【文章內(nèi)容簡介】 圖、廣州市商品住宅銷售面積、廣州房地產(chǎn)市場前景分析從00年的廣州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢來看，廣州房地產(chǎn)投資、商品房批出量和成交量增長均呈穩(wěn)定增長，且成交量超過商品房的批出量，廣州房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入良性的穩(wěn)定發(fā)展期。未來廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的空間較大，預(yù)計廣州市房地產(chǎn)市場將進(jìn)入長期持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展期。主要原因如下：(1) 廣州市已具備房地產(chǎn)市場發(fā)展的三大要素：一是人口多，對房屋數(shù)量要求大。00年末全市總?cè)丝?.萬人，其中常住戶口人數(shù).萬人，比上年末增加.4 萬人，加上外地人口00 多萬人，總?cè)丝跀?shù)超過000 萬，如果每年人均居住面積新增平方米，市場需求量就是000 萬平方米，市場容量非常大。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，居民收入持續(xù)增長，市民商品房購買力較強。近幾年廣州 GDP 的增長速度一直保持在 %以上，人均 GDP 超過 000 美元，00年市民人均可支配收入增長幅度高達(dá) .%，市場有效需求較大。三是房地產(chǎn)市場化程度高，個人購房比例高達(dá)4%以上，個人購房已經(jīng)成為市場主體，且購房者主要是滿足提升居住質(zhì)量和生活品質(zhì)購房。這些因素構(gòu)成了對廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁動力。(2) 截止00年底，廣州人均居住面積僅為.平方米，而全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到.平方米，廣州人均居住面積與全國城鎮(zhèn)平均336280251164 2000501001502002503003504001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 廣州保利花園二期項目可行性研究報告－－－9 水平相差較遠(yuǎn)，跟住房水平較高的其它省份比，如浙江省城鎮(zhèn)人均居住面積為0.平方米，差距更大，未來廣州房地產(chǎn)的發(fā)展空間和潛力巨大。如果廣州要達(dá)到小康社會的標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積要達(dá)到0 平方米，每人還需增加住房面積近平方米，對于擁有00 萬常住居民的廣州而言，意味著至少需要增加住房面積高達(dá)１億平方米，按現(xiàn)在批出和成交水平至少需要十年的時間。(3) 二手市場的迅速發(fā)展將帶動一級市場的發(fā)展。廣州二手樓市成交增幅加大，00年，廣州市區(qū)二手房成交登記面積為 4萬平方米，同比增長.% ，二手房成交面積占一、二手房成交總面積的比重逐步增長，00年占4.%，二手市場發(fā)展有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。市政府為促進(jìn)房地產(chǎn)二手市場和租賃市場的發(fā)育，采取了一系列的政策，如稅費調(diào)整、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)、簡化房改房上市的手續(xù)。這些政策的出臺也將有利于緩解供需矛盾，刺激市場需求。(4) 城市戶籍制度改革將有力地推動廣州城市化水平。廣州部分區(qū)域?qū)嵭兴{(lán)印戶口制度，購買商品房可入戶廣州，有力地激活外地人市場，樓市的有效需求肯定會有增加。此外，廣州為引進(jìn)高層次人才，實施較為寬松的入戶的政策，令更多地外地人士尤其是高層次人士進(jìn)入廣州，此舉同樣會增加市場需求。(5) CEPA 簽署之后，廣東將加強與香港服務(wù)業(yè)的整合，面向更大的內(nèi)地和全球市場，將促進(jìn)廣東省經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級，比加入 WTO 帶來更多的投資機會，隨著香港、廣州、深圳、澳門和珠海的優(yōu)勢互補和經(jīng)濟(jì)一體化，廣州作為華南地區(qū)的首中心城市，其經(jīng)濟(jì)地位將更加突出，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來更大的機會。(6) 九五”期間，廣州城市建設(shè)投入00 多億元， “一年一小變”整治了臟亂差， “三年一中變”城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效顯著。00年計劃完成城建投資4億元，以進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高現(xiàn)代化中心城市的服務(wù)功能。琶洲國際會展中心、廣州新國際機場、廣州小谷圍島大學(xué)城、大南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等大型開發(fā)建設(shè)，都將給廣州發(fā)展帶來新的機遇。 廣州保利花園二期項目可行性研究報告－－－10 第三部分：項目區(qū)域市場及前景、項目區(qū)域市場概況近年來，海珠區(qū)政府加大了區(qū)域形象的整治力度，特別是地鐵二號線的開通、廣州國際會展中心的建成，海珠區(qū)在市民心目中的地位已有很大的改變，成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域，也是廣州市目前最適合居住的區(qū)域之一。從00年上半年的調(diào)查數(shù)據(jù)看，消費者最有可能選擇的市區(qū)樓盤區(qū)域是天河區(qū)和海珠區(qū)，首選比例分別為%和4%。28%24%15%9%6%2%1%18%12%16%15%7%4%2%4%2%14%0% 10% 20% 30% 40% 50%天 河 區(qū)海 珠 區(qū)番 禺 區(qū)東 山 區(qū)白 云 區(qū)荔 灣 區(qū)芳 村 區(qū)越 秀 區(qū)花 都 區(qū) 首 選次 選圖 4：消費者區(qū)域選擇意向00年海珠區(qū)商品房批出量和成交量均居廣州市原八區(qū)的首位，商品房批出量和成交量分別為4.萬平方米和.萬平方，分別比00年增長.%和.%，商品房供需關(guān)系基本平衡。00年海珠區(qū)高層住宅的成交價為 44元、平方米，00年至00年月，海珠區(qū)高層均價在 400～000 元/平方米之間波動，其中以 400～400 元/平方米之間波動為主，該價格區(qū)間為近一年海珠區(qū)高層住宅主流價格。與全市 廣州保利花園二期項目可行性研究報告－－－11 高層住宅均價相比，海珠區(qū)均價走勢相對平穩(wěn)，呈較低幅度的上升趨勢，說明該區(qū)市場趨向成熟、理智。圖 2022年 2022年 2月 海 珠 區(qū) 高 層 均 價 走 勢38004000420044004600480050005200202201 202203 202205 202207 202209 202211 202201高 層全 市單 位 ： 元 /平 方 米圖 1998年 2022年 海 珠 區(qū) 住 宅 成 交 量 0204060801001201401601802001998 1999 2022 2022 2022高 層多 層總 量單 位 ： 萬 平 方 米圖 、海珠區(qū)建筑面積銷售比例 廣州保利花園二期項目可行性研究報告－－－12 6%24%44%20%6%0% 10% 20% 30% 40% 50%60M2以 下6080M281100M2101120M2120M2以 上圖、海珠區(qū)戶型銷售比例3%11%29%15%37%5%1%0% 10% 20% 30% 40%一 房 一 廳二 房 一 廳二 房 二 廳三 房 一 廳三 房 二 廳四 房 二 廳五 房 二 廳從00年上半年海珠區(qū)銷售的住宅面積和戶型來看，熱銷的住宅面積集中在 00M，戶型集中在二房二廳和三房二廳的戶型，這顯示了目前在此地購房消費者的消費心理，也將是未來一段時間內(nèi)的主力戶型。、區(qū)域前景優(yōu)勢分析未來五年，海珠區(qū)將以建設(shè)“學(xué)習(xí)海珠、文化海珠、科技海珠、生態(tài)海珠和商務(wù)海珠”為目標(biāo)，不斷增強區(qū)域的競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展力，促進(jìn)海珠區(qū)的全面發(fā)展，區(qū)域發(fā)展前景非?？春?。（）海珠區(qū)交通狀況大為改善。連接海珠的橋梁眾多，內(nèi)環(huán)路、地鐵二號現(xiàn)已建成、三號地鐵和廣佛地鐵也已經(jīng)開工，交通十分便利。（）獨特的地理位置。隨著廣州市城市發(fā)展向東南方向拓展，海珠區(qū)已經(jīng)成為廣州市的中心，地理位置十分優(yōu)越；海珠區(qū)四面臨江，又有萬畝果園等，自然環(huán)境優(yōu)美，最適宜人居。 廣州保利花園二期項目可行性研究報告－－－13 （）以會展經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。海珠區(qū)將圍繞會展中心大力發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，在琶洲構(gòu)建商務(wù)中心區(qū)，利用會展品牌，加快新城市副中心功能區(qū)的形成，吸引跨國公司、大公司總部安家落戶。（4）海珠區(qū)將以地鐵南北向的三號線和東西向的二號線，以及廣佛地鐵發(fā)展商業(yè)，將重點建好一批大型商場、大型專業(yè)市場、特色商業(yè)街。（）以文化科技產(chǎn)業(yè)為核心的新港經(jīng)濟(jì)帶。區(qū)內(nèi)有中山大學(xué)、中科院南海海洋研究所等 4所大專院校和科研院所，它們主要分布在新港路兩側(cè)，新港路沿線還有珠江電影廠、黃埔古港等