【文章內(nèi)容簡介】 第二種方案更適合。 （二）小戶型興起的微觀市場因素分析： 小戶型之所以能引起這么大的爭論，主要在于人們對小戶型的認識有所偏差，這種偏差主要表現(xiàn)在對以下微觀市場的認識上： 其一，認為小戶型的出現(xiàn)是市場供需錯位的結(jié)果。其實不然，如上分析，小戶型的出現(xiàn)是眾多因素的結(jié)合體現(xiàn)，其中經(jīng)濟發(fā)展模式以及城市規(guī)劃持續(xù)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，而小戶型令人吃驚的熱銷才是市場供需錯位結(jié)果的集中表現(xiàn)。在城市的發(fā)展初期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都屬于無序狀態(tài)，開發(fā)產(chǎn)品無規(guī)劃，不遵從城市發(fā)展規(guī)律，想做什么樣的產(chǎn)品就做什么樣的產(chǎn)品，導致了城區(qū)住宅面積過大，大量占據(jù)了城區(qū)寶貴的土地。特別是在中國計劃經(jīng)濟體制下的住宅開發(fā)，完全忽略了城區(qū)大戶型的開發(fā)成本以及有所帶來的城市建設(shè)成本，等到城市發(fā)展了，土地貴了，人們的收入跟不上房價了，人們才想到小戶型。正是忽略了這一點，小戶型的出現(xiàn)，人們就從微觀市場出現(xiàn)進行分析，得出了“小戶型的出現(xiàn)是市場供需錯位的結(jié)果”這樣缺乏市場大勢的結(jié)論。 其二，認為小戶型是年輕人的專用品。盡管目前年輕人普遍購買小戶型，但一想到小戶型就想到年輕人，市場沒法做。我們思路應該更深入，年輕人為什么購買小戶型？個性？炫？玩酷？都不重要，重要的是方便，交通方便，出入方便，購物方便，交友更方便。所以轉(zhuǎn)過來一想，只要想追求方便的人都會想住在市區(qū)，這樣小戶型的市場就大了，誰說只有年輕人才購買小戶型？我是商務(wù)人員，我也在市區(qū)購買一個小戶型，方便加班或者參加活動；我是老年人，雖然市區(qū)環(huán)境不好，住的也不大，但我喜歡在這附近的公園里操練；我是中年人，在市區(qū)的小房子主要用于私人天地，以便交友溝通；太多了太多了，不管小戶型的供給量多大，只要進行細致的市場調(diào)查，細分市場，仍然是皆大歡喜。忌諱的是同質(zhì)化，缺乏創(chuàng)意的惡意復制，市場需求誰來引導？年輕人這杯羮，大家遲早吃干凈，后來者如果還遵循這樣的思路，吃什么？其三，小戶型功能比較欠缺。其實對于小戶型而言，功能的欠缺只是相對的，是相對于居住檔次較高的“豪宅”而言的，小戶型樓盤其功能的設(shè)計不僅可以滿足人們基本的居住要求，而且戶型格局的設(shè)計還為購房者留下了一定的想象空間，這也是為什么年輕人喜歡購買的重要原因，不僅總價便宜，基本功能也健全。缺的只是一些提高住宅品質(zhì)的功能，如個人健身房，書房，洗衣房，客房等等，而這些功能完全可以通過社區(qū)配套或者周邊成熟的商業(yè)配套來進行解決，如會所、圖書館、洗衣店、酒店等；總之，小戶型講究“簡便”，而這正好符合現(xiàn)代都市城市人工作的生活理念。同時，小戶型難做，這是公認的，在小小的面積里能做出品質(zhì)上等，且五臟俱全的東西的確難度非常大，但這也是彰顯開發(fā)商實力的絕好機會。所以推出小戶型也最能突出一個開發(fā)商的開發(fā)水平，特別是對市場需求的把握水平，或許也可以作為開發(fā)商品牌戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。 縱上所述，城區(qū)小戶型是中國經(jīng)濟、社會和城市發(fā)展的必然結(jié)果，而城區(qū)小戶型的熱銷是區(qū)域房地產(chǎn)供需錯位的集中體現(xiàn)，隨著供給量的增加，這種熱度必然會有所下降，但將來城區(qū)住宅市場必將發(fā)展成為以小戶型為主，大戶型為輔的競爭格局；而同時，市場對小戶型的觀念也將隨著大環(huán)境的變遷而產(chǎn)生變化，使小戶型從年輕人的“專利品”走向大眾化的“消費品”，市場細分會越來越有層次感，產(chǎn)品定位會越來越豐富，城區(qū)小戶型也會走向成熟！ 五、本項目周邊地產(chǎn)形式分析從大體上看，本項目周邊整體開發(fā)局勢較好，已呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢。該項目周邊凡是開發(fā)較好的商品房都會受到老百姓的青睞，一是由于此區(qū)域位置較好，離和平區(qū)僅一橋之隔；二是由于周邊配套設(shè)施好；三是交通方便，利于出行。周邊競爭對手較多，競爭現(xiàn)象嚴重。已成現(xiàn)房的鑫豐花園，其項目從產(chǎn)品包裝到廣告實施都很到位，并且面積及戶型齊全。而興龍苑雖然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調(diào)研工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費對象也有一定的針對性。示范和平家園則多層、小高層、高層俱備，價格相對來說較低，并且設(shè)計新穎。至于博潤公寓，以酒店式精裝小戶型為主，智能化及配套齊全。建筑形式以多層為主，小高層或高層為輔。從建筑形式上來看，項目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤公寓擁有小高層和高層。從產(chǎn)品檔次上分，其周邊的中檔商品房居多，且中等戶型占主流，小戶型偏少。新湖周圍的樓盤，從產(chǎn)品檔次上講，幾乎都屬于中檔商品房，還沒有出現(xiàn)打破陳規(guī)的較高檔的商品房，因此有待于開發(fā)。樓盤中的絕大多數(shù)戶型面積均屬于中等范圍內(nèi)，某市現(xiàn)在所供不應求的小戶型甚少。大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設(shè)中。從興工街到霽虹街，從北一馬路到北二馬路，大部分原工業(yè)區(qū)域已有要被開發(fā)的準備，某市政府加大力度開發(fā)鐵西新區(qū)，該板塊已成熱點，并有極大的升值潛力。六、本項目自身分析（一）自身狀況基地位置本項目位于某市鐵西區(qū)霽虹生活區(qū)東——頌工街 西——興華街南——北二馬路 北——北一馬路目前狀況：新湖北國之春一期已基本完工。本案圍檔已噴上“北國之春”的 廣告，宣傳工作已具規(guī)模。地塊周圍景觀東側(cè)——興工街，已經(jīng)改造完工，東北處的老道口處修建的全國首家雙層車體系的獨塔斜拉橋全面竣工，現(xiàn)已正式竣工。西側(cè)——127中新校址正與北國同期進行施工。南側(cè)——有橫貫沈城的東西快速干道全線開通——是北國之春最便捷的主干道。北側(cè)——，是鐵西區(qū)里程最長、路面最寬的一條景觀路。配套設(shè)施⑴交通情況22026201等線路途徑此地4分鐘 可到達 西塔商圈8分鐘 可到達 北市商圈10分鐘 可到達 市府政務(wù)圈、太陽街商圈15分鐘 可到達 某北站、鐵西區(qū)政府、鐵百商圈⑵生活配套設(shè)施購物中心：太原街、西塔、北行等商業(yè)區(qū)，車程都在一刻鐘內(nèi)。學校：小學校有光明路第二小學中學有10127中學大專院校有中國醫(yī)科大學醫(yī)院：虹橋醫(yī)院、中國醫(yī)大休閑娛樂場所：北國會所、博潤業(yè)主會所、假日、洲際酒店（二）優(yōu)勢分析地塊較方正，有利于樓盤的總體布局與規(guī)劃。地理位置好，跨越三界（和平區(qū)、鐵西區(qū)、皇故區(qū)）的生活的區(qū)。教育環(huán)境佳，12102中、光明二小等多所學校環(huán)繞。功能配套設(shè)施相對完善，與同品質(zhì)的樓盤相比，有幼兒園、業(yè)主會所等。政府在建設(shè)地鐵時將在其附近加設(shè)一站，更有利于業(yè)主出行。開發(fā)商實力強，新湖房產(chǎn)集團已在國內(nèi)多座城市，如：天津、上海、杭州等地，進行了連鎖式的開發(fā)，可謂跨越經(jīng)緯。（三）劣勢分析整個規(guī)劃區(qū)樓多、廣場少、建筑密度大。周邊樓盤與其相比屬于同期，但多數(shù)已成現(xiàn)房，較快一步，如一街之隔的示范和平家園、霽虹街的鑫豐花園等。周邊景觀差，東、西、南三面不是待拆遷的低矮房及部分老住宅、便是工廠。噪音污染嚴重，鐵路過多、道路擴建、周邊建筑施工，使得這一帶在短時間內(nèi)噪音較嚴重。（四）機會點分析第一期工程精致的戶型設(shè)計、有效的廣告宣傳為二期市場的推進奠定了良好的口碑和知名度。略微遲些的入市，有利于我們更好的分析自身與周邊樓盤的不足和優(yōu)勢，開發(fā)出更適合市場的戶型。三區(qū)交匯之地，多家樓盤的竟相開發(fā)，使得地塊升值潛力無限。鐵西新區(qū)的道路改造，新的公交線路的開通，使得交通更加四通八達。和平區(qū)旁邊的地段，鐵西區(qū)的價位，吸引更多的消費者。越來越多的中低收入者成為房產(chǎn)市場消費者的主力軍，使得大眾所需的60——80平米的小戶型倍受青睞。從而形成這一需求面的買方市場，有利于開發(fā)商縮短這一類投資回收期。周邊多數(shù)樓盤小戶型所占比例極低，有利于我們二期開發(fā)的銷售。一期以92——143平米為區(qū)間，二期小戶型的開發(fā)彌補了想成為北國之春業(yè)主的小戶型需求者的購房欲望。周邊只有一家小型酒店式公寓，競爭小。（五）問題點分析北國之春的直接競爭對手之一興龍苑，與周邊其他樓盤相比，有較大比例的小戶型，且除了板式樓外，還擁有點式樓，滿足不同消費者的需求。直接競爭對手在時間進度上，幾乎與我們同期，銷售壓力大。小面積板式樓在戶型設(shè)計上難于打破陳規(guī)，形成個性化的經(jīng)典戶型。這一區(qū)域樓盤集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。七、周邊主要競爭對手分析鑫豐花園⑴地理位置該項目位于某市鐵西區(qū)霽虹街38號東——霽虹街，緊臨勝利大街 西——興工街南——北二馬路