【文章內(nèi)容簡介】 出了“小戶型的出現(xiàn)是市場供需錯位的結(jié)果”這樣缺乏市場大勢的結(jié)論。 其二，認(rèn)為小戶型是年輕人的專用品。盡管目前年輕人普遍購買小戶型，但一想到小戶型就想到年輕人，市場沒法做。我們思路應(yīng)該更深入，年輕人為什么購買小戶型？個性？炫？玩酷？都不重要，重要的是方便，交通方便，出入方便，購物方便，交友更方便。所以轉(zhuǎn)過來 一想，只要想追求方便的人都會想住在市區(qū)，這樣小戶型的市場就大了，誰說只有年輕人才購買小戶型？我是商務(wù)人員，我也在市區(qū)購買一個小戶型，方便加班或者參加活動；我是老年人，雖然市區(qū)環(huán)境不好，住的也不大，但我喜歡在這附近的公園里操練；我是中年人，在市區(qū)的小房子主要用于私人天地，以便交友溝通；太多了太多了，不管小戶型的供給量多大，只要進(jìn)行細(xì)致的市場調(diào)查，細(xì)分市場，仍然是皆地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 大歡喜。忌諱的是同質(zhì)化，缺乏創(chuàng)意的惡意復(fù)制，市場需求誰來引導(dǎo)？年輕人這杯羮，大家遲早吃干凈，后來者如果還遵循這樣的思路，吃什么？ 其三，小戶型功能比 較欠缺。其實(shí)對于小戶型而言，功能的欠缺只是相對的，是相對于居住檔次較高的“豪宅”而言的，小戶型樓盤其功能的設(shè)計不僅可以滿足人們基本的居住要求，而且戶型格局的設(shè)計還為購房者留下了一定的想象空間，這也是為什么年輕人喜歡購買的重要原因，不僅總價便宜，基本功能也健全。缺的只是一些提高住宅品質(zhì)的功能，如個人健身房，書房，洗衣房，客房等等，而這些功能完全可以通過社區(qū)配套或者周邊成熟的商業(yè)配套來進(jìn)行解決，如會所、圖書館、洗衣店、酒店等；總之，小戶型講究“簡便”，而這正好符合現(xiàn)代都市城市人工作的生活理念。同時，小戶型難做，這是公認(rèn)的，在小小的面積里能做出品質(zhì)上等，且五臟俱全的東西的確難度非常大，但這也是彰顯開發(fā)商實(shí)力的絕好機(jī)會。所以推出小戶型也最能突出一個開發(fā)商的開發(fā)水平，特別是對市場需求的把握水平，或許也可以作為開發(fā)商品牌戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。 縱上所述，城區(qū)小戶型是中國經(jīng)濟(jì)、社會和城市發(fā)展的必然結(jié)果，而城區(qū)小戶型的熱銷是區(qū)域房地產(chǎn)供需錯位的集中體現(xiàn)，隨著供給量的增加，這種熱度必然會有所下降，但將來城區(qū)住宅市場必將發(fā)展成為以小戶型為主，大戶型為輔的競爭格局；而同時，市場對小戶型的觀念也將隨著大環(huán)境的變遷而產(chǎn)生變化，使小戶型從年 輕人的“專利品”走向大眾化的“消費(fèi)品”，市場細(xì)分會越來越有層次感，產(chǎn)品定位會越來越豐富，城區(qū)小戶型也會走向成熟！ 五、本項目周邊地產(chǎn)形式分析 從大體上看，本項目周邊整體開發(fā)局勢較好，已呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢。 該項目周邊凡是開發(fā)較好的商品房都會受到老百姓的青睞，一是由于此區(qū)域位置較好，離和平區(qū)僅一橋之隔；二是由于周邊配套設(shè)施好；三是交通方便，利于出行。 周邊競爭對手較多，競爭現(xiàn)象嚴(yán)重。 已成現(xiàn)房的鑫豐花園，其項目從產(chǎn)品包裝到廣告實(shí)施都很到位，并且面積及戶型齊全。而興龍苑雖然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調(diào)研 工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費(fèi)對象也有一定的針對性。示范和平家園則多層、小高層、高層俱備，價格相對來說較低，并且設(shè)計新穎。至于博潤公寓，以酒店式精裝小戶型為主，智能化及配套齊全。 建筑形式以多層為主，小高層或高層為輔。 從建筑形式上來看，項目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤公寓擁有小高層和高層。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 從產(chǎn)品檔次上分，其周邊的中檔商品房居多，且中等戶型占主流，小戶型偏少。 新湖周圍的樓盤，從產(chǎn)品檔次上講，幾乎都屬于中檔商品房，還沒有出現(xiàn)打破陳規(guī)的較高檔的商品房，因此有待 于開發(fā)。 樓盤中的絕大多數(shù)戶型面積均屬于中等范圍內(nèi)，沈陽市現(xiàn)在所供不應(yīng)求的小戶型甚少。 大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設(shè)中。 從興工街到霽虹街，從北一馬路到北二馬路，大部分原工業(yè)區(qū)域已有要被開發(fā)的準(zhǔn)備，沈陽市政府加大力度開發(fā)鐵西新區(qū)，該板塊已成熱點(diǎn)，并有極大的升值潛力。 六、本項目自身分析 （一）自身狀況 基地位置 本項目位于沈陽市鐵西區(qū)霽虹生活區(qū) 東 —— 頌工街 西 —— 興華街 南 —— 北二馬路 北 —— 北一馬路 目前狀況：新湖北國之春一期已基本完工。本案圍檔已噴上“北國之春”的 廣告，宣傳工作已具規(guī)模。 地塊周圍景觀 東側(cè) —— 興工街，已經(jīng)改造完工，東北處的老道口處修建的全國首家雙層 車體系的獨(dú)塔斜拉橋全面竣工，現(xiàn)已正式竣工。 西側(cè) —— 127 中新校址正與北國同期進(jìn)行施工。 南側(cè) —— 有橫貫沈城的東西快速干道全線開通 —— 是北國之春最便捷的主干道。 北側(cè) —— 為全長 公里的北一馬路，是鐵西區(qū)里程最長、路面最寬的一條景觀路。 配套設(shè)施 ⑴交通情況 2 20 26 201 等線路途徑此地 4 分鐘 可到 達(dá) 西塔商圈 8 分鐘 可到達(dá) 北市商圈 10 分鐘 可到達(dá) 市府政務(wù)圈、太陽街商圈 15 分鐘 可到達(dá) 沈陽北站、鐵西區(qū)政府、鐵百商圈 ⑵生活配套設(shè)施 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 購物中心：太原街、西塔、北行等商業(yè)區(qū)，車程都在一刻鐘內(nèi)。 學(xué)校：小學(xué)校有光明路第二小學(xué) 中學(xué)有 10 127 中學(xué) 大專院校有中國醫(yī)科大學(xué) 醫(yī)院：虹橋醫(yī)院、中國醫(yī)大 休閑娛樂場所：北國會所、博潤業(yè)主會所、假日、洲際酒店 （二）優(yōu)勢分析 地塊較方正，有利于樓盤的總體布局與規(guī)劃。 地理位置好，跨越三界（和平區(qū)、鐵西區(qū)、皇故區(qū)）的生活的區(qū)。 教育環(huán)境佳， 12 102 中、光明二小等多所學(xué)校環(huán)繞。 功能配套設(shè)施相對完善，與同品質(zhì)的樓盤相比，有幼兒園、業(yè)主會所等。 政府在建設(shè)地鐵時將在其附近加設(shè)一站，更有利于業(yè)主出行。 開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，新湖房產(chǎn)集團(tuán)已在國內(nèi)多座城市，如：天津、上海、杭州等地，進(jìn)行了連鎖式的開發(fā)，可謂跨越經(jīng)緯。 （三）劣勢分析 整個規(guī)劃區(qū)樓多、廣場少、建筑密度大。 周邊樓盤與其相比屬于同期，但多數(shù)已成現(xiàn)房，較快一步，如一街之隔的示范和平家園、霽虹街的鑫豐花園等。 周邊景觀差，東、西、南三面不是待拆遷的低矮房及部分老住宅、便是工廠 。 噪音污染嚴(yán)重，鐵路過多、道路擴(kuò)建、周邊建筑施工，使得這一帶在短時間內(nèi)噪音較嚴(yán)重。 （四）機(jī)會點(diǎn)分析 第一期工程精致的戶型設(shè)計、有效的廣告宣傳為二期市場的推進(jìn)奠定了良好的口碑和知名度。 略微遲些的入市，有利于我們更好的分析自身與周邊樓盤的不足和優(yōu)勢，開發(fā)出更適合市場的戶型。 三區(qū)交匯之地，多家樓盤的竟相開發(fā)，使得地塊升值潛力無限。 鐵西新區(qū)的道路改造，新的公交線路的開通，使得交通更加四通八達(dá)。 和平區(qū)旁邊的地段，鐵西區(qū)的價位，吸引更多的消費(fèi)者。 越來越多的中低收入者成為房產(chǎn)市場 消費(fèi)者的主力軍，使得大眾所需的 60——80 平米的小戶型倍受青睞。從而形成這一需求面的買方市場，有利于開發(fā)商縮短地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 這一類投資回收期。 周邊多數(shù)樓盤小戶型所占比例極低，有利于我們二期開發(fā)的銷售。 一期以 92—— 143 平米為區(qū)間，二期小戶型的開發(fā)彌補(bǔ)了想成為北國之春業(yè)主的小戶型需求者的購房欲望。 周邊只有一家小型酒店式公寓，競爭小。 （五）問題點(diǎn)分析 北國之春的直接競爭對手之一 興龍苑，與周邊其他樓盤相比，有較大比例的小戶型，且除了板式樓外，還擁有點(diǎn)式樓，滿足不同消費(fèi)者的需求。 直接競爭對手在 時間進(jìn)度上，幾乎與我們同期，銷售壓力大。 小面積板式樓在戶型設(shè)計上難于打破陳規(guī)，形成個性化的經(jīng)典戶型。 這一區(qū)域樓盤集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。 七、周邊主要競爭對手分析 鑫豐花園 ⑴地理位置 該項目位于沈陽市鐵西區(qū)霽虹街 38 號 東 —— 霽虹街，緊臨勝利大街 西 —— 興工街 南 —— 北二馬路 北 —— 新建大型購物中心 ⑵基本情況 開發(fā)商：沈陽豐華房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資商：遼寧金城聚鑫房產(chǎn)發(fā)展有限公司 占地面積； 30000 平方米 建筑面積： 53000 平方米 綠化率： 30% 建筑形式及風(fēng)格：共 10 棟 7 層的多層樓，屬于現(xiàn)代風(fēng)格 外立面顏色及材質(zhì)：土黃色貼磚 面積范圍： 70—— 180 平方米，共 20 余種戶型 主打面積及戶型： 97—— 130 平方米，三室二廳二衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)，共占總量的% ⑶戶型配比 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 60%%%%% 73—118㎡ 二室二廳二衛(wèi)57—86㎡ 二室一廳一衛(wèi)90—150㎡ 三室二廳二衛(wèi)157—177㎡ 四室二廳二衛(wèi)131㎡ 四室二廳一衛(wèi) ⑷優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 1） 地理位置優(yōu)越，距離和平區(qū)最繁華的商業(yè)街僅 800 米左右。 2） 購物方便，與太原街咫尺相依，與西塔商圈互為相望。 3） 周邊配套設(shè)施齊全，名校林立，醫(yī)療設(shè)施健全。 4） 戶型種類多，可供客戶的選擇余地比較大。 5） 價格合理，普通大眾容易接受。 劣勢 1） 周邊環(huán)境較差，舊住宅居多。 2） 周圍交通設(shè)施雖多，但距此項目仍有一段距離。 3） 占地面積較大，但綠化率卻偏低。 4） 戶型設(shè)計單一，無新穎感。 5） 戶型雖多，小戶型