiàng)目的戶型配比： 戶型 套內(nèi)面積 套數(shù) 小計(jì) A 1/1 6 A39。 而裝修風(fēng)格大致也有兩種區(qū)分： 亞太風(fēng)格：多以中式和日式（和式）為主流，中式又可分為古典中式和現(xiàn)代中式； 歐式風(fēng)格，泛指英式、意大利式、北歐式和北美式，歐式也可分為古典歐式和現(xiàn)代歐式。 細(xì)分起來，客戶對酒店式服務(wù)公寓的裝修要求主要包括如下幾個(gè)方面： 16/33 對大堂及公共區(qū)域的裝修要求： 酒店式服務(wù)公寓 在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，但 酒店式服務(wù)公寓 對于大堂裝修的檔次特別看重；對于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料； 對外立面的裝修要求： 酒店式服務(wù)公寓 的外立面一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚 等 ； 對衛(wèi)生 間的裝修要求：對 酒店式服務(wù)公寓 衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為 “寬敞、明亮、實(shí)用 ”，在功能劃分上需要考慮 “浴缸、獨(dú)立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸 ”； 對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時(shí)基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房。從品牌的要求來看，應(yīng)該是國際知名品牌。 熱水供應(yīng)系統(tǒng)需要滿足酒店式服務(wù)公寓的要求。 客房應(yīng) 安裝總控開關(guān)控制板、房間的大門入口位置要安裝取電插口，以節(jié)約用電。 每兩層設(shè)不小于 20平方的洗消間，要配備給排水、電源、電話、布草儲(chǔ)藏柜（訂做），建議設(shè)布草槽。 家具的材料選擇要搭配，材料質(zhì)量好，耐用布藝在搭配木臺(tái)，木質(zhì)選擇高密度，絲綢類只適用紗窗。 建議 客房的臥室和會(huì)客區(qū)分別 使用地毯與地磚配合的設(shè)計(jì)，以減少臥室行走噪音。 開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)出售給 自住買家和 投資 者 ， 并 引入專業(yè)的 酒店管理公司 為 全體 業(yè)主提供酒店式服務(wù)，并為投資者提供租賃托管理財(cái) 。 已接洽的管理公司簡介 雅詩閣集團(tuán) 是 新加坡 凱德 置地集團(tuán)麾下專門從事經(jīng)營與發(fā)展服務(wù)式公寓的 機(jī)構(gòu)， 是全球國際性服務(wù)公寓連鎖公司之一， 其麾下的服務(wù)公寓分布于歐洲、東南亞、北亞、澳大利亞和新西蘭的主要城市。 廣州 天綽物業(yè) 管理有限公司 1998年 2月 由新大廈發(fā)展商投資組建，是 廣州市第一家集物業(yè)管理和 國際公寓 管理于一體的物業(yè)管理公司 ，新大廈和半山雍庭等國際公寓的經(jīng)營管理再業(yè)內(nèi)享有較高知名度。 管理公司的服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理和酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營前期顧問服務(wù) 對酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析，出具項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。 配合項(xiàng)目銷售 配合代理公司提供售樓中心各項(xiàng)籌備和開業(yè)工作。 酒店式服務(wù)公寓及會(huì)所托管經(jīng)營 23/33 開拓客戶資源，穩(wěn)定并提高出租率； 前臺(tái)（含商務(wù)中心）服務(wù)，包括： A. 入住登記； B. 費(fèi)用結(jié)算； C. 行李寄存； D. 代訂服務(wù)（訂票、訂房、訂車、訂餐、訂報(bào)、訂花、郵政速遞）； E. 其他商務(wù)服務(wù)等。 A. 保證消防和監(jiān)控設(shè)施的正常使用。 其他特色服務(wù)，包括設(shè)計(jì)針對不同類型租戶的菜單式的選擇服務(wù)等。（計(jì)入租賃 價(jià)格 ） 酒店式服務(wù)公寓托管經(jīng)營酬金 通過對北京、上海、廣州等地多家酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營成本的分析和研判，結(jié)合部分四星級酒店的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)營規(guī)模在 200300套的項(xiàng)目，其運(yùn)作成本 及合理利潤 多 在 450萬 550萬區(qū)間。 9,030,000 *單方成本增加包括： A. 在原有 600元 /m178。 公建配套增加 配套項(xiàng)目 建筑面積 增加成本 合計(jì) 獨(dú)立大堂 （前臺(tái)及禮賓部） 120m178。 西餐 /咖啡廳 600 m178。 2,100,000元 26/33 A. 攤?cè)?28層 756套酒店式服務(wù)公寓 36000m178。 返租型酒店式服務(wù)公寓營銷模式下的溢價(jià)銷售分析 進(jìn)入 2020年，返租模式的投資產(chǎn)品在廣州受到廣泛關(guān)注，下面將就本項(xiàng)目是否采用該種營銷模式作出分析： 經(jīng)營規(guī)模 參考 10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層 270套 ，其他 486套為普通公寓。 溢價(jià)銷售單價(jià)的取值 由于預(yù)設(shè)的年返租回報(bào)率為 稅后 %（稅前約為 %） ，回報(bào)周期為 3年（詳見 ），我們把 3年共要返還小業(yè)主的總的租金回報(bào) 預(yù)算 以及由于采用返租型酒店式服務(wù)公寓營銷和經(jīng)營模式導(dǎo)致成本增加 900元 /m178。戶型計(jì)算 普通公寓投資 返租型酒店式服務(wù)公寓投資 單價(jià) 總價(jià) 年 租金收入 單價(jià) 總價(jià) 年 返租回報(bào) 8500 425,000 假設(shè)為 0 12,000 600,000 42,500 從上表中我們可以看到 ， 返租型酒店式服務(wù)公寓的總價(jià)比普通公寓高出 175,000元，按照 %的稅后返租率計(jì)算投資者每年的回報(bào)為40,800元 ，假設(shè)普通公寓的投資者在購入普通公寓后不做任何經(jīng)營，那么返租型酒店式服務(wù)公寓的投資者 要獲得將近 5年的返祖回報(bào)才能抵銷總價(jià)價(jià)差 。 很明顯，溢價(jià) 銷售單價(jià) 取值過高將 使返租型酒 店式服務(wù)公寓失去投資吸引力，而溢價(jià) 銷售單價(jià) 取值過低，則使普通公寓喪失投 資價(jià)值。 為符合 ， 取 10層 12900m178。（總價(jià)內(nèi)已包含價(jià)值 3000元/戶首年酒店配套消費(fèi)卡一張） 。 800元 /m178。（該售價(jià)已包含因提高交樓標(biāo)準(zhǔn)而增加的成本造價(jià) 700元 /m178。 8500元 /m178。 % 17,892,300 30/33 建筑面積 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 全年管理費(fèi)收入 23100 m178。 通過把赤崗項(xiàng)目打造成具有企業(yè)標(biāo)簽意義的精品明星樓盤，達(dá)到 延伸 珠江實(shí)業(yè)在酒店 、酒店式服務(wù)公寓等高端物業(yè) 領(lǐng)域 的行業(yè)和市場知名度 ，為重塑珠江實(shí)業(yè)的企業(yè)品牌奠定基礎(chǔ)。 696,600 31/33 風(fēng)險(xiǎn)提示 國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資性消費(fèi)的打擊力度不斷加強(qiáng)（見 風(fēng)險(xiǎn)分析）。 廣州市 2020年外籍人 士流入遞增比率為 %，預(yù)計(jì)未來 35年內(nèi)不會(huì)有大的變化，該數(shù)據(jù)與 、 形成巨大落差。 32/33 216套 酒店式服務(wù)公寓 12800元 / m178。投資回報(bào)率為 %，如考慮空置待租因素， 投資回報(bào)率將低于 %，與%住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率僅相差 ，投資吸引力并不理想。 由于赤崗橋西項(xiàng)目的土地性質(zhì)為住宅用地，采用酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營模式， 有 可能在廣告?zhèn)鞑シ矫嬖獾秸≌毯途频晷袠I(yè)特許經(jīng)營管理的限制， 如果以 返租 回報(bào)為 賣點(diǎn) 更 有可能觸犯廣告法的有關(guān)