【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 指引 21 加工設(shè)計(jì)等）及時(shí)確認(rèn)。 （ 5）對(duì)施工過(guò)程中施工圖紙的調(diào)整及時(shí)確認(rèn) （尤其是水、電系統(tǒng)圖需做好詳實(shí)的調(diào)整記錄） 、及時(shí)備案，為最后 的 竣工圖管理，提供變更依據(jù)。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 22 第 3章 精裝修工程營(yíng)造管理 施工準(zhǔn)備階段 總體進(jìn)度計(jì)劃控制 首先應(yīng) 制定《項(xiàng)目精裝修工程營(yíng)造總計(jì)劃》 ， 制定《項(xiàng)目精裝修工程營(yíng)造總計(jì)劃》有以下作用： 為項(xiàng)目施工單位、監(jiān)理單位招投標(biāo)安排合理的時(shí)間，保證招標(biāo)方式（費(fèi)率或工程量清單） 的可行性和對(duì)相關(guān)合作方的招標(biāo)質(zhì)量。 為項(xiàng)目的材料設(shè)備采購(gòu)，規(guī)定清晰的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 為項(xiàng)目的精裝修工程營(yíng)造，安排合理的工期和相對(duì)充分的一戶一驗(yàn)、戶內(nèi)整改時(shí)間（精裝修工程施工，應(yīng)最遲比交付時(shí)間提前 2個(gè)月完成，并開(kāi)始一戶一驗(yàn)和戶內(nèi)整改）。 向財(cái)務(wù)部門提供階段性的資金需求，保證資金需求。 用一個(gè)動(dòng)態(tài)的可分解的計(jì)劃系統(tǒng)來(lái)協(xié)調(diào)控制整個(gè)項(xiàng)目，以便提前揭露期間矛盾使項(xiàng)目在合理的工期內(nèi)，以合理的造價(jià)高質(zhì)量地協(xié)調(diào)有序地達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 23 ① 招投標(biāo)管理計(jì)劃： 制定項(xiàng)目精裝修工程招投標(biāo)管理計(jì)劃，將精裝修范圍 內(nèi)的所有合作單位、材料、設(shè)備招標(biāo)，在時(shí)間上、程序上、內(nèi)容上做統(tǒng)一安排，并入項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)計(jì)劃，為全面充分 地考察、選擇 合作單位、材料商創(chuàng)造合理的時(shí)間條件。 ② 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃： 制定項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃，按開(kāi)工、中間驗(yàn)收、一房一驗(yàn)、交房等大項(xiàng)和施工里程碑事件設(shè)置時(shí)間節(jié)點(diǎn)，全面指導(dǎo)施工 并 為子計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整提供依據(jù)。 ③ 項(xiàng)目精裝修人員及資金計(jì)劃： 根據(jù)不同項(xiàng)目、不同階段對(duì)精裝修管理人員的需求制訂員工招聘、培訓(xùn)計(jì)劃，以預(yù)控管理對(duì)人員的需求。 依據(jù)各項(xiàng)合同中的付 款條件，結(jié)合工程的整體計(jì)劃進(jìn)行制定精裝修資金計(jì)劃。資金計(jì)劃內(nèi)容為各精裝修項(xiàng)目施工單位的工程款支付、甲供材料款的支付、設(shè)計(jì)費(fèi)的支付、工程尾款等； ④ 項(xiàng)目精裝修月度施工計(jì)劃： 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 24 月施工計(jì)劃是精裝修管理中最重要的計(jì)劃之一，是指導(dǎo) 項(xiàng)目公司 、監(jiān)理單位、施工單位、材料供應(yīng)單位等 開(kāi)展工作 的重要依據(jù)。因?yàn)槭┕?單位 制 訂 的月度施工計(jì)劃，是以自己角度考慮的，有一定的局限性 ,月計(jì)劃應(yīng)以整體工程的推進(jìn)為中心，在施工單位的計(jì)劃的基礎(chǔ)上，要根據(jù)整個(gè)工程的情況進(jìn)行調(diào)整，加強(qiáng)其可行性。 ⑤ 周計(jì)劃： 精裝修施工參與方多，現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，需要相互配合的工作量很多，時(shí)間要求高，周計(jì)劃為月計(jì)劃的分解，其靈活性能動(dòng)態(tài)解決突發(fā)事件，是月計(jì)劃的重要保障。 ⑥ 倒排計(jì)劃： 倒排計(jì)劃是剛性指標(biāo)，是在工程工期重大延誤的時(shí)候，需要在限定的節(jié)點(diǎn)工期內(nèi)完成延誤工作，以免影響下一節(jié)點(diǎn)的完成進(jìn)度。 精裝修施工月計(jì)劃、周計(jì)劃、倒排計(jì)劃在項(xiàng)目工程實(shí)施過(guò)程中制 訂 。 編制《項(xiàng)目界面劃分細(xì)則》及標(biāo)段劃分 界面劃分 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 25 界面劃分 是指合理安排專業(yè)單位完成相關(guān)部位施工，使之有利于工序銜接和基層質(zhì)量控制 ，不同項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)地域不同的施工資源，制定符合自身項(xiàng)目特點(diǎn)的界面劃分方法。界面劃分工作應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)工前完成，以便提前做好相關(guān)工作。 提前做好界面劃分工作，可以充分認(rèn)識(shí)界面施工的前后關(guān)系，明確不同專業(yè)、界面施工內(nèi)容和完成時(shí)間，提前解決裝飾施工前置條件；安排專業(yè)單位施工相應(yīng)工程界面，優(yōu)化不同工程界面的施工質(zhì)量，有效避免返工，節(jié)約成本，提高裝飾基層質(zhì)量。 界面劃分可結(jié)合自身項(xiàng)目特點(diǎn)，參考相關(guān)項(xiàng)目的界面劃分內(nèi)容進(jìn)行編制，并提前安排實(shí)施。 標(biāo)段劃分 為了合理的控制成本，在工程中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，更好的對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行 控制，對(duì)于大規(guī)模的精裝修工程，應(yīng)至少劃分兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行營(yíng)造。 標(biāo)段劃分應(yīng)在項(xiàng)目裝飾單位招標(biāo)前確定并要求在投標(biāo)書(shū)中分標(biāo)段報(bào)價(jià)，相對(duì)于其它專業(yè)施工的標(biāo)段劃分，精裝修工程的標(biāo)段劃分綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 26 更具靈活性，理論上講只要一個(gè)相對(duì)封閉、獨(dú)立的區(qū)間，就可以劃分為一個(gè)標(biāo)段。 由于裝飾公司施工能力的不斷提高，標(biāo)段劃分的造價(jià)控制是動(dòng)態(tài)變化的，并因不同裝飾公司的施工實(shí)力及木制品和石材加工的配套支撐能力而不同（目前每標(biāo)段造價(jià)在 20204000 萬(wàn) 控制為宜 ，對(duì)于發(fā)展快，管理力量和配套力量強(qiáng)的裝飾公司可 以有所突破 ），標(biāo)段造價(jià)太低，難以吸引優(yōu) 秀的裝飾公司和管理資源，而造價(jià)太高，裝飾公司的會(huì)出現(xiàn)人員安排方面的困難；標(biāo)段的造價(jià)控制，需要對(duì)項(xiàng)目營(yíng)造期裝飾市場(chǎng)及裝飾單位充分考察后確定。 對(duì)于獨(dú)棟高層單體建筑的裝修標(biāo)段，宜采用橫向劃分（如： 某高層建筑 10 樓以上一個(gè)標(biāo)段， 10 樓以下為一個(gè)標(biāo)段； 如：某 寫字樓 十 樓以上為一個(gè)標(biāo)段， 十 樓以下為一個(gè)標(biāo)段）。 對(duì)于相對(duì)獨(dú)立且在功能上具有特殊性和重要性的部位，即使面積小、造價(jià)低，也可單獨(dú)劃分標(biāo)段（如 ：某 醫(yī)院的手術(shù)層 裝飾 ）。 對(duì)于板式建筑或綜合體建筑宜按單元、使用功能，采用豎向劃分的原則（如： 某板式 公寓樓 ）。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 27 編寫《精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)文件》 項(xiàng)目公司根據(jù)施工圖紙中的《材料設(shè)備明細(xì)表》進(jìn)行材料考察與調(diào)研，結(jié)合集團(tuán)公司《精裝修材料、設(shè)備適用標(biāo)準(zhǔn)》及合理替代原則，合理確定材料、設(shè)備采購(gòu)的品種、品牌、規(guī)格、型號(hào)等。并應(yīng)會(huì)同集團(tuán)公司材料設(shè)備部、成本管理部、精裝修管理部、總工程師辦公室等相關(guān)部門進(jìn)行必要考察，報(bào) 集團(tuán) 采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 項(xiàng)目公司根據(jù)集團(tuán)公司精裝修物資和設(shè)備采購(gòu)原則編寫《精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)文件》。 《精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)文件》應(yīng)參照集團(tuán)公司材料招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本，招標(biāo)文件經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理確認(rèn)后應(yīng)報(bào)集團(tuán) 材料設(shè)備部和精裝修管理部審核、集團(tuán) 采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 涉及新材料或進(jìn)口材料等重要材料的選擇，應(yīng)進(jìn)行必要的評(píng)審。項(xiàng)目公司應(yīng)在集團(tuán)公司層面組織召開(kāi)材料評(píng)審會(huì)。 ①會(huì)議應(yīng)召集集團(tuán)公司物資采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)、工程分管領(lǐng)導(dǎo)、總綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 28 工程師辦公室、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管理部、材料設(shè)備部、成本管理部等相關(guān)人員參加。 ②項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)整理評(píng)審結(jié)果，由參加會(huì)議人員會(huì)簽， 報(bào)集團(tuán)采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)審核， 報(bào) 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審 批 。 ③重大物資和設(shè)備的選擇執(zhí)行集團(tuán)公司質(zhì)量管理體系的相關(guān)規(guī)定。 簽訂《精裝修材料、設(shè)備采購(gòu)合同》 項(xiàng)目公司根據(jù)精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)結(jié)果形成意向， 報(bào)集團(tuán)公司材料設(shè)備部、精裝修管理部 會(huì)簽， 報(bào)集團(tuán) 采購(gòu) 分管領(lǐng)導(dǎo)審核 ， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審 批 。 在履行完必要程序后，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)與材料供應(yīng)商簽訂主要材料設(shè)備的采購(gòu)合同。 采購(gòu)合同由項(xiàng)目公司擬訂，合同文本應(yīng)參照集團(tuán)公司材料設(shè)備采購(gòu)合同標(biāo)準(zhǔn)文本，材料設(shè)備采購(gòu)合同經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理確認(rèn)后 ，報(bào) 集團(tuán)公司材料設(shè)備部、精裝修管理部會(huì)簽，報(bào)集團(tuán) 采購(gòu) 分管領(lǐng)導(dǎo)審核 、片區(qū)執(zhí)行總 經(jīng)理 審 批 。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 29 采購(gòu)合同須按集團(tuán)公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)簽，會(huì)簽完成，相應(yīng)的調(diào)整、修改、完善工作結(jié)束后，與供貨商正式簽署。 編寫《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》 室內(nèi)裝修監(jiān)理的選擇有兩種模式 ①實(shí)行監(jiān)理一體化，即土建監(jiān)理與精裝修監(jiān)理為一家單位。其操作亦有兩種方式，一種是在項(xiàng)目施工前就監(jiān)理的工作內(nèi)容一次性招標(biāo)；另一種是在項(xiàng)目開(kāi)始施工后就室內(nèi)裝修工程進(jìn)行追加工作量。 ②在室內(nèi)裝修工程開(kāi)始前，重新選擇室內(nèi)裝修監(jiān)理單位。 項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及實(shí)際情況，充分考慮兩種模式在費(fèi)用、管理的連續(xù)性、資料的統(tǒng)一性等方面的利弊，分析 對(duì)比后選擇適合的模式。 項(xiàng)目公司在編寫《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》時(shí)，應(yīng)參照集團(tuán)公司精裝修監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本，《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》經(jīng)項(xiàng)目公司確認(rèn)后應(yīng)報(bào)集團(tuán)總工程師辦公室審核后，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審批。 需重新選擇精裝修監(jiān)理單位的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司還應(yīng)參照集團(tuán)的綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 30 《精裝修施工界面劃分原則》，在招標(biāo)文件中應(yīng)明確界定精裝修監(jiān)理與土建監(jiān)理的職責(zé)范圍與權(quán)限關(guān)系，保證在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中監(jiān)理工作的連續(xù)與協(xié)調(diào)。項(xiàng)目公司編寫完成《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》經(jīng)過(guò)內(nèi)部評(píng)審后，報(bào)集團(tuán)公司總工程師辦公室、精裝修管理部審閱、備案。 無(wú)論采用何種監(jiān)理模 式，項(xiàng)目公司應(yīng)充分利用集團(tuán)公司精裝修管理部的監(jiān)理單位信息庫(kù)，對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行必要考察。應(yīng)會(huì)同集團(tuán)公司精裝修管理部等 相 關(guān)部門實(shí)地考察，并報(bào)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審定后確定擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位?？疾靸?nèi)容除監(jiān)理單位的綜合實(shí)力、人員資質(zhì)外，重點(diǎn)應(yīng)集中在對(duì)同類精裝修項(xiàng)目的監(jiān)理業(yè)績(jī)和監(jiān)理班子主要人員構(gòu)成上。 簽訂《室內(nèi)裝修監(jiān)理合同》 項(xiàng)目公司根據(jù)室內(nèi)裝修工程監(jiān)理招標(biāo)結(jié)果形成意向，報(bào)集團(tuán)精裝修管理部 評(píng)審 ，最終由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審批。 項(xiàng)目公司參照集團(tuán)公司的《精裝修監(jiān)理合同》的標(biāo)準(zhǔn)文本擬訂監(jiān)理合同，報(bào)集團(tuán)精裝修管理部 評(píng)審， 由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé) 人與監(jiān)理單綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 31 位正式簽署，最后交集團(tuán) 精裝修管理部 備案。 編寫《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》 項(xiàng)目公司參照集團(tuán)公司精裝修管理部《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》的標(biāo)準(zhǔn)文本及結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，編寫《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》。 項(xiàng)目公司編寫完成《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》經(jīng)過(guò)內(nèi)部評(píng)審后，報(bào)集團(tuán)公司成本管理部、精裝修管理部等 相 關(guān)部門會(huì)簽，報(bào) 集團(tuán) 工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 項(xiàng)目公司可利用集團(tuán)公司的《裝修施工單位信息庫(kù)》中的信息資源，亦可選擇信息庫(kù)外施工單位，但必須組織集團(tuán)公司成本管理部、精裝修管理部等 相 關(guān)部門進(jìn)行考察、出具 考察報(bào)告，并報(bào) 集團(tuán)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批后，確定擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位。 對(duì)投標(biāo)單位的了解與考察，是詢標(biāo)、決標(biāo)工作的重要支撐，精裝修工程質(zhì)量要求較高，而目前優(yōu)秀施工資源相對(duì)不足，并且同資質(zhì)的施工單位之間、同一施工單位的不同項(xiàng)目經(jīng)理之間，管理水平綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 32 和施工技術(shù)水平等方面都有較大差異；所以對(duì)施工單位的考察必須具備針對(duì)性；不僅要對(duì)已建項(xiàng)目的完成效果、各方反映情況進(jìn)行考察，還要對(duì)在建工程的施工管理情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，不僅對(duì)裝飾公司的業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行考察，更要對(duì)擬派項(xiàng)目經(jīng)理及所屬班組的施工、管理情況進(jìn)行考察；而且考 察項(xiàng)目類型與擬建項(xiàng)目類型，應(yīng)具備匹配性。 簽訂《室內(nèi)裝修施工合同》 項(xiàng)目公司根據(jù)室內(nèi)裝修施工招標(biāo)結(jié)果形成 中標(biāo) 意向， 對(duì)合同標(biāo)的在 100 萬(wàn)元及以上、 1000 萬(wàn)元以下的，報(bào)執(zhí)總片區(qū)評(píng)審、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批；對(duì)合同標(biāo)的在 1000 萬(wàn)元及以上的，報(bào) 集團(tuán) 工程 成本管理部、精裝修管理部等相關(guān)部門會(huì)簽，報(bào) 集團(tuán) 工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核后， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批 。 項(xiàng)目公司參照集團(tuán)公司《精裝修施工合同》的標(biāo)準(zhǔn)文本擬訂施工合同 ，報(bào)審流程同中標(biāo)意向。 辦理裝飾前期手續(xù)和《工程保險(xiǎn)合同》 項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及項(xiàng)目所在地政府相關(guān)規(guī)定，及時(shí) 辦綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 33 理政府監(jiān)督、消防、等前期報(bào)批手續(xù)，根據(jù) 相關(guān)工程 的工程保險(xiǎn)實(shí)施情況 分析 ，對(duì)于大規(guī)模精裝修工程應(yīng)辦理工程保險(xiǎn)。具體請(qǐng)參考相關(guān)工程保險(xiǎn)合同。 室內(nèi)裝飾與機(jī)電安裝的協(xié)調(diào) 室內(nèi)機(jī)電設(shè)備的布線安裝，對(duì)室內(nèi)精裝修工程的進(jìn)度、質(zhì)量控制有重要影響。 在室內(nèi)初步設(shè)計(jì)階段，就應(yīng)充分考慮大型設(shè)備的安放位置，及墻頂面設(shè)施、配件（出、回風(fēng)口，強(qiáng)、弱電箱，控制面板等智能化終端），與裝飾立面關(guān)系是否合理，使用功能是否滿足要求。 在室內(nèi)施工圖設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝飾施工階段，為保證室內(nèi)裝飾進(jìn)度和裝飾效果，應(yīng)對(duì)室內(nèi)機(jī)電安裝的進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行積極的現(xiàn) 場(chǎng)協(xié)調(diào)： ① 設(shè)備、設(shè)施的安裝應(yīng)按“室內(nèi)安裝集成圖”施工，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況適當(dāng)調(diào)整，不應(yīng)影響室內(nèi)裝飾效果。 ② 設(shè)備、設(shè)施的相關(guān)管線連接，應(yīng)整齊有序排布、標(biāo)識(shí)，注意接口連接質(zhì)量及管線保溫處理，杜絕漏風(fēng)、漏水、結(jié)露綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 34 等現(xiàn)象，并注意標(biāo)高控制，以免影響其他設(shè)備安裝。 ③ 設(shè)備、設(shè)施的安裝條件應(yīng)符合相應(yīng)的安裝參數(shù)要求，保證設(shè)備的正常使用。 ④ 設(shè)備、設(shè)施的安裝進(jìn)度應(yīng)充分保證室內(nèi)裝飾工作的進(jìn)度要求，并在隱蔽工程驗(yàn)收前，完成管線試壓和設(shè)備調(diào)試。 ⑤ 設(shè)備、設(shè)施的終端控制按紐及強(qiáng)、弱電終端箱體的位置，即要方便使用，又要滿足裝飾面的和諧統(tǒng)一。 施工實(shí)施階段 樣板房施工 精裝修工程在大面積施工之前，首先應(yīng)進(jìn)行樣板房的施工，通過(guò)樣板房的施工，明確材料選用、明確施工方法，并可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行調(diào)整，保證大面積施工的順利進(jìn)行。 樣板房的施工及軟裝配飾，應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)盤前 2 個(gè)月完成，以提升樓盤形象，促進(jìn)客戶積累，并為銷售合同中的相應(yīng)條款的表述提供依據(jù)。 樣板房施工完成后，項(xiàng)目公司應(yīng)在 10 日內(nèi)，組織集團(tuán)相關(guān)部門綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 35 對(duì)其評(píng)審，認(rèn)真