【正文】 服務安排和報價 第十一章 服務承諾 結束語 第一章 項目簡介及顧問模式建議 第一節(jié) 項目簡介 ? 項目位 置： 湛江人民大道北 11 號 ? 開 發(fā) 商： 湛江鑫泰投資有限公司 ? 占地面積： 占 地 面積 萬 平方米 。 項目地理位置十分優(yōu)越，是 湛江鑫泰投資有限公司 開發(fā)的高尚樓盤 ，在當地定位較高，擬建成 湛江 當地高檔住宅 、商業(yè)樓 房。 3） 在項目銷售階段，通過招商局 物業(yè) 公司 自身的品牌優(yōu) 勢，及對銷售區(qū)域的管理和服務，為銷售工作提供支持。 7） 在項目裝修階段，規(guī)范裝修管理并化解交付投訴高峰?！?金色藍灣 ” 的管理服務效果將是“ 金色藍灣 ”開發(fā)銷售及物業(yè)升值的有力品牌支撐，同時也是湛江市 鑫泰投資 有限公司后續(xù)項目開發(fā)的有力品牌保證。這種顧問合作方式效 果明顯，經過多年檢驗，已成為目前物業(yè)管理顧問市場上最常見的合作方式。 三、顧問工作目標 “顧問 +駐場”服務模式下，顧問工作目標不僅包含純顧問項目的工作目 標，更注重現場的實際效果，考核顧問工作的指標也更量化。 （ 2）對不合格處提出整改意見，推動施工單位進行整改并復驗。 （ 1）確定銷售配合模式與服務定位 （ 2）確定銷售配合各專業(yè)人員崗位和數量 （ 3）建立銷售配合過程中各專業(yè)服務程序 （ 4）跟進銷售配合人員招聘和培訓全過程，確保人員素質達到要求 （ 5）為銷售中心、樣板房及其他銷售區(qū)域提供高檔尊貴的服務 （ 6）配合甲方編制銷售廣告中各項涉及物業(yè)管理的內容 “ 金色藍灣 ”物業(yè)管理機構籌建的顧問目標 招商局物業(yè)在顧問服務中，將針對 “ 金色藍灣 ”的項目特點，組建滿足客戶服務需求和品牌宣傳需求的物業(yè)管理機構，打造出 湛江 地區(qū)一流的物業(yè)管 理團隊。 （ 4）擬定 “ 金色藍灣 ”物業(yè)管理收費標準，并編制物業(yè)管理服務預算。 （ 2）對不合格處提出整改意見，推動施工單位進行整改并復驗。 具體顧問目標包括： （ 1）編制符合管理實際要求的前期管理協(xié)議、管理規(guī)約、裝修管理責任書等文件體系、設計一條龍的交付流程。 （ 5）嚴格把好裝修審批關和巡查關，杜絕違章裝修的現象，為今后的創(chuàng)優(yōu)達標工作創(chuàng)造良好的條件。 （ 3） “ 金色藍灣 ”物業(yè)管理服務不但有一流的服務效果，還能維持財務收支平衡。 工作計劃 建議 如下： 序號 時段 人數 時間 備注 一 工程顧問團 天數 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 1 合同簽訂后 一周內 工程顧問 團 3人 4 由各專業(yè)工程師組成工程顧問團赴現場，熟悉項 目現場，對項目規(guī)劃設計提出優(yōu)化建議 2 開盤前 項目經理和 工程顧問團 2人 4 負責指導對售樓處進行驗收，同時跟進施工現場狀況 配合銷售員工培訓 二 駐場顧問 月數 1 入伙階段 顧問經理 、 工程顧問 、 安 管 顧 問各 1人 2 顧問經理入伙前 2個月到場； 工程和安管顧問入伙前一個月至入伙后一個月。一般而言，物業(yè)管理是指對竣工投入使用后的項目進行管理，因此，很多人就把物業(yè)管理看成是房地產 開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立行業(yè)，但是，總結物業(yè)管理 20 多年的經驗，我們也不難發(fā)現，由于房地產開發(fā)建設過程中留下的缺憾，給房產使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響，很多時候也會對開發(fā)商本身的聲譽，對開發(fā)商今后開發(fā)的項目產生很大的影響。 項目的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密?，F在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設施、設備帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為 了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。 有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 第二節(jié) 前期工程介入顧問事項 “ 金色藍灣 ” 項目將分多期建設，招商局物業(yè)將針對項目不同需求和不同時間點，從物業(yè)管理角度，對項目建設提出優(yōu)化建議。 《初步設計階段物業(yè)顧問建議書》包含以上方案設計階段所有工作內容的細化建議，對重點內容做專項報告。根據設計施工圖統(tǒng)計列出公用設施設備的名稱、數量、技術參數，結合使用要求，參照招商局物業(yè)掌握的大量設施設備使用情況與設備選型內容參考模板，結合市場調研結果，對同類產品進行價格、可靠性、性能比較，最終確定候選供應商，供甲方進行選擇確定設 備選型，我們將提供如下主要設備選型的顧問服務工作： （ 1）供配電系統(tǒng)： 高壓環(huán)網柜、干式變壓器、 低壓配電箱柜、主開關、動力控制箱柜、發(fā)電機組、母線槽、橋架。 （ 5）室內安全設施：聯網報警器、門禁與進戶門鎖、緊急求助系統(tǒng)。 （ 1） 建筑施工：砌分割墻體、墻面批灰、貼墻磚、預留門洞、預留窗洞、衛(wèi)生間、空調等預留孔、空調支撐板、形位偏差、屋面防水、外墻防水。 （ 5）供水設備安裝：水泵安 裝。環(huán)網、閥門井。 （ 9）智能化設備安裝：紅外報警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁（一卡通）、道閘、車場收費記錄管理系統(tǒng)、背景音樂。 （ 13）有線電視安裝。 八、 金色藍灣 驗收準備階段的顧問內容 在項目驗收準備階段，顧問工作主要內容為：協(xié)助 開發(fā)商擬定驗收項目的檢查內容及有關的記錄表格： （ 1）機械部分檢查內容要求與記錄。 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 （ 5）電力變壓器接管檢查內容要求與記錄。 （ 9）水表檢查內容要求與記錄。 （ 13）房屋主體檢查內容要求與記錄。 我們將協(xié)助建設單位和物業(yè)公司對查出各類施工缺陷分類整理，編制成《施工遺留問題整改報告》，提交建設單位，跟進督促并協(xié)助落實解決施工遺留問題，掌握施工遺留問題改進程度與改進結果，將交房遺留的工程施工問題控制在最小，以保證房屋順利交付給客戶。 3） 提交 “ 金色藍灣 ” 物業(yè)服務中心 組織架構。 第 二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內容 招商局物業(yè)派駐項目的顧問經理將協(xié)助建立如下規(guī)章制度體系： （ 1）公司級規(guī)章制度 A、服務規(guī)范 ? 公司員工文明用語 ?公司員工儀容儀表規(guī)范 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 ?公司員工行為規(guī)范 B、行政管理 ? 檔案管理規(guī)程 ? 文稿打印控制規(guī)程 ? 印章管理規(guī)程 ? 文件處理規(guī)程 ? 辦公用品管理規(guī)程 ? 辦公設備管理規(guī)程 ? 公司會議管理規(guī)定 ? 參觀接待工作規(guī)程 ? 員工宿舍管理規(guī)程 ? 前臺工作規(guī)范 ? 倉庫管 理及庫存品防護運作規(guī)程 ? 員工工作服管理規(guī)程 ? 公司法律事務處理流程 ? 合同管理規(guī)程 ? 客戶投訴處理規(guī)程 ? 系統(tǒng)管理規(guī)程 C、人力資源管理 ? 員工招聘規(guī)程 ? 員工調配管理規(guī)程 ? 新員工入職報到程序 ? 培訓體系管理規(guī)程 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 ? 兼職培訓講師管理規(guī)程 ? 管理層員工培訓管理規(guī)程 ? 操作層員工培訓管理規(guī)程 ? 考勤管理規(guī)程 ? 員工管理規(guī)程 ? 人事檔案管理規(guī)定 ? 勞務工管理規(guī)程 ? 管理層員 ? 工考核獎懲制度 ? 員工公司內部調動規(guī)程 ? 員工離職規(guī)程 ? 員工請休假管理規(guī)程 ? 員工工資管理規(guī)程 ? 勞務工工資管理規(guī)程 ? 出差管理規(guī)程 ? 社會保險管理規(guī)程 D、品質管理 ? 監(jiān)督檢查規(guī)程 ? 品質檢查結果處理規(guī)程 ? 質量管理工作規(guī)程 ? 內審員管理規(guī)程 （ 2） 物業(yè)服務中心 規(guī)章制度 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 2021 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 A、綜合管理 ? 前期銷售服務配合工作規(guī)程 ? 接管驗收工作規(guī)程 ? 交付工作組織規(guī)程 ? 辦理入住工作規(guī)程 ? 裝修控制規(guī)程 ? 物業(yè)服務中心 人力資源工作規(guī)程 ? 部門計劃考核管理規(guī)程 ? 物業(yè)服務中心 專業(yè)口員工培訓規(guī)程 ? 食堂管理規(guī)定 ? 宿舍管理規(guī)定 ? 值班制度 ? 品質管理工作規(guī)程 ? 管理報告規(guī)程 ? 檔案資料管理作業(yè)規(guī)程 ? 空置房管理作業(yè)規(guī)程 ? 突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程 ? 計收費運作規(guī)程 ? 押金收退規(guī)程 ? 公告管理規(guī)程 ? 物業(yè)服務中心 與 陽光投資集團 溝通、協(xié)調作業(yè)規(guī)程 ? 鑰匙 管理規(guī)定 ? 客戶 違章處理作業(yè)規(guī)程