【正文】 50年均價(jià)6600（ 精裝修）2007/12售罄時(shí)代廣場(chǎng)中段18層182套45—57㎡130套72㎡ 52套勝利路步行街和民德路交匯處40年均價(jià)6600（精裝修）2007/9售罄天佑國(guó)際1號(hào)樓 16層112套68㎡28套75㎡84套解放西路26號(hào)70年均價(jià)55002007/71號(hào)樓推出122套，已售69%Q時(shí)代200套江大南路178號(hào)均價(jià)3800（精裝修）產(chǎn)權(quán)不能交易江信國(guó)際花園據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前某市現(xiàn)有酒店式公寓5個(gè)，即將推出的有5個(gè)，去年開盤項(xiàng)目如尚東大道、世紀(jì)風(fēng)情、時(shí)代廣場(chǎng)、勝利廣場(chǎng)、天佑國(guó)際、鉑金特區(qū)等均已建至尾期，恒茂水晶座、博泰濱江威尼斯現(xiàn)已交樓入住。自前段時(shí)間風(fēng)行一時(shí)的小戶型，到現(xiàn)在的酒店式公寓的不斷推出，都讓某的投資者再次掀起了投資高潮。 2003年，同為爛尾樓改造工程，位于高新開發(fā)區(qū)的“爵士館”粉墨登場(chǎng)，這是個(gè)對(duì)“酒店式公寓”概念作全面演繹的項(xiàng)目，從提供個(gè)性化裝修套餐、到個(gè)性時(shí)尚的會(huì)所配套全面開放、再到新鮮多樣的業(yè)主聯(lián)誼派對(duì)，無(wú)不揮灑得淋漓盡致。在對(duì)香溢花城高層小戶型進(jìn)行精裝修可行性分析、乃至項(xiàng)目定位及市場(chǎng)推廣提案前，我們將首先對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的小戶型價(jià)格、戶型、銷售情況等進(jìn)行調(diào)查分析，以對(duì)本案的定位及推廣提供切實(shí)可行的數(shù)據(jù)支撐。178。酒店式公寓精裝修可行性報(bào)告酒店式公寓精裝修可行性報(bào)告178。 根據(jù)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家同業(yè)情況的考察，酒店式公寓就是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后將長(zhǎng)期發(fā)展和存在的一個(gè)物業(yè)類型，目前在我國(guó)剛剛走紅，但由于它既具有酒店的品質(zhì)，又低于酒店的價(jià)格，能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國(guó)省會(huì)城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)。某市小戶型酒店式公寓的市場(chǎng)背景某市酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展軌跡某市酒店式公寓的發(fā)展歷史可以追溯到2001年開始炒作的“東方巴黎”。 自此，緊隨其后的自由都、金色水岸、洪城時(shí)代廣場(chǎng)、到目前，某的酒店式公寓有：恒茂國(guó)際華城、博泰博泰江濱威尼斯、勝利廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等；尤其引人注目的是今年推出的海航白金匯、明珠廣場(chǎng)等小戶型樓盤、紛至沓來(lái)。此類物業(yè)其實(shí)是市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，它們的出現(xiàn)使之很快成為了樓市的亮點(diǎn)，給購(gòu)房者也帶來(lái)了全新的投資理念和置業(yè)方式。即將推出的樓盤的是：明珠廣場(chǎng)、海航白金匯、星河國(guó)際、江信國(guó)際嘉園金領(lǐng)域1815層1922層330套41—50㎡258套71—88㎡ 60套101㎡子12套紅谷灘豐和大道和世貿(mào)路交匯處70年均價(jià)40002007/12售罄公寓市場(chǎng)需求量 A、多年的改革開放已使民間積累了相當(dāng)?shù)耐顿Y資金，而與此同時(shí)，城市發(fā)展長(zhǎng)期滯后卻嚴(yán)重影響了市民投資的合理需求，調(diào)查表明：某市民對(duì)現(xiàn)有的投資方式滿意僅為10%。而且租房率達(dá)到90%左右。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置所屬片區(qū)尚東大道北京東路與高新大道交匯處青山湖區(qū)京東新城國(guó)際商都某市青山湖區(qū)北京東路1666號(hào)青山湖區(qū)京東爵士館高新開發(fā)區(qū)高新一路與發(fā)展路交匯處青山湖區(qū)京東廬山花園白金匯紅谷灘區(qū)紅谷中大道348號(hào)紅谷灘博泰江濱威尼斯紅谷一路紅谷灘四、公寓市場(chǎng)特征分析 酒店式公寓的戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 單從戶型來(lái)看，某小公寓的戶型以一居室（包括單間）占主流，二居室次之，三居室以及小復(fù)式附屬兼配，這在在定位為酒店式公寓的樓盤項(xiàng)目的戶型數(shù)量配置中，表現(xiàn)得甚為分明，一房（包括單間）以絕對(duì)性的單位數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)供給之最，遠(yuǎn)超二居、三居，而在今年推出的兩個(gè)酒店式公寓恒茂國(guó)際華城酒店套房、博泰濱江威尼斯中表現(xiàn)得更為純粹——全部單位為一居室（單間）戶型，沒(méi)有二、三居戶型的配置。 不可忽略的一點(diǎn)是，小公寓戶型多集中在高層物業(yè)上，且多是塔樓建筑結(jié)構(gòu)的高層建筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通風(fēng)效果不暢的缺陷。 從目前某市已交付使用的酒店式公寓來(lái)看，硬件配套、軟體服務(wù)處于不到位或是一片空白的狀態(tài)，有浪得虛名之嫌疑。 針對(duì)會(huì)所配套的難以運(yùn)營(yíng)，大多數(shù)小公寓項(xiàng)目的通用做法是，針對(duì)酒店、商場(chǎng)、超市等大型商家招商，將裙樓改為對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒店或是商場(chǎng)，如東方巴黎就是將原來(lái)承諾給業(yè)主的會(huì)所配套改為現(xiàn)在的餐飲酒店，金色水岸、恒茂國(guó)際華城等項(xiàng)目現(xiàn)在也將會(huì)所配套改為對(duì)商場(chǎng)、酒店招商。 產(chǎn)品特征分析 1）規(guī)模小，但趨勢(shì)看好 某市各公寓的規(guī)模都普遍偏小，大都是零星一棟、兩棟，目前公寓物業(yè)規(guī)模稍大的有恒茂國(guó)際華城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江濱威尼斯等。 價(jià)格特征分析 從現(xiàn)在已有的公寓項(xiàng)目的售價(jià)來(lái)看，酒店式公寓均價(jià)差別較大，其中但根據(jù)酒店式公寓的地段不同是最大的影響因素，市價(jià)因地而宜，但從總體來(lái)看，價(jià)格不菲，單價(jià)從3800—6800元/平米不等。目前處在地段位置好，交通便利的酒店式公寓，其折合租金單價(jià)普遍為30—45元/㎡/月。 過(guò)渡性家庭。導(dǎo)致比例不大原因是，小戶型產(chǎn)品作為過(guò)渡性產(chǎn)品，其部分客戶被具有相同之用的二手房分流，二手房?jī)r(jià)格低、地理位置大多不錯(cuò)，是許多年輕小家庭作為過(guò)渡之用的理想選擇，與小戶型項(xiàng)目存有很大的競(jìng)爭(zhēng)性。都市單身白領(lǐng)購(gòu)買小戶型產(chǎn)品的需求，一部分來(lái)自都市年輕人參加工作后想獨(dú)立，想脫離原有家庭束縛而產(chǎn)生的需要，一部分是來(lái)自異地的工作者，想省去租房的麻煩而產(chǎn)生的需要?！皊oho一族”一般是指自由撰稿人、作家、翻譯、漫畫工作者，這部分從業(yè)者工作比較自由，生活品味較高，對(duì)小戶型產(chǎn)品要求既要有辦公性質(zhì)，又要有居住性質(zhì)。在中國(guó)大多數(shù)城市，丁克家庭還比較少見，一些名義上的丁克家庭實(shí)際上也只是“暫時(shí)性的”，基本可歸入過(guò)渡性家庭一類。從調(diào)查顯示的結(jié)果來(lái)看，某市相當(dāng)部分的小戶型產(chǎn)品作為辦公之用而被售出，小戶型作為寫字樓銷售，倍受市場(chǎng)青睞。而隨著某市近年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，流動(dòng)人口的大幅增多，房地產(chǎn)的三級(jí)租賃市場(chǎng)也的確日趨火爆。單身人士15%自用市區(qū)小家庭35%自用/投資市區(qū)投資客20%投資自由都私營(yíng)業(yè)主中、青、老年各年齡層都有，附近周邊消費(fèi)占多數(shù)。白領(lǐng)人士20%自用/投資本地投資客35%投資地王廣場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主消費(fèi)群體層面較廣，主要特征是收入頗豐的高消費(fèi)群體。甚至可以說(shuō)，在2007年之前，毛坯小戶型還是市場(chǎng)主流，而2008年的某小戶型市場(chǎng)，將是酒店式精裝修公寓的天下。 九、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 ，對(duì)于酒店式公寓的市場(chǎng)消費(fèi)群體分析及消費(fèi)行為分析詳見下表所示： 戶型單間 / 一居二居三居戶型面積30—50㎡70㎡120㎡銷售客戶投資客/單身白領(lǐng)過(guò)渡小家庭私營(yíng)單位消費(fèi)行為分析這是最受投資客追捧的房型，總價(jià)低、首付低，易租賃，收益穩(wěn)定有保障。 120㎡三房是酒店式公寓最難處理的房型，現(xiàn)在越來(lái)越多的酒店式公寓不再配置此房型。該類投資客看中本項(xiàng)目戶型面積小、地理位置好，交通便利，投資回報(bào)率高，此類群體消費(fèi)力強(qiáng)勁，預(yù)估投資客消費(fèi)群將占據(jù)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的七成比例。單身人士主要指都市白領(lǐng)階層或收入較高的公務(wù)員等消費(fèi)群體，他們置業(yè)的目的并不明晰，或自用或投資，模棱兩可，地理位置優(yōu)越、周邊環(huán)境熱鬧、交通便利是吸引該類消費(fèi)群體選擇本項(xiàng)目的主要原因。這類群體購(gòu)買小公寓是用作寫字間，辦事處等，酒店式公寓相對(duì)低于寫字樓的售價(jià)，及便利的交通是最大的優(yōu)勢(shì)，此類群體一次性購(gòu)買的數(shù)量可觀，通常是數(shù)套并購(gòu)，或整層購(gòu)買。 某市潛在酒店式公寓預(yù)計(jì)表樓盤備注星河國(guó)際星河國(guó)際占