【正文】 寓”“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”，始終沒有走出一個套路——“產(chǎn)權(quán)式歸屬＋酒店式服務(wù)＋公寓式住宅”：即從用途屬性上都定位于公寓式住宅；在服務(wù)類別上都是“賓館式”、“酒店式”的高檔服務(wù)；在歸屬上，“產(chǎn)權(quán)式”“世襲式”，意味幾十年的物業(yè)所有權(quán)。白領(lǐng)人士20%自用/投資本地投資客35%投資地王廣場私營業(yè)主消費群體層面較廣，主要特征是收入頗豐的高消費群體。外地/本地投資客60%投資單身/小家庭10%自住東方巴黎私營業(yè)主以中、青年消費為主，洪城大市場的私營業(yè)主是消費大戶。單身人士15%自用市區(qū)小家庭35%自用/投資市區(qū)投資客20%投資自由都私營業(yè)主中、青、老年各年齡層都有，附近周邊消費占多數(shù)。威尼斯、爵士館、東方巴黎等的入住情況來看，多數(shù)項目的承租率達到80%以上，租賃價格達30元/㎡，其投資收益極可觀，甚至可以做到“以租還貸”的收益，投資小公寓以后會以可觀的收益成為一種投資熱潮在小公寓的消費市場中所占比重將會越來越大！ 附表：各酒店式公寓消費群體分析 樓盤項目消費群體類別消費群體特征描述所占比例置業(yè)用途選擇該項目的原因爵士館外地來昌工作人員以28—40年齡階段消費為主，有較穩(wěn)定較豐厚的收入。而隨著某市近年經(jīng)濟的發(fā)展，流動人口的大幅增多，房地產(chǎn)的三級租賃市場也的確日趨火爆。這部分投資客將小公寓作為投資性產(chǎn)品，或轉(zhuǎn)售或租賃以賺取投資利潤。從調(diào)查顯示的結(jié)果來看，某市相當部分的小戶型產(chǎn)品作為辦公之用而被售出，小戶型作為寫字樓銷售，倍受市場青睞。這類消費群體大多是私營業(yè)主，與其它消費群體不同，其將小戶型項目作辦公之用，而非住宅之用。在中國大多數(shù)城市，丁克家庭還比較少見，一些名義上的丁克家庭實際上也只是“暫時性的”，基本可歸入過渡性家庭一類。丁克家庭。“soho一族”一般是指自由撰稿人、作家、翻譯、漫畫工作者，這部分從業(yè)者工作比較自由，生活品味較高，對小戶型產(chǎn)品要求既要有辦公性質(zhì)，又要有居住性質(zhì)。 “SOHO一族”。都市單身白領(lǐng)購買小戶型產(chǎn)品的需求，一部分來自都市年輕人參加工作后想獨立，想脫離原有家庭束縛而產(chǎn)生的需要，一部分是來自異地的工作者，想省去租房的麻煩而產(chǎn)生的需要。 都市單身白領(lǐng)。導致比例不大原因是，小戶型產(chǎn)品作為過渡性產(chǎn)品，其部分客戶被具有相同之用的二手房分流，二手房價格低、地理位置大多不錯，是許多年輕小家庭作為過渡之用的理想選擇，與小戶型項目存有很大的競爭性。過渡性家庭購買小戶型產(chǎn)品，主要源于小戶型總價低，能輕松負擔，但是小戶型產(chǎn)品并非受有終身，只作暫住過渡之用。 過渡性家庭。該項目戶型面積偏大（最小的50㎡），租金總價較高，故此，租作辦公之用的較多恒茂國際華城平均35元/㎡/月70%左右精裝修帶家電辦公 20%居住 80%1．3白領(lǐng)階層私營業(yè)主特殊群體30%為家庭式酒店35%為二房東來經(jīng)營20%為業(yè)主自己經(jīng)營15%為業(yè)主自住六、酒店式公寓的客源分析 一般而言，小戶型產(chǎn)品的消費群體大致可分為六類：過渡性家庭；都市單身白領(lǐng)；“soho一族”；以丁克家庭為代表的小家庭；以辦公為目的的置業(yè)者；投資客。目前處在地段位置好，交通便利的酒店式公寓，其折合租金單價普遍為30—45元/㎡/月。 小公寓項目雖然單價高，但是戶型面積小，總價也只有十余、二十萬，低總價是小公寓項目的市價優(yōu)勢，也是小公寓受市場青睞的主要原因。 價格特征分析 從現(xiàn)在已有的公寓項目的售價來看，酒店式公寓均價差別較大，其中但根據(jù)酒店式公寓的地段不同是最大的影響因素，市價因地而宜，但從總體來看，價格不菲，單價從3800—6800元/平米不等。 營銷特征分析 1）酒店式公寓：小風險投資模式 酒店式公寓有一個最大的特點就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價格相對住酒店又較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)。 產(chǎn)品特征分析 1）規(guī)模小，但趨勢看好 某市各公寓的規(guī)模都普遍偏小，大都是零星一棟、兩棟，目前公寓物業(yè)規(guī)模稍大的有恒茂國際華城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江濱威尼斯等。 建筑設(shè)計采用單體造型，外墻均為先進的中空、鋼化、鍍膜玻璃幕墻，具有良好的隔音、保溫、節(jié)能功能。 針對會所配套的難以運營，大多數(shù)小公寓項目的通用做法是，針對酒店、商場、超市等大型商家招商，將裙樓改為對外經(jīng)營的酒店或是商場，如東方巴黎就是將原來承諾給業(yè)主的會所配套改為現(xiàn)在的餐飲酒店，金色水岸、恒茂國際華城等項目現(xiàn)在也將會所配套改為對商場、酒店招商。 當然，沒有配置相應(yīng)的會所配套及軟體服務(wù)，也存在一定的客觀原因，社區(qū)業(yè)主少，沒有足夠的消費力足以支撐相關(guān)配套的運營是根本原因。 從目前某市已交付使用的酒店式公寓來看，硬件配套、軟體服務(wù)處于不到位或是一片空白的狀態(tài)，有浪得虛名之嫌疑。 酒店式服務(wù)是指能提供清潔、送餐、代購物等類似于酒店式的貼身服務(wù)，商務(wù)式功能是指能需足復印、打字、會客等簡單商務(wù)性需求。 不可忽略的一點是，小公寓戶型多集中在高層物業(yè)上，且多是塔樓建筑結(jié)構(gòu)的高層建筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通風效果不暢的缺陷。 小公寓戶型面積小，在功能格局的劃分布局上受到拘束，臥、廳、廚、餐、衛(wèi)難以面面俱到的全部兼顧，通常在小公寓的戶型設(shè)計功能劃分側(cè)重層次上來說，臥、衛(wèi)放在首要位置，廳其次，廚、餐排在最后，在酒店式小公寓的戶型設(shè)計上，廚、餐功能完全弱化甚至被省略。白金匯紅谷灘區(qū)紅谷中大道348號紅谷灘博泰江濱威尼斯紅谷一路紅谷灘四、公寓市場特征分析 酒店式公寓的戶型設(shè)計特點 單從戶型來看，某小公寓的戶型以一居室（包括單間）占主流，二居室次之，三居室以及小復式附屬兼配，這在在定位為酒店式公寓的樓盤項目的戶型數(shù)量配置中，表現(xiàn)得甚為分明，一房（包括單間）以絕對性的單位數(shù)量優(yōu)勢占據(jù)市場供給之最，遠超二居、三居，而在今年推出的兩個酒店式公寓恒茂國際華城酒店套房、博泰濱江威尼斯中表現(xiàn)得更為純粹——全部單位為一居室（單間）戶型，沒有二、三居戶型的配置。鉑金特區(qū)某市解放西路360號市中心東方巴黎洪城大道武警總隊對面朝陽洲天使領(lǐng)寓洪城路洪城大市場正大門往西200米朝陽洲江信國際花園 項目名稱項目位置所屬片區(qū)尚東大道北京東路與高新大道交匯處青山湖區(qū)京東新城國際商都某市青山湖區(qū)北京東路1666號青山湖區(qū)京東爵士館高新開發(fā)區(qū)高新一路與發(fā)展路交匯處青山湖區(qū)京東廬山花園 B、同時，目前某寫字樓業(yè)不夠成熟，大量中小型企業(yè)，私人創(chuàng)業(yè)，集中在創(chuàng)意、廣告、IT、銷售等行業(yè)精英，往往選擇租住在市中心附近的酒店式公寓進行辦公。而且租房率達到90%左右。政府對某市城市建設(shè)的力度加大，吸引著越來越多的公司前來發(fā)展，外來人員的增加，也必然帶動著住宅市場的進一步發(fā)展，而小戶型的公寓也成為了白領(lǐng)階層購房的首選。金領(lǐng)域1815層1922層330套41—50㎡258套71—88㎡ 60套101㎡子12套紅谷灘豐和大道和世貿(mào)路交匯處70年均價40002007/12售罄公寓市場需求量 A、多年的改革開放已使民間積累了相當?shù)耐顿Y資金，而與此同時，城市發(fā)展長期滯后卻嚴重影響了市民投資的合理需求，調(diào)查表明：某市民對現(xiàn)有的投資方式滿意僅為10%。 39公寓項目一覽表樓盤項目建筑形式推出套數(shù)地理位置年限開盤售價交房時間備注爵士館兩幢22層高層一房 160二房 160某市高新開發(fā)區(qū)一路與發(fā)展路交匯處50年起價2500 均價2