【文章內(nèi)容簡介】 體30%為家庭式酒店35%為二房東來經(jīng)營20%為業(yè)主自己經(jīng)營15%為業(yè)主自住六、酒店式公寓的客源分析 一般而言，小戶型產(chǎn)品的消費(fèi)群體大致可分為六類：過渡性家庭；都市單身白領(lǐng)；“soho一族”；以丁克家庭為代表的小家庭；以辦公為目的的置業(yè)者；投資客。根據(jù)南昌市目前在售樓盤的消費(fèi)群體消費(fèi)行為的調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)南昌市的消費(fèi)市場(chǎng)顯示出一定的地域性，分類及各類比重具有一定特點(diǎn)。 過渡性家庭。過渡性家庭是指家庭人口少，手頭沒有太多積蓄，有二次、三次置業(yè)準(zhǔn)備的家庭。過渡性家庭購買小戶型產(chǎn)品，主要源于小戶型總價(jià)低，能輕松負(fù)擔(dān)，但是小戶型產(chǎn)品并非受有終身，只作暫住過渡之用。過渡性家庭在南昌市小戶型項(xiàng)目的消費(fèi)群體中占有一定比重，但所占份額不大。導(dǎo)致比例不大原因是，小戶型產(chǎn)品作為過渡性產(chǎn)品，其部分客戶被具有相同之用的二手房分流，二手房價(jià)格低、地理位置大多不錯(cuò)，是許多年輕小家庭作為過渡之用的理想選擇，與小戶型項(xiàng)目存有很大的競(jìng)爭(zhēng)性。另外，市場(chǎng)上開發(fā)的商品房面積趨向小型化，不少項(xiàng)目還配置了部分的小戶型房源，這對(duì)于小戶型項(xiàng)目來說，具有相當(dāng)沖擊。 都市單身白領(lǐng)。這部分消費(fèi)階層為中、青年齡段，收入比較高比較穩(wěn)定，崇尚自由，接受新生事物能力較強(qiáng)。都市單身白領(lǐng)購買小戶型產(chǎn)品的需求，一部分來自都市年輕人參加工作后想獨(dú)立，想脫離原有家庭束縛而產(chǎn)生的需要，一部分是來自異地的工作者，想省去租房的麻煩而產(chǎn)生的需要。在南昌市小戶型的這部分消費(fèi)市場(chǎng)中，以后者占大多數(shù)，異地來昌工作者，是小戶型項(xiàng)目的購買及終端使用上占有部分份額。 “SOHO一族”?！皊oho”的全稱是“small office home office”，指在家辦公的意思，“soho一族”可以視為都市單身白領(lǐng)的一個(gè)分支，但是因工作性質(zhì)及需求上的的特殊性，特單列出來分析。“soho一族”一般是指自由撰稿人、作家、翻譯、漫畫工作者，這部分從業(yè)者工作比較自由，生活品味較高，對(duì)小戶型產(chǎn)品要求既要有辦公性質(zhì)，又要有居住性質(zhì)。從調(diào)查顯示的結(jié)果來看，南昌市限于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“SOHO一族”明顯偏少，不成氣候，“SOHO一族”占小戶型消費(fèi)市場(chǎng)的份額很少。丁克家庭。所謂丁克家庭是指夫妻雙方自動(dòng)要求不要生育孩子的家庭，丁克家庭選擇小戶型產(chǎn)品的根本原因是家庭成員小，家庭結(jié)構(gòu)簡單。在中國大多數(shù)城市，丁克家庭還比較少見，一些名義上的丁克家庭實(shí)際上也只是“暫時(shí)性的”，基本可歸入過渡性家庭一類。以辦公為目的的置業(yè)者。這類消費(fèi)群體大多是私營業(yè)主，與其它消費(fèi)群體不同，其將小戶型項(xiàng)目作辦公之用，而非住宅之用。小戶型項(xiàng)目地處商業(yè)高度集中的商業(yè)街區(qū)，交通通暢便利，租售價(jià)格都按住宅的標(biāo)準(zhǔn)投入市場(chǎng)，諸般利好條件特別適宜中、小型公司單位使用。從調(diào)查顯示的結(jié)果來看，南昌市相當(dāng)部分的小戶型產(chǎn)品作為辦公之用而被售出，小戶型作為寫字樓銷售，倍受市場(chǎng)青睞。 以投資為目的的投資客。這部分投資客將小公寓作為投資性產(chǎn)品，或轉(zhuǎn)售或租賃以賺取投資利潤。小公寓產(chǎn)品，占據(jù)黃金口岸，宜商宜住，不論是作為住宅還是寫字間轉(zhuǎn)租，都有市場(chǎng)。而隨著南昌市近年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，流動(dòng)人口的大幅增多，房地產(chǎn)的三級(jí)租賃市場(chǎng)也的確日趨火爆。從目前市場(chǎng)上已售的小公寓恒茂水晶座、皇冠座、博泰江濱威尼斯、爵士館、東方巴黎等的入住情況來看，多數(shù)項(xiàng)目的承租率達(dá)到80%以上，租賃價(jià)格達(dá)30元/㎡，其投資收益極可觀，甚至可以做到“以租還貸”的收益，投資小公寓以后會(huì)以可觀的收益成為一種投資熱潮在小公寓的消費(fèi)市場(chǎng)中所占比重將會(huì)越來越大！ 附表：各酒店式公寓消費(fèi)群體分析 樓盤項(xiàng)目消費(fèi)群體類別消費(fèi)群體特征描述所占比例置業(yè)用途選擇該項(xiàng)目的原因爵士館外地來昌工作人員以28—40年齡階段消費(fèi)為主，有較穩(wěn)定較豐厚的收入。30%自用戶型小、總價(jià)低、精裝修方便、交通比較便利。單身人士15%自用市區(qū)小家庭35%自用/投資市區(qū)投資客20%投資自由都私營業(yè)主中、青、老年各年齡層都有，附近周邊消費(fèi)占多數(shù)。30%辦公戶型小、總價(jià)低、地理位置較好。外地/本地投資客60%投資單身/小家庭10%自住東方巴黎私營業(yè)主以中、青年消費(fèi)為主，洪城大市場(chǎng)的私營業(yè)主是消費(fèi)大戶。55%自用/辦公/投資總價(jià)低、地理位置較好、有知名度、有投資潛力。白領(lǐng)人士20%自用/投資本地投資客35%投資地王廣場(chǎng)私營業(yè)主消費(fèi)群體層面較廣，主要特征是收入頗豐的高消費(fèi)群體。60%不明地段位置、區(qū)位環(huán)境、彰顯身份公務(wù)員20%異地來昌工作者10%其它10%洪城時(shí)代廣場(chǎng)市區(qū)、外地投資客中、青年消費(fèi)群體居多60%投資戶型小、總價(jià)低、戶型設(shè)計(jì)合理、未來升值潛力空間私營業(yè)主5%辦公中年家庭贈(zèng)送其它不詳恒茂國際華城投資客中、青年消費(fèi)群體居多70%投資地段位置、精裝修戶型、開發(fā)商品牌力單身白領(lǐng)30%自住博泰江濱威尼斯各類投資客以中、青年的公務(wù)員、私營業(yè)主、白領(lǐng)階層為主要消費(fèi)群體70%投資地段位置、交通便利、升值潛力年輕小家庭20%自住單身白領(lǐng)10%投資/自住八、酒店式公寓的營銷手法分析 小公寓產(chǎn)品因本身的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品功用上具多樣性與特殊性的特點(diǎn)，因此在營銷手法上受一定產(chǎn)品屬性上的牽制和影響，具有一定的特點(diǎn)。 ，“酒店式公寓”、“商務(wù)公寓”、“商住型公寓”“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”，始終沒有走出一個(gè)套路——“產(chǎn)權(quán)式歸屬＋酒店式服務(wù)＋公寓式住宅”：即從用途屬性上都定位于公寓式住宅；在服務(wù)類別上都是“賓館式”、“酒店式”的高檔服務(wù)；在歸屬上，“產(chǎn)權(quán)式”“世襲式”，意味幾十年的物業(yè)所有權(quán)。 ，夾帶精裝修銷售，越來越廣泛的應(yīng)用于小公寓的銷售中，成為小公寓銷售中的一項(xiàng)慣用營銷策略，在北京、上海等城市非常多見，當(dāng)然，在南昌的大部分小戶型項(xiàng)目中也沿襲了這種營銷手法。甚至可以說，在2007年之前，毛坯小戶型還是市場(chǎng)主流，而2008年的南昌小戶型市場(chǎng)，將是酒店式精裝修公寓的天下。 ，精裝修，最大的作用在于能幫助提升小戶型項(xiàng)目的形象。小戶型項(xiàng)目通常位于鬧市中，規(guī)模不大，沒有景觀綠化方面的美化，戶型沒有朝向、采光、通風(fēng)的講究，尤其是單間小戶型，連起碼的功能分區(qū)都沒有，而美觀精致的精裝修恰恰能彌補(bǔ)戶型上的不足，一些有品味的裝修，令人倍增好感，甚至能幫助提升對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的印象，從而弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，換言之，精裝修就是項(xiàng)目的另一種形象包裝手段。 ，小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)使用群體以青、中年消費(fèi)為主，這部分消費(fèi)群體的行為特征之一是生活節(jié)奏快，品味較高，消費(fèi)觀念前衛(wèi)，精裝修小戶型恰好能符合這部分人群的消費(fèi)“胃口”，滿足消費(fèi)需求。 九、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 ，對(duì)于酒店式公寓的市場(chǎng)消費(fèi)群體分析及消費(fèi)行為分析詳見下表所示： 戶型單間 / 一居二居三居戶型面積30—50㎡70㎡120㎡銷售客戶投資客/單身白領(lǐng)過渡小家庭私營單位消費(fèi)行為分析這是最受投資客追捧的房型，總價(jià)低、首付低，易租賃，收益穩(wěn)定有保障。 投資客最關(guān)心的因素是物業(yè)的投資回報(bào)、物業(yè)升值潛力。 單身白領(lǐng)較關(guān)注物業(yè)的品質(zhì)服務(wù)，文化品味。 過渡小家庭是70㎡二居的主力消費(fèi)群，因?yàn)槭稚蠜]有太多積蓄，轉(zhuǎn)而選擇低總價(jià)小戶型作為中轉(zhuǎn)站，價(jià)格因素、戶型因素是他們較關(guān)心的因素。 120㎡三房是酒店式公寓最難處理的房型，現(xiàn)在越來越多的酒店式公寓不再配置此房型。 該房型的主要消費(fèi)群體是一些私營單位、公司買來做辦室之用。因此物業(yè)位置、交通、停車位等是其關(guān)注的因素。 ，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下所述： 核心目標(biāo)客戶：全市各類投資客。該