【正文】 間；配置觀景陽臺，晾衣觀景方便生活；衛(wèi)生間較大但欠缺規(guī)則；完全弱化廚房功能；此款房型是注重主人享受的房型設計結構：建筑主體采用鋼筋混凝土剪力墻結構。外觀：建筑底層采用花崗巖貼面；上部主體采用高級外墻涂料。門廳：每戶設置信報箱，地面采用天然石材，墻面采用高級乳膠漆，配以藝術燈飾。門窗陽臺：各入戶大門采用優(yōu)質(zhì)防盜門，門鎖防盜警眼；框窗采用高級靜電粉末噴涂彩色鋁合金；客廳陽臺采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼欄桿，玻璃欄板。樓層電梯廳及過道：地面采用優(yōu)質(zhì)防滑地磚，戶型二C一居72此款房型的采光較好，沒有一間暗房。大臥室、大衛(wèi)生間，舒適自由空間，但形狀有欠規(guī)則。動靜分區(qū)，互不干擾。墻面采用高級乳膠漆 廚房：冷水管敷設到位并預留電路接線盒。 衛(wèi)生間：冷水管敷設到位，并預留電路接線盒及衛(wèi)生潔具排水口。戶型三（圖略）一居52各房采光較好，大臥房舒適獨立，但唯缺陽臺，客廳形狀不方正，利用率低。戶型四（圖略）單間45唯一的一款單間戶型，各功能空間區(qū)分模糊，臥室空間小消費群體分析暢銷戶型項目賣點群體類別比例戶型特點賣點1賣點2投資客80%54平米一居位置好交通便利可觀江景其它20%營銷手法剖析 ：戶型定位。博泰江濱威尼斯的戶型定位與恒茂國際華城的酒店套房類似，全部是50—70㎡的單間和一居，產(chǎn)品定位相當純粹，與項目市場定位相一致。此外，該項目的戶型設計有創(chuàng)新感，別具匠心，大臥室、大衛(wèi)生間賦予個人更大的活動空間；觀景陽臺、觀景凸窗，增加了更多的觀景享受元素；同時又能兼顧各房的采光。 ：銷售進度的拖沓。該項目自8月8日拿出11222六層出來作內(nèi)部認購后，轉(zhuǎn)至三個月，再沒有任何響動，銷售進度的拖沓，無形中容易使客戶對該項目的造成一些疑慮和猜測，同時容易流失客戶。 項目是近期發(fā)售的項目，但缺少精裝修、毛坯房入市。 代表樓盤為162。世紀風情“星座”小戶型162。尚東大道小戶型NO 1 世紀風情“星座”地理位置：青山湖區(qū)北京東路1588號世紀風情大街建筑形式：3棟高層（綜合樓）建筑風格：地中海主義建筑風格 戶 型： 單間、一房一廳 戶型面積配比：單間：46/51 一居室：51/66 銷 售 率：45% 整層戶型平面圖戶型圖戶型面積戶型設計特點帶陽臺，適宜SOHO商務辦公帶陽臺，布局緊湊，適宜居住戶型方正，帶陽臺，短進深、大面寬臥室相對獨立，近衛(wèi)生間，生活較為便捷舒適戶型方正，帶陽臺，短進深、大面寬適宜辦公使用臥室?guī)勾?、客廳帶陽臺但入戶有部分空間利用率較低營銷手法剖析 ：戶型定位的不夠純粹，居住與SOHU、辦公兼有，但毛坯房交付，造成項目推售的半年內(nèi)、去化緩慢、價格幅度增加緩慢。 ：從客戶定位角度來看，很顯然，其定位鎖住在自住、soho一族。但項目所處區(qū)位，該類客源較少，造成銷售的停滯。：該方面極度欠缺，除景觀配套外，額外的物業(yè)服務欠缺。NO 2 尚東大道地理位置：青山湖區(qū)北京東路、高新大道口建筑形式：118號樓組團“炫特區(qū)”建筑風格： 現(xiàn)代風格戶 型：單間/一居戶型面積配比：單間：46/51 一居室：51/66 銷 售 率：95%整層戶型平面圖戶型圖戶型面積戶型設計特點獨有超大L型陽臺，衛(wèi)生間帶凸窗戶型適宜居住超大弧度陽臺，室內(nèi)空間緊湊臥室?guī)勾埃蛷d鏈接弧形陽臺營銷手法剖析 ：戶型定位明確，坯房交付+贈送菜單式裝裝修，對其客戶的吸引力有限，價格也難以拔高。 ：從客戶定位角度來看，定位鎖住在自住、投資一族。但項目所處區(qū)位，該類客源較少，造成銷售較為平緩。：項目提供菜單式裝修服務，對項目銷售有一定的促銷作用，但比之精裝修小戶型競爭力稍差。結論/1. 從某大環(huán)境而言，近年某GDP以每年兩位數(shù)迅速增長，政府招商引資力度的加大，整個城市的經(jīng)濟增長勢頭迅猛，越來越多的企業(yè)進入某…種種因素催生了小戶型特別是小戶型公寓住宅需求的極度膨脹，也使得小戶型住宅由初次置業(yè)到投資型置業(yè)，由單純的小戶型住宅到酒店式公寓，由簡單到多元的轉(zhuǎn)變?！　?. 酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店是經(jīng)濟起飛城市的重點標志之一。從城市發(fā)展的眼光來看，城市經(jīng)濟越發(fā)達，對酒店式公寓、產(chǎn)權酒店等高檔的小戶型產(chǎn)品的需求就越高，它們也將作為這個城市的形象名片，體現(xiàn)某這個城市的經(jīng)濟實力。而從政府角度來看，今后一定會大力提倡、支持精裝修高檔小戶型住宅產(chǎn)品面市。3. 2007年—2008年，某市場大量小戶型公寓產(chǎn)品上市，復合型、高端精品小戶型公寓將成為市場主流，引領某小戶精裝修時代。值得一提的是，復合型高端小戶型產(chǎn)品具備住宅、商務、生活等多種功能，除了在硬件上采用高品質(zhì)精裝修，在相應配套、服務上，也是共享項目本身的資源，讓業(yè)主真正享受星級酒店的服務品質(zhì)。結論：通過對市場的全面研判，我司建議香溢花城高層小戶型應當考慮、也必須進行全屋品牌精裝修，同時通過“純正酒店式公寓服務”進行價值提升，以實現(xiàn)項目利潤最大化。附：某酒店式公寓精裝修分析、及配套增值服務1通過對酒店式公寓市場調(diào)查，對于酒店式公寓的精裝修標準、及配套增值服務，分析見下： 海航白金匯A． 海航白金匯酒店式公寓戶型設計特點稀缺性住宅產(chǎn)品設計——入戶即是花園超前的“一梯一戶”設計，國際品牌專線，18部專屬電梯，僅為298戶業(yè)主使用創(chuàng)新的“IC卡獨立入戶”智能配置B． 海航白金匯酒店式公寓裝修品牌編號名稱品牌及產(chǎn)地功能1建筑外立面日本進口SKK高檔涂料或高級外墻磚貼面2電梯廣州日立電梯3屋面BAC改性瀝青防水卷材珍珠巖保溫層4入戶高級防火門5窗49型雙層鋼化中空鋁合金門窗C． 海航白金匯酒店式公寓配套及增值服務住宅社區(qū)部分：室外健身設施/兒童游樂設施/室外露天泳池/自然人文景觀酒店配套部分：大堂吧/上午中心/美容美發(fā)/洗衣店/醫(yī)務室/自助銀行AYM/棋牌室/會議室/餐廳/室內(nèi)健身房/球室/室內(nèi)兩層挑高溫水泳池/健康中心 鉑金特區(qū)A．鉑金特區(qū)酒店式公寓裝修品牌編號名稱品牌及產(chǎn)地功能1空調(diào)格力(廣東珠海)冷暖掛壁式2潔具東鵬(廣東佛山)坐便器淋浴房臺下盆3廚柜帥康(浙江寧波)整體廚柜4油煙機　5熱水器臥式50升6地板新井泰(某)加厚仿實木地板7入戶門步陽(浙江永康)　8開關松本(廣東東莞)燈具開關\電視電話\網(wǎng)絡及交流源插座燈具松下(北京)　B．鉑金特區(qū)酒店式公寓服務江西天安物業(yè)管理有限公司提供專業(yè)化、酒店式的五星級服務與管理，多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，將為業(yè)主提供高效率的日常辦公、生活事務等貼心服務。1．家政服務:室內(nèi)清潔/代請鐘點工/代請保姆/代訂鮮花/洗衣熨燙/代訂外賣/搬家服務/電腦網(wǎng)絡維護/家電維護/家具維護/房屋維護2．商務服務:代客打字/收發(fā)郵件/收發(fā)傳真/文件復印/收發(fā)快遞/租車服務/代叫的士/代訂酒店/代訂機票、車票/旅行安排其它服務:房屋租售/房屋托管/24小時安保巡邏/公共區(qū)域清潔/小區(qū)綠