【正文】 式。 由于投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，特別是高檔老年公寓投入較大、風(fēng)險(xiǎn)較高、資金回收周期較長(zhǎng)，大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)對(duì)此望而卻步，雖然政府積極鼓勵(lì)和支持民營(yíng)資本投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，也出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)政策，但大多數(shù)民營(yíng)資本對(duì)此積極性仍然不高。預(yù)計(jì)建成后可提供數(shù)千人的中老年養(yǎng)老服務(wù)。所以X市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)顯得十分重要和緊迫。2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價(jià)值觀念方面差異，越來(lái)越多的老年夫婦開(kāi)始選擇和已婚子女分居的方式，調(diào)查顯示，X城鎮(zhèn)有60%以上的中老年人選擇與子女分開(kāi)居住。未來(lái)10年，空巢老人的數(shù)量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。媒體時(shí)常有報(bào)道老人死在家中無(wú)人知道的事。2）隨著社會(huì)的進(jìn)步，物質(zhì)生活水平的提高，老年人越來(lái)越注重生活質(zhì)量，在物質(zhì)生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過(guò)良好的教育，工作經(jīng)驗(yàn)豐富，有一技之長(zhǎng)，退休前都曾經(jīng)是單位的技術(shù)或?qū)I(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長(zhǎng)，貢獻(xiàn)余熱，但目前社會(huì)上缺乏這樣的平臺(tái)，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機(jī)會(huì)，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺(tái)，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長(zhǎng)，貢獻(xiàn)余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會(huì)受到“三高”老年人群的追捧。積極鼓勵(lì)和大力支持企業(yè)、社會(huì)組織、個(gè)人、外資在歌樂(lè)山投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。該項(xiàng)目前期將由德方派總經(jīng)理和各方面的專家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，引入德國(guó)老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際先進(jìn)的老年公寓接軌；XX學(xué)院與德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)合作開(kāi)辦的高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)，可為老年公寓輸出大量的高級(jí)護(hù)理專業(yè)人才，不但使老年公寓的護(hù)理人才的供應(yīng)得到保證，更使老年公寓的護(hù)理水平提檔次升級(jí)；老年公寓辦與XXX職業(yè)技術(shù)學(xué)院合辦，老年人與學(xué)生生活圈緊靠，可以經(jīng)常組織學(xué)生到老年公寓為老年人提供服務(wù)，與老年人一起開(kāi)展活動(dòng)，使老人體驗(yàn)到“隔代親”的感覺(jué)，滿足老年人精神生活的需要；項(xiàng)目將打造老年產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，如引進(jìn)各種協(xié)會(huì)、開(kāi)辦老年大學(xué)、創(chuàng)建老年創(chuàng)意基地、老年產(chǎn)業(yè)基地，一方面讓入住的老年人通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，豐富精神生活，發(fā)揮自身特長(zhǎng)，貢獻(xiàn)自己余熱。投建該高檔老年公寓，可以填補(bǔ)X市高檔老年公寓的空白，解決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，開(kāi)創(chuàng)讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老模式，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個(gè)發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，真正做到老有所為的平臺(tái)。四、”XXXX”將成為X市高級(jí)護(hù)理人才的實(shí)訓(xùn)基地：同時(shí)該項(xiàng)目建成后，將打造成高級(jí)護(hù)理中心，為X市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等提供高級(jí)護(hù)理人才實(shí)訓(xùn)基地。沙坪壩區(qū)地處X市區(qū)西部，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期稱沙磁區(qū)，是X市主城區(qū)的重要組成部分，也是X市各大高等學(xué)府的聚集地，全區(qū)幅員面積396平方公里，轄13個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，加上流動(dòng)人口上百萬(wàn)。 歌樂(lè)山，位于沙坪壩區(qū)西側(cè)，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。（二）擬建地址的建設(shè)條件：基礎(chǔ)條件有利：自然環(huán)境優(yōu)越： 歌樂(lè)山屬縉云山的一只余脈，為X市主城區(qū)“城市綠肺”，素有渝西第一峰的美稱，有山城綠寶石和天然氧吧之美譽(yù)。老人外出或是與子女、友人往來(lái)都將更加方便。XXX職業(yè)技術(shù)學(xué)院周邊以小山坡和農(nóng)業(yè)用地為主，可征用土地較多，項(xiàng)目后期新征土地有足夠的資源保障，不會(huì)因土地問(wèn)題影響項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)。一、項(xiàng)目定位：主題定位中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式與中國(guó)傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。市場(chǎng)定位：針對(duì)“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓風(fēng)格定位：采用后現(xiàn)代建筑風(fēng)格處理方式，結(jié)合德國(guó)建筑特點(diǎn)與中國(guó)文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。生活要智能化：配備先進(jìn)的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。房間設(shè)計(jì)要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人作室外的活動(dòng)。三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目嚴(yán)格按照《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。人均居住面積：40平方米。改建專家小院：一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設(shè)施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的需要。老年公寓：（四）項(xiàng)目功能建議老年公寓：1）4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。護(hù)理中心：三可以為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供護(hù)理服務(wù)或?yàn)槠渑囵B(yǎng)護(hù)理人員?？禈?lè)中心：建議該項(xiàng)目室外設(shè)置羽毛球球場(chǎng)、門球場(chǎng)、釣魚池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球房、卡拉OK室等。所以邀請(qǐng)各民間協(xié)會(huì)在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會(huì)活動(dòng)，另一方面也可以為各種民間協(xié)會(huì)提供活動(dòng)場(chǎng)所。設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。建議該項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、商場(chǎng)、精品商店、銀行、保險(xiǎn)、郵局等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容：l 濱水景觀l 廣場(chǎng)綠化l 園藝小品l 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)建設(shè)周期1年，2009年10月至2010年9月完成。建設(shè)周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。規(guī)劃、立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)規(guī)費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)300萬(wàn)元。第七章 按500個(gè)床位，4000床位=4400萬(wàn)元公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬(wàn)元其它：約50萬(wàn)元合計(jì)：5185萬(wàn)元（二）二期投資估算：土地費(fèi)用：約9450萬(wàn)元新征土地300畝，征地費(fèi)用300畝30萬(wàn)元＝9000萬(wàn)元土建工程費(fèi)用：約31235萬(wàn)元新建房屋：137000平方米2000元＝27400萬(wàn)元；房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約38500萬(wàn)元 按該項(xiàng)目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進(jìn)行測(cè)算。 工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）：100人3000元/月12月＝360萬(wàn)元；2）管理費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算：10%=包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)、日常維修費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。年均營(yíng)業(yè)支出=++=（三）年均營(yíng)業(yè)純利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入—營(yíng)業(yè)支出=－=（四）項(xiàng)目投資回收期：一期項(xiàng)目投資約5185萬(wàn)元，投資回收期：5185萬(wàn)元247。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進(jìn)行測(cè)算。 按30%的入住老年人需要護(hù)理，每人護(hù)理費(fèi)每月1500元計(jì)算：3500張床位1500元/月12月30%＝約1890萬(wàn)元；宴會(huì)廳、各特色餐廳餐飲收入：按新增150人，每天每人消費(fèi)50元，70%入座率計(jì)算：150人50元/座365天70%=商場(chǎng)收入：按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤(rùn)計(jì)算3500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：511萬(wàn)元按每天有10%的人進(jìn)行養(yǎng)生，每人40元計(jì)算：3500人10%40元/人365天=約511萬(wàn)元會(huì)議室收入：按每天2000元，50%利用率計(jì)算：2000元/天365天50%=場(chǎng)地出租（醫(yī)院、協(xié)會(huì)辦公、商業(yè)）收入：72萬(wàn)元 按平均每月接待100人，每人500元實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)計(jì)算： 按20%的人參加，每人每月200元計(jì)算： 按每天收入10000元計(jì)算：10000元/天365天=約365萬(wàn)元3）水電氣費(fèi)用：554萬(wàn)元按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算：11080萬(wàn)元5%=554萬(wàn)元營(yíng)業(yè)費(fèi)用合計(jì)：2520+1108+554=4254萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本：1）餐飲成本：1344萬(wàn)元按老年公寓營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì)算：6720萬(wàn)元20%＝1344萬(wàn)元2）養(yǎng)生成本：年均營(yíng)業(yè)支出=4254++=7524萬(wàn)元（三）年均營(yíng)業(yè)純利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入—營(yíng)業(yè)支出=11080－7524=3556萬(wàn)元（四）項(xiàng)目投資回收期：項(xiàng)目二期投資約42250萬(wàn)元，年均純利潤(rùn)約3556萬(wàn)元，投資回收期：42250萬(wàn)元247。 該項(xiàng)目一期投資預(yù)計(jì)在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報(bào)周期在合理的范圍內(nèi)。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習(xí)慣，而不愿將父母送到老年公寓。當(dāng)然這也是因?yàn)閄市目前還沒(méi)有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來(lái)評(píng)價(jià)的緣故。交通的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂(lè)山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長(zhǎng)安面包車，上下歌樂(lè)山很不方便。多元化的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。通過(guò)多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)；要把該項(xiàng)目打造成為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的中心，一是建議引入X市的三甲醫(yī)院，為整個(gè)歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的所有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)；二是打造高級(jí)護(hù)理中心，為X市其他的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等提供高級(jí)護(hù)理人才實(shí)訓(xùn)基地。結(jié)本項(xiàng)目是由XXX職業(yè)技術(shù)學(xué)院和德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)共同投資建造，是X市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該老年公寓可以引進(jìn)外資，引進(jìn)世界先進(jìn)的養(yǎng)老公寓經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于提高X市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營(yíng)管理水平，與世界接軌，帶動(dòng)X市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。老年公寓的建造是一個(gè)投資大、短期經(jīng)濟(jì)效益差且投資回報(bào)期長(zhǎng)的浩大的工程，因此作為投資方來(lái)說(shuō)，考慮如何有效地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時(shí)也是必須的。