【正文】 。 作為酒店式服務(wù)公寓，赤崗項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)壓力，不僅僅來(lái)自于周邊或 其它 地段 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，由于同質(zhì)化的戶型設(shè)計(jì)，散落在小業(yè)主手里的540套普通公寓，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)不但有可能拉低整個(gè)樓盤(pán)的租賃價(jià)格，更有可能對(duì) 216套酒店式服務(wù)公寓形成更為巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 根據(jù) ，這 270套 服務(wù)公寓的租賃客戶主要為外企的中層管理和技術(shù)支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機(jī)構(gòu)的中層管理和技術(shù)人員，由于這些職位大多已實(shí)現(xiàn)本地化，住宿方面大多數(shù)公司是以津貼（或補(bǔ)貼）的形式計(jì)入崗位月薪的，租房費(fèi)用多為員工個(gè)人支付，那么酒店式服務(wù)公寓超過(guò) 6000元 /月的租金價(jià)格對(duì)于他們1000015000元的月收入而言是否具有吸引力， 值得進(jìn)一步關(guān)注 不足 200個(gè)車位的停車場(chǎng)配套，將 是 擁有自駕車輛的 自住型買家選擇赤崗項(xiàng)目的巨大阻礙。 出于酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式的形象和配套要求，公司將在交樓標(biāo)準(zhǔn)和公建配套方面投入較大的成本，盡管這些成本已在溢價(jià)中抵消，可一旦銷售情況出現(xiàn)異常，將對(duì)公司的利潤(rùn)完成指標(biāo)和現(xiàn)金流造成 較 大影響 。小戶型公寓產(chǎn)品目前的租賃價(jià)格 2750元 /月計(jì)算，扣除稅費(fèi)、和家私電器等投入約為 650元 / m178。的保守售價(jià)已接近甚至超過(guò)目前珠江新城西區(qū)同類小戶型公寓產(chǎn)品的售價(jià)；而普通公寓部分的銷售均價(jià)如定為 9000元 / m178。 項(xiàng)目周邊高檔、雅致的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所嚴(yán)重缺乏，對(duì)單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。 在高端客戶租賃市場(chǎng)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素影響，單身公寓的租賃價(jià)格從 05年開(kāi)始總體呈下降趨勢(shì)，我們通過(guò)一家有合作意向的酒店式服務(wù)公寓管理公司所作的交通數(shù)據(jù)調(diào)查顯示： 04至 06年 3年間該司租賃的單身公寓業(yè)務(wù)共 376筆，業(yè)務(wù)量基本平穩(wěn)，04年租賃均價(jià)為 8700元 /月， 05年租賃均價(jià)為 8300元 /月， 06年 7200元 /月，以雙城國(guó)際為例： 04年低于 8000元 /月不做， 05年 50006000元 /月左右，今年 4000元 /月左右（以上價(jià)格包含服務(wù)），小業(yè)主的放盤(pán)的只要19002500元 /月左右。 20202020年將是廣州市酒店市場(chǎng)井噴的一年，多間 5星級(jí)酒店相繼開(kāi)業(yè)，將把眾多的 4星級(jí)以下的酒店經(jīng)營(yíng)逼入與酒店式服務(wù)公寓同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)行列，相對(duì)比酒店式服務(wù)公寓，純酒店在經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等各方面都擁有較大的優(yōu)勢(shì)，具體數(shù)據(jù)顯示： 廣州市目前與單身國(guó)際公寓處于同一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的酒店共 203家，2020年將達(dá)到 300家，截止至 2020年年底，將有 5家 5星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)投放量將超過(guò) 4500套客房， 08年更在此基礎(chǔ)上新增 8家 5星級(jí)酒店，而此時(shí)正好是赤崗項(xiàng)目交樓， 216套 酒店式服務(wù)公寓進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間。 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)加上 70/90規(guī)限所導(dǎo)致的中小戶型產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈（見(jiàn) ），具體數(shù)據(jù)顯示： 今年 3月分以前，廣州市在運(yùn)營(yíng)的 3370 m178。 /月 / m178。 為公司 積累 小戶型產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)以及 酒店式服務(wù)公寓 的 經(jīng)營(yíng) 管理 經(jīng)驗(yàn) 。計(jì)算： 注： 管理費(fèi) 已 計(jì) 入 公寓租賃價(jià)格 其他 經(jīng)營(yíng)性收入（略） 無(wú)形收益 赤崗項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)在 2020年 78月份，屆時(shí) 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)加上 70/90規(guī)限所導(dǎo)致的中小戶型產(chǎn)品 的 大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈 ， 通過(guò)酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式的包裝， 有機(jī)會(huì)為 項(xiàng)目營(yíng)銷增加賣點(diǎn) 。 3元 /月 / m178。 863元 /m178。 10750元 /m178。計(jì)算： 建筑面積 普通公 寓售價(jià) 酒店式服 務(wù)公寓售價(jià) 單方溢 價(jià)收益 提高價(jià)樓標(biāo)準(zhǔn)增加成本及 分?jǐn)偣ㄅ涮壮杀? 溢價(jià) 收益率 溢價(jià)收 益總計(jì) 12,900 m178。）。 合 計(jì) 218 100% A. 第 1年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 15,497,900 6,500,000 8,997,900 B. 第 2年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及 合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 18,597,480 7,500,000 11,097,480 C. 第 3年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 21,697,060 8,500,000 13,197,060 溢價(jià)銷售價(jià)格 根據(jù) 3年的經(jīng)營(yíng)收益分析，按年平均回報(bào)率 8%計(jì)算，投資型 酒店式服務(wù)公寓 單方銷售均價(jià)為 10750元 /m178。 230元 /m178。 9300元 /m178。 說(shuō)明：酒店配套消費(fèi)卡可在會(huì)所、餐廳等配套設(shè)施內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)，并可享受各項(xiàng)有償?shù)木频晔椒?wù)， 3000元 /戶為平均額度，實(shí)際消費(fèi)額度按單位總價(jià) %計(jì)算） 溢價(jià)銷售 收 益 分析表 投資型 酒店式服務(wù)公寓 270套 投資性酒店式服務(wù)公寓的營(yíng)銷主動(dòng)權(quán)掌握在公司手里，到2020年 8月份，在資金壓力不大的前提下，公司可考慮部分或全部作為純酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理，其 經(jīng)營(yíng)性 收 益 分析 如下（按全部自留計(jì)算）： 經(jīng)營(yíng)收益分析 房型 房間 數(shù) 所占 比例 平均房?jī)r(jià) 元 /房 /天 租賃收入 備注 第 1年 平均 出租率 40% 第 2年 平均 出租率 50% 第 3年 平均 出租率 60% 平均房?jī)r(jià)已含管理費(fèi) 按 可出租天數(shù) 365天計(jì)算 出租率為保守估標(biāo)準(zhǔn)房 80 30% 350 15,497,900 18,597,480 21,697,060 豪華房 50 10% 380 行政套房 56 11% 420 建筑面積 普通公 寓售價(jià) 酒店式服 務(wù)公寓售價(jià) 單方溢 價(jià)收益 分?jǐn)偣? 配套成本 及 酒店配套消費(fèi)卡消費(fèi)額度 溢價(jià) 收益率 溢價(jià)收 益總計(jì) 23,100 m178。1房 1廳提供基本酒店式服務(wù)的小戶型公寓的租賃價(jià)格約為 33004000元 / 28/33 月，平均出房率按每年 10個(gè)半月計(jì)算： 年租賃收入 =3650元 /月 =42020元 溢價(jià)銷售價(jià)格 根據(jù) ，按年平均回報(bào)率 8%計(jì)算 ，扣除業(yè)主需投入的家居配套約為 15000元自住型 酒店式服務(wù)公寓 單方銷售均價(jià)為 9300元 /m178。218套（其中 52套為兩間打通，實(shí)際套數(shù)為 270套）作為投資型酒店式服務(wù)公寓 ，其余 486套為自住型酒店式服務(wù)公寓 。 該運(yùn)營(yíng)模式的酒店式服務(wù)針對(duì)整體項(xiàng)目，在有效提高項(xiàng)目形象和檔次的同時(shí)，通過(guò)提高項(xiàng)目自身附加值， 有效拉升 樓盤(pán) 售價(jià) 。 綜上所述，我部不建議采用返租方式溢價(jià)銷售。戶型 的租賃價(jià)格約在 2500元 /月（含家私電器）水平，扣除家私電器 的 配置投入 ，按每年 10個(gè)月的出租時(shí)間計(jì)算，只有當(dāng)返租型酒店式服務(wù)公寓的售價(jià)下調(diào)至 10,050元，兩者 3年內(nèi) 的投資回報(bào)才能持平 ，而這個(gè)價(jià)格 。 當(dāng)我們將 返租型酒店式服務(wù)公寓的售價(jià)下調(diào) 至 10,680元 ， 3年的租金回報(bào)才足以抵銷總價(jià)價(jià)差。的價(jià)差，將使 投資者在兩類產(chǎn)品間面臨 抉擇 ： 27/33 以 50 m178。計(jì)入售價(jià)中，得出售價(jià)為 12020元 /m178。 普通公寓售價(jià)： 8500元 /m178。 年返租回報(bào)率： %（稅后） 20 2020年廣州市房屋出租平均投資回報(bào)率約為 78%左右，如扣除空置、待租、稅費(fèi)、家私電器配置等因素，實(shí)際回報(bào)率不超過(guò)%，同時(shí)，參考了市場(chǎng)上采用返租形式銷售的項(xiàng)目，大部分的返租回報(bào) 率都維持在 %（稅后） 左右， %的取值還是具有相當(dāng)吸引力的，而且該取值符合吉祥數(shù)字的傳播要求。單方成本增加 163元 /m178。單方成本增加 60元 /m178。 1500元 /m178。 其他 80 m178。 健身中心 500 m178。 商務(wù)中心 40 m178。； C. 提高公共走廊和電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)攤?cè)氲匠杀驹靸r(jià)中約為 100元 /m178。裝修標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高檔次而增加的300元 /m178。 700元 /m178。 25/33 收益分析 酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致的成本增加： 增加的成本項(xiàng)目 交樓標(biāo)準(zhǔn)提高； 采用酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式需要增加的公建配套； 公建配套設(shè)施增加而導(dǎo)致可售面積減少所造成的銷售收入損失 （僅限于對(duì)現(xiàn)金流壓力的影響） 。 投資性酒店式服務(wù)公寓 物業(yè)管理費(fèi) ： /月 / m178。 進(jìn)行系統(tǒng)性的管理和經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)水平。 定期組織各項(xiàng)租戶活動(dòng)，旨在建立管理公司與租戶、租戶與租戶間溝通和交流的平臺(tái)，增強(qiáng)公寓生活的多樣性和和諧感。 B. 保障客人的人身和財(cái)產(chǎn)安全等。 24小時(shí)維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，包括： A. 裝修維護(hù)和保養(yǎng) B. 家私電器維護(hù)和保養(yǎng)； C. 小型居家設(shè)施更換； D. 管道疏通與維護(hù) 24/33 E. 消防設(shè)施和中央空調(diào)的維護(hù)和保養(yǎng)等 安全保障。 管家服務(wù)，包括： A. 公寓設(shè)施的清潔消毒； B. 布草床單更換； C. 綠化、環(huán)保、殺蟲(chóng)； D. 洗衣平燙等。 物業(yè)管理服務(wù)