【正文】 式和住宅的未來發(fā)展， 體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，從而實(shí)踐公司對項(xiàng)目開發(fā)的三信核心理念。 四是價(jià)格，項(xiàng)目擁有極具有競爭力的價(jià)格性能化，充分體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。 二是健康， 30%綠化率，健康會(huì)所、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施齊備。 ③項(xiàng)目的庭院設(shè)計(jì) 組團(tuán)間庭院化，地上均為綠化景觀點(diǎn)綴于樓宇間。本住宅項(xiàng)目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定示范小區(qū)。 項(xiàng)目市場營銷組合 （ 1）項(xiàng)目產(chǎn)品策略 ①該項(xiàng)目將按建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定 AA級示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)。 住房面積需求 100— 130 平方米左右是市場普遍的選擇，根據(jù) XX 住房消費(fèi)者需求的的住房面積供求調(diào)查， 60 平方米以下商品房不適宜居住，而 90— 130 平方米這個(gè)面積范圍是市民普遍的選擇。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響， XX 縣的房地產(chǎn)高端市場潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場幾乎一片空白，而有購買力的消費(fèi)群體見多識廣，更苦于 XX 沒有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。 ③ XX 縣 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 近兩年來， XX 縣房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空置率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。雖然在面積上越來越舒適，有 90%以上為三房二廳 120 平方米以上的中大戶型，但其戶型設(shè)計(jì)仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （ 1） XX 縣房地產(chǎn)市場微觀概況 和房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的大中城市相比， XX 縣的房地產(chǎn)市場處于起步階段，但同時(shí)也在快速向前發(fā)展。這些中堅(jiān)購房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設(shè)施。 二、項(xiàng)目市場營銷策略 （一）項(xiàng)目目標(biāo)市場分析 消費(fèi)者分析 XX 過去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)中有升的房好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加 平方米保守估算 ,每年就需要約 20 萬平方米的住房 .因此 ,潛在的主動(dòng)型市場需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間 . 綜上所述 ,我市每年住房需求在 115 萬平方米以上 ,需求十分旺盛 ,開發(fā)潛力巨大。 2021 年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積 20平方米，高于全國平均水平 。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的 10萬人增加至未來的 20萬，以人均住房面積 30平方米）（小康標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，每年平均需要約 10 萬平方米的住房。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破 50億元大關(guān)， 達(dá)到 52億元。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費(fèi)水平的提高，無疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一方面， 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國外先進(jìn)國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。榆林作為陜西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，來尋求市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭，獲得更多利潤。 ③ 較大的利 潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，榆林的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。 ② 良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。 從中長期看，國家最近出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。 2021 年末，居民人均住房 建筑面積由 2021年的 平方米提高到了 30平方米。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。2021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍 的部分。由于房地產(chǎn)的建筑成本 70%左右是材料有耗，能帶動(dòng)冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等 50 多 個(gè)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新 興服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。 XX縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。商品房的市場消費(fèi)需求旺盛，帶動(dòng)了商品房價(jià)格的大幅度上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價(jià)格由 2021 年的 30 萬元 /畝提高到 200 元 /畝，平均年增長近 50 萬元。 2021 年全市努力促進(jìn)房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導(dǎo)住房難消費(fèi)，投資 10 億元，完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 50 萬平方米，大力推進(jìn)住宅小區(qū)物XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 13 業(yè)社會(huì)化管理，新增物業(yè)服務(wù)小區(qū) 20 個(gè)，物業(yè)服務(wù)覆蓋面達(dá)到 30%。但隨著國家 住房制度改 革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施以及榆林城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)市場必將會(huì)呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長，市價(jià)平衡運(yùn)行的良好發(fā)展態(tài)勢。為此，我們 從分析近幾年的統(tǒng)計(jì)資料入手，對我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，以滿足各級領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。 特別是現(xiàn)階段，國家針對產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價(jià)漲幅過快等問題出臺(tái)了一系列 的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。近年來 ，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資待續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為 有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長點(diǎn)，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目已得到了 XX 縣人民政府的大力支持，項(xiàng)目的實(shí)施必然對榆林市的 住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對推動(dòng)榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義 。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢明顯。隨著人們收入的提高，城市居民對住宅的需求也早已經(jīng)超越了XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 11 滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。 XX 縣舒雅住宅小區(qū)的建設(shè)正是為順應(yīng)市委市政府的政策，為促進(jìn)土地的升值，進(jìn)而改善城市居民的居住、生活 條件，并提升城市的整體形象而開發(fā)的項(xiàng)目。經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿足不不了日益增長的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色 文化大市和綠色生態(tài)名市的目標(biāo)，無論是形象方面還是經(jīng)濟(jì)方面都是格格不入的 。 目前，榆林市已發(fā)現(xiàn) 8 大類 48 種礦產(chǎn)，潛在價(jià)值 45 萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲(chǔ)量大，質(zhì)量好，世界罕見，被譽(yù)為“東方的科威特”。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 一、該項(xiàng)目 的建設(shè)對改善市民的居住環(huán)境，提升 XX 縣的整體形象有積極意義。 研究范圍 該可性行研究報(bào)告的研究范圍包括： 總論； 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析； 項(xiàng)目市場分析； 建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排； 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)； 工程設(shè)計(jì)和功能要求 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生； 投資估算與資金籌措； 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算； 財(cái)務(wù)效益分析； 盈虧平衡分析； XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 9 風(fēng)險(xiǎn)因素及對策； 結(jié)論。 計(jì)算期： 5 年，其中建設(shè)期： 3 年 投資與收益概況 該項(xiàng)目總投資 5150 萬元，預(yù)計(jì)銷售收入 6309 萬元（售價(jià)按住宅平均價(jià)格 2500 元 /m2），扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤 608 萬元，上繳費(fèi) 550 萬元。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 7 總建筑面積： 平方米 其中 ，酒店 平方米， 1商住樓 平方米 ，