【文章內(nèi)容簡介】 0 250 189 24 四房兩廳及以上 （含復(fù)式、別墅） 180 1000 287 8 而赤崗項(xiàng)目的戶型配比： 戶型 套內(nèi)面積 套數(shù) 小計(jì) A 1/1 6 A39。 1/1 1 C 1 8 G 1 1 I 1 1 B 1/1 2 H 1/1 1 D 2/2 1 E 1/1 1 F 1 4 F2 1/1 1 15/33 戶型 套數(shù) 比重 單間 14 52% 1 房 1 廳 12 44% 2 房 2 廳 1 4% 總計(jì) 27 100% 戶型 面積 比重 單間 45% 1 房 1 廳 48% 2 房 2 廳 7% 總計(jì) 100% 酒店式服務(wù)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店式服務(wù)公寓 總體的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不低于 4星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，一般分兩種： 精裝修，在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價位在8001000元 / m178。左右不等； 豪華裝修，在選材上以高檔品質(zhì)和頂級品牌為主，價位在2020元 / m178。左右不等，甚至更高。 而裝修風(fēng)格大致也有兩種區(qū)分： 亞太風(fēng)格：多以中式和日式（和式）為主流，中式又可分為古典中式和現(xiàn)代中式； 歐式風(fēng)格，泛指英式、意大利式、北歐式和北美式，歐式也可分為古典歐式和現(xiàn)代歐式。在符號意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活 品位。現(xiàn)代的用來展現(xiàn)時尚、簡約、實(shí)用、便捷的生活氣息。 每個項(xiàng)目的裝修風(fēng)格都想標(biāo)新立異，但一家出百家抄，風(fēng)格趨于同質(zhì)化，普遍來看，多以歐式風(fēng)格見多見長。 細(xì)分起來，客戶對酒店式服務(wù)公寓的裝修要求主要包括如下幾個方面： 16/33 對大堂及公共區(qū)域的裝修要求： 酒店式服務(wù)公寓 在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，但 酒店式服務(wù)公寓 對于大堂裝修的檔次特別看重；對于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料； 對外立面的裝修要求： 酒店式服務(wù)公寓 的外立面一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚 等 ； 對衛(wèi)生 間的裝修要求：對 酒店式服務(wù)公寓 衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為 “寬敞、明亮、實(shí)用 ”，在功能劃分上需要考慮 “浴缸、獨(dú)立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸 ”； 對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房。 酒店式服務(wù)公寓 家電、家具配置 從業(yè)態(tài)上看，酒店式服務(wù)公寓更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個延伸市場，同時由于 酒店式服務(wù)公寓 的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對象除了在使用時間上相對于酒店客戶而言更為穩(wěn)定和租期更長，所以幾乎所有的 酒店式服務(wù)公寓 都是精 裝修產(chǎn)品，同時由于 酒店式服務(wù)公寓的最張使用客群的層次相對比較高，對于家具和家電的配置一般都比較講究。 家具配置 ， 一般至少需要以下家具 ： 床（或加長床）、沙發(fā)、書桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來看，一般需要配置國際知名品牌。 家電配置，一般至少需要考慮以下電器： 電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等。從品牌的要求來看，應(yīng)該是國際知名品牌。 酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施 從 酒店式服務(wù)公寓 項(xiàng)目 的配套服務(wù)及設(shè)施來看，商務(wù)中心 是 必備的，而健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個項(xiàng)目都具有這兩項(xiàng)配套服務(wù)： 17/33 配套服務(wù)項(xiàng)目 百分比 商務(wù)中心 100% 健身中心 游泳池 餐飲 多功能會議室 臺球室 銀行 網(wǎng)球場 購物中心 高爾夫練習(xí)場 赤崗項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)項(xiàng)上做出的調(diào)整 配套設(shè)施應(yīng) 盡量 考慮獨(dú)立的酒店式服務(wù)公寓大堂 ； 單核心筒設(shè)計(jì)， 5梯 27戶，居住人口密度較高，平均 151戶住 客使用 1臺電梯，電梯數(shù)量太少，建議為公寓客人設(shè)置專用電梯，并且必須對酒店式服務(wù)公寓和普通公寓進(jìn)行分層、分流處理； 戶型配比上應(yīng)盡量提高 1房 1廳和 2房 2廳的比例； 面向廣州大道及其他 路 面的房間，應(yīng)作 隔音處理； 平面布局上 未 考慮 酒店式服務(wù) 公寓經(jīng)營方面的相關(guān)配套設(shè)施，如：布草房、洗消間、維修管井設(shè)計(jì)、出入口設(shè)計(jì)、員工廁所、員工通道、服務(wù)的交通 動 線等。 整個平面布局設(shè)計(jì)在消防、倉儲、防疫等方面都 缺乏周到地考慮 。 客房應(yīng)在 寬帶 網(wǎng)絡(luò) 、 通訊布線等 配套設(shè)施 方面 做出有 預(yù)見性 的考量 。 熱水供應(yīng)系統(tǒng)需要滿足酒店式服務(wù)公寓的要求。 消防系統(tǒng)：消防需按酒店要求，公共區(qū)域、房間要有噴淋、煙感器 并有專門的 消防監(jiān)控中心。 每戶入戶門需要安裝感應(yīng)電子鎖。 18/33 公寓管理需要安裝專業(yè)的酒店管理軟件 來 實(shí)施有效經(jīng)營。 客房應(yīng) 安裝總控開關(guān)控制板、房間的大門入口位置要安裝取電插口，以節(jié)約用電。 應(yīng)設(shè)有專門的衛(wèi)星電視信號系統(tǒng)。 公共區(qū)域配置吊頂音箱，放背景音樂（可考慮與消防廣播相連）。 配置物業(yè)和管家辦公室（不少于 100平方米），作為 24小時管家服務(wù)中心，突發(fā)事件應(yīng)急指揮中心，資料存放室 和 日用品倉庫 等 。 每兩層設(shè)不小于 20平方的洗消間，要配備給排水、電源、電話、布草儲藏柜（訂做），建議設(shè)布草槽。 每個房間每層安全走火通道要有 24小時長明燈指示燈箱，設(shè)雙回路。 大門必須配有監(jiān)視眼，防盜鎖、火警應(yīng)急逃生路線圖。 設(shè)計(jì)安裝廚房、衛(wèi)生間、房間時必須考慮規(guī)范位置有檢修出入口，以便于日后檢修，免除工作帶來不必要的障礙。 家具的材料選擇要搭配，材料質(zhì)量好，耐用布藝在搭配木臺，木質(zhì)選擇高密度，絲綢類只適用紗窗。 房間的出風(fēng)口和回風(fēng)口 應(yīng)盡量選 用木質(zhì)材料，廚房、衛(wèi)生間、地漏器等要兼有防異味和去水流暢的功能。 陽臺要預(yù)留多功能插 座和網(wǎng)絡(luò)端口。 照明器材 應(yīng)盡量 減少使用石英燈和射燈，采用節(jié)能燈具。 建議 客房的臥室和會客區(qū)分別 使用地毯與地磚配合的設(shè)計(jì)，以減少臥室行走噪音。 衛(wèi)生間 應(yīng)配置浴缸， 要做到干濕分區(qū)， 并 配備風(fēng)筒、梳妝鏡及洗手臺，參考酒店做法。 家電配置應(yīng)考慮以下產(chǎn)品： A. 空調(diào)（按廳房數(shù)量配置） B. 電視機(jī) （廳、主人房） C. 電冰箱 19/33 D. 洗衣機(jī) E. 微波爐 F. 即熱式電熱水器 G. 電磁爐 H. 電飯煲 I. 消毒碗柜 J. 飲水機(jī) K. 電烤箱（歐美客戶必配） 20/33 運(yùn)營模式 酒店式服務(wù)公寓 目前的運(yùn)營模式主要有以下幾種： 由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)，聘請專業(yè)的酒店管理公司運(yùn)營，不少老牌的 酒店式服 務(wù)公寓 基本上屬于這種模式。 開發(fā)商 以引入 酒店管理公司 和 返租 回報 為投資噱頭 將產(chǎn)權(quán) 溢價 出售給投資客 ，通常的返祖期為 310年，每年固定返還租金回報率多在 68%，采取該模式的項(xiàng)目多為營銷條件較差甚至滯銷樓盤。 開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)出售給 自住買家和 投資 者 ， 并 引入專業(yè)的 酒店管理公司 為 全體 業(yè)主提供酒店式服務(wù)，并為投資者提供租賃托管理財 。 投資 者 對于投資回報有 較高 的要求 。 他們 在選擇項(xiàng)目 的 時 候 ，考慮的因素主要有： 投資回報是 酒店式服務(wù)公寓 投資客的第一考慮因素，一般最低的年投資回報要求在 7%以上； 地段和區(qū)域直接決定了 酒店式服務(wù)公寓 的投資價值，項(xiàng)目選址 多 在商務(wù)核心區(qū)； 必須由國際知名的專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營，這樣才能保證 酒店式服務(wù)公寓 的 4星級以上酒店的服務(wù)水準(zhǔn)； 酒店式服務(wù)公寓 自及周邊配套應(yīng)該比較齊全； 項(xiàng)目要有自己的特色和明確的定位。 鑒于 2020年下半年到 2020年上半年赤崗橋西項(xiàng)目對公司完成該財政年度利潤指標(biāo)的重要性， 本項(xiàng)目原則上采用 ，即 將產(chǎn)權(quán) 按慣例形式（ 540套服務(wù)式公寓和 216套酒店式服務(wù)公寓）梯次 出售，并 委托一家具有酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營和普通物業(yè)管理資質(zhì)的管理公司（以下簡稱“管理公司 ”）對 整個項(xiàng)目進(jìn)行管理 ，而管理公司 在 經(jīng)營和租賃拓展 方面的能力將 是我們首要考量的要素 。 已接洽的管理公司簡介 雅詩閣集團(tuán) 是 新加坡 凱德 置地集團(tuán)麾下專門從事經(jīng)營與發(fā)展服務(wù)式公寓的 機(jī)構(gòu)， 是全球國際性服務(wù)公寓連鎖公司之一， 其麾下的服務(wù)公寓分布于歐洲、東南亞、北亞、澳大利亞和新西蘭的主要城市。 21/33 廣州 新中酒 管理有限公司 由香港合和實(shí)業(yè)有限公司、廣州羊城兆業(yè)企業(yè)集團(tuán)以及南海漁村有限公司聯(lián)合組建的專業(yè)性酒店管理服務(wù)公司?，F(xiàn)正直接負(fù)責(zé)經(jīng)營管理及籌備開業(yè)的酒店及相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目超過 20家，業(yè)內(nèi)享有知名度的項(xiàng)目包括：廣州國際會議展覽中心、 星河灣酒店及其國際公寓、君臨天下等，在酒店和普通物業(yè)管理方面有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并具有一定的公寓物業(yè)產(chǎn)權(quán)溢價營銷的操盤經(jīng)驗(yàn)。 廣州 僑樂 物業(yè)服務(wù)有限公司 是香港新世界地產(chǎn)旗下新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司下屬子公司，托管多家境內(nèi)外公建及酒店相關(guān)物業(yè)，包括：北京新世界、香港新世界中心、香港會展廣場，持廣州市二級資質(zhì)物業(yè)管理公司牌照。 廣州 天綽物業(yè) 管理有限公司 1998年 2月 由新大廈發(fā)展商