酒店式公寓連鎖經(jīng)營(yíng)平臺(tái)可行性報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-08 04:36本頁(yè)面
【正文】 寓客房采用地板而不采用地毯，以上人員設(shè)置都可以按人員下限配備。這兩類酒店式服務(wù)是對(duì)物業(yè)服務(wù)的提升，也是酒店式公寓可以按酒店方式（按天）出租的基礎(chǔ)。 而對(duì)于公司來說，作為房地產(chǎn)住宅消費(fèi)流通服務(wù)領(lǐng)域的唯一上市公司，在小房型項(xiàng)目代理銷售中的不斷探索使其發(fā)現(xiàn)了其中的巨大商機(jī)，其有能力也有必要進(jìn)行相關(guān)的探索，最終可取得如下成果： ? 可以保障所有投資者基本的投資回報(bào)（暫定為 8%）； ? 將有條件將小房型進(jìn)行到底，有了基本的投資回報(bào)，可以反過來支撐住公司代理銷售的酒店式公寓價(jià)格，可以保證最高的銷售率和最短銷售期 ? 當(dāng)公司酒店 式公寓連鎖經(jīng)營(yíng)平臺(tái)下的酒店式公寓增加到一定數(shù)量時(shí)，最終也將形成酒店式公寓連鎖經(jīng)營(yíng)這個(gè)全新產(chǎn)業(yè)，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 二、 操作篇 酒店式服務(wù)和管理 要建立酒店式公寓連鎖經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，我們首先來探討一下酒店式公寓要提供哪些酒店式服務(wù)和管理，這一方面與租金和按天出租息息相關(guān)，而且也對(duì)后面的收入 — 成本測(cè)算至關(guān)重要。 短期租客愿意承擔(dān)比長(zhǎng)期租客相對(duì)更高的租金價(jià)格租用相同的物業(yè)，如果能夠打開這個(gè)市場(chǎng)，那么投資客的回報(bào)就有了基本的保證。而需要從按天到按月間短期租賃的客戶相當(dāng)多，而過去基本上只有選擇酒店一條路，這里就引出酒店式公寓的一個(gè)全新的客戶群體 —— 短期租客。按酒店方式出租說的更明確一點(diǎn)就是按天出租（ Rent by Day）甚至更短，而要按天出租就要將其當(dāng)作酒店，提供相應(yīng)的服務(wù)，并有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。兩者差距之大另人咋舌，而它反映的最直接的問題就是酒店式公寓按酒店出租和按公寓出租價(jià)格相差驚人。該物業(yè)將在 2021 年 6 月底交付使用，而屆時(shí)的租賃租金和投資回報(bào)是我們共同關(guān)心的。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 建立酒店式公 寓連鎖經(jīng)營(yíng)平臺(tái) 建立酒店式公寓的“投資平臺(tái)”、“管理平臺(tái)”和“經(jīng)營(yíng)平臺(tái)”以徹底解決上述三大問題，本篇將著重探索建立酒店式公寓連鎖經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的可行性。再加上到明年如果有 1 萬套的上市量沖擊這個(gè)市場(chǎng)，而且是任意地?zé)o組織的出租的話，那很有可能將投資者的投資期望打破。根據(jù)當(dāng)前各種投資品種的收益率來看，如果該類物業(yè)能達(dá)到 8%的收益率，應(yīng)該說基本滿足了投資客的需求，但假設(shè)實(shí)際情況連 6%也不能滿足，將極大程度上影響投資者對(duì) 該類物業(yè)的投資。 （ 3） 投資和回報(bào) 由于該類物業(yè)的特殊性，使得購(gòu)買者中有大部分是用來投資，如 mycity 有80%的投資客、金銀匯有 97%的投資客、自由自宅有 90%的投資客，連青年匯也有五成左右的投資客（含可自用可投資的買家）。以已交付的 mycity 為例，其原先承諾的各項(xiàng)服務(wù)幾乎都沒有實(shí)現(xiàn)，究其原因乃開發(fā)商“非不為也，實(shí)不能也”，根本沒有能力和實(shí)力可以提供。 而對(duì)于上海的這批已上市或?qū)⑸鲜械摹皢紊砉ⅰ眮碚f，問題就很多了 ，主要體現(xiàn)在以下幾方面： （ 1） 供應(yīng)和需求 首先就是這類物業(yè)的供應(yīng)和需求問題，到目前為止，由于各種條件配合（原先沒有上市量，而預(yù)測(cè)的需求量達(dá)到 2 萬套以上，而累計(jì)供應(yīng)量?jī)H 3000 套），還是處于供小于求的情況，但隨著開發(fā)商對(duì)此類物業(yè)的追逐，預(yù)計(jì)在今年下半年將有一個(gè)集中上市的高峰（根據(jù)統(tǒng)計(jì)將有 40 萬平方米，近 1 萬套的上市量），市場(chǎng)會(huì)迅速達(dá)到供求平衡的局面，而如果沒有什么情況改善的話，“單身公寓”將在明年上半年出現(xiàn)一定的供大于求的局面，部分無特色項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)新一輪的空置甚至爛尾。 對(duì)于上海原來的這些外銷房酒店式公寓來說，它們已經(jīng)走出了 20 世紀(jì)末的那段低谷，應(yīng)該說市場(chǎng)前景看好，理由如下：（ 1）大多面向高檔的短期租賃客戶（海 外和臺(tái)港澳來滬人員以及國(guó)內(nèi)的高級(jí)管理人員），客戶定位比較固定；（ 2）實(shí)際供應(yīng)量也有限，總共不過 2021 余套物業(yè)（不提供酒店式服務(wù)和管理的外銷房不計(jì)在內(nèi)），且通過多年的經(jīng)營(yíng)和管理已經(jīng)形成固定的客戶網(wǎng)絡(luò)；（ 3）其價(jià)格、租賃情況和投資回報(bào)主要受整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的影響比較大，而隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和上海本身國(guó)際金融經(jīng)濟(jì)中心的確立，市場(chǎng)是在不斷走好。一時(shí)間，市場(chǎng)上充斥了大量的酒店式公寓，并且都打出了產(chǎn)權(quán)物業(yè)、酒店管理、高額回報(bào)的廣告語(yǔ)，儼然上海即將成為酒店式公寓的投資天堂。（見表一） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 表一：上海酒店式公寓（主要）一覽表 酒店名稱 區(qū)域 房型 租金 協(xié)和酒店公寓 靜安南京西路 13/1 460015000 嘉里中心 靜安南京西路 2/14/2 $30008000 靜安廣場(chǎng) 靜安華山路 2/2 $1800 香格里拉公寓 靜安銅仁路 1/1 $2300 新黃浦酒店公寓 黃浦永壽路 1/13/2 $14002900 天賜公寓 黃浦廣東路 12/1 $5001700 麗晶大廈 長(zhǎng)寧仙霞路 3/2 $3000 起 錦繡公寓 長(zhǎng)寧虹橋路 2/13/2 35006000 鹿特丹花園 長(zhǎng)寧古北 1/12/2 $9001300 美麗華公寓 長(zhǎng)寧古北 2/23/2 $10001800 金橋公寓 長(zhǎng)寧東諸安浜路 2/13/2 $10001600 鴻發(fā)苑 長(zhǎng)寧新華路 2/14/2 $12002500 環(huán)球廣場(chǎng) 浦東桃林路 1/13/2 38007500 湯臣中心 浦東八佰伴 13/2 290014000 嘉里不夜城 閘北不夜城 1/13/2 $5001800 港匯廣場(chǎng) 徐匯華山路 23 $18002700 東亞富豪 徐匯衡山路 2/2 $4000 名仕苑 徐匯廣元路 1/2 $1000 香港廣場(chǎng) 盧灣淮海路 2/2 $2600 而從 2021 年 10 月的 mycity 開始，上海陸續(xù)出現(xiàn)了多個(gè)標(biāo)榜為酒店式公寓的小戶型物業(yè)，如虹橋首席、藍(lán)朝部落、青年匯、金銀匯、奔騰新干線、巴黎時(shí)韻、自由自宅等，都為出售物業(yè)，售價(jià)從 600012021 元不等，而且都在短期內(nèi)取得良好的銷售業(yè)績(jī)。 中國(guó)的酒店式公寓發(fā)展于 20 世紀(jì) 80 年代中后期，隨著當(dāng)時(shí)改革開放的不斷深入，臺(tái)港澳及海外與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化的不斷交流，大量境外人士進(jìn)入國(guó)內(nèi)，引發(fā)了高檔酒店的大量需求，與此同時(shí)從 90 年代初開始也興起了一陣高檔公寓的建設(shè)高潮，其又稱為外銷房（ 2021 年取消），其中有部分就采用了酒店式的管理和服務(wù)。 從世界范圍來看，酒店式公寓比較普遍，其興起于 20 世紀(jì) 60 年代，遍布于各大城市中，擁有良好的管理和服務(wù)，大多
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1