【文章內容簡介】 酒店的經營收益由裝修投資商和小業(yè)主分享，經營風險由開發(fā)商來承擔。 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 23 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 各方參與角色 房開商： ? 引入經營公司：通過引進經營公司進行酒店的專業(yè)化經營管理，酒店經營成功率高，投資者回報有保障，利于物業(yè)的銷售；但引入酒店管理公司有兩個前提條件：一是有一定知名度和管理能力；二是有一定的客源網絡；三是收取的費用不要太高； ? 引入裝修投資商：通過引進裝修投資商，分解酒店的投入成本，使物業(yè)售價更趨于市場的心理接受價格，利于銷售，開發(fā)商獲利更多； ? 但值得注意的是，給小業(yè)主和裝修投資商的回報，在酒店經營狀況理想的情況下，由酒店經營的利潤承擔；但如果酒店經營狀況不理想，則負擔落在了發(fā)展商的肩上。所以，酒店的經營狀況是否理想是產權酒店是否可行的重要因素。 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 24 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 業(yè)主 ? 5年每年 8%的固定回報，按年支付； ? 經營公司專業(yè)化管理和發(fā)展商的承諾使回報有保障； ? 獲得酒店式精裝修房； ? 每年穩(wěn)定回報的同時，有 15天的免費入住時間； ? 5年后可收回自用可經營。 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 25 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 裝修投資商： ? 可獲得長期穩(wěn)定而且較高的回報， 3年或更少時間收回成本；并可享受 5年內的額外回報。 ? 房開商為投資公司進行擔投，并確定 ?%的年保底回報； ? 五年內裝修公司需承擔酒店的裝修維護責任； 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 26 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四、可行性分析 一、投入： 800元 /平方米 X45平方米 /間 X120間 =432萬 （由裝修投資商投入） 二、營業(yè)額（年）： 210元 /房 /天 X350天 X70%X120間 = 三、成本（年）： 酒店管理公司（營業(yè)額 4%）： X4%= 酒店經營成本 +稅（ 50元 /房 /天）： 50元 /房 /天 X120間 X365天 =219萬 合計成本（ 1+2）： +219= 四、利潤（年）（二 — 三）： = 五、分配 小業(yè)主（固定 8%/年）： 5500元 /平方米 X45平方米 X8%X120間 = 裝修公司（剩余利潤 /年）： = 裝修公司投資回報年限： 432/= 裝修公司除投入外的額外回報： /年 X（ 5年 ） = 裝修公司的投資回報率： 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 27 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 發(fā)展商的銷售收入為： 5500x45x120=2970萬元 ? 發(fā)展商的經營風險為： ? 8%/年的小業(yè)主固定回報（以 5500元 /平方米售價為基數(shù)，共5年）： =1188萬元 ? 30%的裝修投資商的固定回報（以 800元 /平方米的裝修投入為基數(shù)，共 5年）： 432X30%X5=648萬元 ? 合計： 1188+648=1836萬元 ? 在最不樂觀的前提下，假如酒店完全無法經營，發(fā)展商需每年支付 367萬，共 5年 1836萬年給小業(yè)主和裝修投資商。 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 28 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 由以上分析，可以看出，項目是否可行關系到幾個重要的因素： ? 酒店管理公司的回報是否僅 4%？如果回報超過 12%，則裝修投資商的投入至少需 5年才可以收回，是無法找到裝修投資商的； ? 酒店經營的利益關系到平均房價、成本、全年平均開房率等幾個因素；如果在現(xiàn)有條件下開房率可以達到 80%以上的話，經營利潤是比較可觀的，裝修投資商的投資可在 2年內收回，投資回報達到 51%?；蛘甙l(fā)展商也可以在經營中分得一部分利益。但目前的中央空調設計，令經營成本多了些不可控因素。 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 29 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 假如開發(fā)為酒店式公寓，發(fā)展商需再投入 432萬元的裝修，售價預期將比酒店式公寓低 500元 /平方米，為 5000元 /平方米，則銷售收入為： 45平方米 /間 X120間 X5000元 /平方米 =2700萬 但完全沒有后續(xù)的經營風險。 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 30 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 五、小結 ? 若幾個前提條件都能滿足： 優(yōu)秀的酒店管理公司； 經過詳細的市場調研，認為酒店經營有利潤保障； 能尋找到愿意投資獲得30%年投資回報率的裝修投資商，我們建議可做產權式酒店； ? 否則產品的發(fā)展方向建議為酒店式公寓。 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 31 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第四部分、產品定位 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 32 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 一、產品定位 ? 對中小投資者（業(yè)主）：擁有穩(wěn)定回報的城市中心星級產權酒店、柳州嶄新的投資產品； ? 對酒店消費者（住店客人）：繁華鬧市的星級酒店； 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 33 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 二、目標市場定位 ? 核心目標市場：柳州本地的專業(yè)投資者；有一定經濟實力的私營企業(yè)家、個體經營者、公務員、專業(yè)人士、高級白領； ? 次級目標市場：廣西自治區(qū)內其他地區(qū)的投資者，如中小礦主、公務員、私營企業(yè)家和個體經營者，有一定經濟實力，但缺乏良好的投資渠道； ? 邊緣目標市場：浙江，如溫臺地區(qū)專業(yè)投資者 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 34 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 頂級 產權式酒店 最繁華商業(yè)中心 最穩(wěn)定、高回報的投資產品 最齊 生活、娛樂商業(yè)配套設施 最優(yōu)秀的商業(yè)投資口碑 小戶型靈活使用，綜合性強 面積小門檻低 ,適合當前投資心理 交通發(fā)達便利 三、賣點梳理 五星商業(yè)街及產權式酒店開發(fā)建議 35 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四、價格定位 ? 均價： 5500元 /平方米，平均 25萬 /套 ? 首付 40%，計 10萬元，按揭 60%，月供一千余元。 ? 采用低開高走，按套定價的方式；否則項