【正文】 0的戶型限制； B. 傾向于小戶型的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 運(yùn)營(yíng)模式 本篇著重解決赤崗橋西項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓和普通公寓未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的模式問(wèn)題。 收益分析 本篇著重進(jìn)行赤崗橋 西項(xiàng)目采取酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式下有可能為公司帶來(lái)的效益分析。 城市發(fā)展 A. 琶洲會(huì)展中心規(guī)模和輻射范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大； B. 珠江新城總部經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)和深化； C. 新領(lǐng)館區(qū)的規(guī)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段； D. 珠江新城多個(gè)地標(biāo)性建筑和市政公建相繼落成。 廣州酒店式服務(wù)公寓 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 廣州公寓 市場(chǎng) 的分類 在廣州，發(fā)展商為了把他們的房產(chǎn)與今天越來(lái)越多的高品質(zhì)住宅公寓區(qū)分開(kāi)來(lái)，開(kāi)始廣泛地使用 “公寓 ”這一名詞，一般分為以下幾類： A. 住宅式公寓； B. 酒店式服務(wù)公寓，如 ：中信廣場(chǎng)、 金亞花園、 新大廈、祈福華廈 等 。 工作地點(diǎn)主要集中在天河北、崗頂（五山）、 海印、 珠江 12/33 新城、東風(fēng)東路、環(huán)市東、琶洲等區(qū)域。 e. 社區(qū)配套 區(qū)位劣勢(shì)分析顯示，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍淡薄以及周邊高檔雅致的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所缺乏，對(duì)單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。左右不等，甚至更高。 家電配置，一般至少需要考慮以下電器： 電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等。 18/33 公寓管理需要安裝專業(yè)的酒店管理軟件 來(lái) 實(shí)施有效經(jīng)營(yíng)。 設(shè)計(jì)安裝廚房、衛(wèi)生間、房間時(shí)必須考慮規(guī)范位置有檢修出入口，以便于日后檢修，免除工作帶來(lái)不必要的障礙。 開(kāi)發(fā)商 以引入 酒店管理公司 和 返租 回報(bào) 為投資噱頭 將產(chǎn)權(quán) 溢價(jià) 出售給投資客 ，通常的返祖期為 310年，每年固定返還租金回報(bào)率多在 68%，采取該模式的項(xiàng)目多為營(yíng)銷條件較差甚至滯銷樓盤(pán)。 廣州 僑樂(lè) 物業(yè)服務(wù)有限公司 是香港新世界地產(chǎn)旗下新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司下屬子公司，托管多家境內(nèi)外公建及酒店相關(guān)物業(yè)，包括：北京新世界、香港新世界中心、香港會(huì)展廣場(chǎng)，持廣州市二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司牌照。 提供專業(yè)的管理制度和流程擬定，包括： A. 管理公約； B. 住宅使用說(shuō)明書(shū)； C. 質(zhì)量保證書(shū)； D. 業(yè)主手冊(cè)和服務(wù)指南； E. 裝修指南； F. 酒店式服務(wù)公寓租賃合同； G. 管理人員崗前培訓(xùn)； H. 交樓方案； I. 籌備設(shè)立物業(yè)管理處和公寓服務(wù)中心； J. 物業(yè)管理處全套制度流程； K. 公寓服務(wù)中心全套制度流程； L. 物業(yè)管理和酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算等。 24小時(shí)維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，包括： A. 裝修維護(hù)和保養(yǎng) B. 家私電器維護(hù)和保養(yǎng)； C. 小型居家設(shè)施更換； D. 管道疏通與維護(hù) 24/33 E. 消防設(shè)施和中央空調(diào)的維護(hù)和保養(yǎng)等 安全保障。 投資性酒店式服務(wù)公寓 物業(yè)管理費(fèi) ： /月 / m178。； C. 提高公共走廊和電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)攤?cè)氲匠杀驹靸r(jià)中約為 100元 /m178。 1500元 /m178。 普通公寓售價(jià)： 8500元 /m178。戶型 的租賃價(jià)格約在 2500元 /月（含家私電器）水平，扣除家私電器 的 配置投入 ，按每年 10個(gè)月的出租時(shí)間計(jì)算，只有當(dāng)返租型酒店式服務(wù)公寓的售價(jià)下調(diào)至 10,050元，兩者 3年內(nèi) 的投資回報(bào)才能持平 ，而這個(gè)價(jià)格 。1房 1廳提供基本酒店式服務(wù)的小戶型公寓的租賃價(jià)格約為 33004000元 / 28/33 月，平均出房率按每年 10個(gè)半月計(jì)算： 年租賃收入 =3650元 /月 =42020元 溢價(jià)銷售價(jià)格 根據(jù) ，按年平均回報(bào)率 8%計(jì)算 ，扣除業(yè)主需投入的家居配套約為 15000元自住型 酒店式服務(wù)公寓 單方銷售均價(jià)為 9300元 /m178。 合 計(jì) 218 100% A. 第 1年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 15,497,900 6,500,000 8,997,900 B. 第 2年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及 合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 18,597,480 7,500,000 11,097,480 C. 第 3年 ① 經(jīng)營(yíng)收益 ② 管理公司 運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn) ③ 管理公司 上繳我司 ③ =① ② 21,697,060 8,500,000 13,197,060 溢價(jià)銷售價(jià)格 根據(jù) 3年的經(jīng)營(yíng)收益分析，按年平均回報(bào)率 8%計(jì)算，投資型 酒店式服務(wù)公寓 單方銷售均價(jià)為 10750元 /m178。 863元 /m178。 /月 / m178。 項(xiàng)目周邊高檔、雅致的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所嚴(yán)重缺乏，對(duì)單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。 根據(jù) ，這 270套 服務(wù)公寓的租賃客戶主要為外企的中層管理和技術(shù)支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機(jī)構(gòu)的中層管理和技術(shù)人員，由于這些職位大多已實(shí)現(xiàn)本地化，住宿方面大多數(shù)公司是以津貼（或補(bǔ)貼）的形式計(jì)入崗位月薪的，租房費(fèi)用多為員工個(gè)人支付，那么酒店式服務(wù)公寓超過(guò) 6000元 /月的租金價(jià)格對(duì)于他們1000015000元的月收入而言是否具有吸引力， 值得進(jìn)一步關(guān)注 不足 200個(gè)車位的停車場(chǎng)配套，將 是 擁有自駕車輛的 自住型買家選擇赤崗項(xiàng)目的巨大阻礙。 作為酒店式服務(wù)公寓，赤崗項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)壓力，不僅僅來(lái)自于周邊或 其它 地段 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，由于同質(zhì)化的戶型設(shè)計(jì)，散落在小業(yè)主手里的540套普通公寓，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)不但有可能拉低整個(gè)樓盤(pán)的租賃價(jià)格，更有可能對(duì) 216套酒店式服務(wù)公寓形成更為巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。的保守售價(jià)已接近甚至超過(guò)目前珠江新城西區(qū)同類小戶型公寓產(chǎn)品的售價(jià)；而普通公寓部分的銷售均價(jià)如定為 9000元 / m178。 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)加上 70/90規(guī)限所導(dǎo)致的中小戶型產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈（見(jiàn) ），具體數(shù)據(jù)顯示： 今年 3月分以前，廣州市在運(yùn)營(yíng)的 3370 m178。 3元 /月 / m178。）。 說(shuō)明：酒店配套消費(fèi)卡可在會(huì)所、餐廳等配套設(shè)施內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)，并可享受各項(xiàng)有償?shù)木频晔椒?wù)， 3000元 /戶為平均額度，實(shí)際消費(fèi)額度按單位總價(jià) %計(jì)算） 溢價(jià)銷售 收 益 分析表 投資型 酒店式服務(wù)公寓 270套 投資性酒店式服務(wù)公寓的營(yíng)銷主動(dòng)權(quán)掌握在公司手里，到2020年 8月份，在資金壓力不大的前提下，公司可考慮部分或全部作為純酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理，其 經(jīng)營(yíng)性 收 益 分析 如下（按全部自留計(jì)算）： 經(jīng)營(yíng)收益分析 房型 房間 數(shù) 所占 比例 平均房?jī)r(jià) 元 /房 /天 租賃收入 備注 第 1年 平均 出租率 40% 第 2年 平均 出租率 50% 第 3年 平均 出租率 60% 平均房?jī)r(jià)已含管理費(fèi) 按 可出租天數(shù) 365天計(jì)算 出租率為保守估標(biāo)準(zhǔn)房 80 30% 350 15,497,900 18,597,480 21,697,060 豪華房 50 10% 380 行政套房 56 11% 420 建筑面積 普通公 寓售價(jià) 酒店式服 務(wù)公寓售價(jià) 單方溢 價(jià)收益 分?jǐn)偣? 配套成本 及 酒店配套消費(fèi)卡消費(fèi)額度 溢價(jià) 收益率 溢價(jià)收 益總計(jì) 23,100 m178。 綜上所述，我部不建議采用返租方式溢價(jià)銷售。計(jì)入售價(jià)中，得出售價(jià)為 12020元 /m178。單方成本增加 60元 /m178。 商務(wù)中心 40 m178。 25/33 收益分析 酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致的成本增加： 增加的成本項(xiàng)目 交樓標(biāo)準(zhǔn)提高； 采用酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式需要增加的公建配套； 公建配套設(shè)施增加而導(dǎo)致可售面積減少所造成的銷售收入損失 （僅限于對(duì)現(xiàn)金流壓力的影響） 。 B. 保障客人的人身和財(cái)產(chǎn)安全等。 按照五星級(jí)酒店的管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定期對(duì) 現(xiàn)場(chǎng)管理、銷售和服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核。該公司擁有較 強(qiáng)的租賃市場(chǎng)開(kāi)拓能力，客源以日韓和歐美高檔租客為主。 投資 者 對(duì)于投資回報(bào)有 較高 的要求 。 房間的出風(fēng)口和回風(fēng)口 應(yīng)盡量選 用木質(zhì)材料，廚房、衛(wèi)生間、地漏器等要兼有防異味和去水流暢的功能。 應(yīng)設(shè)有專門的衛(wèi)星電視信號(hào)系統(tǒng)。 酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施 從 酒店式服務(wù)公寓 項(xiàng)目 的配套服務(wù)及設(shè)施來(lái)看，商務(wù)中心 是 必備的，而健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有這兩項(xiàng)配套服務(wù)： 17/33 配套服務(wù)項(xiàng)目 百分比 商務(wù)中心 100% 健身中心 游泳池 餐飲 多功能會(huì)議室 臺(tái)球室 銀行 網(wǎng)球場(chǎng) 購(gòu)物中心 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 赤崗項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)項(xiàng)上做出的調(diào)整 配套設(shè)施應(yīng) 盡量 考慮獨(dú)立的酒店式服務(wù)公寓大堂 ； 單核心筒設(shè)計(jì)， 5梯 27戶，居住人口密度較高，平均 151戶住 客使用 1臺(tái)電梯，電梯數(shù)量太少，建議為公寓客人設(shè)置專用電梯，并且必須對(duì)酒店式服務(wù)公寓和普通公寓進(jìn)行分層、分流處理； 戶型配比上應(yīng)盡量提高 1房 1廳和 2房 2廳的比例；