酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺可行性報(bào)告-資料下載頁
2025-02-28 04:36本頁面
【正文】 娛樂服務(wù)提成高達(dá) 30— 40%），這類收入按房費(fèi)收入的 10%保守計(jì)算。 綜合上述各項(xiàng)收入， 1 個(gè) 150 間（套）酒店式公寓每月（按 30 天計(jì)）經(jīng)營收入為： ? 房費(fèi)收入： 720210 元； ? 服務(wù)費(fèi)收入： 72021 元； ? 物業(yè)管理費(fèi)收入： 22500 元 ? 其他收入： 72021 元 合計(jì)收入： 886500 元 /月，相當(dāng)于房費(fèi)收入 720210 元的 123%。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 成本分析 公司連鎖酒店式公寓經(jīng)營平臺的成本包括兩部分，一部分是前臺運(yùn) 作的直接成本，另一部分是經(jīng)營平臺后臺管理的運(yùn)作成本： （ 1） 前臺運(yùn)作成本在前面已經(jīng)分析過，包括以下方面： ? 薪資成本：基本可以控制在房費(fèi)收入的 10%左右（通過控制工作人員數(shù)量和合理安排后臺管理）； ? 水電煤燃料費(fèi)用：可以控制在 5— 8%（采用分體空調(diào)和取電器控制用電），熱水提供仍舊是個(gè)問題； ? 消耗品： 3%左右； ? 布巾清潔： 1%左右； ? 營銷推廣（廣告推廣和銷售傭金）： 5— 8%； ? 稅收（按房產(chǎn)租賃計(jì)稅）： 5%； ? 管理公司管理費(fèi)： 2%； ? 其他費(fèi)用（維修、保險(xiǎn)、律師等）： 1% 以上成本合計(jì)占客房收入的 32— 38%，取中間值 35%以方便計(jì)算，按 1 個(gè)酒店式公寓計(jì)算為 252021 元 /月。 （ 2） 經(jīng)營平臺后臺管理運(yùn)作成本包括（預(yù)估）： ? 人員成本：按配置 20 名人員計(jì)， 85000 元 /月 ? 營業(yè)費(fèi)用：包括辦公室租賃等各類費(fèi)用，按 50000 元 /月計(jì) ? 網(wǎng)絡(luò)和設(shè)備日常費(fèi)用：按 50000 元 /月計(jì) ? 其他費(fèi)用：按 15000 元 /月計(jì) 以上后臺成本合計(jì)為 202100 元 /月，該成本為經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。由于經(jīng)營平臺的后臺管理費(fèi)用為固定費(fèi)用，隨著管理的酒店式公寓數(shù)量的增加，該成本在總費(fèi)用中所占的比例越小。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 財(cái)務(wù)分析 這里的財(cái)務(wù)分析要分析三個(gè)重要指標(biāo)，一是酒店式公寓本身 的財(cái)務(wù)情況，二是對投資者來說可以取得的收益率，三是扣除投資者的收益后經(jīng)營平臺的財(cái)務(wù)情況。 （ 1） 酒店式公寓財(cái)務(wù)分析 由于酒店式公寓財(cái)務(wù)分析和酒店式公寓的數(shù)量密切相關(guān)，我們不妨分別按數(shù)量 10 假設(shè)計(jì)算。 酒店式公寓毛利估算表 酒店式公寓 數(shù)量 月收入合計(jì) （元 /月） 月支出合計(jì) （元 /月） 月毛利 （元 /月） 年毛利 （元 /年） 3 2659500 956000 1703500 20442021 5 4432500 1460000 2972500 35670000 10 8865000 2720210 6145000 73740000 （ 2） 投資者的投資回報(bào)分析 以上酒店式公寓年毛利分?jǐn)偟矫總€(gè)房間上的話分別為： 按 3 個(gè)酒店式公寓計(jì)算： 45427 元 /年間 按 5 個(gè)酒店式公寓計(jì)算： 47560 元 /年間 按 10 個(gè)酒店式公寓計(jì)算： 49160 元 /年間 按每套酒店式公寓客房物業(yè)總價(jià) 350000 元計(jì)，按年 8%的靜態(tài)回報(bào)率測算，其物業(yè)的年租金收入達(dá)到 28000 元就可以，相比上述毛利測算完全可以滿足。（注：該測算假設(shè)各單套物業(yè)的總價(jià)一致，實(shí)際上懸殊很大，因此實(shí)際市場租金收入回報(bào)率是不相同的，統(tǒng)一按 8%測算有一定的不公平性） （ 3） 經(jīng)營平臺財(cái)務(wù)分析 扣除投資者每年 8%的固定收益回報(bào)，則經(jīng)營平臺的年毛利分別為： 3 家酒店式公寓： 萬 /年 5 家酒店式公寓： 1467 萬 /年 10 家酒店式公寓： 3174 萬 /年 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 四：風(fēng)險(xiǎn)篇 法律風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 酒店式公寓經(jīng)營尚無相關(guān)明確法律規(guī)定 到目前為止，尚沒有明確的法律法規(guī)對酒店式公寓的租賃進(jìn)行明確的規(guī)定，我們這里一般遵循房地產(chǎn)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，但在實(shí)際操作中許多情況仍無法明確，如按日出租如何進(jìn)行租賃登記，如何交納稅費(fèi)，公安部門對其的要求等，這些都值得關(guān)注。 （ 2） 包回報(bào)容易產(chǎn)生相關(guān)法律問題 法律法規(guī)中對開發(fā) 商要求不得以包回報(bào)或變相方式銷售房地產(chǎn)，在目前的實(shí)際操作中尚無有第三方對包回報(bào)的嘗試，這其中的法律關(guān)系比較容易產(chǎn)生各種問題。 （ 3） 分時(shí)度假產(chǎn)生的相關(guān)法律問題 由于分時(shí)度假在中國早期推廣中的一些違規(guī)行為所造成的不良影響，使得中央對該類問題比較重視，經(jīng)營平臺的操作中應(yīng)盡量規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并且也要和非法集資等劃清界限。 市場風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 酒店業(yè)對酒店式公寓的市場反響 目前上海的星級酒店總數(shù)為 300 家，客房總數(shù)為 49900 間（套），如果酒店式公寓發(fā)展過快，必然會對酒店業(yè)產(chǎn)生影響（兩者的稅率相差很多，且酒店?duì)I業(yè)的要求和審批比較 嚴(yán)格，進(jìn)入壁壘較高），其主管部門的介入有可能會給酒店式公寓運(yùn)作帶來不良影響。 （ 2） 房地產(chǎn)市場特別是酒店式公寓市場的波動風(fēng)險(xiǎn) 由于酒店式公寓是房地產(chǎn)的一種特殊產(chǎn)品，因此上海房地產(chǎn)市場的波動也會對其產(chǎn)生巨大影響，特別是酒店式公寓類物業(yè)的供求情況會很大程度上影響我們地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 的操作。 運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 公司沒有酒店式公寓管理操作經(jīng)驗(yàn) 公司尚沒有酒店式公寓管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，必須借助專業(yè)的酒店管理公司，這對公司對經(jīng)營平臺的控制有一定的影響。 （ 2） 前期平臺搭建和銷售渠道組織的工程巨大 建立酒店式公寓經(jīng)營平臺必須要有先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和廣大的銷售渠 道，這個(gè)工程前期準(zhǔn)備和投入都比較大。 （ 3） 酒店式公寓本身的局限性對運(yùn)作產(chǎn)生的影響 由于酒店式公寓本身為房地產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)并沒有按酒店設(shè)計(jì)建設(shè)，因此對設(shè)施、消防、安全等都提出全新的要求，且酒店式公寓都銷售給了單個(gè)的投資者，對酒店需要整體運(yùn)行的要求還是有一定的難度。 其他風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 其他相關(guān)平臺對其的影響 公司酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺并不是獨(dú)立存在的，它與服務(wù)平臺和投資平臺息息相關(guān)，另兩個(gè)平臺的操作都會對其產(chǎn)生一定的影響。 （ 2） 投資客期望的變化 由于酒店式公寓必須先銷售再經(jīng)營，因此投資客的期望對整個(gè)經(jīng)營平臺的操作和收益有 很大的影響，俗話說眾口難調(diào)，數(shù)千投資者期望的變化都會對經(jīng)營平臺的操作產(chǎn)生影響。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1