【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 共部位清潔工，門童 2— 3 名，保安 4— 6 名，另外可以根據(jù) 1： 7 的比例設(shè)置服務(wù)管理人員（如領(lǐng)班、經(jīng)理等）。以上人員不含平臺(tái)管理人員、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)人員，這些人員由經(jīng)營(yíng)平臺(tái)集中設(shè)置（詳見經(jīng)營(yíng)平臺(tái)組織結(jié)構(gòu)）。 對(duì)于這些酒店式服務(wù)和管理來說，成本主要體現(xiàn)在人員薪資 上、水電煤燃料費(fèi)用、客房消耗品、布巾清潔費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用（廣告推廣和銷售傭金）、稅收、地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 管理公司管理費(fèi)用、其他費(fèi)用（維修、保險(xiǎn)、律師等）上，對(duì)酒店來說薪資成本占到客房收入的 30%左右，而我們分析對(duì)酒店式公寓這塊成本基本可以控制在10%左右（通過控制工作人員數(shù)量和合理安排后臺(tái)管理），而水電煤燃料費(fèi)用可以控制在 5— 8%（采用分體空調(diào)和取電器控制用電），消耗品在 3%左右，布巾清潔在 1%左右，營(yíng)銷推廣在 5— 8%，稅收 5%（按房產(chǎn)租賃計(jì)稅），管理公司管理費(fèi) 2%，其他費(fèi)用 1%，以上成本合計(jì)占客房收入的 32— 38%，取中間值 35%以方便計(jì)算。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 營(yíng)銷推廣操作模式 對(duì)于經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的探討，其中最關(guān)鍵的部分就是對(duì)營(yíng)銷推廣操作模式的探討，其對(duì)出租率和出租價(jià)格的影響至關(guān)重要，如何設(shè)計(jì)出一個(gè)覆蓋面大、效率高、成本低的營(yíng)銷推廣模式是其重中之重。這里對(duì)已銷售的酒店式公寓經(jīng)營(yíng)和尚未上市的酒店式公寓銷售分開討論： （ 1） 已銷售的酒店式公寓經(jīng)營(yíng)模式 對(duì)于這類酒店式公寓，這里提出三種不同的經(jīng)營(yíng)模式，在具體經(jīng)營(yíng)中根據(jù)情況推出并結(jié)合使用： I、 房屋租賃模式： 由于酒店式公寓房地產(chǎn)本身的性質(zhì)所決定，其必然要依靠原有的房屋租賃模式，特別是對(duì)青年匯這類以居家為主中長(zhǎng)期 租賃的酒店式公寓更是如此。對(duì)于房屋租賃模式，這里也應(yīng)該吸取房屋銀行的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，必須最大程度上拓展租賃推廣渠道，建議經(jīng)營(yíng)平臺(tái)不僅在上房置換 206 家連鎖網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置租賃渠道，還應(yīng)在以后要加盟的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，并應(yīng)和一些中高檔中介代理公司合作設(shè)置租賃渠道，最大程度上拓展客戶資源。 對(duì)于這種房屋租賃模式，最重要的是先期推廣網(wǎng)絡(luò)的選擇和設(shè)置，最大成本在于每次促成交易后的傭金，一般按租賃總價(jià)的 1/12 計(jì)算，大約在 8%左右。 該租賃流程如下： 客戶在各網(wǎng)點(diǎn)提出租賃需求 網(wǎng)點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)平臺(tái)確認(rèn)客戶、房源、價(jià)格 客戶直接到酒 店式公寓辦理入住 網(wǎng)點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)平臺(tái)結(jié)算傭金 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ II、 酒店客房銷售模式： 由于本經(jīng)營(yíng)平臺(tái)要采用酒店按天出租的方式，所以必須引入酒店客房銷售模式，利用酒店業(yè)的一切銷售渠道 —— 酒店公寓門市、旅行社、旅游訂房網(wǎng)站等，另外由于是連鎖經(jīng)營(yíng)，還要?jiǎng)?chuàng)建公司自己的銷售管理網(wǎng)絡(luò)（電腦銷售網(wǎng)絡(luò)、 24小時(shí)訂房服務(wù)電話和有形門市網(wǎng)絡(luò)），讓短期租客可以最方便的預(yù)訂客房，讓所有的酒店式公寓客房最方便地面向客戶。 對(duì)于這種銷售模式，比較重要的是搭建自己的銷售管理網(wǎng)絡(luò)，可以在即時(shí)預(yù)訂所有連鎖經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓客房，網(wǎng)絡(luò)前期搭建費(fèi)用較高但必不可少， 而且應(yīng)設(shè)置 24 小時(shí)訂房服務(wù)熱線（用 800 免費(fèi)電話），另外可以選擇在相對(duì)熱鬧地段上房置換連鎖網(wǎng)點(diǎn)增設(shè)訂房點(diǎn)，至于 24 小時(shí)服務(wù)的有形網(wǎng)點(diǎn)從成本和效果角度建議先不必設(shè)置 ，完全可以 通過電話和網(wǎng)絡(luò)解決 。網(wǎng)絡(luò)搭建以后的成本就在于網(wǎng)絡(luò)維護(hù)成本（人工費(fèi)用等）和每次訂房的傭金，一般在 5%左右。 該流程如下（不含客戶直接到酒店式公寓前臺(tái)辦理入住流程）： 客戶通過電話、網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)絡(luò)等渠道訂房 經(jīng)營(yíng)平臺(tái)通過客房銷售管理系統(tǒng)處理 給予客戶訂房確認(rèn) 客戶到酒店式公寓辦理入住 客戶辦理退房和結(jié)帳 分銷渠道和網(wǎng)絡(luò)與 經(jīng)營(yíng)平臺(tái)結(jié)算傭金 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ III、 分時(shí)度假 +點(diǎn)數(shù)俱樂部銷售模式 分時(shí)度假（ Timeshare，又稱 Vacation ownership 或 Holiday ownership），最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房地產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。 而點(diǎn)數(shù)俱樂部是分時(shí)度假產(chǎn)品發(fā)展后的一種新的更為靈活的形式，一般來說點(diǎn)數(shù)俱樂部擁有幾處度假地房產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積、檔次等方面 的差異。會(huì)員向俱樂部購(gòu)買一定數(shù)量的點(diǎn)數(shù)，所有的住宿、娛樂產(chǎn)品也以點(diǎn)數(shù)標(biāo)價(jià)。會(huì)員可以隨意選擇任何時(shí)間在任一地點(diǎn)消費(fèi)。 上述兩種方式在國(guó)外已經(jīng)很流行，進(jìn)入中國(guó)是 20 世紀(jì) 90 年代，但由于法律法規(guī)的限制和當(dāng)時(shí)銷售中存在的各種問題，引發(fā)了不小的矛盾，特別是分時(shí)度假在公眾中的形象較差。其實(shí)兩種方式的實(shí)質(zhì)就是事先以比較優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買酒店的使用權(quán)，然后再消費(fèi)，完全可以在酒店式公寓中使用。不過為了避免負(fù)面影響和提高靈活性，建議采用點(diǎn)數(shù)俱樂部的方式，向經(jīng)常使用酒店式公寓的客戶（單位和個(gè)人）銷售點(diǎn)數(shù)，價(jià)值可以分為 202 5000、 10000 等不同檔次，買的越多，優(yōu)惠也越大。 對(duì)于這種分時(shí)度假 +點(diǎn)數(shù)俱樂部的銷售方式實(shí)際操作比較簡(jiǎn)單，重要的是事先要制定比較嚴(yán)密的規(guī)則，并要避免相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)（在風(fēng)險(xiǎn)篇中詳述），而具體的經(jīng)營(yíng)成本主要是銷售傭金，這類銷售傭金一般在 10%— 20%不等。 具體流程略。 對(duì)于上述三種經(jīng)營(yíng)方式，前兩種應(yīng)在平臺(tái)建立時(shí)一并推出，利用的銷售渠道和網(wǎng)點(diǎn)倒可以先少后多分批分期進(jìn)行試點(diǎn)和鋪設(shè)，而銷售管理網(wǎng)絡(luò)和 24 小時(shí)熱線應(yīng)在第一時(shí)間建設(shè)完畢，至于第三種方式可以先在酒店式公寓前臺(tái)有針對(duì)性地對(duì)老客戶試點(diǎn)推出，探索清晰后進(jìn)入各 網(wǎng)點(diǎn)銷售。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 2） 尚未上市的酒店式公寓銷售模式 對(duì)于這類酒店式公寓，這里提出兩種不同的銷售模式，而這兩種方式的核心都是將酒店式公寓作為投資類產(chǎn)品，將購(gòu)買者和使用者完全分離： I、 售后包租銷售模式： 售后包租的銷售模式相對(duì)比較簡(jiǎn)單，即事先明確酒店式公寓的購(gòu)買者即為投資者，在開發(fā)商與其簽訂預(yù)售合同的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)平臺(tái)與其簽訂若干期限內(nèi)的包租合同，由經(jīng)營(yíng)平臺(tái)承諾一定的投資收益率，如果承諾的收益率達(dá)到 8%，這將對(duì)投資客有極大的吸引力。到目前為止，上海尚無開發(fā)商或銷售商進(jìn)行類似的嘗試，而一旦公司首先推出，必將引起市場(chǎng)的轟動(dòng)，掀 起酒店式公寓的第二次投資高潮（僅限于公司代理推出的項(xiàng)目）。該方式比較