沈陽新湖二期可行性分析研究報告(編輯修改稿)
2025-04-04 13:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 來說，目前中小戶型是其整體特征。像淺草綠閣，一期不到一個的時間基本銷完，二期銷售兩個月，銷售率就達到了 90%。 對于目前正在積極改變以往純 粹工業(yè)區(qū)形象的鐵西新區(qū)來說，未來的美好是 8 指日可待的。如果開發(fā)商珍惜這種契機，敏感地捕捉市場信息，及時調整產(chǎn)業(yè)結構，挑戰(zhàn)的背后將是無窮無盡的機會。 三、 項目周邊地產(chǎn)形式分析 從大體上看，本項目周邊整體開發(fā)局勢較好，已呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢。 該項目周邊從北到南，從東到西，凡是這種開發(fā)較好的商品房都會受到老百姓的青睞，一是區(qū)域位置較好，與和平區(qū)僅一橋之隔；二是由于周邊配套設施好；三是交通方便，利于出行。 周邊競爭對手較多，競爭現(xiàn)象嚴重。 已成現(xiàn)房的鑫豐花園，其項目從產(chǎn)品包裝到廣告實施都很到位，并且面積及戶型齊全 。而興龍苑雖然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調研工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費對象也有一定的針對性。示范和平家園則多層、小高層、高層俱備，低格相對來說較低，并且設計新穎。至于博潤公寓，以酒店式精裝小戶型為主，智能化及終端配套齊全。 建筑形式以多層為主，小高層或高層為輔。 從建筑形式上來看，項目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤公寓具備小高層和高層。 產(chǎn)品檔次上分，其周邊的中檔商品房居多，且中等戶型占主流，小戶型偏少。 新湖周圍的樓盤，從產(chǎn)品檔次上講，幾乎都屬于中檔商品 房，還沒有打破陳規(guī)的較高檔的商品房，因此有待于開發(fā)。 樓盤中的絕大多數(shù)戶型面積均屬于中等范圍內(nèi)，沈陽市現(xiàn)在所供不應求的小戶型甚少。 大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設中。 從興工街到霽虹街，從北一馬路到北二馬路，大部分原工業(yè)區(qū)域已有要被開發(fā)的準備，沈陽市政府加大力度開發(fā)鐵西新區(qū)，該板塊已形成熱點，具有極大的升值潛力。 四、本項目自身分析 9 ㈠自身狀況 基地位置 本項目位于沈陽市鐵西區(qū)霽虹生活區(qū) 東 —— 霽虹街 西 —— 興華街 南 —— 北二馬路 北 —— 北一馬路 目前狀況：新湖北國之春一期已基本完工。本案圍檔已噴上“北國之春”的 廣告，宣傳工作已具規(guī)模。 地塊周圍景觀 東側：已經(jīng)改造完工的興工街；東北處，連接和平和鐵西的交通要沖的公和橋，為亞洲最大的全國首家雙層車體系的獨塔斜拉橋，已全面竣工，正式通車使用。 西側： 127 中新校址正與北國同期進行施工。 南側：有橫貫鐵西、雙向八車道的景觀路 —— 北二路，是北國之春出行最便捷的交通干道。 北側：為沈城東西快速干道的鐵西區(qū)路段，全長 公里、雙向十車道的北一馬路。 配套設施 ⑴交通情況 2 20 26 201 等多條線路的公交車途徑此地： 4 分鐘 可到達 西塔商圈、沈陽站； 8 分鐘 可到達 北市商圈； 10 分鐘 可到達 市府政務圈、太原街商圈； 15 分鐘 可到達 沈陽北站、鐵西區(qū)政府、鐵百商圈。 ⑵生活配套設施 購物中心：太原街、西塔、北行等商業(yè)區(qū)，車程都在一刻鐘內(nèi)； 學校：小學校有光明路第二小學、興工街第一小學； 中學有 10 127 中學； 大專院校有中國醫(yī)科大學、沈陽工業(yè)大學； 醫(yī)院：虹橋醫(yī)院、中國醫(yī)大一院、市第五醫(yī)院； 10 休閑娛樂場所：北國會所、博潤業(yè)主會所、假日、 洲際酒店；興華公園。 ㈡優(yōu)勢分析 地理位置好，跨越三界（和平區(qū)、鐵西區(qū)、皇姑區(qū)）的生活的區(qū)。 地塊較方正，有利于樓盤的總體布局與規(guī)劃。 功能配套設施相對完善，與同品質的樓盤相比，還有幼兒園、業(yè)主會所等。 教育環(huán)境佳， 12 102 中、光明二小、興工一校等多所學校環(huán)繞。 政府在建設地鐵時將在其附近加設一站，更有利于業(yè)主出行。 開發(fā)商實力強，新湖房產(chǎn)集團已在國內(nèi)多座城市，如：天津、上海、杭州等地，進行了連鎖式的開發(fā)，可謂跨越經(jīng)緯。 ㈢劣勢分析 整個規(guī)劃區(qū)樓多、廣場少、建筑密度大。 周邊樓盤與本項目相比屬于同期，但多數(shù)已成現(xiàn)房，較其快一步，如一街之隔的示范和平家園、霽虹街的鑫豐花園等。 周邊景觀差，東、西、南三面不是待拆遷的低矮房及部分老住宅、便是工廠。 噪音污染嚴重，由于鐵路過多、道路擴建、周邊建筑施工等原因，使得這一帶噪音比較嚴重。 ㈣機會點分析 第一期工程精致的戶型設計、有效的廣告宣傳為二期市場的推進贏得了良好的口碑和知名度。 略微遲些的入市，有利于我們更好的分析自身與周邊樓盤的優(yōu)勢與劣勢，以開發(fā)出更適合市場的戶型。 三區(qū)交匯之地，多家樓盤的競相開發(fā)，使得地塊升值潛力無 限。 鐵西新區(qū)的道路改造以及新的公交線路的開通，使得交通更加四通八達。 與和平區(qū)交界的地段，鐵西區(qū)目前的價位，吸引更多的消費者。 越來越多的中低收入者成為房產(chǎn)市場消費者的主力軍，使得大眾所需的 60—— 80 平米的小戶型倍受青睞。從而形成這一需求面的買方市場，有利于開發(fā)商縮短這一類商品房的投資回收期。 周邊多數(shù)樓盤小戶型所占比例極低，有利于我們二期開發(fā)和銷售。 11 周邊只有一家小戶型酒店公寓，因此競爭小。一期以 92—— 143 平米為面積區(qū)間，二期小戶型的開發(fā)彌補了那些 想成為 北國之春業(yè)主的小戶型需求者的購房欲望。 ㈤ 問
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