海泰信息廣場d座酒店式公寓可行性分析(參考版)
2025-06-06 01:37本頁面
【正文】 商鋪價格推導(dǎo)： 本案商鋪是一、二樓獨立店鋪的形式，只有一樓部分商鋪臨外街，商業(yè)價值較高；而一 樓臨內(nèi)街和二樓的商鋪價值減損較大，故： 一樓臨外街商鋪售價：約 40000元 /平米 一樓臨內(nèi)街商鋪售價：約 25000元 /平米 二樓商鋪售價：約 15000元 /平米 因一樓臨外街商鋪的總面積占整體商鋪的比例較小， 故整體商鋪的整體銷售單價：約 25000元 /平米 （建議：如設(shè)計允 許，建議將臨外街的商鋪改為“ 1拖 2”的形式，可提高整體售價。） 寫字樓價格推導(dǎo)： 天津南京路小白樓地區(qū)目前寫字樓相關(guān)指數(shù)： 租金范圍 回報率 出租率 /天 /平米 8%10% 70%90% 本案推算考慮未來 1— 2 年的增長，以保守的租金 元 /天 /平米、較高回報率 10％、出租率 80％計算。 租 金 年凈租金 推算售價 /天 /平米 1167元 /年 /平米 11670元 /平米 參照本區(qū)域內(nèi)酒店式公寓參數(shù)，考慮到本項目作為期房銷售，要預(yù)留一定的增 值空間給未來業(yè)主，因此此推算售價取整得到本案酒店式公寓價格定位： 11600元 /平米。 待物業(yè)成熟后，再以更高的價格將保留層面售出（帶租約） 五、 銷售價格 策略： 酒店式公寓價格推導(dǎo)： 天津目前酒店式公寓相關(guān)指數(shù)： 租金范圍 回報率 出租率 56元 /天 /平米 8%10% 70%99% 本案推算考慮未來一年的增長，以保守的租金 /天 /平米、較高回報率 10％、出租率 80％計算。 四、 銷售模型設(shè)計： 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓： 售出后統(tǒng)一較由一家管理公司管理（最好是 WESTIN） 由開發(fā)商或管理公司包一定年限，每年固定回報（如 10 年，每年 10%） 交由管理公司代租，管理公司收取管理費和代租傭金 寫字樓： 引進品牌物業(yè)管理公司管理 建議保留部分好的樓層面，以相對較為優(yōu)惠的條件吸引品牌客戶、著名企業(yè)進駐（租賃）， 制造營銷事件，拉升項目品牌形象，掩護寫字樓其他產(chǎn)品出貨。如銷售現(xiàn)場的空間設(shè)計、裝修設(shè) 施、銷售員素質(zhì)、服務(wù)水平等都應(yīng)以五星級酒店為標(biāo)準(zhǔn)。 所謂“物以類聚、人以群分“ 策略三：資源為先 充分利用我公司現(xiàn)有客戶資源（在津客戶、天津房協(xié)、異地資源、易居會等） 和開發(fā)商的酒店資源，深入挖掘潛在客戶，擴大潛在客戶范圍。 力爭在 2021年銷售額達到 力爭項目總銷售額達到 8億 力爭項目在 2021年 6月達到 90%的銷售率 二、 營銷總精神： 強化優(yōu)勢 強化需求 強化投資價值 掩護銷售 強化優(yōu)勢： 地段優(yōu)勢 —— 南京路中段 CBD超白金地段 管理及資源優(yōu)勢 —— 開發(fā)商深厚的星級酒店管理經(jīng)驗背景 品牌號召力 —— WESTIN酒店品牌 /開發(fā)商品牌 /寫字樓著名企業(yè)品牌 /商鋪主力店品牌 強化需求： 強化項目特有的優(yōu)勢，就會帶來旺盛的需求，在激烈的市場競爭中脫穎而出 強化投資價值： 旺盛的需求的結(jié)果 —— 較高的出租率 /較高的出租價格 —— 較高的投資回報率 掩護銷售： 較高的投資回報率 —— 吸引投資，易于銷售 —— 較快的銷售速度 /較高的銷售價格 三、 營銷總策略： 策略一：通路為先 由于本項目屬高檔辦公、公寓、商業(yè)類產(chǎn)品，非一般受眾人群，故在常規(guī)營銷 模式（如靜態(tài)營銷、媒體營銷等）之外，應(yīng)強化特殊通道的銷售手段（如組織 論壇、 SP活動、與行業(yè)協(xié)會或地方商會聯(lián)誼等），加強銷售的針對性和銷售信 息的到達率。 營銷策略 一、 營銷總目標(biāo)： 占據(jù)市場強勢地位，樹立本項目為天津建筑綜合體的第一品牌； 通過整合營銷手段，強化開發(fā)商在天津的整體品牌形象。因此， D座商務(wù)式酒店的建立是十分及時和必要的。園區(qū)附近的 2021 北京奧運會天津比賽場館 、周鄧紀(jì)念館、水上公園等旅游景點也會使這里成為重要的人口集散地點，眾多游客成
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