【正文】 式。 由于投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，特別是高檔老年公寓投入較大、風險較高、資金回收周期較長，大多數(shù)民營企業(yè)對此望而卻步，雖然政府積極鼓勵和支持民營資本投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，也出臺了相關(guān)鼓勵政策，但大多數(shù)民營資本對此積極性仍然不高。預(yù)計建成后可提供數(shù)千人的中老年養(yǎng)老服務(wù)。所以X市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)顯得十分重要和緊迫。2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價值觀念方面差異，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，調(diào)查顯示，X城鎮(zhèn)有60%以上的中老年人選擇與子女分開居住。未來10年，空巢老人的數(shù)量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。媒體時常有報道老人死在家中無人知道的事。2）隨著社會的進步，物質(zhì)生活水平的提高，老年人越來越注重生活質(zhì)量，在物質(zhì)生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過良好的教育，工作經(jīng)驗豐富，有一技之長，退休前都曾經(jīng)是單位的技術(shù)或?qū)I(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，但目前社會上缺乏這樣的平臺，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機會，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會受到“三高”老年人群的追捧。積極鼓勵和大力支持企業(yè)、社會組織、個人、外資在歌樂山投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。該項目前期將由德方派總經(jīng)理和各方面的專家進行經(jīng)營和管理，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標準，實現(xiàn)與國際先進的老年公寓接軌；XX學院與德國社會福利保障聯(lián)合會合作開辦的高級家政服務(wù)專業(yè)，可為老年公寓輸出大量的高級護理專業(yè)人才，不但使老年公寓的護理人才的供應(yīng)得到保證，更使老年公寓的護理水平提檔次升級；老年公寓辦與XXX職業(yè)技術(shù)學院合辦，老年人與學生生活圈緊靠，可以經(jīng)常組織學生到老年公寓為老年人提供服務(wù)，與老年人一起開展活動，使老人體驗到“隔代親”的感覺，滿足老年人精神生活的需要；項目將打造老年產(chǎn)業(yè)平臺，如引進各種協(xié)會、開辦老年大學、創(chuàng)建老年創(chuàng)意基地、老年產(chǎn)業(yè)基地，一方面讓入住的老年人通過這個平臺，豐富精神生活，發(fā)揮自身特長，貢獻自己余熱。投建該高檔老年公寓，可以填補X市高檔老年公寓的空白，解決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，開創(chuàng)讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老模式，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺。四、”XXXX”將成為X市高級護理人才的實訓基地：同時該項目建成后，將打造成高級護理中心，為X市的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓基地。沙坪壩區(qū)地處X市區(qū)西部，抗日戰(zhàn)爭時期稱沙磁區(qū)，是X市主城區(qū)的重要組成部分，也是X市各大高等學府的聚集地，全區(qū)幅員面積396平方公里，轄13個街道、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟園區(qū)，加上流動人口上百萬。 歌樂山，位于沙坪壩區(qū)西側(cè)，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。（二）擬建地址的建設(shè)條件：基礎(chǔ)條件有利：自然環(huán)境優(yōu)越： 歌樂山屬縉云山的一只余脈，為X市主城區(qū)“城市綠肺”，素有渝西第一峰的美稱，有山城綠寶石和天然氧吧之美譽。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便。XXX職業(yè)技術(shù)學院周邊以小山坡和農(nóng)業(yè)用地為主，可征用土地較多，項目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項目的后期開發(fā)。一、項目定位：主題定位中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。市場定位：針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓風格定位：采用后現(xiàn)代建筑風格處理方式，結(jié)合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。生活要智能化：配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。房間設(shè)計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。三、建設(shè)標準本項目嚴格按照《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》的要求進行設(shè)計。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。人均居住面積：40平方米。改建專家小院：一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設(shè)施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復(fù)、學習、娛樂、健身的需要。老年公寓：（四）項目功能建議老年公寓：1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。護理中心：三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供護理服務(wù)或為其培養(yǎng)護理人員?？禈分行模航ㄗh該項目室外設(shè)置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。設(shè)置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設(shè)備設(shè)施。建議該項目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容：l 濱水景觀l 廣場綠化l 園藝小品l 運動場建設(shè)周期1年，2009年10月至2010年9月完成。建設(shè)周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經(jīng)費300萬元。第七章 按500個床位，4000床位=4400萬元公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬元其它：約50萬元合計：5185萬元（二）二期投資估算：土地費用：約9450萬元新征土地300畝，征地費用300畝30萬元＝9000萬元土建工程費用：約31235萬元新建房屋：137000平方米2000元＝27400萬元；房屋配套設(shè)施建設(shè)費用：約38500萬元 按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。 工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）：100人3000元/月12月＝360萬元；2）管理費用：按營業(yè)收入的10%計算：10%=包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務(wù)費用、市場推廣費用及不可預(yù)見費用等。年均營業(yè)支出=++=（三）年均營業(yè)純利潤：營業(yè)收入—營業(yè)支出=－=（四）項目投資回收期：一期項目投資約5185萬元，投資回收期：5185萬元247。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進行測算。 按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算：3500張床位1500元/月12月30%＝約1890萬元；宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：按新增150人，每天每人消費50元，70%入座率計算：150人50元/座365天70%=商場收入：按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算3500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：511萬元按每天有10%的人進行養(yǎng)生，每人40元計算：3500人10%40元/人365天=約511萬元會議室收入：按每天2000元，50%利用率計算：2000元/天365天50%=場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元 按平均每月接待100人，每人500元實訓管理費計算： 按20%的人參加，每人每月200元計算： 按每天收入10000元計算：10000元/天365天=約365萬元3）水電氣費用：554萬元按營業(yè)收入的5%計算：11080萬元5%=554萬元營業(yè)費用合計：2520+1108+554=4254萬元營業(yè)成本：1）餐飲成本：1344萬元按老年公寓營業(yè)收入的20%計算：6720萬元20%＝1344萬元2）養(yǎng)生成本：年均營業(yè)支出=4254++=7524萬元（三）年均營業(yè)純利潤：營業(yè)收入—營業(yè)支出=11080－7524=3556萬元（四）項目投資回收期：項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元247。 該項目一期投資預(yù)計在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報周期在合理的范圍內(nèi)。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習慣，而不愿將父母送到老年公寓。當然這也是因為X市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來評價的緣故。交通的風險該項目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌樂山很不方便。多元化的風險該項目最大的特點就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風險；要把該項目打造成為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的中心，一是建議引入X市的三甲醫(yī)院，為整個歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的所有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)；二是打造高級護理中心，為X市其他的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓基地。結(jié)本項目是由XXX職業(yè)技術(shù)學院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是X市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該老年公寓可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高X市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動X市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。老年公寓的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。