【正文】 0%以上參加了各種民間協(xié)會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。2）會議中心：建議該項目設置能容納300人的大型會議廳一間，設置中小型會議室5間。設置現場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。商業(yè)中心：據調查，目前X市的養(yǎng)老服務機構大多建在風景區(qū)，遠離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設施缺乏。建議該項目設置商業(yè)中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務機構和居民提供商業(yè)服務。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。環(huán)境規(guī)劃包括以下內容：l 沿湖綠化l 濱水景觀l 休閑廣場l 廣場綠化l 庭院景觀l 園藝小品l 林蔭小道l 運動場利用天池校區(qū)4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元。建設周期1年，2009年10月至2010年9月完成。新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；房間配套設施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；水、電、氣、網絡、電信、電視等基礎設施測算200萬元。建設周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經費300萬元。2012年10月至2015 年9月。第七章土地費用：約450萬元新征土地15畝，征地費用15畝30萬元＝450萬元土建工程費用：約3835萬元1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元；2）新建房屋：16000平方米2000元＝3200萬元；房屋配套設施建設費用：約550萬元 按500個床位，4000床位=4400萬元公共設施建設配套工程：約300萬元其它：約50萬元合計：5185萬元（二）二期投資估算：土地費用：約9450萬元新征土地300畝，征地費用300畝30萬元＝9000萬元土建工程費用：約31235萬元新建房屋：137000平方米2000元＝27400萬元；房屋配套設施建設費用：約38500萬元 按3500個床位，3500床位=3850萬元公共設施建設配套工程：約1700萬元其它：約300萬元合計：42250萬元。投資效益預測一、一期投資效益預測： 按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。（一）年均營業(yè)收入：客房收入：1）學生公寓改造老年公寓：約288萬元200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費標準在1200元/月左右）：200張床位1500元/月12月80%＝約288萬元；2）綜合樓老年公寓：約288萬元年均營業(yè)收入=++++++72+30+++73=（二）年均營業(yè)支出：營業(yè)費用：1）工資及福利費用：360萬元 工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）：100人3000元/月12月＝360萬元；2）管理費用：按營業(yè)收入的10%計算：10%=包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用及不可預見費用等。按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算：30%＝35萬元營業(yè)成本合計：+35=營業(yè)稅金及附加：1）營業(yè)稅：（5%）5%=2）城建稅：（7%）7%=3）教育費附加稅：（4%）：4%=營業(yè)稅金及附加合計：++ =注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構可以爭取政府減免。年均營業(yè)支出=++=（三）年均營業(yè)純利潤：營業(yè)收入—營業(yè)支出=－=（四）項目投資回收期：一期項目投資約5185萬元，投資回收期：5185萬元247。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進行測算。（一）年均營業(yè)收入：客房收入：6720萬元1）老年公寓：新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算：3500張床位2000元/月12月80%＝約8400萬元；護理收入：1890萬元 按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算：3500張床位1500元/月12月30%＝約1890萬元；宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：按新增150人，每天每人消費50元，70%入座率計算：150人50元/座365天70%=商場收入：按平均每天每人產生5元利潤計算3500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：511萬元按每天有10%的人進行養(yǎng)生，每人40元計算：3500人10%40元/人365天=約511萬元會議室收入：按每天2000元，50%利用率計算：2000元/天365天50%=場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元 按出租6000平方米，每平方米10元/月計算：10元/平方米6000平方米12月=約72萬元護理實訓管理費：60萬元 按平均每月接待100人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人100人12月=約60萬元老年大學：168萬元 按20%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人3500人20%12月=約168萬元洗衣：336萬元按每個老年人，每月80元計算：80元/人3500人12月=約336萬元1其他收入：365萬元 按每天收入10000元計算：10000元/天365天=約365萬元3）水電氣費用：554萬元按營業(yè)收入的5%計算：11080萬元5%=554萬元營業(yè)費用合計：2520+1108+554=4254萬元營業(yè)成本：1）餐飲成本：1344萬元按老年公寓營業(yè)收入的20%計算：6720萬元20%＝1344萬元2）養(yǎng)生成本：按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算：511萬元30%＝營業(yè)成本合計1344+=營業(yè)稅金及附加：1）營業(yè)稅：554萬元（5%）11080萬元5%=554萬元2）城建稅：（7%）11080萬元7%=3）教育費附加稅：（4%）：11080萬元4%=營業(yè)稅金及附加合計：554++=注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構可以爭取政府減免。年均營業(yè)支出=4254++=7524萬元（三）年均營業(yè)純利潤：營業(yè)收入—營業(yè)支出=11080－7524=3556萬元（四）項目投資回收期：項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元247。 該項目一期投資預計在10年內能收回成本，二期投資在12年內能收回成本，所以，投資回報周期在合理的范圍內。第九章另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習慣，而不愿將父母送到老年公寓。因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程度及時間長短。目前，X市的人均收入和整體消費水平與其他發(fā)達城市相比還有較大差距，人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。當然這也是因為X市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據現有的老年公寓來評價的緣故。定價過低，投資回收期將會延長，定價過高，入住率將難以得到保證，投資回報同樣會受到影響。交通的風險該項目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌樂山很不方便。另外，該項目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車，只有三輪車，所以無論是到老年公寓來的老年人及其家屬，還是到商務酒店來度假、開會和其他商務活動的客人都將帶來極大的不便。多元化的風險該項目最大的特點就是開發(fā)老年產業(yè)。二、風險規(guī)避建議：老年公寓的市場需求很大，擁有很好的社會效益和一定的經濟效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。通過多元化的產業(yè)發(fā)展來分散投資風險；要把該項目打造成為歌樂山養(yǎng)老產業(yè)園的中心，一是建議引入X市的三甲醫(yī)院，為整個歌樂山養(yǎng)老產業(yè)園的所有養(yǎng)老服務機構和居民提供醫(yī)療服務；二是打造高級護理中心，為X市其他的養(yǎng)老服務機構、醫(yī)療機構等提供高級護理人才實訓基地。結目前X市養(yǎng)老服務機構大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入駐養(yǎng)老服務機構的愿望增加，養(yǎng)老服務機構的市場缺口將非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解決4000位老年人入住養(yǎng)老服務機構，有效緩解X市養(yǎng)老服務機構欠缺的矛盾，為政府分憂；本項目建成后將填補X市高檔老年公寓的空白，解決X市沒有高檔老年公寓的難題，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建了一個發(fā)揮余熱、實現自我價值，真正的做到老有所為的平臺。本項目是由XXX職業(yè)技術學院和德國社會福利保障聯合會共同投資建造，是X市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該老年公寓可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經營理念和管理經驗，對于提高X市養(yǎng)老公寓的經營管理水平，與世界接軌，帶動X市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。該項目建成后，將打造高級護理中心，一方面作為XX職業(yè)技術學院家政專業(yè)學生的實訓基地，同時也將為X市其他的養(yǎng)老服務機構、醫(yī)療機構等提供高級護理人才實訓基地。老年公寓的建造是一個投資大、短期經濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。