【文章內(nèi)容簡介】 指引 21 加工設(shè)計等）及時確認(rèn)。 （ 5）對施工過程中施工圖紙的調(diào)整及時確認(rèn) （尤其是水、電系統(tǒng)圖需做好詳實的調(diào)整記錄） 、及時備案，為最后 的 竣工圖管理，提供變更依據(jù)。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 22 第 3章 精裝修工程營造管理 施工準(zhǔn)備階段 總體進(jìn)度計劃控制 首先應(yīng) 制定《項目精裝修工程營造總計劃》 ， 制定《項目精裝修工程營造總計劃》有以下作用： 為項目施工單位、監(jiān)理單位招投標(biāo)安排合理的時間，保證招標(biāo)方式（費率或工程量清單） 的可行性和對相關(guān)合作方的招標(biāo)質(zhì)量。 為項目的材料設(shè)備采購，規(guī)定清晰的時間節(jié)點。 為項目的精裝修工程營造，安排合理的工期和相對充分的一戶一驗、戶內(nèi)整改時間（精裝修工程施工，應(yīng)最遲比交付時間提前 2個月完成，并開始一戶一驗和戶內(nèi)整改）。 向財務(wù)部門提供階段性的資金需求，保證資金需求。 用一個動態(tài)的可分解的計劃系統(tǒng)來協(xié)調(diào)控制整個項目，以便提前揭露期間矛盾使項目在合理的工期內(nèi)，以合理的造價高質(zhì)量地協(xié)調(diào)有序地達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 23 ① 招投標(biāo)管理計劃： 制定項目精裝修工程招投標(biāo)管理計劃，將精裝修范圍 內(nèi)的所有合作單位、材料、設(shè)備招標(biāo)，在時間上、程序上、內(nèi)容上做統(tǒng)一安排，并入項目總開發(fā)計劃，為全面充分 地考察、選擇 合作單位、材料商創(chuàng)造合理的時間條件。 ② 項目總施工進(jìn)度計劃： 制定項目總施工進(jìn)度計劃，按開工、中間驗收、一房一驗、交房等大項和施工里程碑事件設(shè)置時間節(jié)點，全面指導(dǎo)施工 并 為子計劃的動態(tài)調(diào)整提供依據(jù)。 ③ 項目精裝修人員及資金計劃： 根據(jù)不同項目、不同階段對精裝修管理人員的需求制訂員工招聘、培訓(xùn)計劃，以預(yù)控管理對人員的需求。 依據(jù)各項合同中的付 款條件，結(jié)合工程的整體計劃進(jìn)行制定精裝修資金計劃。資金計劃內(nèi)容為各精裝修項目施工單位的工程款支付、甲供材料款的支付、設(shè)計費的支付、工程尾款等； ④ 項目精裝修月度施工計劃： 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 24 月施工計劃是精裝修管理中最重要的計劃之一，是指導(dǎo) 項目公司 、監(jiān)理單位、施工單位、材料供應(yīng)單位等 開展工作 的重要依據(jù)。因為施工 單位 制 訂 的月度施工計劃，是以自己角度考慮的，有一定的局限性 ,月計劃應(yīng)以整體工程的推進(jìn)為中心，在施工單位的計劃的基礎(chǔ)上，要根據(jù)整個工程的情況進(jìn)行調(diào)整，加強其可行性。 ⑤ 周計劃： 精裝修施工參與方多，現(xiàn)場情況復(fù)雜，需要相互配合的工作量很多，時間要求高，周計劃為月計劃的分解，其靈活性能動態(tài)解決突發(fā)事件，是月計劃的重要保障。 ⑥ 倒排計劃： 倒排計劃是剛性指標(biāo)，是在工程工期重大延誤的時候，需要在限定的節(jié)點工期內(nèi)完成延誤工作，以免影響下一節(jié)點的完成進(jìn)度。 精裝修施工月計劃、周計劃、倒排計劃在項目工程實施過程中制 訂 。 編制《項目界面劃分細(xì)則》及標(biāo)段劃分 界面劃分 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 25 界面劃分 是指合理安排專業(yè)單位完成相關(guān)部位施工，使之有利于工序銜接和基層質(zhì)量控制 ，不同項目應(yīng)根據(jù)地域不同的施工資源，制定符合自身項目特點的界面劃分方法。界面劃分工作應(yīng)在項目開工前完成，以便提前做好相關(guān)工作。 提前做好界面劃分工作，可以充分認(rèn)識界面施工的前后關(guān)系，明確不同專業(yè)、界面施工內(nèi)容和完成時間，提前解決裝飾施工前置條件；安排專業(yè)單位施工相應(yīng)工程界面，優(yōu)化不同工程界面的施工質(zhì)量，有效避免返工，節(jié)約成本，提高裝飾基層質(zhì)量。 界面劃分可結(jié)合自身項目特點，參考相關(guān)項目的界面劃分內(nèi)容進(jìn)行編制，并提前安排實施。 標(biāo)段劃分 為了合理的控制成本，在工程中引入競爭機(jī)制，更好的對工程進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行 控制，對于大規(guī)模的精裝修工程，應(yīng)至少劃分兩個標(biāo)段進(jìn)行營造。 標(biāo)段劃分應(yīng)在項目裝飾單位招標(biāo)前確定并要求在投標(biāo)書中分標(biāo)段報價，相對于其它專業(yè)施工的標(biāo)段劃分，精裝修工程的標(biāo)段劃分綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 26 更具靈活性，理論上講只要一個相對封閉、獨立的區(qū)間，就可以劃分為一個標(biāo)段。 由于裝飾公司施工能力的不斷提高，標(biāo)段劃分的造價控制是動態(tài)變化的，并因不同裝飾公司的施工實力及木制品和石材加工的配套支撐能力而不同（目前每標(biāo)段造價在 20204000 萬 控制為宜 ，對于發(fā)展快，管理力量和配套力量強的裝飾公司可 以有所突破 ），標(biāo)段造價太低，難以吸引優(yōu) 秀的裝飾公司和管理資源，而造價太高，裝飾公司的會出現(xiàn)人員安排方面的困難；標(biāo)段的造價控制，需要對項目營造期裝飾市場及裝飾單位充分考察后確定。 對于獨棟高層單體建筑的裝修標(biāo)段，宜采用橫向劃分（如： 某高層建筑 10 樓以上一個標(biāo)段， 10 樓以下為一個標(biāo)段； 如：某 寫字樓 十 樓以上為一個標(biāo)段， 十 樓以下為一個標(biāo)段）。 對于相對獨立且在功能上具有特殊性和重要性的部位，即使面積小、造價低，也可單獨劃分標(biāo)段（如 ：某 醫(yī)院的手術(shù)層 裝飾 ）。 對于板式建筑或綜合體建筑宜按單元、使用功能，采用豎向劃分的原則（如： 某板式 公寓樓 ）。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 27 編寫《精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)文件》 項目公司根據(jù)施工圖紙中的《材料設(shè)備明細(xì)表》進(jìn)行材料考察與調(diào)研，結(jié)合集團(tuán)公司《精裝修材料、設(shè)備適用標(biāo)準(zhǔn)》及合理替代原則，合理確定材料、設(shè)備采購的品種、品牌、規(guī)格、型號等。并應(yīng)會同集團(tuán)公司材料設(shè)備部、成本管理部、精裝修管理部、總工程師辦公室等相關(guān)部門進(jìn)行必要考察，報 集團(tuán) 采購分管領(lǐng)導(dǎo)審核后， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 項目公司根據(jù)集團(tuán)公司精裝修物資和設(shè)備采購原則編寫《精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)文件》。 《精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)文件》應(yīng)參照集團(tuán)公司材料招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本，招標(biāo)文件經(jīng)項目公司總經(jīng)理確認(rèn)后應(yīng)報集團(tuán) 材料設(shè)備部和精裝修管理部審核、集團(tuán) 采購分管領(lǐng)導(dǎo)審核后， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 涉及新材料或進(jìn)口材料等重要材料的選擇，應(yīng)進(jìn)行必要的評審。項目公司應(yīng)在集團(tuán)公司層面組織召開材料評審會。 ①會議應(yīng)召集集團(tuán)公司物資采購分管領(lǐng)導(dǎo)、工程分管領(lǐng)導(dǎo)、總綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 28 工程師辦公室、規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部、材料設(shè)備部、成本管理部等相關(guān)人員參加。 ②項目公司負(fù)責(zé)整理評審結(jié)果，由參加會議人員會簽， 報集團(tuán)采購分管領(lǐng)導(dǎo)審核， 報 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審 批 。 ③重大物資和設(shè)備的選擇執(zhí)行集團(tuán)公司質(zhì)量管理體系的相關(guān)規(guī)定。 簽訂《精裝修材料、設(shè)備采購合同》 項目公司根據(jù)精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)結(jié)果形成意向， 報集團(tuán)公司材料設(shè)備部、精裝修管理部 會簽， 報集團(tuán) 采購 分管領(lǐng)導(dǎo)審核 ， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審 批 。 在履行完必要程序后，項目公司應(yīng)及時與材料供應(yīng)商簽訂主要材料設(shè)備的采購合同。 采購合同由項目公司擬訂，合同文本應(yīng)參照集團(tuán)公司材料設(shè)備采購合同標(biāo)準(zhǔn)文本，材料設(shè)備采購合同經(jīng)項目公司總經(jīng)理確認(rèn)后 ，報 集團(tuán)公司材料設(shè)備部、精裝修管理部會簽，報集團(tuán) 采購 分管領(lǐng)導(dǎo)審核 、片區(qū)執(zhí)行總 經(jīng)理 審 批 。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 29 采購合同須按集團(tuán)公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會簽，會簽完成，相應(yīng)的調(diào)整、修改、完善工作結(jié)束后，與供貨商正式簽署。 編寫《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》 室內(nèi)裝修監(jiān)理的選擇有兩種模式 ①實行監(jiān)理一體化，即土建監(jiān)理與精裝修監(jiān)理為一家單位。其操作亦有兩種方式，一種是在項目施工前就監(jiān)理的工作內(nèi)容一次性招標(biāo)；另一種是在項目開始施工后就室內(nèi)裝修工程進(jìn)行追加工作量。 ②在室內(nèi)裝修工程開始前，重新選擇室內(nèi)裝修監(jiān)理單位。 項目公司應(yīng)根據(jù)本項目特點及實際情況，充分考慮兩種模式在費用、管理的連續(xù)性、資料的統(tǒng)一性等方面的利弊，分析 對比后選擇適合的模式。 項目公司在編寫《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》時，應(yīng)參照集團(tuán)公司精裝修監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本，《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》經(jīng)項目公司確認(rèn)后應(yīng)報集團(tuán)總工程師辦公室審核后，項目公司負(fù)責(zé)人審批。 需重新選擇精裝修監(jiān)理單位的項目，項目公司還應(yīng)參照集團(tuán)的綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 30 《精裝修施工界面劃分原則》，在招標(biāo)文件中應(yīng)明確界定精裝修監(jiān)理與土建監(jiān)理的職責(zé)范圍與權(quán)限關(guān)系，保證在整個項目實施過程中監(jiān)理工作的連續(xù)與協(xié)調(diào)。項目公司編寫完成《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》經(jīng)過內(nèi)部評審后，報集團(tuán)公司總工程師辦公室、精裝修管理部審閱、備案。 無論采用何種監(jiān)理模 式，項目公司應(yīng)充分利用集團(tuán)公司精裝修管理部的監(jiān)理單位信息庫，對監(jiān)理單位進(jìn)行必要考察。應(yīng)會同集團(tuán)公司精裝修管理部等 相 關(guān)部門實地考察，并報項目公司負(fù)責(zé)人審定后確定擬邀請投標(biāo)單位?？疾靸?nèi)容除監(jiān)理單位的綜合實力、人員資質(zhì)外，重點應(yīng)集中在對同類精裝修項目的監(jiān)理業(yè)績和監(jiān)理班子主要人員構(gòu)成上。 簽訂《室內(nèi)裝修監(jiān)理合同》 項目公司根據(jù)室內(nèi)裝修工程監(jiān)理招標(biāo)結(jié)果形成意向，報集團(tuán)精裝修管理部 評審 ，最終由項目公司負(fù)責(zé)人審批。 項目公司參照集團(tuán)公司的《精裝修監(jiān)理合同》的標(biāo)準(zhǔn)文本擬訂監(jiān)理合同，報集團(tuán)精裝修管理部 評審， 由項目公司負(fù)責(zé) 人與監(jiān)理單綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 31 位正式簽署，最后交集團(tuán) 精裝修管理部 備案。 編寫《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》 項目公司參照集團(tuán)公司精裝修管理部《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》的標(biāo)準(zhǔn)文本及結(jié)合本項目的實際情況，編寫《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》。 項目公司編寫完成《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》經(jīng)過內(nèi)部評審后，報集團(tuán)公司成本管理部、精裝修管理部等 相 關(guān)部門會簽，報 集團(tuán) 工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 項目公司可利用集團(tuán)公司的《裝修施工單位信息庫》中的信息資源，亦可選擇信息庫外施工單位，但必須組織集團(tuán)公司成本管理部、精裝修管理部等 相 關(guān)部門進(jìn)行考察、出具 考察報告，并報 集團(tuán)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批后，確定擬邀請投標(biāo)單位。 對投標(biāo)單位的了解與考察，是詢標(biāo)、決標(biāo)工作的重要支撐，精裝修工程質(zhì)量要求較高，而目前優(yōu)秀施工資源相對不足，并且同資質(zhì)的施工單位之間、同一施工單位的不同項目經(jīng)理之間，管理水平綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 32 和施工技術(shù)水平等方面都有較大差異；所以對施工單位的考察必須具備針對性；不僅要對已建項目的完成效果、各方反映情況進(jìn)行考察，還要對在建工程的施工管理情況進(jìn)行現(xiàn)場考察，不僅對裝飾公司的業(yè)績及經(jīng)營情況進(jìn)行考察，更要對擬派項目經(jīng)理及所屬班組的施工、管理情況進(jìn)行考察；而且考 察項目類型與擬建項目類型，應(yīng)具備匹配性。 簽訂《室內(nèi)裝修施工合同》 項目公司根據(jù)室內(nèi)裝修施工招標(biāo)結(jié)果形成 中標(biāo) 意向， 對合同標(biāo)的在 100 萬元及以上、 1000 萬元以下的，報執(zhí)總片區(qū)評審、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批；對合同標(biāo)的在 1000 萬元及以上的，報 集團(tuán) 工程 成本管理部、精裝修管理部等相關(guān)部門會簽，報 集團(tuán) 工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核后， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批 。 項目公司參照集團(tuán)公司《精裝修施工合同》的標(biāo)準(zhǔn)文本擬訂施工合同 ，報審流程同中標(biāo)意向。 辦理裝飾前期手續(xù)和《工程保險合同》 項目公司應(yīng)根據(jù)項目特點及項目所在地政府相關(guān)規(guī)定，及時 辦綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 33 理政府監(jiān)督、消防、等前期報批手續(xù)，根據(jù) 相關(guān)工程 的工程保險實施情況 分析 ，對于大規(guī)模精裝修工程應(yīng)辦理工程保險。具體請參考相關(guān)工程保險合同。 室內(nèi)裝飾與機(jī)電安裝的協(xié)調(diào) 室內(nèi)機(jī)電設(shè)備的布線安裝，對室內(nèi)精裝修工程的進(jìn)度、質(zhì)量控制有重要影響。 在室內(nèi)初步設(shè)計階段，就應(yīng)充分考慮大型設(shè)備的安放位置，及墻頂面設(shè)施、配件（出、回風(fēng)口，強、弱電箱，控制面板等智能化終端），與裝飾立面關(guān)系是否合理，使用功能是否滿足要求。 在室內(nèi)施工圖設(shè)計及室內(nèi)裝飾施工階段，為保證室內(nèi)裝飾進(jìn)度和裝飾效果，應(yīng)對室內(nèi)機(jī)電安裝的進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行積極的現(xiàn) 場協(xié)調(diào)： ① 設(shè)備、設(shè)施的安裝應(yīng)按“室內(nèi)安裝集成圖”施工，并根據(jù)現(xiàn)場情況適當(dāng)調(diào)整，不應(yīng)影響室內(nèi)裝飾效果。 ② 設(shè)備、設(shè)施的相關(guān)管線連接，應(yīng)整齊有序排布、標(biāo)識，注意接口連接質(zhì)量及管線保溫處理，杜絕漏風(fēng)、漏水、結(jié)露綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 34 等現(xiàn)象，并注意標(biāo)高控制，以免影響其他設(shè)備安裝。 ③ 設(shè)備、設(shè)施的安裝條件應(yīng)符合相應(yīng)的安裝參數(shù)要求，保證設(shè)備的正常使用。 ④ 設(shè)備、設(shè)施的安裝進(jìn)度應(yīng)充分保證室內(nèi)裝飾工作的進(jìn)度要求，并在隱蔽工程驗收前，完成管線試壓和設(shè)備調(diào)試。 ⑤ 設(shè)備、設(shè)施的終端控制按紐及強、弱電終端箱體的位置，即要方便使用，又要滿足裝飾面的和諧統(tǒng)一。 施工實施階段 樣板房施工 精裝修工程在大面積施工之前，首先應(yīng)進(jìn)行樣板房的施工，通過樣板房的施工，明確材料選用、明確施工方法，并可根據(jù)現(xiàn)場實際情況對設(shè)計施工圖進(jìn)行調(diào)整，保證大面積施工的順利進(jìn)行。 樣板房的施工及軟裝配飾，應(yīng)在項目開盤前 2 個月完成，以提升樓盤形象，促進(jìn)客戶積累，并為銷售合同中的相應(yīng)條款的表述提供依據(jù)。 樣板房施工完成后，項目公司應(yīng)在 10 日內(nèi)，組織集團(tuán)相關(guān)部門綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 35 對其評審，認(rèn)真