【正文】 一步加強。 （ 2） 購置土地大幅增長，土地價格不斷攀升 ，帶動土地購置費上漲較快 。 （ 3） 商品房銷售日趨活躍。 2021 年，商品房實際銷售平均價格為每平方米 1100 元， 2021 年上漲到了 3500 元，年均增長 70%。 （ 1）房地產業(yè)是推動經濟增長的重要產業(yè)之一。 （ 2） 房地產業(yè)是拉動投資需求和消費需求的重要動力。房地產業(yè)是一個關聯高、產業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 14 面可以間接拉動消費需求。房地產投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅資高速增長，促進了城市建設的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進一步提高。 房地產市場未來發(fā)展的趨勢 （ 1）房地產投資規(guī)模進一步擴大，發(fā)展空間廣闊 ①宏觀調控政策將支持房地產開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。全面建設小康 社會奮斗目標的提高、國家能源重化工基地建設及“全面加快西部經濟強市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設的提出，也將激發(fā)房地產商的投資信心和積極性，為我市房地產開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策 保障。目前，我市城市建設日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。在加強城市硬環(huán)境建設的同時，榆林市政府注重軟環(huán)境建設，XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 15 積極轉變政府工作作風，努力打造“服務型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產開發(fā)投資，增加房地產供應起到了促進作用。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標都是追求利潤最大化，房地產開發(fā)企業(yè)也不例外，據業(yè)內專家測算，目前單個房地產七發(fā)項目的平均利潤率在 30— 50%，甚至更高，這就必然形成了房地產投資的內驅力。 （ 2）房地產需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 ①消費升級轉型帶動住房改善型需求增長。 2021— 2021 年，我市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數低于 40%，居民消費重點已經轉向住、 行和教育等方面 ,消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費質量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉變，改善型需求增長。XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 16 2021 年 XX 縣財政收入穩(wěn)步增長。 ②城市化進程加快提供自型住房需求。根據國際經驗，當一國經濟進行持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強的正相關關系。在我市發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。 ③生活水平提高，主動型住 房需求大。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到 35 平方米之前，會保持旺盛的住房需求。 （ 3）房地產價格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 17 從需求來看，有效 需求的逐漸擴大將推動房價上漲。主要表現在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購房的人將越來越多；同時，對榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費者到榆林來購房或進行房地產方面投資。近幾年來，能源的開發(fā)， XX 出現了無數“暴富 階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營企業(yè)主、政府機關官員、國有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開發(fā)而帶動起來的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a市場主流。對他們而言，價格在 2500— 4000元 /m2之間的樓盤是他們可以做到收支平衡的選擇。目前， XX 縣的住XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 18 宅房地產市場呈現出以下 特點： ①建筑風格和建筑規(guī)劃陳舊落后 XX 縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計劃經濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現代感。 ②不注重環(huán)境營造 當具有代表性的大中城市的房地產開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過程而向更高的層次發(fā)展時， XX 縣的住宅開發(fā)卻沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設計和建設，更多的甚至連基本的綠化都做不到。作為新的經濟增長點，房地產業(yè)在 XX 已經步入高速發(fā)展的快車道。 可以承受的價格 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 19 1500— 2021 元 /m2的房價是大眾理想價，但在 XX 已經很少 XX 縣居民所能承受的價格區(qū)間為 3000 元 /m2 左右的房價的，而 4000 元 /m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。 （二）項目市場定位 本住宅項目是 XX縣建新房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項目，綜合考慮目標客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設計為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當地資源優(yōu)勢，最大限度地方便居民的生活。 商品住宅性能認定是建設部面向全國推廣的 21世紀換代住宅產品的標準，現在按標準開發(fā)建設的住宅產品并不多見，至少在榆林地區(qū)很少的。 ②戶型設計創(chuàng)新 產品的戶型做到四明設計，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 20 均有直接采光通風窗，淺進深、大開間、高使用率。 除以上創(chuàng)新外，產品還具有與榆林一般豪宅同步的建設標準的特點： 一是智能化，先進智能管理系 統，依據建設部智能化小區(qū)三星級標準設計，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視對講，四表遠傳，寬帶入戶。 三是時間，網上銀行、證券、購物、 E 時代時尚生活方式，可以在小區(qū)內輕松實現。 五是服務，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項目物業(yè)的理念，真正的星級售后服務，營造星級社區(qū)。 項目的戶型設計 二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 21 積在 90— 120m2之間，均采用四明設計。 項目價格策略 根據對 XX縣競爭項目的充分調查研究和對潛在顧客的分析，結合項目的成本、利潤分析，以及系列項目對品牌價值的提升，將該項目的平均價格確定為 2500 元 /m2，這樣的價格水平是有競爭力的。同時，由于項目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機構銷售，提高項目的銷售進度與效率，但應當均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 22 第四章 項目建設條件、址 一、區(qū)域自然條件 （一）地理位置 擬建的住宅小區(qū)擬定位于榆林市 XX 縣城北大街西側， 老四九服裝廠舊址。常年風向為西北風和東南風，夏季多為東南風，冬季多為西北風，平均風速 米 /秒 ,極端最高氣溫在 7 月達 ℃極端最低氣溫在 1 月達 ℃ ,最大日溫達 27℃ ,年平均降水量 ,年沙塵暴日約 10 天 ,年雷暴日數 29 天。主要成份以石英、長石為主，結構松散，分選磨圓較好粒徑在 — ,以細中砂為主 ,呈淺黃色 ,顆粒均勻 ,有良好的透水性 ,厚度 1015米 ,局部可達 40米 ,在低洼地表層有湖泊淤泥質土分布。 (c)中更新統（ Q 2）：為淺黃、灰黃色砂質黃土與粉土質砂互層，夾 45 層棕紅色古土壤，含少量零星鈣質結構，堅硬致密厚 1721米。 (e)侏羅系中統直羅組（ J2z）：為淺灰、灰綠色細粒砂巖、泥質粉砂巖、粉砂質泥巖不等厘互屋，上部風化較強，巖體XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 24 破碎，網 狀風化裂隙發(fā)育，該層埋藏較深，約在 40 米左右。所見構造形跡，除中生代地層構成向北西微傾的平緩單斜外（傾角 13176。），很少有地層褶皺現象，更無斷裂等大的構造形跡出現。 地震烈度