【正文】 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 9 二、具體人員配置 部門 職務(wù) 人數(shù) 工作崗位 主要職責(zé) 經(jīng)理 1 服務(wù)中心辦公室 全面負(fù)責(zé)服務(wù)中心日常運作 綜 管 部 副經(jīng)理 1 服務(wù)中心辦公室 主要負(fù)責(zé)外部聯(lián)系、溝通 ，協(xié)助經(jīng)理做好內(nèi)部管理工作 財務(wù) 1 服務(wù)中心辦公室 服務(wù)中心各項財務(wù)工作 出納 1 服務(wù)中心辦公室 收費及做帳工作 文員 2 服務(wù)中心辦公室 負(fù)責(zé)日常文案處理工作 小計 6 人 管 家 部 首席管家 1 服務(wù)中 心辦公室 全面負(fù)責(zé)管家部各項工作 ，并負(fù)責(zé)私人管家服務(wù)各種社會資源提供的整合和聯(lián)系 外 管家 9 服務(wù)中心辦公室 公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查，每幢 1名 內(nèi)管家 14 服務(wù)中心辦公室 提供 私人 管家服務(wù) ，每 30戶 1名。 ㎡ ) 7 收繳率 95% 年收入 (元 ) 9576000 五 、年度物業(yè)管理費用支出預(yù)算 序號 項 目 測算依據(jù) 年支出（ 元） 備注 1 人工成本 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 6000000 2 行政辦公費 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 350000 3 設(shè)備維護(hù)費 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 700000 4 秩序維護(hù)費 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 300000 5 保潔費 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 500000 6 綠化費 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 400000 小 計 8000000 7 不可預(yù)見費 以上各項之和的 1% 80000 8 企業(yè)行政管理費及利潤 總收入的 8% 765600 基數(shù)： 957 萬元； 9 營業(yè)稅金及附加 總收入的 % 545490 基數(shù)： 957 萬元； 總 計 9541090 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 12 六 、年度物業(yè) 管理費用收支情況分析表 項目 年度物業(yè)管理費（元） 收入預(yù)算 9576000 支出預(yù)算 9541090 收支差異（177。 標(biāo) 識 系 統(tǒng) 主出入口設(shè)有物業(yè)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)；各棟及單元（門）、戶和公 共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志，無破損、陳舊、過期現(xiàn)象。 目 標(biāo) 職 責(zé) 本部門或物業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)及職責(zé)的概念要義明確。 人 員資 質(zhì) 著 裝 資 質(zhì) 工作人員（服務(wù)中心總經(jīng)理、工程人員等）的資質(zhì)符合 上崗要求規(guī)定。 制 度建 設(shè) 及 日常 服務(wù)提 供 體 系 文 件 服務(wù)中心能提供現(xiàn)行有效的質(zhì)量體系文件，包括質(zhì)量記錄清單，并按規(guī)定提供服務(wù)，相關(guān)記錄清晰、規(guī)范，自用表格均已在質(zhì)量管理部備案。 文 化 活 動 定期組織文化活動的制度建立，按規(guī)定開展文化活動，內(nèi)容生動，有相關(guān)資料，活動開展事前有策劃、事中有執(zhí)行、事后有總結(jié)。業(yè)主的意見 \投訴 24小時內(nèi)予以答復(fù)，并有整改或改進(jìn)的措施落實，記錄齊全。 接 管 資 料 接管驗收資料齊全，需整改的問題已完成，有閉環(huán)記錄。 計 劃 總 結(jié) 考 核 服務(wù)中心總經(jīng)理每月工作計劃及完成情況（包括對下屬的考核）。 管家式服務(wù) 管家式服務(wù)制度、流程建立，能按照既定的制 度、流程進(jìn)行服務(wù)提供，重大服務(wù)有應(yīng)急預(yù)案。 裝修管 理 裝 修 檔 案 檔案齊全，進(jìn)行動態(tài)管理，管理制度健全，有相關(guān)備案及檢查記錄， 違章裝修有詳細(xì)的過程記錄。 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 15 序號 分類 項目 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 1 綜合服務(wù) 寵 物管 理 寵 物 建 帳 園區(qū)寵物臺帳建立， 管理人員明確園區(qū) 寵物情況。 培 訓(xùn)情 況 培 訓(xùn) 計 劃 年度培訓(xùn)計劃建立，培訓(xùn)計劃能按照管家服務(wù)類、園區(qū)生活服務(wù)類、安全管理類、工程類及保潔綠化類進(jìn)行細(xì)分，滿足員工技能提高的需求。 培 訓(xùn) 考 核 每次培訓(xùn)后有考核措施，員工未達(dá)到培訓(xùn)預(yù)期的，有繼續(xù)培訓(xùn)方案，直至達(dá)到培訓(xùn)效果為止。 收繳率 年度（或半年度）物管費收繳情況達(dá)到公司要求 明 碼 標(biāo) 價 收費明碼標(biāo)價，并公示 物業(yè)管 理用房 物業(yè)管理用房有交接記錄，相關(guān)資料齊備 共用部位、共用 設(shè) 施 設(shè)備、相關(guān)場地的經(jīng)營 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地的經(jīng)營符合有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營性收支情況按要求建帳及公示 維 修 基 金 維 修基金的管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定，管理人員明確本物業(yè)維修基金情況 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 16 序號 分類 項目 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 2公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 人 員 資 質(zhì) 及 制 度 建 設(shè) 資質(zhì)任 職 要 求 見第三章內(nèi)容 人 員 月 薪 略 服裝款式 按不同崗位著裝不同。 各 項管 理服 務(wù) 及 記 錄控 制 車 輛 管 理 建立業(yè)主車輛檔案；對所有進(jìn)出車輛進(jìn)行 24小時登記和檢查工作；維護(hù)、確保轄區(qū)內(nèi)交通、秩序正常有序；對來訪車輛進(jìn)行換證行駛；杜絕在園區(qū)停放非機(jī)動車；杜絕有占用他人車位現(xiàn)象 車 輛 出 入 高峰時期增派車輛管理人員進(jìn)行車輛指揮，確保車輛出入有序，車輛出入登記符合規(guī)定、記錄清晰、規(guī)范、無涂劃現(xiàn)象 停 放 高峰時期增派 車輛管理人員進(jìn)行車輛停放指引，確保車輛實際停放符合規(guī)定，無停放不規(guī)范現(xiàn)象 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 17 序號 分類 項目 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 2公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 各 項管 理服 務(wù) 及 記錄控 制 外來人 員及物品出入 外來人員出入確認(rèn)、登記符合規(guī)定，大型物件搬出實行確認(rèn)制度，并有相關(guān)記錄 車 庫 標(biāo) 識 文 件 車庫標(biāo)識、擋車器完好，該上墻的文件都按規(guī)定上墻，重點部位有安全提示 消 防 管 理 配置消防服、消防靴、消防繩、消防斧、鋼盔帽、防毒面具等；每個月對滅火器材、消防設(shè)備、設(shè) 施進(jìn)行一次全面檢查登記，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向有關(guān)部門或業(yè)主提出書面整改意見，并負(fù)責(zé)整改措施的執(zhí)行和落實；每半年進(jìn)行一次消防演練；負(fù)責(zé)防火宣傳，提高業(yè)主消防意識，增強(qiáng)防火觀念；負(fù)責(zé)本轄區(qū)消防器材建檔、管理和保養(yǎng)工作；懂得消防器材的使用方法和如何報火警 監(jiān) 控 記 錄 監(jiān)控資料的保存符合規(guī)定周期，能提出查看 異 常信 息 異常信息的處理記錄完整，處理及時并有記錄 緊 急 措 施 接到火警、警情后 2 分鐘內(nèi)到達(dá)并報告業(yè)委會與警方，協(xié)助采取有關(guān)措施；接報警信號或遇 業(yè)主緊急求助時， 2分鐘內(nèi)到達(dá)并采取相關(guān)措施 培 訓(xùn) 記 錄 培訓(xùn)記錄完整，每年組織不少于一次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，相關(guān)考核有書面記錄 基 礎(chǔ)設(shè) 施及 工 作環(huán) 境 控 制 消 防 設(shè) 施 滅火器、消防栓、自動噴淋等消防設(shè)施設(shè)備完好，有效，有定期放水 /檢查記錄及定期查看、維護(hù)的記錄，記錄清晰、有效，遇臨時情況有應(yīng)急措施 消 /監(jiān)控設(shè)備 消 /監(jiān)控設(shè)備有效，反應(yīng)靈敏，秩序維護(hù)員能按規(guī)定及時到位，監(jiān)控員明確相關(guān)設(shè)施設(shè)備的操作及日常管理要求 消 /監(jiān)控中心環(huán)境 消 /監(jiān)控中心工作環(huán)境符合規(guī)定要求，有溫濕度記錄，有防塵措施，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，非工作人員出入有登記 宿 舍 環(huán) 境 集體宿舍符合半軍事化要求 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 18 序號 分類 項目 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 3 公 共 部 位 、 共 用 設(shè) 備 設(shè) 施 日 常 運 行 、 保養(yǎng) 、維修服務(wù) 人 員 資 質(zhì) 及 制 度 建 設(shè) 資 質(zhì) 所有工程人員持證上崗，工程部主管工程類大專以上學(xué)歷 物 業(yè) 情 況 熟悉物業(yè)基本情況，明確物業(yè)工程管理的難點、要點， 明確 自身工作職責(zé) 服 務(wù) 要 求 明確物業(yè)管理服務(wù)要求，能提供委托合同及相關(guān)文件，各項服務(wù)有明確的流程和服務(wù)規(guī)范，工程人員能按照規(guī)定提供維護(hù)服務(wù) 目 標(biāo) 職 責(zé) 本部門的質(zhì)量目標(biāo)及職責(zé)明確，能按照質(zhì)量目標(biāo)及職責(zé)進(jìn)行服務(wù)提供 制 度 建 設(shè) 各項維修、保養(yǎng)、統(tǒng)計制度建立、健全，相關(guān)工作記錄完善，符合制度的要求 各 項 管 理 服 務(wù) 及 記 錄 控 制 各 項 檔 案 所有的設(shè)施、設(shè)備建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工 作條件、原始數(shù)據(jù)等等。對所有的設(shè)備及配件建立安裝單位、供貨商、制造商、供貨與技術(shù)咨詢聯(lián)系名錄，并保持日常聯(lián)系，確保設(shè)施、設(shè)備快速取得技術(shù)支持和所需配件。每年年初編制物業(yè)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提