酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺可行性報告-wenkub.com
2025-02-24 04:36 本頁面
【正文】 其他風險 （ 1） 其他相關平臺對其的影響 公司酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺并不是獨立存在的，它與服務平臺和投資平臺息息相關，另兩個平臺的操作都會對其產(chǎn)生一定的影響。 （ 2） 房地產(chǎn)市場特別是酒店式公寓市場的波動風險 由于酒店式公寓是房地產(chǎn)的一種特殊產(chǎn)品，因此上海房地產(chǎn)市場的波動也會對其產(chǎn)生巨大影響，特別是酒店式公寓類物業(yè)的供求情況會很大程度上影響我們地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 的操作。（注：該測算假設各單套物業(yè)的總價一致，實際上懸殊很大，因此實際市場租金收入回報率是不相同的，統(tǒng)一按 8%測算有一定的不公平性） （ 3） 經(jīng)營平臺財務分析 扣除投資者每年 8%的固定收益回報，則經(jīng)營平臺的年毛利分別為： 3 家酒店式公寓： 萬 /年 5 家酒店式公寓： 1467 萬 /年 10 家酒店式公寓： 3174 萬 /年 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四：風險篇 法律風險 （ 1） 酒店式公寓經(jīng)營尚無相關明確法律規(guī)定 到目前為止，尚沒有明確的法律法規(guī)對酒店式公寓的租賃進行明確的規(guī)定，我們這里一般遵循房地產(chǎn)法律法規(guī)的相關規(guī)定，但在實際操作中許多情況仍無法明確，如按日出租如何進行租賃登記，如何交納稅費，公安部門對其的要求等，這些都值得關注。由于經(jīng)營平臺的后臺管理費用為固定費用，隨著管理的酒店式公寓數(shù)量的增加，該成本在總費用中所占的比例越小。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 經(jīng)營平臺的組織結(jié)構 （ 1） 經(jīng)營平臺組織結(jié)構示意圖 說明： ? 經(jīng)營平臺分為四部分：后臺管理、前臺服務、銷售渠道、配 套機構 ? 后臺管理主要負責對整個經(jīng)營平臺和下屬各連鎖酒店式公寓的統(tǒng)一管理，包括人、財、物、銷售、推廣、技術、結(jié)算等方面 ? 前臺服務為各連鎖酒店式公寓為客人提供的酒店式服務 ? 銷售渠道為酒店式公寓面向租客的銷售窗口（不含酒店前臺），主要包括上房置換各連鎖店、部分合作之中介公司、旅行社、訂房網(wǎng)站等 ? 配套機構為支持酒店式公寓運作的服務部門，可以根據(jù)連鎖酒店式公寓的數(shù)量和規(guī)模按需配備相關機構，如洗衣工廠、采購中心、配送中心等 ? 以上四大部分都通過計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)和電話系統(tǒng)進行信息交換和傳遞 后臺管理： 財務結(jié)算、行政管理、技術支持 配套服務、銷售管理、企劃推廣 銷售渠道 連鎖網(wǎng)點 訂房網(wǎng)站 旅行社等 前臺服務： 各連鎖酒店式公寓 酒店前臺、客房服務、其他服務 配套機構 洗衣工廠 采購中心 配送中心 電話、網(wǎng)絡 管理 管理 反饋 電話、網(wǎng)絡 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 2） 經(jīng)營平臺后臺管理組織結(jié)構圖 部門設置和人員配置說明： ? 經(jīng)營平臺本身應為一獨立運作的管理公司，對連鎖酒店式公寓進行經(jīng)營管理 ? 管理公司的總部后臺管理部門下設行政中心、結(jié)算中心、銷售中心、企劃中心、配套中心和技術中心負責整個經(jīng)營平臺的日常運作 ? 行政中心主要負責經(jīng)營平臺和連鎖酒店式公寓的行政人事管理，人員配置 3 名，根據(jù)下屬酒店公寓的增加再酌情增加 ? 結(jié)算中心主要負責經(jīng)營平臺和下屬酒店式公寓的財務管理，經(jīng)營平臺和銷售渠道之間的傭金結(jié)算以及經(jīng)營平臺和業(yè)主之間的收益結(jié)算，人員配置 5 名，根據(jù)下屬酒店公寓的增加再酌情增加 ? 銷售中心主要負責經(jīng)營平臺對銷售 渠道的開拓和管理，人員配置 3 名 ? 企劃中心主要負責經(jīng)營平臺和下屬酒店式公寓的宣傳推廣，人員配置 2— 3 名 ? 配套中心主要負責經(jīng)營平臺對配套機構的管理，人員配置 2 名 ? 技術中心主要負責呼叫中心和網(wǎng)絡中心的運行和管理，其中呼叫中心根據(jù)規(guī)模配置人員 3— 5 名，網(wǎng)絡中心配置人員 2— 3 名 ? 人員配置合計：總經(jīng)理 1 名，管理人員 6 名，事務員 10— 11 名，服務人員 4— 5 名 呼叫中心 網(wǎng)絡中心技術中心 結(jié)算中心下屬連鎖酒店式公寓行政中心銷售網(wǎng)點 旅行社、訂房網(wǎng)站銷售中心 企劃中心洗衣工廠 采購中心 配送中心配套中心經(jīng)營平臺管理公司地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 3） 酒店式公寓前臺服務組織結(jié)構圖 部門設置和人員配置（按 150 間客房的酒店式公寓配置）說明： ? 對于經(jīng)營平臺下屬的酒店式公寓來說，一般配置客房部、前廳部、管理部和配套部四個部門 ? 客房部負責對酒店式公寓所有客房及公共部分進行清潔和維護工作，包括房務組、清潔組、洗衣組和維修組，房務組配置 25 人，清潔組配置 3人、洗衣組和維修組可以根據(jù)實際情況不配人員（由經(jīng)營平臺調(diào)配）或由房務組人員兼任，另可設主管和領班 2— 3 人 ? 前廳部負責處理酒店式公寓前臺對住客的一切接待服務，包括前臺組、訂房組和總機組，前臺組配置 6 人，訂房組配置 2 人，總機組配置 3 人，另可設主管 1— 2 人 ? 管理部負責酒店式公寓的人財物管理以及和經(jīng)營平臺之間的溝通，包括財務組、人事組和安保組，財務組配置 1— 2 人，人事組配 置 1— 2 人，安保組配置 4— 6 人，另可設主管 1 人 ? 配套部主要負責酒店式公寓中餐飲、娛樂等的配套服務提供和協(xié)調(diào)管理，一般來說酒店式公寓自己不開設餐廳和娛樂設施，由外來單位承包提供，配套部配置 1— 2 人 ? 人員配置合計：經(jīng)理 1 名，一般管理人員 4— 6 名，事務員 3— 6 名，服務人員 43— 45 名 房務組 清潔組 洗衣組 維修組客房部訂房組 總機組 前臺組前廳部財務組 安保組 人事組 電腦組管理部餐飲組 娛樂組配套部酒店式公寓地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 三、 財務篇 收入分析 酒店式公寓經(jīng)營的各收入項目： ? 房費收入：根據(jù)各連鎖酒店式公寓的不同情況，并參照上海酒店業(yè)房價標準（ 2021 年上海 300 家星級酒店的平均房價為 408 元 /間天），公司各酒店式公寓的房費從 200 元 /間天 — 400 元 /間 天不等，考慮到酒店式公寓存在一定中長期租客的實際情況，平均房費按 200 元 /間天保守計算，出租率參考上海酒店業(yè)（ 2021 年平均出租率 69%）和傳統(tǒng)酒店式公寓出租率按 80%計算，酒店式公寓客房數(shù)按 150
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