【正文】 物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)及相關(guān)經(jīng)營(yíng)性活 動(dòng) 審批 物管費(fèi)按規(guī)定申報(bào)、審批或備案。 現(xiàn) 場(chǎng) 管 理 采用合適方式進(jìn)行養(yǎng)寵物宣傳活動(dòng)，園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物現(xiàn)象。 園區(qū)生活服務(wù) 服務(wù)制度、流程建立，能按照既定的制度、流程進(jìn)行服務(wù)提供，重大服務(wù)有應(yīng)急預(yù)案。 巡 查 工作人員的分工及巡查制度建立，記錄符合文件規(guī)定的要求。 投 訴 處 理 投訴制度建立，投訴電話公示。 著 裝 及 專 業(yè) 素 養(yǎng) 人員著裝、服務(wù)標(biāo)識(shí)符合公司要求，儀容儀表規(guī)范整齊，無隨意著裝現(xiàn)象，各級(jí)人員 擁有豐富的生活知識(shí)與專業(yè)素養(yǎng) 。 小區(qū)情 況 基 本 情 況 管理人員熟悉物業(yè)基本情況，能回答本職工作中的難點(diǎn)、要點(diǎn)。 管家助理 4 大堂管家服務(wù)中心 直接受理管家服務(wù)中心服務(wù) 保潔主管 1 服務(wù)中心辦公室 全面負(fù)責(zé)保潔服務(wù)工作 保潔 員 24 園區(qū)內(nèi) 提供保潔服務(wù) 技術(shù)保潔 4 公共精裝修地面 每幢每層公共部位地面石材保潔技術(shù)處理： 1次 /月 園藝師 1 服務(wù)中心辦公室 全面負(fù)責(zé)綠化管理 ，并提供園藝指導(dǎo) 小計(jì) 58人 秩序維護(hù)部 部 主管 1 服務(wù)中心辦公室 全面負(fù)責(zé)秩序維護(hù)部各項(xiàng)工作 領(lǐng)班 4 園區(qū)內(nèi) 巡視，負(fù)責(zé)當(dāng)班秩序維護(hù)工作 主入口禮賓 4 主出入口 為業(yè)主提供禮賓服務(wù) 物業(yè)服務(wù)中心禮賓 4 物業(yè)服務(wù)中心 為業(yè)主提供禮賓服務(wù) 主入口門崗 8 主出入口 門崗工作 次入口門崗 8 次出入口 門崗工作 巡邏崗 12 園區(qū)內(nèi) 巡視 消 監(jiān)控 8 小區(qū) 消 監(jiān)控室 監(jiān)控、操作消防設(shè)施設(shè)備 車輛管理 12 地下車庫 維護(hù)地下車庫內(nèi)車輛停放秩序，引導(dǎo)車 輛正確停放 犬防 1人 1犬 小區(qū)圍墻四周 每日凌晨 00:00早上 8:00 小區(qū)周邊巡邏 小計(jì) 62人 工程部 主管 1 工程部辦公室 全面負(fù)責(zé)工程部各項(xiàng)工作 值班工程師 4 工程部辦公室 負(fù)責(zé)當(dāng)班工程各項(xiàng)工作 工程技工 4 工程部辦公室 工程維修 高配值班 6 高配值班室 高配值班，同時(shí)兼當(dāng)班工程維修 小計(jì) 15人 總計(jì) 141人 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 10 三、人員排班表 部門 職務(wù) 人數(shù) 工作時(shí)間 休息日 經(jīng)理 1 8:3017:30 周六及周日 綜 管 部 副 經(jīng)理 1 8:3017:30 雙休 ，輪休 財(cái)務(wù) 1 8:3017:30 雙休，輪休 出納 1 8:3017:30 雙休，輪休 文員 2 8:3017:30 雙休，輪休 小計(jì) 6 人 管 家 部 首席管家 1 8:3017:30 周六及周日 外管家 9 8:3017:30 雙休，輪休 內(nèi) 管家 14 8:3017:30 雙休，輪休 管家助理 4 24小時(shí) 輪休，做三休一 保潔主管 1 8:3017:30 周六及周日 保潔 員 24 6:3018:30 雙休，輪休 技術(shù)保潔 4 6:3018:30 雙休，輪休 園藝師 1 8:3017:30 雙休，輪休 小計(jì) 58人 秩 序 維 護(hù) 部 主管 1 8:3017:30 雙休 領(lǐng)班 4 24小時(shí) 四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 主入口禮賓 4 7： 0023： 00 二班運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 物業(yè)服務(wù)中心禮賓 4 7： 0023： 00 二班運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 主入口門崗 8 24小時(shí) 四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 次入口門崗 8 24小時(shí) 四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 巡邏崗 12 24小時(shí) 四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 消 監(jiān)控 8 24小時(shí) 四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 車輛管 理 12 24小時(shí) 四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 小計(jì) 62人 工 程 部 主管 1 8:3017:30 輪休 值班工程師 4 24小時(shí) 四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，輪休 工程技工 4 12小時(shí) 12小時(shí)輪班 高配值班 6 24小時(shí) 輪值 小計(jì) 15人 總計(jì) 141人 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 11 四、年 度物業(yè)管理費(fèi)用收入預(yù)算 物業(yè)類型 高層住宅 面 積 (㎡ ) 120210 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (元 /月 尊享體驗(yàn)之 七 ： 夜間犬防服務(wù) 在每天凌晨開始，站在家里的陽臺(tái)上，你可以清晰的看見小區(qū)圍墻外周邊有著一個(gè)全副武裝的秩序維護(hù)隊(duì)員牽著一只雄壯的狼狗在巡邏。 尊享體驗(yàn)之 六 ： 實(shí)施“二文三語”服務(wù) 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 7 金色海岸家園作為高檔的國(guó)際豪宅社區(qū)，其客戶群體包括外國(guó)人士、外地人士、溫州當(dāng)?shù)厝耸康龋Z言方面將成為管家與業(yè)戶溝通起到是否親切、是否貼心的重要作用。 尊享體驗(yàn)之四 ： 24 小時(shí)前臺(tái)管家 助理 我們?cè)谖飿I(yè)服務(wù)中心內(nèi)設(shè)立前臺(tái)管家服務(wù)中心，由管家助理 24 小時(shí)當(dāng)值。管家將從業(yè)主簽訂購房合同的那一刻起就開始建立業(yè)主的檔案， 在與業(yè)主預(yù)約 收樓時(shí)全程陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，因此，內(nèi)管家從一開始就會(huì)主動(dòng)了解并記錄業(yè)主的生活習(xí)慣及個(gè)人喜好，從而與業(yè)主建立良好的關(guān)系，持續(xù)保持健康的溝通，整體把握業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求。 尊享體驗(yàn)之 二 ：專屬 內(nèi) 管家 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 6 我們?yōu)闃I(yè)主配備了外管家和內(nèi)管家。通過對(duì)這五種需求的把握，最終形 成對(duì)金色海岸家園 服務(wù)綜合需求的把握。該地塊位于陽光大道，周邊上有大量企業(yè)，且項(xiàng)目區(qū)域廣闊，十分不利于安全防范，由此帶來的負(fù)面影響可能是買家對(duì)安全因素的 深層次考慮 針對(duì) 金色海岸家園 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，初步得出以下結(jié)論： （ 1）、由于環(huán)境地勢(shì)的獨(dú)特性， 金色海岸家園 定位于高檔的豪宅物業(yè)，居住人群定位于有錢的成功人士； （ 2）、該類人群的居住需求特征表現(xiàn)為：既要有優(yōu)越的居住環(huán)境、便利的生活享受，還要有相對(duì)獨(dú)立的私密性，特別是對(duì)于豪宅物業(yè)來說，他們對(duì)其社區(qū)安全系數(shù)能否有保障具較高要求； 根據(jù)以上結(jié)論，物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該定位于： A、 給客戶以高貴獨(dú)一無二的身份象征； —— 尊貴 B、 消除客戶心理的安全問題障礙，給客戶強(qiáng)勁的安全保障； —— 安全 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 5 C、 提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)體系； —— 完善 D、 突出 豪宅社區(qū)的生活格調(diào)。 如何合理利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)深化物管方案？如何利用物管內(nèi)容的設(shè)定來弱化金色海岸家園劣勢(shì)？又如何結(jié)合金色海岸家園優(yōu)劣勢(shì) 分析尋求物管價(jià)值最大化的突破點(diǎn)？ 作為典型的豪宅盤項(xiàng)目，金色海岸家園的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的最終表現(xiàn)都為地理環(huán)境區(qū)位，它將如何在優(yōu)勢(shì)之間尋找到物業(yè)管理的最佳突破點(diǎn)？ 因此，必須對(duì) 金色海岸家園 的地理環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)有一個(gè)較為完善而清晰的認(rèn)識(shí)。此外，在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 的設(shè)定上如何充分利用住宅物業(yè)以外的酒店、商業(yè)物業(yè)內(nèi)的資源也將成為我們服務(wù)的方向。開發(fā)商已經(jīng)為我們創(chuàng)造了“精品”的硬件，如何在“服務(wù)”這個(gè)軟性要素上達(dá)到并實(shí)現(xiàn)“精品”的目標(biāo)將是我們思考的要點(diǎn)。項(xiàng)目建成之后將成為溫州甌北最高檔的，集商業(yè)、居住、酒店于一體的現(xiàn)代化都市綜合體 ，包括溫州甌北規(guī)模最大、檔次最高的集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代化購物中心，國(guó)內(nèi)一流的高品質(zhì)人文社區(qū)和頂級(jí)水準(zhǔn)的五星級(jí)酒店，國(guó)內(nèi)一流的精裝酒店服務(wù)式公寓。 金色海岸家園以其優(yōu)越的環(huán)境資源、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、創(chuàng)新的產(chǎn)品形象吸引了一大批社會(huì)高端人士。 在這里，你可以放下公文包就進(jìn)入健身房；可以在午休時(shí)做一次小小的 SHOPPING；可以獨(dú)享一杯藍(lán)山；可以共享一次郊游，地鐵、商場(chǎng)、酒店……所有的資源盡在手邊，它讓我們的生活從單一變得多元，從單調(diào)變得精彩。 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 3 第二章 物業(yè)服務(wù)總體設(shè)想 一、項(xiàng)目概況 金色海岸家園位于溫州甌北，地處甌江北面陽光大道旁， 地塊位置符合城市未來發(fā)展方向 ,屬于溫州城市適合發(fā)展高檔居住及商業(yè)的區(qū)域。在金色海岸家園的設(shè)計(jì)過程中，整合了優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；在建設(shè)過程中相信無論是材料的選擇，還 是工程的施工，“精品”都是一個(gè)不變的主題。因此，如何充分發(fā)揮不同類型物業(yè)各自的特點(diǎn)，并使不同類型物業(yè)之間的相互關(guān)系達(dá)到高度和諧共生的狀態(tài)也是我們后期服務(wù)的重點(diǎn)。 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 4 只有這樣，物業(yè)管理服務(wù)才能與整體項(xiàng)目形勢(shì)和諧與統(tǒng)一，真正成為 金色海岸家園銷售的強(qiáng)勁推動(dòng)力 三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 “項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與物業(yè)管理形成良性互補(bǔ)”是 金色海岸家園 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容訂制的重要原則之一。 項(xiàng)目劣勢(shì) 金色海岸家園 的最大劣勢(shì)同樣來自地理位置。 金色海岸家園 目標(biāo)客戶群全方位分析涉及到消費(fèi)群體的五種需求：生活需求、安全需求、歸屬感需求、自尊需求、自我實(shí)現(xiàn)需求。 尊享體驗(yàn)之一： 24 小時(shí)值班經(jīng)理 為 確保業(yè)主提出的重大投訴能得到及時(shí)的解決，項(xiàng)目中發(fā)生的各項(xiàng)突發(fā)事件得以及時(shí)、妥善的處理， 我們將實(shí)行 24 小時(shí)值班經(jīng)理制度，由綜合管理部副經(jīng)理、首席管家、工程部主管、秩序維護(hù)部主管輪流擔(dān)任值班經(jīng)理，統(tǒng)一協(xié)調(diào)當(dāng)值時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)事宜。我們?cè)谧≌瑑?nèi)按每 30戶 1 名的標(biāo)準(zhǔn)配備了內(nèi)管家（現(xiàn)共配置 14 人，業(yè)主入住后，內(nèi)管家人數(shù)可根據(jù)業(yè)主服務(wù)需求進(jìn)行適時(shí)地調(diào)整），每個(gè)業(yè)主都 有自己對(duì)應(yīng)的內(nèi)管家。 尊享體驗(yàn)之 三 ： 私人 管家服務(wù) 我們除了為業(yè)主提供 基礎(chǔ)管 家 服務(wù)（ 多數(shù)為 無償 服務(wù) ）外，還 將 根據(jù)本項(xiàng)目地理位置、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)和業(yè)主需求， 充分利用本項(xiàng)目都市綜合體的特點(diǎn)，整合各項(xiàng)社會(huì)資源、項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)資源，為業(yè)主 設(shè)置菜單式 私人管家 服務(wù)，業(yè)主可根據(jù)自身需求，選擇性地要求提供 私人管家 服務(wù)。這個(gè)禮賓不僅為業(yè)主提供迎送服務(wù)，也將為有需要的業(yè)主提供其他相關(guān)服務(wù)，如代叫車、行李提送等。與客戶溝通交流，我們能根據(jù)不同的客戶而使用不同的語言（國(guó)語、英語、溫州當(dāng)?shù)卣Z），增進(jìn)與業(yè)戶間的距離，給業(yè)戶更親切的感受。 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 8 第三章 物業(yè)服務(wù)人員配置、財(cái)務(wù)測(cè)算 一、組織架構(gòu) 物業(yè)服務(wù)中心 （經(jīng)理 1 人） 綜管部 （ 5 人） 管家部 （ 58 人） 秩序維護(hù)部 （ 62 人） 工程部 （ 15 人） 副經(jīng)理 1人 財(cái)務(wù) 1人 出納 1人 文員 2人 首席管家 1人 外管家 9人 內(nèi)管家 14人 管家助理 4人 保潔主管 1人 保潔 24人 技術(shù)保潔 4人 園藝師 1人 主管 1人 領(lǐng)班 4人 主入口 禮賓 4人 物業(yè)服務(wù)中心禮賓 4人 主入口門崗 8人 次入口門崗 8人 消監(jiān)控 8人 巡邏崗 12人 車輛管理 12人 犬防 1 人 1 犬 主管 1人 值班工程師 4人 工程技工 4人 高配值班 6人 浙 江 綠 城 管 理 有限公司 溫 州 大 管 家 物 業(yè) 管 理 有限公司 9 二、具體人員配置 部門 職