【正文】 寓”“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”，始終沒有走出一個套路——“產(chǎn)權(quán)式歸屬＋酒店式服務(wù)＋公寓式住宅”：即從用途屬性上都定位于公寓式住宅；在服務(wù)類別上都是“賓館式”、“酒店式”的高檔服務(wù)；在歸屬上，“產(chǎn)權(quán)式”“世襲式”，意味幾十年的物業(yè)所有權(quán)。白領(lǐng)人士20%自用/投資本地投資客35%投資地王廣場私營業(yè)主消費(fèi)群體層面較廣，主要特征是收入頗豐的高消費(fèi)群體。外地/本地投資客60%投資單身/小家庭10%自住東方巴黎私營業(yè)主以中、青年消費(fèi)為主，洪城大市場的私營業(yè)主是消費(fèi)大戶。單身人士15%自用市區(qū)小家庭35%自用/投資市區(qū)投資客20%投資自由都私營業(yè)主中、青、老年各年齡層都有，附近周邊消費(fèi)占多數(shù)。威尼斯、爵士館、東方巴黎等的入住情況來看，多數(shù)項目的承租率達(dá)到80%以上，租賃價格達(dá)30元/㎡，其投資收益極可觀，甚至可以做到“以租還貸”的收益，投資小公寓以后會以可觀的收益成為一種投資熱潮在小公寓的消費(fèi)市場中所占比重將會越來越大！ 附表：各酒店式公寓消費(fèi)群體分析 樓盤項目消費(fèi)群體類別消費(fèi)群體特征描述所占比例置業(yè)用途選擇該項目的原因爵士館外地來昌工作人員以28—40年齡階段消費(fèi)為主，有較穩(wěn)定較豐厚的收入。而隨著某市近年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，流動人口的大幅增多，房地產(chǎn)的三級租賃市場也的確日趨火爆。這部分投資客將小公寓作為投資性產(chǎn)品，或轉(zhuǎn)售或租賃以賺取投資利潤。從調(diào)查顯示的結(jié)果來看，某市相當(dāng)部分的小戶型產(chǎn)品作為辦公之用而被售出，小戶型作為寫字樓銷售，倍受市場青睞。這類消費(fèi)群體大多是私營業(yè)主，與其它消費(fèi)群體不同，其將小戶型項目作辦公之用，而非住宅之用。在中國大多數(shù)城市，丁克家庭還比較少見，一些名義上的丁克家庭實際上也只是“暫時性的”，基本可歸入過渡性家庭一類。丁克家庭?！皊oho一族”一般是指自由撰稿人、作家、翻譯、漫畫工作者，這部分從業(yè)者工作比較自由，生活品味較高，對小戶型產(chǎn)品要求既要有辦公性質(zhì)，又要有居住性質(zhì)。 “SOHO一族”。都市單身白領(lǐng)購買小戶型產(chǎn)品的需求，一部分來自都市年輕人參加工作后想獨(dú)立，想脫離原有家庭束縛而產(chǎn)生的需要，一部分是來自異地的工作者，想省去租房的麻煩而產(chǎn)生的需要。 都市單身白領(lǐng)。導(dǎo)致比例不大原因是，小戶型產(chǎn)品作為過渡性產(chǎn)品，其部分客戶被具有相同之用的二手房分流，二手房價格低、地理位置大多不錯，是許多年輕小家庭作為過渡之用的理想選擇，與小戶型項目存有很大的競爭性。過渡性家庭購買小戶型產(chǎn)品，主要源于小戶型總價低，能輕松負(fù)擔(dān)，但是小戶型產(chǎn)品并非受有終身，只作暫住過渡之用。 過渡性家庭。該項目戶型面積偏大（最小的50㎡），租金總價較高，故此，租作辦公之用的較多恒茂國際華城平均35元/㎡/月70%左右精裝修帶家電辦公 20%居住 80%1．3白領(lǐng)階層私營業(yè)主特殊群體30%為家庭式酒店35%為二房東來經(jīng)營20%為業(yè)主自己經(jīng)營15%為業(yè)主自住六、酒店式公寓的客源分析 一般而言，小戶型產(chǎn)品的消費(fèi)群體大致可分為六類：過渡性家庭；都市單身白領(lǐng)；“soho一族”；以丁克家庭為代表的小家庭；以辦公為目的的置業(yè)者；投資客。目前處在地段位置好，交通便利的酒店式公寓，其折合租金單價普遍為30—45元/㎡/月。 小公寓項目雖然單價高，但是戶型面積小，總價也只有十余、二十萬，低總價是小公寓項目的市價優(yōu)勢，也是小公寓受市場青睞的主要原因。 價格特征分析 從現(xiàn)在已有的公寓項目的售價來看，酒店式公寓均價差別較大，其中但根據(jù)酒店式公寓的地段不同是最大的影響因素，市價因地而宜，但從總體來看，價格不菲，單價從3800—6800元/平米不等。 營銷特征分析 1）酒店式公寓：小風(fēng)險投資模式 酒店式公寓有一個最大的特點(diǎn)就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價格相對住酒店又較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)。 產(chǎn)品特征分析 1）規(guī)模小，但趨勢看好 某市各公寓的規(guī)模都普遍偏小，大都是零星一棟、兩棟，目前公寓物業(yè)規(guī)模稍大的有恒茂國際華城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江濱威尼斯等。 建筑設(shè)計采用單體造型，外墻均為先進(jìn)的中空、鋼化、鍍膜玻璃幕墻，具有良好的隔音、保溫、節(jié)能功能。 針對會所配套的難以運(yùn)營，大多數(shù)小公寓項目的通用做法是，針對酒店、商場、超市等大型商家招商，將裙樓改為對外經(jīng)營的酒店或是商場，如東方巴黎就是將原來承諾給業(yè)主的會所配套改為現(xiàn)在的餐飲酒店，金色水岸、恒茂國際華城等項目現(xiàn)在也將會所配套改為對商場、酒店招商。 當(dāng)然，沒有配置相應(yīng)的會所配套及軟體服務(wù)，也存在一定的客觀原因，社區(qū)業(yè)主少，沒有足夠的消費(fèi)力足以支撐相關(guān)配套的運(yùn)營是根本原因。 從目前某市已交付使用的酒店式公寓來看，硬件配套、軟體服務(wù)處于不到位或是一片空白的狀態(tài)，有浪得虛名之嫌疑。 酒店式服務(wù)是指能提供清潔、送餐、代購物等類似于酒店式的貼身服務(wù)，商務(wù)式功能是指能需足復(fù)印、打字、會客等簡單商務(wù)性需求。 不可忽略的一點(diǎn)是，小公寓戶型多集中在高層物業(yè)上，且多是塔樓建筑結(jié)構(gòu)的高層建筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通風(fēng)效果不暢的缺陷。 小公寓戶型面積小，在功能格局的劃分布局上受到拘束，臥、廳、廚、餐、衛(wèi)難以面面俱到的全部兼顧，通常在小公寓的戶型設(shè)計功能劃分側(cè)重層次上來說，臥、衛(wèi)放在首要位置，廳其次，廚、餐排在最后，在酒店式小公寓的戶型設(shè)計上，廚、餐功能完全弱化甚至被省略。白金匯紅谷灘區(qū)紅谷中大道348號紅谷灘博泰江濱威尼斯紅谷一路紅谷灘四、公寓市場特征分析 酒店式公寓的戶型設(shè)計特點(diǎn) 單從戶型來看，某小公寓的戶型以一居室（包括單間）占主流，二居室次之，三居室以及小復(fù)式附屬兼配，這在在定位為酒店式公寓的樓盤項目的戶型數(shù)量配置中，表現(xiàn)得甚為分明，一房（包括單間）以絕對性的單位數(shù)量優(yōu)勢占據(jù)市場供給之最，遠(yuǎn)超二居、三居，而在今年推出的兩個酒店式公寓恒茂國際華城酒店套房、博泰濱江威尼斯中表現(xiàn)得更為純粹——全部單位為一居室（單間）戶型，沒有二、三居戶型的配置。鉑金特區(qū)某市解放西路360號市中心東方巴黎洪城大道武警總隊對面朝陽洲天使領(lǐng)寓洪城路洪城大市場正大門往西200米朝陽洲江信國際花園 項目名稱項目位置所屬片區(qū)尚東大道北京東路與高新大道交匯處青山湖區(qū)京東新城國際商都某市青山湖區(qū)北京東路1666號青山湖區(qū)京東爵士館高新開發(fā)區(qū)高新一路與發(fā)展路交匯處青山湖區(qū)京東廬山花園 B、同時，目前某寫字樓業(yè)不夠成熟，大量中小型企業(yè)，私人創(chuàng)業(yè)，集中在創(chuàng)意、廣告、IT、銷售等行業(yè)精英，往往選擇租住在市中心附近的酒店式公寓進(jìn)行辦公。而且租房率達(dá)到90%左右。政府對某市城市建設(shè)的力度加大，吸引著越來越多的公司前來發(fā)展，外來人員的增加，也必然帶動著住宅市場的進(jìn)一步發(fā)展，而小戶型的公寓也成為了白領(lǐng)階層購房的首選。金領(lǐng)域1815層1922層330套41—50㎡258套71—88㎡ 60套101㎡子12套紅谷灘豐和大道和世貿(mào)路交匯處70年均價40002007/12售罄公寓市場需求量 A、多年的改革開放已使民間積累了相當(dāng)?shù)耐顿Y資金，而與此同時，城市發(fā)展長期滯后卻嚴(yán)重影響了市民投資的合理需求，調(diào)查表明：某市民對現(xiàn)有的投資方式滿意僅為10%。 39公寓項目一覽表樓盤項目建筑形式推出套數(shù)地理位置年限開盤售價交房時間備注爵士館兩幢22層高層一房 160二房 160某市高新開發(fā)區(qū)一路與發(fā)展路交匯處50年起價2500 均價2