【文章內容簡介】 源和深厚的歷史人文資源。是全國重點文物單位。歌樂山風景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸 “林園”和X烈士陵園三個景區(qū)組成。烈士陵園景區(qū)的中美合作所、白公館、渣滓洞監(jiān)獄等歷史遺跡享譽全國，是X市最為著名的景區(qū)，使歌樂山更成為一座名符其實的文化名山。（二）擬建地址的建設條件：基礎條件有利： 項目利用XXX職業(yè)技術學院歌樂山校區(qū)的15畝土地和改建部分學生公寓為該項目建設的基礎，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設工期較短，很快能夠上馬。自然環(huán)境優(yōu)越： 歌樂山屬縉云山的一只余脈，為X市主城區(qū)“城市綠肺”，素有渝西第一峰的美稱，有山城綠寶石和天然氧吧之美譽。歌樂山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。 項目坐落在歌樂山下天池天然水庫旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環(huán)保、生態(tài)、安靜的居住環(huán)境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。是建設老年人公寓不可多得的場地。交通即將改善： 項目所在地緊鄰主城區(qū)，距主城核心區(qū)沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題。目前規(guī)劃了15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，雙向四車道，到沙坪壩核心區(qū)最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問題將大為改觀。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便?！　♂t(yī)療配套完善：項目周邊5公里內有西南醫(yī)院、精神衛(wèi)生防控中心；8公里內有新橋醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；重醫(yī)還將在大學城修建大型的三甲醫(yī)院，眾多的醫(yī)療機構將項目包圍，使項目具備了較好的醫(yī)療配套?！拔逋ā睏l件具備： 項目所在片區(qū)市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。發(fā)展前景廣闊： 項目所在地——歌樂山養(yǎng)老產業(yè)園區(qū)，被國家確定為全國50個養(yǎng)老產業(yè)示范點之一，是X市政府和沙坪壩區(qū)政府重點打造的高標準養(yǎng)老產業(yè)示范園區(qū)。目前已有X市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務機構。XXX職業(yè)技術學院周邊以小山坡和農業(yè)用地為主，可征用土地較多，項目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項目的后期開發(fā)。第六章項目建設方案根據對項目的定位，結合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據。一、項目定位：主題定位中德合資、世界現代老年產業(yè)最先進的經營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思：1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現代化高檔老年公寓；2）結合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產品、老年大學、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產業(yè)等老年產業(yè)的發(fā)展平臺。市場定位：針對“三高”老年人群的現代化高檔老年公寓風格定位：采用后現代建筑風格處理方式，結合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：后現代創(chuàng)新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局二、項目設計原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現住宅產品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。設計要人性化：設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。生活要智能化：配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。環(huán)境要園林化應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優(yōu)質的生活空間。戶型要合理化戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。三、建設標準本項目嚴格按照《老年人建筑設計規(guī)范》的要求進行設計。按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；綜合大樓擁有中央空調系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好；擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施；三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)；擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；擁有較為完善的員工及后勤服務設施；擁有標準的停車場。四、項目建設內容：（一）總體布局：酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。根據國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯排別墅，樓層高限制在三層以下。（二）建設規(guī)模：建設用地：350畝。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；床位：4000個。人均居住面積：40平方米。綠地率：＞50%；容積率：＜1；停車位：100個。（三）建筑項目A、改建項目：改建4棟學生公寓：將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。改建專家小院：一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。B、新建項目：綜合大樓：新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中：1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等；2）二層：為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等；3）三層：為辦公、會議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室；4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）?？头靠傆嬙O150間（套）左右，可接收300人入住。老年公寓： 新征300畝土地，新建聯排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。（四）項目功能建議老年公寓：1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。3）新建老年公寓，客房區(qū)總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。醫(yī)療中心： 建議該項目引入X市三甲醫(yī)院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構和居民提供醫(yī)療服務。護理中心： 建議該項目建設護理中心，配備經專業(yè)培訓的高素質護理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業(yè)學生的實訓基地。三可以為歌樂山養(yǎng)老產業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構提供護理服務或為其培養(yǎng)護理人員。餐飲中心：1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務；2）商務餐廳：建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要?？禈分行模航ㄗh該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚