【文章內容簡介】 合日常生活的成本，符合日常生活的習慣。 2 ．分類： 目前統(tǒng)稱的 “ 小戶型 ” 其實包含三種類型的樓盤， 一是 住宅 （單身公寓）， 吸引對總價敏感又想住在市區(qū)的客戶，用地年限一般按照住宅類為 70 年，為居住者提供高檔生活配套和便利設施， 以藍朝部落為代表。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級賓館配備休閑運動設施，物業(yè)服務方面應達到賓館要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產，產權一般以公司整體持有或通過保證固定受益來賣給散戶，同時聘請專業(yè)酒店管理公司來管理物業(yè)；主要針對“海歸”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領階層，其租金可達到甚至超過同標準的星級酒店。 目前市場上有高檔的 88 新天地、浦東雅仕閣等，中檔的萬源晶典等為代表。 三是 辦公 （商住兩用），一般位于辦公氣氛濃厚的區(qū)域， 需要氣派的大堂、優(yōu)雅的會客廳、功能完備的商務中心以及可供出租的大小會議室等， 目前已入住的巴黎時韻以及在售的時峰不夜城可作為代表。 以上三種樓盤盡管形式上都屬于 “ 小戶型 ” ，但除了單套面積小之外，所面對的客戶以及樓盤本身配置的設施則完全不同，是截然不同的三種產品。 上海XXXX住宅公寓小戶型策劃一、 小戶型物業(yè)類型選擇 1 、酒店式公寓 ? 近虹口體育場，附近有上海市第二旅游集散中心，未來有輕軌和在建的 M8 線，人流量大； ? 未來附近規(guī)劃有五星級酒店，造成錯位競爭。 ? 一般為精裝修，配套設施要求苛刻，成本較高，風險大； ? 物業(yè)管理需達到酒店水平，管理費高，該區(qū)域客戶承受能力有限； ? 酒店式公寓周遍一般要有相當?shù)纳虅辗諊?，該區(qū)域尚不足以賦予客戶由地段區(qū)域帶來的優(yōu)越感。 ? 本項目體量小，酒店式公寓投入較大，且消費目的以投資為主，目前有抑制投資房產的政策出臺，風險大，該地段市場接受程度待考，故不建議做酒店式公寓。 2 、商住兩用 ? 隨四川北路商業(yè)街的進一步調整興旺，方便經濟的商住兩用物業(yè)在該區(qū)域前景看好 ? 相對四川北路上的商住兩用樓（如：新朝時代）有價格優(yōu)勢。 ? 項目用地性質為住宅，不能掛牌 ? 周邊商務氛圍不濃 ? 本項目能申請到在住宅用地上掛牌的可能性不大，不建議。 3 、小戶型住宅公寓 ? 步行數(shù)分鐘即可換乘輕軌、 M8 （在建），交通便利； ? 近四川北路商業(yè)街，生活娛樂購物各類設施齊全； ? 相對酒店式公寓和商住兩用，其用地限制及物業(yè)管理要求都相對較寬松； ? 公司對住宅物業(yè)的操作經驗豐富； ? 規(guī)模小，限高、容積率等規(guī)劃指標限制較大； ? 臨近高架，噪聲影響大，景觀環(huán)境較差； ? 周邊建筑物破舊。 ? 要得到良好的市場效果，建議將房型面積控制在 50 平米左右（即總價約 50 萬），既可吸引軌道沿線對價格較敏感的年輕白領居住，也可以招來認可該區(qū)域的投資客，并有目的引導部分旅游及商務出差的客戶來此做短期居住，相對風險較小，但本區(qū)域未來該類物業(yè)有一定量上市，可觀其銷售情況做調整。 ? 結論：結合本項目具體情況，建議做小戶型住宅公寓。 二、房型面積 消費者類型 人群描述 居住情況 房屋用途 房型 面積 戶數(shù) 單身青年 單身居住 1 人 終極用房 1 室 1 廳 55 38 準丁克家庭 婚后暫無生育打算 2 人 過渡用房 1 室 1 廳 2 室 1 廳 丁克家庭 婚后過自由的兩人生活 2 人 終極用房 2 室 1 廳 55 － 75 95 小家庭 有小孩，經濟能力有限 3 人 過渡用房 2 室 1 廳 目前上海小戶型仍以一房為主流，但由于本項目本身地塊性質所限，為達到做足容積率的考慮，可以二房為主，一房略少，比例約為 70% ， 30% 。 面積上，一房建議在 50 平米左右，以較好的控制總價；二房可控制在 5070 平米，也可以打通讓業(yè)主自由分割，這有利于在規(guī)劃布局中靈活處置，并且便于實現(xiàn)戶型結構的多樣化。樓宇結構應體現(xiàn)形式的多樣性，建議在限高允許的情況下，可以在頂層設置閣樓，或者將二房一廳位置上改成一房一廳，將另一間房改成露臺或空中花園，增加賣點和去化速度，立面和立體景觀效果也會比較好。這些造型上的多樣化，為營造獨特、新穎、活潑的居住空間提供良好的條件，滿足了人們不斷提高的居住需求，也就大大增加產品的競爭力。 三、建筑設計 建筑類型 ：鑒于小戶型的面積及本地塊的形狀和容積率的考慮，建議在*北的長條形地塊上，以南偏東朝向做兩幢板式建筑；這樣能有效用足容積率，提高得房率。建議將南塊造底部 2 層為商鋪，上 5 層以及北部地塊的兩幢均為住宅，一幢樓 2 個門洞，一梯 3 － 4 戶。 建筑風格 ：通過前期的分析、定位，可以勾畫出單身公寓購房者及居住者的人群特質，即 25—35 歲的知識精英。他們*自己的知識與能力，憑借自己的才識，經過幾年的打拼，在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)了腳跟。他們是時間和效率的追求者，是引領時尚潮流的中堅力量。故考慮采用簡約的現(xiàn)代主義建筑風格，就這一點而言，與花園城前三期是有傳承關系的，與整個大環(huán)境也是相協(xié)調的。在此基礎上采用一些富有質感的材料和富有現(xiàn)代感的設計語匯，可在突出立面時尚感的同時增加其功能性作用。 同時樓體外墻面多，也為戶型設計中各房間提供良好的設計條件，可能最大限度的實現(xiàn)房間“全明”設計，即明臥、明廁、明廚、明廳。 景觀 ：延續(xù)建筑的簡約風格，以景觀環(huán)境為重點，創(chuàng)建高檔住宅小區(qū)。借鑒德國景觀設計理念，從宏觀的角度把握規(guī)劃，與時下流行的環(huán)保生態(tài)概念相融合。 另外建議設置屋頂花園、入口景觀、狹長綠化帶、垂直綠化 另外，在建筑設計時應巧妙地布局，在避免泉山酒店對本項目的采光及光照受到嚴重影響的基礎上，達到同心城的光照要求，特別要注意的是高架對南部樓 3 層以上建筑的光照和噪聲影響，建議在房屋測繪驗收后，統(tǒng)一將*高架的外陽臺統(tǒng)一做雙層玻璃。 本項目可以運用綠色建筑的概念，通過科學的整體設計，集成綠化配置、自然通風、自然采光、低能耗圍護結構、太陽能利用、綠色建材和智能控制等高新技術。比如南面采用活動式外百頁窗，減少陽光直接射入；頂層屋面可做太陽能裝置，既可提供能量，又能避熱；使用再生磚、取自可持續(xù)發(fā)展資源的木材和再生木拼花地板；室內，使用了低水量沖洗的便器；使用了對環(huán)境無害的涂料和清漆等。 四、建材設施配置 公共部位——外墻 涂料、玻璃； 大堂 石材、地磚；電梯。 房間內部——衛(wèi)生 防滑地磚、節(jié)水型坐便器、臺盆、沖淋房； 廚房 地磚、煤氣入戶、操作臺、水斗、（太陽能）熱水器。 通訊設施——電話接口、有線電視、寬帶接口。 五、定價策略 案例所在區(qū)域的價格主要分布在 930011060 ，均價約為 10000 經調研，小戶型單身公寓與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓 青年匯 新鳳城 銀座公寓 新朝時代 上城 UPTOWN 螞蟻工房 陸家嘴大人物 現(xiàn)價 30000 9500 12000 13000 7400 7200 周邊參考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 均值 最高 1 ． 02 最低 參考價 10000 住宅均價—— 10200 社區(qū)型商鋪與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓