【正文】 老年活動中心 6320 23 5 小計 （二）建設目標 隨著養(yǎng)老需求朝著復合化、專業(yè)化方向不斷發(fā)展，對養(yǎng)老社區(qū)的建設已經從最初的基本看護功能延伸至集養(yǎng)老居住、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老休閑、養(yǎng)生度假、配套服務等多種功能， 以 實現老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂的老年人生活目標 。 為讓更多的老年人低成本地享受到高質量的養(yǎng)老服務，本公司獨創(chuàng)性引入“房屋置換”服務模式，入住老人可將自有住房委托本公司代為出租管理，房租租金全額抵銷入住費用。 2020 年 6 月底前，完成一期建設，建設內容主要包括介護式老年公寓及管理中心、老年活動中心及一定規(guī)模的介助式老年公寓。 六、項目投資估算及資金籌集 項目總投資 18508 萬元，其中建設投資 18308萬元，流動資金200 萬元。 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（國發(fā)〔 2020〕 28號）提出積極推進養(yǎng)老機構運營機制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設和管理模式；進一步完善和落實優(yōu)惠政策，鼓勵社會力量參與公辦養(yǎng)老機構建設和運行管理。 XXX 縣城市品牌 本項目的建設以 XXX縣優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境為基礎，實現養(yǎng)老產業(yè)的升級。 ，增加就業(yè)機會 本項目建成后，將對 XXX縣養(yǎng)老產業(yè)形成有效拉動，并帶動上下游相關行業(yè)的發(fā)展，對于促進當地經濟的較快發(fā)展，增加就業(yè)機會具有積極作用。 本報告僅對項目建設內容和投資估算做了概略性研究和方案性研究，從性質上說屬于投資機會研究，因此，報告所涉及到的具體分項仍需另行進行專項研究。因此，隨著大規(guī)模戰(zhàn)爭的減少、經濟社會的平穩(wěn)發(fā)展，世界各國相繼進入老齡化社會。 由于改革開放 30 年來經濟社會快速發(fā)展，且長期執(zhí)行一胎化政策，我國的老齡化問題相對于其他老齡化國家來得更快、勢頭 更猛、綜合形勢更為嚴峻。有研究將我國本世紀老齡化 劃分為三個階段 ： 快速老齡化階段、加速老齡化階段、重度老齡化階段。 綜合經濟社會發(fā)展水平看，“未富先老”是中國的基本國情，中國的人口老齡化與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化相伴隨，與中等收入陷阱相遭遇，老齡問題的嚴峻性是世界上少有的。因此，養(yǎng)老產業(yè)在西方發(fā)達國家的發(fā)展歷程較為復雜，發(fā)展軌跡也各不相同。因此，西方國家的老年人政策出現了以下趨向：一是從機構照顧服務轉移到以社會形式、社區(qū)為基礎的照顧服務；二是降低政府的直接作用并發(fā)展商業(yè)的、非營利的和非正規(guī)的提供老年服務的部門；三是促進具有更為靈活的服務和具有更大選擇機會的、個性化的照顧服務 的發(fā)展。 正是在這種背景下，西方國家的養(yǎng)老產業(yè)市場才得以迅速發(fā)展，形成了包括老年用品、老年醫(yī)療、老年文化、老年休閑、老年公寓等多種業(yè)態(tài)的服務業(yè)和配套產業(yè)。一是社會生活方式和理念使家庭變小，絕大多數子女結婚成家后和老人分居，子女直接照顧老人的時間越來越少；二是子女在外地或在國外工作，不可能在同城與老人共同居住并承擔直接贍養(yǎng)老人的義務；三是獨生子女多，不可能同時撫養(yǎng)雙親。預計在未來要初步形成“ 9064”養(yǎng)老格局。相比 2020年，養(yǎng)老機構增加了 6300多個，床位增加了 萬張。 同時，與老年人需求相適應的旅游、休閑、健康、精神消費等 相關服務供給總量偏低。 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（國發(fā)〔 2020〕 28號）提出：建立以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的養(yǎng)老服務體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務網絡基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數 達到 30 張；推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構建設；積極推進養(yǎng)老機構運營機制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設和管理模式；進一步完善和落實優(yōu)惠政策，鼓勵社會力量參與公辦養(yǎng)老機構建設和運行管理；“十二五”期間，新增各類養(yǎng)老床位 342萬張。建立健全醫(yī)療機構與養(yǎng)老機構 之間的業(yè)務協(xié)作機制，鼓勵開通養(yǎng)老機構與醫(yī)療機構的預約就診綠色通道，協(xié)同做好老年人慢性病管理和康復護理；增強醫(yī)療機構為老年人提供便捷、優(yōu)先優(yōu)惠醫(yī)療服務的能力；推動二級以上醫(yī)院與老年病醫(yī)院、老年護理院、康復療養(yǎng)機構等之間的轉診與合作；各地要統(tǒng)籌醫(yī)療服務與養(yǎng)老服務資源，合理布局養(yǎng)老機構與老年病醫(yī)院、老年護理院、康復療養(yǎng)機構等，形成規(guī)模適宜、功能互補、安全便捷的健康養(yǎng)老服務網絡。 （四）收入 水平提高為中高端養(yǎng)老產業(yè)需求奠定基礎 根據世界銀行定義，人均國民收入（ GNI）在 905 美元以下的國家為低收入國家；人均 GNI 達到 9063595 美元的國家為下中等收入國家；人均 GNI 在 359611115 美元的國家為上中等收入國家；人均GNI達到 11116 美元及以上的國家為高收入國家。由此可見，到2020 年我國地級及以上 287個城市中有 41 個進入高收入社會，其余246 個城市均進入中等收入社會。 隨著我國經濟的快速發(fā)展，我國中產階級的人口數量仍將呈現逐步增長的趨勢，根據國務院發(fā)展研究中心預測，到 2020 年我國中產階級人口數量將達到 億人， 2026 年中產階級人口數量將達到 5億人次。 圖 25 XXX 縣養(yǎng)老市場現狀 XXXXXX 老年公寓定位于大體量、多功能、復合型的養(yǎng)老服務項目，能夠有效緩解 XXX 縣養(yǎng)老供需的矛盾，消化一部分城區(qū)內的養(yǎng)老需求，也在一定程度上分擔政府應對養(yǎng)老設施建設的資金壓力。 （三）項目實施有利于促進地方經濟發(fā)展，打造文化創(chuàng)新的城市名片 本項目旨在以 XXX縣資源為基礎，建設以生態(tài)養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 19 度假于一體的生態(tài)養(yǎng)老園。 另外， XXXXXX 老年公寓的建設將形成生態(tài)景觀、養(yǎng)老園區(qū)及建筑藝術空間的復合文化空間，形成 XXX縣新型養(yǎng)老產業(yè)聚集區(qū)，從而打造體現 XXX 縣經濟發(fā)展成就和文化創(chuàng)新的城市名片。 三、項目實施的可行性 （一） XXX縣具備發(fā)展高端復合型養(yǎng)老產業(yè)的條件 根據相關調查研究數據，老齡人口對養(yǎng)老機構的需求受收入水湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 20 平、文化水平、子女數量等因素影響。首先，近兩年 XXX縣老齡人口數量仍處于上升 趨勢；其次，近年來 XXX縣經濟發(fā)展迅速。 （三）項目所在地具備發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的良好條件 《根據老年人居住建筑設計標準》要求，養(yǎng)老社區(qū)的建設基本要求是周邊交通便利、日照充足，噪音低。從地理位置上看， 項目所在地 交通便利 ； 從資源上看， 項目所在地自然生態(tài)觀光與休閑度假旅游資源豐富，具有獨特的旅游和生態(tài)優(yōu)勢。 從我國養(yǎng)老機構數量來看，截止 2020 年末，全國各類老年人和殘疾人服務機構 ，床位 ，收養(yǎng)老年人 ，每千人擁 有床位數 。按照該養(yǎng)老結構體系， 4%的老年人入住養(yǎng)老機構集中養(yǎng)老。同樣，可以預測到 2020年，養(yǎng)老床位需求為 972萬張； 2030年底全國養(yǎng)老床位應達到 1440 萬張； 2050 年底全國養(yǎng)老床位需求達到 1600萬張。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 23 圖 32 老年人對養(yǎng)老機構的功能需求意向 ?得及時護理和醫(yī)療援助 獲得及時的護理和醫(yī)療援助是老年人入住養(yǎng)老設施的首要動機。 ②減輕子女等家庭成員的照顧負擔 減輕家庭照顧負擔是老年人入住養(yǎng)老機構的第 二大原因。 ③享受晚年生活 有一部分健康的老年人表示，入住養(yǎng)老機構（特別是中高端的養(yǎng)老機構）是為了享受生活。調研中一些老年人表示，和其他老人毗鄰而居可以促進溝通，甚至能幫助自己獲得繼續(xù)生活的信心。雖然服務質量不高，但幾家老年公寓出現滿員的現象，且有的服務質量上乘的曾一度出現排隊等候 入住的現象。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 25 （二） XXX縣養(yǎng)老機構發(fā)展概況 目前， XXX 縣養(yǎng)老機構呈現出以下特點： （ 1）在已建成的養(yǎng)老服務機構中，“忙閑不均”的情況較為嚴重—— 部分 養(yǎng)老機構人滿為患，甚至需要排隊預約，還有一些養(yǎng)老機構則門庭冷落、床位空空。 （ 3）養(yǎng)老從業(yè)人員整體素質不高，管理人員管理經驗不足，養(yǎng)老機構管理和服務質量的標準化、規(guī)范化有待進一步提高。 （ 5）全社會重視養(yǎng)老、參與養(yǎng)老的總體氛圍尚未形成。 （三） SWOT分析 在深入分析 XXX縣地區(qū)典型案例的基礎上，結合本項目的定位、產品內容和當前養(yǎng)老市場的新形勢，對本項目進行 SWOT分析。既包括 XXX縣地區(qū)的中老年人口以及周邊地區(qū)的中老年人口，也包括其子女等近親屬等。 3．機會 ? XXX縣及周邊地 區(qū)老年人口膨脹，養(yǎng)老需求急劇增長，中高端養(yǎng)老市場供給缺口較大。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 27 ? 項目所在地旅游休閑消費需求旺盛。主要定位 于創(chuàng)新建立全過程科學化的“ 全球性養(yǎng)老產業(yè)連鎖業(yè)態(tài) ”。公司定期為老年人進行健康咨詢、指導和醫(yī)療服務，建立健康檔案，制定康復計劃；常見病及偶發(fā)性疾病由公寓醫(yī)院大夫診治，老年人也可自主選擇其他醫(yī)院治湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 29 療。 《老年人居住建筑設計標準》 GB/T50340— 2020 有如下規(guī)定： 表 42 老年人住宅和老年人公寓規(guī)模劃分標準 類型 規(guī)模 人均用地指標（平方米 /床） 老年人住宅及老年公寓 小型（ 50人以下） 80100 中型（ 51150人） 80100 大型（ 151200人） 95105 特大型（ 201人以上） 100110 養(yǎng)老院 建筑面積 25平方米 /人 護理院 建筑面積 25平方米 /人 托老所 建筑面積 20平方米 /人 3．健康服務與文化休閑設施建設規(guī)模依據 以現有國家和 XXX 縣標準規(guī)范為基礎，具體指標要求如下表： 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 31 表 43 老年人設施配建規(guī)模、要求及指標 項目內容 參照標準 /案例 老年大學 《城鎮(zhèn)老年人設施規(guī)劃規(guī)范》（ GB504372020） 市（地區(qū)）級老年學 校（大學），用地面積≥ 3000平方米 /處，建筑面積≥ 1500平方米 /處。 休閑用房 《老年人居住建筑設計標準》（ GB/T 503402020） 健身、娛樂、閱覽、教室 1平方米 /人。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 32 （二）規(guī)模分析 根據上述各項建設內容規(guī)模統(tǒng)計，本項目實際總建筑面積為 平方米。 發(fā)展生態(tài)養(yǎng)老需注重自然、社會和經濟影響的評價，保持大環(huán)境的穩(wěn)定性。 ?統(tǒng)籌開發(fā)原則 從區(qū)域特色資源 、地理位置、潛在客源市場等方面綜合考慮，分重點、分層次地開發(fā)，避免重復性項目、雷同項目開發(fā)，達到休閑養(yǎng)老資源的最優(yōu)化利用。 ?形成人車分流的道路交通體系，形成獨立的步行游覽交通體系，方便老人休憩、游覽與健身。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 35 四、建筑設計方案 （一）設計依據 1．《老年養(yǎng)護院建設標準》建標 1442020； 2．《老年人建筑設計規(guī)范》建標 [1999]131號； 3.《老年人居住建筑設計標準》 (GB/T503402020)； 4．《社區(qū)老年人日間照料中心建設標準》建標 1432020； 5．《老年人社會福利機構基本規(guī)范》 MZ20202020； 6．《房 屋建筑制圖統(tǒng)一標準》 GB/T500012020； 7.《養(yǎng)老服務機構服務質量規(guī)范》 DB11/T1482020； 8．《民用建筑設計通則》 GB 503522020； 9．《體育建筑設計規(guī)范》 JGJ312020； 10．《建筑設計防火規(guī)范》 GB500162020； 11．工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）； 12.《綜合醫(yī)院建設標準》建標 [1996]547 號； 13.《急救中心建設標準》衛(wèi)辦規(guī)財發(fā) [2020]122 號。獨用衛(wèi)生間應設坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。 5．樓梯設計要點 樓梯的寬度不應小于 1200 毫米，滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，做成圓角，樓梯帶 有 500600毫米的暗示區(qū)；扶手半徑以 3040毫米為宜，扶手與墻之間應有 4050毫米的空隙；扶手可設置為雙重高度（ 900和 750毫米兩種）。居室窗臺的高度在 750800 毫米左右；窗臺的寬度要適當增加，一般不少于 250300毫米 ；矮窗臺里側應當設置高 米的安全欄桿。建筑場地類別：有待地質勘察報告確定。 室內籃球場、多功能廳屬大跨度 框架結構 ， 抗震等級為 一 級。其它采用普通梁板結構。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 42 2． 鋼筋 選用 ： 從受力需要和降低造價考慮。 4． 框架填充墻：采用加氣混凝土砌塊 或陶?？招钠鰤K 。 5． 砌體承重結構：蒸壓灰砂磚強度等級為 MU15，砌筑砂漿 177。 （二）系統(tǒng)設計 1．本工程的空調系統(tǒng)采用采用 VRV多聯機 系統(tǒng)，室外機安裝在屋頂，室內機采用四面出風天花板嵌入式。擬從周邊市政道路接出 DN200給水管進入用地紅線，經總水表及倒流防止器后，圍繞建筑形成室外給水環(huán)網，環(huán)管管徑 DN200。 3．衛(wèi)生潔具選型 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 44 蹲便器、小便器均采用感應式沖洗閥。 管道連接方式：管徑小于 100毫米的螺紋連接，管徑大于等于 100毫米以上的卡箍式連接。 2．排水方式 室內地面17