沈陽(yáng)新湖二期可行性分析研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-04 13:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 來(lái)說(shuō)，目前中小戶(hù)型是其整體特征。像淺草綠閣，一期不到一個(gè)的時(shí)間基本銷(xiāo)完，二期銷(xiāo)售兩個(gè)月，銷(xiāo)售率就達(dá)到了 90%。 對(duì)于目前正在積極改變以往純 粹工業(yè)區(qū)形象的鐵西新區(qū)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的美好是 8 指日可待的。如果開(kāi)發(fā)商珍惜這種契機(jī)，敏感地捕捉市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，挑戰(zhàn)的背后將是無(wú)窮無(wú)盡的機(jī)會(huì)。 三、 項(xiàng)目周邊地產(chǎn)形式分析 從大體上看，本項(xiàng)目周邊整體開(kāi)發(fā)局勢(shì)較好，已呈現(xiàn)出熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。 該項(xiàng)目周邊從北到南，從東到西，凡是這種開(kāi)發(fā)較好的商品房都會(huì)受到老百姓的青睞，一是區(qū)域位置較好，與和平區(qū)僅一橋之隔；二是由于周邊配套設(shè)施好；三是交通方便，利于出行。 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。 已成現(xiàn)房的鑫豐花園，其項(xiàng)目從產(chǎn)品包裝到廣告實(shí)施都很到位，并且面積及戶(hù)型齊全 。而興龍?jiān)冯m然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調(diào)研工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費(fèi)對(duì)象也有一定的針對(duì)性。示范和平家園則多層、小高層、高層俱備，低格相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，并且設(shè)計(jì)新穎。至于博潤(rùn)公寓，以酒店式精裝小戶(hù)型為主，智能化及終端配套齊全。 建筑形式以多層為主，小高層或高層為輔。 從建筑形式上來(lái)看，項(xiàng)目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對(duì)較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤(rùn)公寓具備小高層和高層。 產(chǎn)品檔次上分，其周邊的中檔商品房居多，且中等戶(hù)型占主流，小戶(hù)型偏少。 新湖周?chē)臉潜P(pán)，從產(chǎn)品檔次上講，幾乎都屬于中檔商品 房，還沒(méi)有打破陳規(guī)的較高檔的商品房，因此有待于開(kāi)發(fā)。 樓盤(pán)中的絕大多數(shù)戶(hù)型面積均屬于中等范圍內(nèi)，沈陽(yáng)市現(xiàn)在所供不應(yīng)求的小戶(hù)型甚少。 大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設(shè)中。 從興工街到霽虹街，從北一馬路到北二馬路，大部分原工業(yè)區(qū)域已有要被開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備，沈陽(yáng)市政府加大力度開(kāi)發(fā)鐵西新區(qū)，該板塊已形成熱點(diǎn)，具有極大的升值潛力。 四、本項(xiàng)目自身分析 9 ㈠自身狀況 基地位置 本項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)霽虹生活區(qū) 東 —— 霽虹街 西 —— 興華街 南 —— 北二馬路 北 —— 北一馬路 目前狀況：新湖北國(guó)之春一期已基本完工。本案圍檔已噴上“北國(guó)之春”的 廣告，宣傳工作已具規(guī)模。 地塊周?chē)坝^ 東側(cè)：已經(jīng)改造完工的興工街；東北處，連接和平和鐵西的交通要沖的公和橋，為亞洲最大的全國(guó)首家雙層車(chē)體系的獨(dú)塔斜拉橋，已全面竣工，正式通車(chē)使用。 西側(cè)： 127 中新校址正與北國(guó)同期進(jìn)行施工。 南側(cè)：有橫貫鐵西、雙向八車(chē)道的景觀路 —— 北二路，是北國(guó)之春出行最便捷的交通干道。 北側(cè)：為沈城東西快速干道的鐵西區(qū)路段，全長(zhǎng) 公里、雙向十車(chē)道的北一馬路。 配套設(shè)施 ⑴交通情況 2 20 26 201 等多條線路的公交車(chē)途徑此地： 4 分鐘 可到達(dá) 西塔商圈、沈陽(yáng)站； 8 分鐘 可到達(dá) 北市商圈； 10 分鐘 可到達(dá) 市府政務(wù)圈、太原街商圈； 15 分鐘 可到達(dá) 沈陽(yáng)北站、鐵西區(qū)政府、鐵百商圈。 ⑵生活配套設(shè)施 購(gòu)物中心：太原街、西塔、北行等商業(yè)區(qū)，車(chē)程都在一刻鐘內(nèi)； 學(xué)校：小學(xué)校有光明路第二小學(xué)、興工街第一小學(xué)； 中學(xué)有 10 127 中學(xué)； 大專(zhuān)院校有中國(guó)醫(yī)科大學(xué)、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)； 醫(yī)院：虹橋醫(yī)院、中國(guó)醫(yī)大一院、市第五醫(yī)院； 10 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所：北國(guó)會(huì)所、博潤(rùn)業(yè)主會(huì)所、假日、 洲際酒店；興華公園。 ㈡優(yōu)勢(shì)分析 地理位置好，跨越三界（和平區(qū)、鐵西區(qū)、皇姑區(qū)）的生活的區(qū)。 地塊較方正，有利于樓盤(pán)的總體布局與規(guī)劃。 功能配套設(shè)施相對(duì)完善，與同品質(zhì)的樓盤(pán)相比，還有幼兒園、業(yè)主會(huì)所等。 教育環(huán)境佳， 12 102 中、光明二小、興工一校等多所學(xué)校環(huán)繞。 政府在建設(shè)地鐵時(shí)將在其附近加設(shè)一站，更有利于業(yè)主出行。 開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，新湖房產(chǎn)集團(tuán)已在國(guó)內(nèi)多座城市，如：天津、上海、杭州等地，進(jìn)行了連鎖式的開(kāi)發(fā)，可謂跨越經(jīng)緯。 ㈢劣勢(shì)分析 整個(gè)規(guī)劃區(qū)樓多、廣場(chǎng)少、建筑密度大。 周邊樓盤(pán)與本項(xiàng)目相比屬于同期，但多數(shù)已成現(xiàn)房，較其快一步，如一街之隔的示范和平家園、霽虹街的鑫豐花園等。 周邊景觀差，東、西、南三面不是待拆遷的低矮房及部分老住宅、便是工廠。 噪音污染嚴(yán)重，由于鐵路過(guò)多、道路擴(kuò)建、周邊建筑施工等原因，使得這一帶噪音比較嚴(yán)重。 ㈣機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 第一期工程精致的戶(hù)型設(shè)計(jì)、有效的廣告宣傳為二期市場(chǎng)的推進(jìn)贏得了良好的口碑和知名度。 略微遲些的入市，有利于我們更好的分析自身與周邊樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，以開(kāi)發(fā)出更適合市場(chǎng)的戶(hù)型。 三區(qū)交匯之地，多家樓盤(pán)的競(jìng)相開(kāi)發(fā)，使得地塊升值潛力無(wú) 限。 鐵西新區(qū)的道路改造以及新的公交線路的開(kāi)通，使得交通更加四通八達(dá)。 與和平區(qū)交界的地段，鐵西區(qū)目前的價(jià)位，吸引更多的消費(fèi)者。 越來(lái)越多的中低收入者成為房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的主力軍，使得大眾所需的 60—— 80 平米的小戶(hù)型倍受青睞。從而形成這一需求面的買(mǎi)方市場(chǎng)，有利于開(kāi)發(fā)商縮短這一類(lèi)商品房的投資回收期。 周邊多數(shù)樓盤(pán)小戶(hù)型所占比例極低，有利于我們二期開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。 11 周邊只有一家小戶(hù)型酒店公寓，因此競(jìng)爭(zhēng)小。一期以 92—— 143 平米為面積區(qū)間，二期小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)了那些 想成為 北國(guó)之春業(yè)主的小戶(hù)型需求者的購(gòu)房欲望。 ㈤ 問(wèn)
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