【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分析 常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。 1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域 從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū) 有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來(lái)的常德繁華區(qū)域也會(huì)增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來(lái)。 2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。 從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、 — 柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。 14 3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì) 從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個(gè)類型的。即商務(wù)、會(huì)議兼旅游綜合 性住宿接待設(shè)施。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。常德市還沒(méi)有專門(mén)是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒(méi)有風(fēng)景如畫(huà)的康體、娛樂(lè)型度假村。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。專家們?cè)缫杨A(yù)測(cè)到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂(lè)型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢(shì)。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。 常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。旅游住宿接待設(shè) 施星級(jí)高的，設(shè)施完善，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)就好，出租率就高。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。它充分說(shuō)明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。只有發(fā)展高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒(méi)有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 常德市康體娛樂(lè)分析 行業(yè)現(xiàn)狀 在各娛樂(lè)項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛(ài)的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營(yíng)較好，生意紅火的場(chǎng)所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝 廣場(chǎng)、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場(chǎng)有百家劇場(chǎng)、芙蓉劇場(chǎng)，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部。 同時(shí)值得注意的問(wèn)題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者已組建一個(gè)初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因?yàn)槠鋫€(gè)別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費(fèi)這些項(xiàng)目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費(fèi)這些項(xiàng)目。另?yè)?jù)調(diào)查 2020— 2020 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂(lè)項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。 A、常德市的康體 娛樂(lè)項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類： 第一類 娛樂(lè)類，其中包括 KTV包房和演藝劇場(chǎng)。 15 第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。 第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺(tái)球、保齡球。 B、行業(yè)容量與經(jīng)營(yíng)概況 : 從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2020 年游客帶來(lái)的消費(fèi)收入為 21億元。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析 第一類 娛樂(lè)類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率 九重天歌廳 KTV 36 間 95% 金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90% 天上人間歌廳 KTV 43 間 90% 金色年華歌廳 KTV 60 間 95% 百家劇場(chǎng) 演藝歌 舞 近 1000/座位 86% 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72% 第二類 休閑類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（茶位數(shù)） 上座率 紅珊瑚茶館 茶藝 200 85% 熱帶雨林茶館 茶藝 200 95% 米蘿咖啡 茶藝 150 90% 第三類 健身類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 95% 金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55% （ 1）第一類（娛樂(lè)類） 常德市 KTV 大多分布 在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。普遍的上座率均在 50%— 60%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場(chǎng)所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。 16 兩家劇場(chǎng)的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了 70%— 80%。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛(ài)。他們對(duì)文藝表演形式的喜愛(ài)，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。 另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂(lè)場(chǎng)所有所偏好。 （ 2）第二類（休閑類） 以上列表中所述幾家茶藝場(chǎng)所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛(ài)，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到 80％— 85％以上甚至更高。 （ 3）第三類（健身類） 目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場(chǎng)所雖然很多，但規(guī)模較小的場(chǎng)所終未受到大眾的青睞?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨?。 通過(guò)對(duì)以上項(xiàng)目列表說(shuō)明之后，總的來(lái)說(shuō)常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場(chǎng)和桑拿、足浴這些項(xiàng)目，都普遍受到了市民的喜愛(ài)。 在調(diào)查的過(guò)程中，了解到現(xiàn)在 康體娛樂(lè)業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。 隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來(lái)看，康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀望態(tài)度。但是，隨著收入的提高和娛樂(lè)市場(chǎng)不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來(lái)，定會(huì)給娛樂(lè)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)更大的客源空間。 C、消費(fèi)狀況 現(xiàn)將幾類娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi)情況進(jìn)行列表說(shuō)明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家 。 休閑類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 紅珊瑚茶館 茶藝 10元 /人 200 17 熱帶雨林茶館 茶藝 10元 /人 200 米蘿咖啡 茶藝 25元 /人 150 娛樂(lè)類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 九重天歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 36 金碧輝煌歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 40 天上人間歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 43 金色年華歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 60 百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 40元 /人 近 1000 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌 舞 40元 /人 近 1000 健身類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人） 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 300— 450 元 /2 小時(shí) 24 華天桑拿中心 桑拿、足浴 350— 500 元 /2 小時(shí) 30 陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15元 /小時(shí) 15 金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 20— 60元 /小時(shí) 24 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 A、消費(fèi)潛力巨大 從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂(lè)業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂(lè)行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目 前休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。同時(shí)目前常德市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不論從硬件還是從軟件上來(lái)看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的潛力巨大。 B、特色不鮮明、缺乏文化品位 常德市現(xiàn)有的康體娛樂(lè)項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)上均沒(méi)有形成自身的特色。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒(méi)有形成自己的風(fēng)格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上， 18 頗具一定特色，具有中國(guó)傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn)，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。如果市場(chǎng)上能夠出現(xiàn)重特色、有獨(dú)特文化品位的休閑場(chǎng)所，在市場(chǎng)上必將異軍突起，形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 C、品牌效應(yīng)沒(méi)能充分發(fā)揮 目前常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)內(nèi)的品牌缺乏長(zhǎng)久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。在充分考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個(gè)性服務(wù)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹(shù)立企業(yè)品牌。 D、項(xiàng)目單一，未能整合 從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂(lè)場(chǎng)所（除酒店外）都只經(jīng)營(yíng)單一的項(xiàng)目。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體 的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)娛樂(lè)生活將會(huì)呈現(xiàn)多元化的需求，對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)等保健性項(xiàng)目，將會(huì)逐步增強(qiáng)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對(duì)休閑娛樂(lè)的多元化需求，又促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。多種項(xiàng)目于一身的娛樂(lè)場(chǎng)所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。 E、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限 常德市休閑娛樂(lè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所，這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過(guò)這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休 閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。以常德市與常德市的體育休閑場(chǎng)所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場(chǎng)所都有很大的不足，同時(shí)配套設(shè)施差，沒(méi)有規(guī)模。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運(yùn)動(dòng)的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費(fèi)者休閑娛樂(lè)的重要組成部分。 從常德市體育健身休閑市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，以消費(fèi)者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場(chǎng)所無(wú)疑將吸引大量 19 的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。 客源調(diào)查分析 與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。年齡在 30— 55歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200— 350(元 /人次 )的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。 另外根據(jù)前面對(duì)常德是旅游市場(chǎng)分析 :常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開(kāi)房數(shù)的 30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%； 商務(wù)和會(huì)議客源增大。 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)假設(shè) :1. 釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店 ?；痉€(wěn)定 . 常德市民除了“愛(ài)消費(fèi)”、“敢消費(fèi)”外，還“想消費(fèi)”，“愛(ài)熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費(fèi)。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費(fèi)方面一個(gè)對(duì)求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī) 模所帶來(lái)的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對(duì)于愛(ài)熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)。 規(guī)模預(yù)測(cè)。常德市區(qū)的年人均收入 萬(wàn)元 /年左右，人口 60 多萬(wàn)。長(zhǎng)沙市人口 170 萬(wàn)人，擁有日營(yíng)業(yè)額過(guò) 5 萬(wàn)的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無(wú)一家酒樓日營(yíng)業(yè)收入過(guò) 5 萬(wàn)，由此可見(jiàn)，常德市民消費(fèi)能力還有很大的增長(zhǎng)空間。 一般來(lái)講，一個(gè)地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級(jí)酒店 次，常德市約每年有 10 萬(wàn)人入住 ,加上外來(lái)入住者 ,每年約有 16萬(wàn)人入住。按預(yù)測(cè)模型： Y=N*（ 1+r） t 20 Y：旅客規(guī)模， N：基數(shù)， r 為增長(zhǎng)率， t：時(shí)間 21 本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測(cè)表 序號(hào) r Y（萬(wàn)人） 2020 年 2020 年 2020 年 1 5% 16 19． 4 24． 8 2 10% 16 23． 4 37． 7 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長(zhǎng)，然后增長(zhǎng)趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場(chǎng)總量約 16 萬(wàn)人 /年，然后基本穩(wěn)定在 2325 萬(wàn)人 /年。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為 500 間，故每年需 12萬(wàn)人左右即能滿足設(shè)計(jì)要求。 本酒店市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項(xiàng)目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場(chǎng)，努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi) 市場(chǎng)，全力爭(zhēng)取外來(lái)游客。 功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級(jí)酒店，滿足高級(jí)別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)。 建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。 22 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃原則 尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對(duì)原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。 土地的混合使用： 充分利用地形，形成