【正文】 米左右占主導(dǎo)，二居室戶(hù)型多集中在70平米左右，三房則達(dá)到120平米上下。此種功能側(cè)重排序是源于小公寓產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)者的生活方式和特點(diǎn)所致。 酒店式公寓的硬件設(shè)施及軟體服務(wù) 酒店式公寓項(xiàng)目大多規(guī)模小，在社區(qū)的景觀園林上因無(wú)地施展而留有空白，因此小公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)而傾注對(duì)服務(wù)與管理的重視，“酒店式服務(wù)”、“商務(wù)式功能”是定位為酒店式公寓的小公寓項(xiàng)目最常見(jiàn)的服務(wù)管理方式。相應(yīng)的在酒店式公寓的硬件配套設(shè)施，通常配置娛樂(lè)休閑及商務(wù)性配套如：酒吧、咖啡、健身房、KTV、洗衣房、商務(wù)中心、會(huì)客廳等。東方巴黎、天龍商務(wù)公寓、金色水岸等大多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有相應(yīng)的會(huì)所配套設(shè)施，而對(duì)于酒店式、商務(wù)式的軟體服務(wù)，不少物管公司甚至沒(méi)有這個(gè)概念，只停留在最原始的環(huán)衛(wèi)、保安等基本服務(wù)層面上。爵士館就是最好的例證，裝修一新的健身房、酒吧、小超市等會(huì)所配套在免租半年的優(yōu)惠政策下，最終酒吧還是以關(guān)門(mén)告終。 建筑特征分析 1）酒店式公寓（如尚東大道、博泰江濱威尼斯、恒茂國(guó)際華城） 酒店式公寓建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格變化小，公共設(shè)施和建筑外觀是多參考于酒店，立面材質(zhì)多使用涂料。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔、挺拔、時(shí)尚，充滿(mǎn)了現(xiàn)代氣息。 2）開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形式多樣 在產(chǎn)品形式上，開(kāi)發(fā)商采用高層獨(dú)立開(kāi)發(fā)（如東方巴黎、爵士館）、高層和多層混合開(kāi)發(fā)（如尚東大道、鉑金特區(qū)）、寫(xiě)字樓與公寓混合開(kāi)發(fā)（恒茂國(guó)際華城、博泰江濱威尼斯）。由于某的酒店式公寓很大一部分是由以前“爛尾樓”改造包裝而成（如、東方巴黎、自由都），因此在售價(jià)上面占有很大的優(yōu)勢(shì)，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)后做為一種投資渠道，回報(bào)率高過(guò)多層、高層的住宅樓，是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一種新型的投資物業(yè)。需要注意的是，在部分項(xiàng)目是夾帶精裝修銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售單價(jià)中，含有500—800元/㎡的精裝修價(jià)格。 酒店式公寓的租金價(jià)格受總價(jià)影響較大，一般來(lái)說(shuō)，單套房型租金價(jià)格控制在1200元以下較受居住型房客歡迎，而價(jià)格在1200元/套/月，以上對(duì)于居住型房客則存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)抗力，取而代之絕大多數(shù)被辦公型房客、做二房東或高級(jí)白領(lǐng)承租。五、酒店式公寓的租金回報(bào)狀況 附表：各酒店式公寓租賃市場(chǎng)分析 樓盤(pán)項(xiàng)目租 金承租率交房條件承租用途物管費(fèi)承租消費(fèi)群體特征備注爵士館一房 900元/月二房 1300元/月90%精裝修居住元/㎡/月白領(lǐng)階層外籍教師特殊群體由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用自由都800—1500元/月（37—70㎡簡(jiǎn)裝修/精裝修辦公、居住私營(yíng)業(yè)主由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用東方巴黎平均30元/平米/月95%以上精裝修帶家電居住 90%辦公 10%白領(lǐng)階層私營(yíng)業(yè)主特殊群體由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用金色水岸30元/平米/月（50㎡以上）80%左右精裝修帶家電辦公 80%居住 20%辦公2私營(yíng)業(yè)主白領(lǐng)階層由物業(yè)管理公司代租。根據(jù)某市目前在售樓盤(pán)的消費(fèi)群體消費(fèi)行為的調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)某市的消費(fèi)市場(chǎng)顯示出一定的地域性，分類(lèi)及各類(lèi)比重具有一定特點(diǎn)。過(guò)渡性家庭是指家庭人口少，手頭沒(méi)有太多積蓄，有二次、三次置業(yè)準(zhǔn)備的家庭。過(guò)渡性家庭在某市小戶(hù)型項(xiàng)目的消費(fèi)群體中占有一定比重，但所占份額不大。另外，市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)的商品房面積趨向小型化，不少項(xiàng)目還配置了部分的小戶(hù)型房源，這對(duì)于小戶(hù)型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，具有相當(dāng)沖擊。這部分消費(fèi)階層為中、青年齡段，收入比較高比較穩(wěn)定，崇尚自由，接受新生事物能力較強(qiáng)。在某市小戶(hù)型的這部分消費(fèi)市場(chǎng)中，以后者占大多數(shù)，異地來(lái)昌工作者，是小戶(hù)型項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)及終端使用上占有部分份額。“soho”的全稱(chēng)是“small office home office”，指在家辦公的意思，“soho一族”可以視為都市單身白領(lǐng)的一個(gè)分支，但是因工作性質(zhì)及需求上的的特殊性，特單列出來(lái)分析。從調(diào)查顯示的結(jié)果來(lái)看，某市限于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“SOHO一族”明顯偏少，不成氣候，“SOHO一族”占小戶(hù)型消費(fèi)市場(chǎng)的份額很少。所謂丁克家庭是指夫妻雙方自動(dòng)要求不要生育孩子的家庭，丁克家庭選擇小戶(hù)型產(chǎn)品的根本原因是家庭成員小，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。以辦公為目的的置業(yè)者。小戶(hù)型項(xiàng)目地處商業(yè)高度集中的商業(yè)街區(qū)，交通通暢便利，租售價(jià)格都按住宅的標(biāo)準(zhǔn)投入市場(chǎng)，諸般利好條件特別適宜中、小型公司單位使用。 以投資為目的的投資客。小公寓產(chǎn)品，占據(jù)黃金口岸，宜商宜住，不論是作為住宅還是寫(xiě)字間轉(zhuǎn)租，都有市場(chǎng)。從目前市場(chǎng)上已售的小公寓恒茂水晶座、皇冠座、博泰江濱30%自用戶(hù)型小、總價(jià)低、精裝修方便、交通比較便利。30%辦公戶(hù)型小、總價(jià)低、地理位置較好。55%自用/辦公/投資總價(jià)低、地理位置較好、有知名度、有投資潛力。60%不明地段位置、區(qū)位環(huán)境、彰顯身份公務(wù)員20%異地來(lái)昌工作者10%其它10%洪城時(shí)代廣場(chǎng)市區(qū)、外地投資客中、青年消費(fèi)群體居多60%投資戶(hù)型小、總價(jià)低、戶(hù)型設(shè)計(jì)合理、未來(lái)升值潛力空間私營(yíng)業(yè)主5%辦公中年家庭贈(zèng)送其它不詳恒茂國(guó)際華城投資客中、青年消費(fèi)群體居多70%投資地段位置、精裝修戶(hù)型、開(kāi)發(fā)商品牌力單身白領(lǐng)30%自住博泰江濱威尼斯各類(lèi)投資客以中、青年的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)階層為主要消費(fèi)群體70%投資地段位置、交通便利、升值潛力年輕小家庭20%自住單身白領(lǐng)10%投資/自住八、酒店式公寓的營(yíng)銷(xiāo)手法分析 小公寓產(chǎn)品因本身的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品功用上具多樣性與特殊性的特點(diǎn)，因此在營(yíng)銷(xiāo)手法上受一定產(chǎn)品屬性上的牽制和影響，具有一定的特點(diǎn)。 ，夾帶精裝修銷(xiāo)售，越來(lái)越廣泛的應(yīng)用于小公寓的銷(xiāo)售中，成為小公寓銷(xiāo)售中的一項(xiàng)慣用營(yíng)銷(xiāo)策略，在北京、上海等城市非常多見(jiàn)，當(dāng)然，在某的大部分小戶(hù)型項(xiàng)目中也沿襲了這種營(yíng)銷(xiāo)手法。 ，精裝修，最大的作用在于能幫助提升小戶(hù)型項(xiàng)目的形象。 ，小戶(hù)型項(xiàng)目的目標(biāo)使用群體以青、中年消費(fèi)為主，這部分消費(fèi)群體的行為特征之一是生活節(jié)奏快，品味較高，消費(fèi)觀念前衛(wèi)，精裝修小戶(hù)型恰好能符合這部分人群的消費(fèi)“胃口”，滿(mǎn)足消費(fèi)需求。 投資客最關(guān)心的因素是物業(yè)的投資回報(bào)、物業(yè)升值潛力。 過(guò)渡小家庭是70㎡二居的主力消費(fèi)群，因?yàn)槭稚蠜](méi)有太多積蓄，轉(zhuǎn)而選擇低總價(jià)小戶(hù)型作為中轉(zhuǎn)站，價(jià)格因素、戶(hù)型因素是他們較關(guān)心的因素。 該房型的主要消費(fèi)群體是一些私營(yíng)單位、公司買(mǎi)來(lái)做辦室之用。 ，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶(hù)定位如下所述： 核心目標(biāo)客戶(hù)：全市各類(lèi)投資客。有針對(duì)性的對(duì)本項(xiàng)目投資前景、投資收益方面的宣傳將會(huì)是一劑強(qiáng)有力的催化劑，堅(jiān)定的客戶(hù)投資信心，促成購(gòu)買(mǎi)行為。 A）單身人士。 B）過(guò)渡小家庭。 C）私營(yíng)單位。 A、近兩三年來(lái)，以恒茂國(guó)際華城（水晶座、皇冠座）、博泰江濱威尼斯為代表的酒店式公寓成為市場(chǎng)的主角，圍繞酒店式公寓的探討也在業(yè)界展開(kāi)。某是發(fā)展中城市，區(qū)域中心形態(tài)還未形成，一批社會(huì)品牌、實(shí)用性品牌將進(jìn)入某，這就促進(jìn)高層次、高品味、配套完善、科技含量高的酒店式公寓應(yīng)運(yùn)而生。由2棟高層600套左右酒店式公寓和1棟寫(xiě)字樓組成，預(yù)計(jì)下半年第四季度推出。世奧中心一棟寫(xiě)字樓，一棟酒店式公寓，酒店式公寓共計(jì)200套，陽(yáng)明東路由四方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。隆鑫廣場(chǎng)C區(qū)規(guī)劃為小戶(hù)型白領(lǐng)公寓面積14410㎡，預(yù)計(jì)明年推出金域名都規(guī)劃中有一棟酒店式公寓，預(yù)計(jì)推出時(shí)間為2008年左右皇冠花園酒店皇冠國(guó)際酒店項(xiàng)目位于某市沿江中大道東側(cè)，毗鄰西湖區(qū)政府、西面緊鄰贛江一線江景。聯(lián)發(fā)大廈酒店式公寓建