【正文】 世，另一方失去生活上的照應時，也會促使老人產(chǎn)生居住養(yǎng)老機構(gòu)的想法。為了減輕子女的養(yǎng)老負擔，許多身體衰弱或不能自理的老年人會選擇入住養(yǎng)老機構(gòu)。 ④擺脫孤單 擺脫孤單是許多老年人選擇入住養(yǎng)老設(shè)施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。石家莊養(yǎng)老公寓不僅床位缺口大，而且多為規(guī)模較小，檔次較低，設(shè)施不健全，功能不完善，管理不規(guī)范，服務(wù)項目單一，特別是精神文化方面注重較少；服務(wù)質(zhì)量不高特別是中高級服務(wù)管理人員缺乏，素質(zhì)亟待提高。業(yè)內(nèi)資深人士預測，石家莊的老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)方興未艾，而目前仍以滿足床位需求為主，未來高中檔養(yǎng)老公寓需求將暴增。 （ 2） XXX 縣民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)服務(wù)設(shè)施少且陳舊、規(guī)模小、檔次低、功能單一，管理體制與服務(wù)體系都缺乏系統(tǒng)性，環(huán)境衛(wèi)生條件不能滿足老年人的需求，且容納數(shù)量極為有限，表現(xiàn)出擁擠、雜亂、環(huán)境與 噪聲污染嚴重，與老年人日益增長的物質(zhì)文化需求不相適應，難以滿足中高收入老人的需求。目前全市社區(qū)為老福利設(shè)施不僅數(shù)量缺口大，質(zhì)量也急需提高，在政府投入不足的情況下，多元化的老年事業(yè)投入機制尚未建立，嚴重制約了社區(qū)養(yǎng)老的發(fā) 展。在此形勢下，中高端養(yǎng)老機構(gòu)將有良好的發(fā)展前景。 ? 產(chǎn)品設(shè)計多元，服務(wù)對象廣泛，市場需求巨大。 2．劣勢 本項目產(chǎn)品復合性強、功能要求高、投資強度大，對于企業(yè)資金要求較高，同時由于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品特點，項目回收周期長、投資回報低，財務(wù)壓力較大。 ? 當?shù)厝狈χ懈叨说酿B(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 28 第四章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、項目定位 （一）總體定位 本項目以 XXX縣自然生態(tài)資源為基礎(chǔ)，建成以生態(tài)養(yǎng)老、養(yǎng)老醫(yī)療與休閑度假于一體的生態(tài)養(yǎng)老公寓。 結(jié)合 XXX 老年公寓項目 的產(chǎn)品定位，以及對養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展趨勢的理解，項目 建設(shè)分 介護式、介助式、自理式養(yǎng)老公寓三個區(qū)，建有中心花園廣場、超市、老年餐廳、自助銀行、文化活動室、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、醫(yī)療室、老年人緊急救助中心， 24 小時值班服務(wù)，各房間均設(shè)呼叫系統(tǒng)，有需求或遇緊急情況，工作人員可隨時到房間提供服務(wù)。 2．項目用地總規(guī)模依據(jù) 對于養(yǎng)老社區(qū)床均用地規(guī)模，《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》GB50437— 2020有下述規(guī)定： 表 41 老年人設(shè)施規(guī)模、要求及指標 類型 配建內(nèi)容 配建規(guī)模及要 求 建筑面積（平方米 /床） 床均用地指標（平方米 /床） 老年公寓 居家式生活起居、餐飲服務(wù)、文 化娛樂、保健服務(wù)用房等 不小于 80床位 ≥ 40 5070 市（地區(qū)）級養(yǎng)老院 生活起居、餐飲服務(wù)、文化娛樂、醫(yī)療保健、健身用房及室外 活動場地 不小于 150床位 ≥ 35 4560 居住區(qū)（鎮(zhèn)）級養(yǎng)老院 生活起居、餐飲服務(wù)、文化娛樂、醫(yī)療保健用房及室外活動場地 不小于 30床位 ≥ 30 4050 老人護理院 生活護理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療保健、康復用房等 不小于 100床位 ≥ 35 4560 注：上述標準為綜合指標，已包括與養(yǎng)老設(shè)施相配套的其他服務(wù)設(shè)施。 配套餐飲 《老年人居住建筑設(shè)計標準》（ GB/T 503402020） 餐位數(shù)為總床位的 60%70%，每座使用面積 2平方米 /人。因此，應當在本項目建設(shè)方案中予以適當優(yōu)化。 第六章 項目建設(shè)方案 一、設(shè)計原則 ?生態(tài)和諧與可持續(xù)發(fā)展原則 堅持“嚴格保護、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、持續(xù)使用”的工作方針，加強生態(tài)環(huán)境培育，提 高園區(qū)的景觀與生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。 ?以人為本原則 充分考慮到老年人的心理、生理行為特征及多種需求，并以此為基礎(chǔ)進行功能分區(qū)及空間環(huán)境設(shè)計，充分體現(xiàn)“以人為本”的理念。 ?以護理中心工作流程為指導，合理安排各項生活服務(wù)配套設(shè)施，形成科學合理的總體功能布局。 三、總平面布局方案 在充分挖掘本地塊的自然特征和歷史人文內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目建設(shè)地自然生態(tài)和空間格局，按位置及功能分區(qū)不同劃分為 介護式、介助式、自理式養(yǎng)老公寓三個區(qū) 。 1．居室設(shè)計要點 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 36 2．廚房設(shè)計要點 3．浴室設(shè)計要點 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 37 4．衛(wèi)生間設(shè)計要點 采用全方位無障礙設(shè)計，面積應大于普通住宅衛(wèi)生間。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開關(guān)。門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在 米 1 米之間。地 基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112020），框架結(jié)構(gòu)部分的框架抗震等級為 二 級。 多功能活動廳及室內(nèi)籃球場大空間，頂板采用預應力現(xiàn)澆空心樓板。 主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件的混凝土保護層厚度：基礎(chǔ) 40毫米，梁25毫米，柱 30毫米，板 15毫米。 3． 埋件與型鋼： Q235。 以下用 M5水泥砂漿砌筑。 六、暖通設(shè)計方案 （一）設(shè)計依據(jù) 1．《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB 500192020； 2．《 公共建筑節(jié)能 設(shè)計標準 》 GB 501892020； 3．《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB 500162020； 4．《城市區(qū)域環(huán)境人防噪聲標準》 GB 309693； 5.《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》 (CJJ34— 2020)； 6．《民用建筑供暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB507362020； 7．《通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》 GB502432020； 8．《空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范》 GB503652020； 9．建設(shè)單位提供的設(shè)計條件、要求及建筑專業(yè)提供的資料。 （二）給水系統(tǒng) 1．給水水源 （ 1）供水水源為市政給水管線。 2．室內(nèi)管網(wǎng)系統(tǒng) 根據(jù)建筑高度、水源條件、防二次污染、節(jié)能和供水安全原則，供水系統(tǒng)設(shè)計如下：管網(wǎng)系統(tǒng)豎向不分區(qū)，利用市政壓力來滿足最不利點所需壓力及水量。 4．管材選用 室內(nèi)供水干管采用內(nèi)襯交聯(lián)聚乙烯（ PEX）鋼塑復合管。衛(wèi)生間生活污廢水采用單立管系統(tǒng)。 污水接入市政排水管前，設(shè)化糞池 1座進行處理。 以上采用重力自流排除。 管道敷設(shè)要求：公共衛(wèi)生間內(nèi)管道均暗裝。洗臉盆采用自動感應式水龍頭。單體建筑的入戶管從室外給水環(huán)管上接出。 2．通風、排煙設(shè)計：多功能廳設(shè)機械排風兼排煙系統(tǒng)，通過外湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 43 窗自然補風；衛(wèi)生間設(shè)機械通風系統(tǒng)；長度超過 20米的不具備自然排煙條件的內(nèi)走道設(shè)機械排煙系統(tǒng)；其它場所均采用自然通風方式。以上 ； 177。砌筑砂漿 177。 樓板鋼筋選用：受力鋼筋選用 HRB400（直徑 8， 10， 12），構(gòu)造鋼筋 選用 HPB235。 3．基礎(chǔ) 擬采用柱下 鋼筋混凝土 獨立基礎(chǔ)。 （四）結(jié)構(gòu) 設(shè)計 1． 結(jié)構(gòu) 體系 ：采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。混凝土結(jié)構(gòu)的環(huán)境類別：室內(nèi)正常環(huán)境結(jié)構(gòu)構(gòu)件為一類，基礎(chǔ)等與土壤接觸部分待地質(zhì)勘察報告 成果完成 后確定。 9．樓廳和電梯設(shè)計要點 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 40 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 （一）設(shè)計依據(jù) 1.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》 GB500682020； 2.《建筑結(jié)構(gòu)荷載設(shè)計規(guī)范》 GB500092020（ 2020版）； 3.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500102020； 4.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500032020(2020年局部修訂 )； 5.《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB500112020（ 2020版）； 6.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB500072020； 7.《巖土工程勘察規(guī) 范》 GB500212020； 8.《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》 GB503302020； 9.《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB501082020； 10.《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB502042020； 11.《建筑抗震設(shè)防分類標準》 GB502232020； 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 41 12.《建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定》（ 2020年版）。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 38 6．室內(nèi)走廊設(shè)計要點 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 39 7．門廳設(shè)計要點 8．門窗設(shè)計要點 門的寬度滿足輪椅進出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于 米，內(nèi)門通行寬度不得小于 。選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆。 14．項目建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料。 ?充分借鑒中國傳統(tǒng)園林手法，構(gòu)建整體生態(tài)綠化景觀休憩系統(tǒng)。 二、設(shè)計理念 ?以“開發(fā)”促保護。協(xié)調(diào)處理好開發(fā)、利用與治理、保護的關(guān)系，保護優(yōu)良的自然環(huán)境，達到社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 表 45 規(guī)劃建設(shè)指標表 序號 項目 建筑面積（平方米） 層高 1 介助式老年公寓 7 2 自理式老年公寓 48760 23 3 介護式老年公寓及管理中心 16500 6 4 老年活動中心 6320 23 5 小計 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 33 第五章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 湖南 亞凱 工程 咨詢 （集團） 公司 分部在全國各地， 并在各地一直做長期的相關(guān)調(diào)研工作，并與政府建立良好的關(guān)系，再各地都搜集各項數(shù)據(jù)，以及政策文件，并通過公司內(nèi)部并建有共享數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，保證了客戶的利益 等，關(guān)于滄州報告撰寫亞凱 公司 介紹 ： 湖南 亞凱 工程 咨詢 （集團） 公司，主要從事工程項目管理、投資咨詢、文案策劃、營銷策劃、 IPO 咨詢 、市場調(diào)查等服務(wù)。 4．老年住宅區(qū)建設(shè)規(guī)模依據(jù) 根據(jù)《老年人居住建筑設(shè)計標準》（ GB/T 503402020）中對于老年住宅的設(shè)計要求，老年人居住建筑的面積應不低于以下標準： 表 44 老年人居住建筑的最低面積標準 類型 建筑面積（ 平方米 /人） 類型 建筑面積（ 平方米 /人） 老年人住宅 30 托老所 20 老年人公寓 40 護理院 25 養(yǎng)老院 25 注：本欄目 的面積指居住部分建筑面積，不包括公共配套服務(wù)設(shè)施的建筑面積 應當指出的是，上述標準為 2020 年制訂實施，限于在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的規(guī)劃建設(shè)實踐經(jīng)驗，部分標準并無法滿足現(xiàn)實情況的需要，突出表現(xiàn)在房屋面積標準過低。 老年活動中心 《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》（ GB504372020） 市（地區(qū)）級老年活動中心，用地面積為20208000平方米 /處，建筑面積為 10004000平方米 /處。公司定期為老年人體檢身體、醫(yī)療上門服務(wù)，組織行動方便的老年人參加旅游活動等。 （二）功能定位 本項目以生態(tài)養(yǎng)生為主導，以養(yǎng)老居住功能為互補，配套文化康體服務(wù)設(shè)施，積極探索健康、人性化的養(yǎng)老模式，打造“高端生態(tài)居家養(yǎng)老”品牌。 4．威脅 ? 當?shù)赝愔懈邫n養(yǎng)老機構(gòu)雖然較少，但競爭不容忽視。 ? 隨著養(yǎng)老觀念的持續(xù)轉(zhuǎn)變，分時度假、異地養(yǎng)老等新模式將愈加普遍。 ? 項目提供持續(xù)生活輔助服務(wù)（ CCRC），滿足老年人在不同年齡、不同身體狀況下的多樣需求，具有較強的客戶粘性。 1．優(yōu)勢 ? 項目選址合理。有實力的民營企業(yè)興辦養(yǎng)老機構(gòu)、參與養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的較少，對養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展前景了解不夠，認識不足，沒有形成重視養(yǎng)老、參與養(yǎng)老的社會氛圍。 XXX 縣 在崗的養(yǎng)老護理人員基本上是沒有經(jīng)過培訓的農(nóng)民工，流動性較大，雖能做一些服務(wù)工作，但服務(wù)意識和服務(wù)技能與專業(yè)護理人員相比差距較大，不能滿足需要。究其原因在于，政府規(guī)劃任務(wù)以數(shù)量目標為主，而床位數(shù)本身并不代表養(yǎng)老設(shè)施空間布局的合理性，以及養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化與精細化。據(jù)考察，運營比較好的有：長安老年公寓、東云老年公寓、夕陽紅老年公寓、松鶴圓老年公寓、祥和老年公寓、錦華老年公寓、頤養(yǎng)園老年公寓等。同時，許多老年人也希望可以和過去的老同學、老朋友、老同事居住在同一個養(yǎng)老機構(gòu) ，這樣既能擁有共同話題，又能互相照應、共度晚年。一方面，中高端養(yǎng)老機構(gòu)常常位于城市近郊，空氣清新，比家中居住環(huán)境更為 舒適；另一方面，中高端養(yǎng)老機湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 24 構(gòu)提供的家政、餐飲等服務(wù)可以大大減輕老年人的家務(wù)勞動負擔。獨生子女政策的長期實施使“ 421”家庭結(jié)構(gòu)增多，加重了 70、 80后子女肩上的負擔，其不僅要努力工作養(yǎng)育自己的子女，還要獨自承擔起照顧雙親的重擔。由于子女異地就學、異地工作等現(xiàn)象的普遍化，城市和農(nóng)村的空巢老人越來越多。 養(yǎng)老機構(gòu)一般規(guī)模為 50500 個床位不等，我們假設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)平均床位為 150個，利用率為 80%，則可以推出所需的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)數(shù)量。因此，預計 到 2020年，養(yǎng)老床位需求為 884萬張。根據(jù)國際 5%8%的老人需要養(yǎng)老床位的標準，我國的養(yǎng)老床位缺口達到 萬張至 。 湖南亞凱工程管理公司專業(yè)代寫可研報告 21 第三章 項目市場環(huán)境分析 一、項目市場空間分析 （一）我國養(yǎng)老機構(gòu)需求空間預測分析 近年來我國人口老齡化進入快速發(fā)展階段，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)