【文章內(nèi)容簡介】 酒店的經(jīng)營收益由裝修投資商和小業(yè)主分享，經(jīng)營風(fēng)險由開發(fā)商來承擔(dān)。 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 23 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 各方參與角色 房開商： ? 引入經(jīng)營公司：通過引進(jìn)經(jīng)營公司進(jìn)行酒店的專業(yè)化經(jīng)營管理，酒店經(jīng)營成功率高，投資者回報(bào)有保障，利于物業(yè)的銷售；但引入酒店管理公司有兩個前提條件：一是有一定知名度和管理能力；二是有一定的客源網(wǎng)絡(luò)；三是收取的費(fèi)用不要太高； ? 引入裝修投資商：通過引進(jìn)裝修投資商，分解酒店的投入成本，使物業(yè)售價更趨于市場的心理接受價格，利于銷售，開發(fā)商獲利更多； ? 但值得注意的是，給小業(yè)主和裝修投資商的回報(bào)，在酒店經(jīng)營狀況理想的情況下，由酒店經(jīng)營的利潤承擔(dān)；但如果酒店經(jīng)營狀況不理想，則負(fù)擔(dān)落在了發(fā)展商的肩上。所以，酒店的經(jīng)營狀況是否理想是產(chǎn)權(quán)酒店是否可行的重要因素。 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 24 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 業(yè)主 ? 5年每年 8%的固定回報(bào)，按年支付； ? 經(jīng)營公司專業(yè)化管理和發(fā)展商的承諾使回報(bào)有保障； ? 獲得酒店式精裝修房； ? 每年穩(wěn)定回報(bào)的同時，有 15天的免費(fèi)入住時間； ? 5年后可收回自用可經(jīng)營。 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 25 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 裝修投資商： ? 可獲得長期穩(wěn)定而且較高的回報(bào)， 3年或更少時間收回成本；并可享受 5年內(nèi)的額外回報(bào)。 ? 房開商為投資公司進(jìn)行擔(dān)投，并確定 ?%的年保底回報(bào)； ? 五年內(nèi)裝修公司需承擔(dān)酒店的裝修維護(hù)責(zé)任； 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 26 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四、可行性分析 一、投入： 800元 /平方米 X45平方米 /間 X120間 =432萬 （由裝修投資商投入） 二、營業(yè)額（年）： 210元 /房 /天 X350天 X70%X120間 = 三、成本（年）： 酒店管理公司（營業(yè)額 4%）： X4%= 酒店經(jīng)營成本 +稅（ 50元 /房 /天）： 50元 /房 /天 X120間 X365天 =219萬 合計(jì)成本（ 1+2）： +219= 四、利潤（年）（二 — 三）： = 五、分配 小業(yè)主（固定 8%/年）： 5500元 /平方米 X45平方米 X8%X120間 = 裝修公司（剩余利潤 /年）： = 裝修公司投資回報(bào)年限： 432/= 裝修公司除投入外的額外回報(bào)： /年 X（ 5年 ） = 裝修公司的投資回報(bào)率： 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 27 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 發(fā)展商的銷售收入為： 5500x45x120=2970萬元 ? 發(fā)展商的經(jīng)營風(fēng)險為： ? 8%/年的小業(yè)主固定回報(bào)（以 5500元 /平方米售價為基數(shù)，共5年）： =1188萬元 ? 30%的裝修投資商的固定回報(bào)（以 800元 /平方米的裝修投入為基數(shù)，共 5年）： 432X30%X5=648萬元 ? 合計(jì)： 1188+648=1836萬元 ? 在最不樂觀的前提下，假如酒店完全無法經(jīng)營，發(fā)展商需每年支付 367萬，共 5年 1836萬年給小業(yè)主和裝修投資商。 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 28 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 由以上分析，可以看出，項(xiàng)目是否可行關(guān)系到幾個重要的因素： ? 酒店管理公司的回報(bào)是否僅 4%？如果回報(bào)超過 12%，則裝修投資商的投入至少需 5年才可以收回，是無法找到裝修投資商的； ? 酒店經(jīng)營的利益關(guān)系到平均房價、成本、全年平均開房率等幾個因素；如果在現(xiàn)有條件下開房率可以達(dá)到 80%以上的話，經(jīng)營利潤是比較可觀的，裝修投資商的投資可在 2年內(nèi)收回，投資回報(bào)達(dá)到 51%。或者發(fā)展商也可以在經(jīng)營中分得一部分利益。但目前的中央空調(diào)設(shè)計(jì)，令經(jīng)營成本多了些不可控因素。 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 29 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 假如開發(fā)為酒店式公寓，發(fā)展商需再投入 432萬元的裝修，售價預(yù)期將比酒店式公寓低 500元 /平方米，為 5000元 /平方米，則銷售收入為： 45平方米 /間 X120間 X5000元 /平方米 =2700萬 但完全沒有后續(xù)的經(jīng)營風(fēng)險。 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 30 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 五、小結(jié) ? 若幾個前提條件都能滿足： 優(yōu)秀的酒店管理公司； 經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研，認(rèn)為酒店經(jīng)營有利潤保障； 能尋找到愿意投資獲得30%年投資回報(bào)率的裝修投資商，我們建議可做產(chǎn)權(quán)式酒店； ? 否則產(chǎn)品的發(fā)展方向建議為酒店式公寓。 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 31 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第四部分、產(chǎn)品定位 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 32 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 一、產(chǎn)品定位 ? 對中小投資者（業(yè)主）：擁有穩(wěn)定回報(bào)的城市中心星級產(chǎn)權(quán)酒店、柳州嶄新的投資產(chǎn)品； ? 對酒店消費(fèi)者（住店客人）：繁華鬧市的星級酒店； 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 33 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 二、目標(biāo)市場定位 ? 核心目標(biāo)市場：柳州本地的專業(yè)投資者；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營企業(yè)家、個體經(jīng)營者、公務(wù)員、專業(yè)人士、高級白領(lǐng)； ? 次級目標(biāo)市場：廣西自治區(qū)內(nèi)其他地區(qū)的投資者，如中小礦主、公務(wù)員、私營企業(yè)家和個體經(jīng)營者，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但缺乏良好的投資渠道； ? 邊緣目標(biāo)市場：浙江，如溫臺地區(qū)專業(yè)投資者 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 34 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 頂級 產(chǎn)權(quán)式酒店 最繁華商業(yè)中心 最穩(wěn)定、高回報(bào)的投資產(chǎn)品 最齊 生活、娛樂商業(yè)配套設(shè)施 最優(yōu)秀的商業(yè)投資口碑 小戶型靈活使用，綜合性強(qiáng) 面積小門檻低 ,適合當(dāng)前投資心理 交通發(fā)達(dá)便利 三、賣點(diǎn)梳理 五星商業(yè)街及產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建議 35 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四、價格定位 ? 均價： 5500元 /平方米，平均 25萬 /套 ? 首付 40%，計(jì) 10萬元，按揭 60%，月供一千余元。 ? 采用低開高走，按套定價的方式；否則項(xiàng)