【正文】 功物業(yè)管理人！』 發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，這已逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)對(duì)后續(xù)建設(shè)和開發(fā)工作的 必然趨勢(shì)。 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但『學(xué)習(xí)改變?nèi)松M管建設(shè) 項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理 單位能夠在物業(yè)建成后一開始投 入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對(duì)給排水、照明、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防『學(xué)習(xí)改變?nèi)松錂C(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。如果在開發(fā)商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，開發(fā)商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能投入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 第二節(jié) 前期工程介入顧問事項(xiàng) “ 金色藍(lán)灣 ” 項(xiàng)目將分多期建設(shè)，招商局物業(yè)將針對(duì)項(xiàng)目不同需求和不同時(shí)間點(diǎn)，從物業(yè)管理角度，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提出優(yōu)化建議。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松幌抻谝韵聝?nèi)容： ? 總平面設(shè)計(jì)（含綜合管線和豎向設(shè)計(jì)） ? 各 單體建筑設(shè)計(jì) ? 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì) ? 會(huì)所功能和設(shè)計(jì) ? 供電系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 供水、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 電梯系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 環(huán)境、景觀設(shè)計(jì) ? 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 重點(diǎn)內(nèi)容：交通組織、管理權(quán)屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項(xiàng)報(bào)告 三、 初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段 在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對(duì)深化的初步設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，提交《初步設(shè)計(jì)階段物業(yè)顧問建議書》。如： ? 節(jié)能環(huán)保措施 ? 設(shè)備選型 ? 景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化 ? 燈光工程優(yōu)化 ? 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化 ? 對(duì) 安裝、采購合同中關(guān)于售后服務(wù)部分、備品備件要求提出建議； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?duì)施工圖中存在的細(xì)節(jié)問題提出改進(jìn)建議。根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖統(tǒng)計(jì)列出公用設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、技術(shù)參數(shù)，結(jié)合使用要求，參照招商局物業(yè)掌握的大量設(shè)施設(shè)備使用情況與設(shè)備選型內(nèi)容參考模板，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，對(duì)同類產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格、可靠性、性能比較，最終確定候選供應(yīng)商，供甲方進(jìn)行選擇確定設(shè) 備選型，我們將提供如下主要設(shè)備選型的顧問服務(wù)工作： （ 1）供配電系統(tǒng)： 高壓環(huán)網(wǎng)柜、干式變壓器、 低壓配電箱柜、主開關(guān)、動(dòng)力控制箱柜、發(fā)電機(jī)組、母線槽、橋架。 （ 3）電梯設(shè)備：客梯、觀光梯、貨梯、扶手梯。做成功物業(yè)管理人！』 （ 4）公共安全設(shè)施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、 N畫面分割器、攝像機(jī)與云臺(tái)、門禁管理主機(jī)、門禁管理單元主機(jī)、電控鎖與 IC 卡、電子巡更、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)、防火設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制柜、消防廣播系統(tǒng)（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭， CD機(jī)）。 （ 6）智能化設(shè)施：車輛出入自動(dòng)道閘、車場(chǎng)收費(fèi)管理系統(tǒng)、智能型一卡通管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)、 小區(qū) 背景音樂廣播、設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程管理運(yùn)行系統(tǒng)、 小區(qū) 網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)、電子顯示牌。 七、 建筑施工與設(shè)備安裝階段的顧問內(nèi)容 在內(nèi)部建筑施工與設(shè)備安裝階段，物業(yè)管理顧問有 15 個(gè)工作要點(diǎn)，力爭(zhēng)通過對(duì)施工進(jìn)行階段性抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中與施工中存在的技術(shù)、工藝、材料（管材，型材，線管、導(dǎo)線、開關(guān)、插座、燈具、門窗配 件等安裝與裝修材料）等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。 （ 2）建筑安裝：門、窗、潔具、樓梯扶手、陽臺(tái)護(hù)欄。 （ 4）供配電設(shè)備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開關(guān)柜、計(jì)量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設(shè)、發(fā)電機(jī)組。管道敷設(shè)。水表。 （ 6）排水設(shè)施施工安裝：主管道、支管道、檢查井、化糞池。做成功物業(yè)管理人！』 （ 7）通風(fēng)排煙設(shè)備安裝：風(fēng)機(jī)與風(fēng)管、煙道、風(fēng)閥風(fēng)口、室外風(fēng)口、防雨百葉。 （ 9）智能化設(shè)備安裝：紅外報(bào)警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁（一卡通）、道閘、車場(chǎng)收費(fèi)記錄管理系統(tǒng)、背景音樂。 （ 11）室外景觀施工：道路、水系、雕塑、小品、綠化。 （ 13）有線電視安裝。 （ 15）寬帶網(wǎng)絡(luò)安裝。 八、 金色藍(lán)灣 驗(yàn)收準(zhǔn)備階段的顧問內(nèi)容 在項(xiàng)目驗(yàn)收準(zhǔn)備階段，顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助 開發(fā)商擬定驗(yàn)收項(xiàng)目的檢查內(nèi)容及有關(guān)的記錄表格： （ 1）機(jī)械部分檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 3）高壓環(huán)網(wǎng)柜檢查內(nèi)容要求與記錄。做成功物業(yè)管理人！』 （ 4）備用電源（發(fā)電機(jī)）接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 6）低壓開關(guān)柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 8）電表箱檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 10）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 12）機(jī)電設(shè)備運(yùn)行檢查內(nèi)容要 求與記錄。 （ 14）室內(nèi)綜合檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 16）綠化工程檢查內(nèi)容要求與記錄。 第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建顧問工作 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 1） 協(xié)助調(diào)查 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)情況，根據(jù)湛江市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)要求，擬定 “ 金色藍(lán)灣 ” 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)湛江市物價(jià)局核準(zhǔn)。 3） 提交 “ 金色藍(lán)灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 組織架構(gòu)。 5） 提 交管理用房與生活用房設(shè)置方案。 第 二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容 招商局物業(yè)派駐項(xiàng)目的顧問經(jīng)理將協(xié)助建立如下規(guī)章制度體系： （ 1）公司級(jí)規(guī)章制度 A、服務(wù)規(guī)范 ? 公司員工文明用語 ?公司員工儀容儀表規(guī)范 ?公司員工行為規(guī)范 B、行政管理 ? 檔案管理規(guī)程 ? 文稿打印控制規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 管理層員 ? 工考核獎(jiǎng)懲制度 ? 員工公司內(nèi)部調(diào)動(dòng)規(guī)程 ? 員工離職規(guī)程 ? 員工請(qǐng)休假管理規(guī)程 ? 員工工資管理規(guī)程 ? 勞務(wù)工工資管理規(guī)程 ? 出差管理規(guī)程 ? 社會(huì)保險(xiǎn)管理規(guī)程 D、品質(zhì)管理 ? 監(jiān)督檢查規(guī)程 ? 品質(zhì)檢查結(jié)果處理規(guī)程 ? 質(zhì)量管理工作規(guī)程 ? 內(nèi)審員管理規(guī)程 （ 2） 物業(yè)服務(wù)中心 規(guī)章制度 A、綜合管理 ? 前期銷售服務(wù)配合工作規(guī)程 ? 接管驗(yàn)收工作規(guī)程 ? 交付工作組織規(guī)程 ? 辦理入住工作規(guī)程 ? 裝修控制規(guī)程 ? 物業(yè)服務(wù)中心 人力資源工作規(guī)程 ? 部門計(jì)劃考核管理規(guī)程 ? 物業(yè)服務(wù)中心 專業(yè)口員工培訓(xùn)規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 客服人員培訓(xùn)規(guī)程 ? 客服人員考核規(guī)程 C、安全管理 ? 安全管理員工作原則 ? 安全管理員招聘流程 ? 安全管理分隊(duì)長(zhǎng)公開競(jìng)聘規(guī)程 ? 安全工作督查規(guī)程 ? 消防器材配置及使用規(guī)定 ? 保安培訓(xùn)規(guī)程 ? 防火責(zé)任人管理規(guī)程 ? 安全管理員交接班工作規(guī)程 ? 安全警用器械管理作業(yè) 規(guī)程 ? 地面巡邏工作規(guī)程 ? 門崗（人員）工作規(guī)程 ? 門崗（車輛）工作規(guī)程 ? 中控崗工作規(guī)程 ? 停車場(chǎng)巡邏作業(yè)規(guī)程 ? 中控室消防、監(jiān)控系統(tǒng)計(jì)算機(jī)操作規(guī)程 ? 停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)操作規(guī)程 ? 消防安全管理規(guī)定 ? 消防安全檢查制度 ? 消防演習(xí)作業(yè)規(guī)程 ? 消防應(yīng)急預(yù)案 ? 消防器材管理規(guī)程 ? 對(duì)講機(jī)使用方法 ? 滅火器操作方法 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 閉路監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ? 停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)管理規(guī)定 ? 防雷接地系統(tǒng)管理規(guī)定 ? 水景設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ? 背景音樂系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ? 機(jī)電設(shè)備管理人員工作規(guī)定 ? 房屋維修管理規(guī)定 ? 房屋土建維修運(yùn) 作規(guī)程 ? 搶修服務(wù)工作規(guī)程 ? 設(shè)施安裝維修規(guī)程 ? 維修過程的檢驗(yàn)設(shè)備綜合管理規(guī)定 ? 機(jī)電設(shè)備巡視檢查管理規(guī)定 E、清潔管理 ? 清潔工作管理規(guī)定 ? 保潔員工培訓(xùn)規(guī)程 ? 保潔員工考 核 規(guī)程 ? 清潔安全管理規(guī)定 ? 清潔機(jī)械管理規(guī)定 ? 清潔工具管理規(guī)定 ? 中控室清潔規(guī)程 ? 公共洗手間清潔規(guī)程 ? 辦公室清潔規(guī)程 ? 地下停車場(chǎng)清潔規(guī)程 ? 空置房清潔通風(fēng)規(guī)程 ? 樓層清潔規(guī)程 ? 外圍清潔規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 綠化帶管理作業(yè) 方法 ? 時(shí)花養(yǎng)護(hù)管理方法 ? 綠籬養(yǎng)護(hù)作業(yè) 方法 ? 室內(nèi)植物管理作業(yè) 方法 ? 盆景管理作業(yè) 方法 ? 殘花處理作業(yè) 方法 ? 植物病蟲害防治作業(yè) 方法 ? 錦鯉喂養(yǎng) 方法 ? 綠化機(jī)具操作 方法 ? 綠化機(jī)具維修保養(yǎng) 方法 ? 園林綠化災(zāi)害預(yù)防作業(yè) 方法 G、公眾制度 ? 管理規(guī)約 ? 精神文明公約 ? 發(fā)布通告、懸掛橫幅管理規(guī)定 ? 房屋裝修管理規(guī)定 ? 裝修人員管理規(guī)定 ? 小區(qū) 物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定 ? 治安管理規(guī)定 ? 消防管理規(guī)定 ? 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 ? 供水、供電管理規(guī)定 ? 燃?xì)獍踩芾硪?guī)定 ? 電梯使用管理規(guī)定 ? 智能化設(shè)施使用管理規(guī)定 ? 臨時(shí)用電管理規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 提交人員招聘計(jì)劃及預(yù)算報(bào)批。 ?選擇合適的具體招聘渠道。 ?通過篩選應(yīng)聘人員的簡(jiǎn)歷，對(duì)篩選合格者進(jìn)行面試。 ?通知辦理入職手續(xù)，簽訂勞動(dòng)合同。 員工培訓(xùn) A、培訓(xùn)目標(biāo) 為把“ 金色藍(lán)灣 ”打造成湛江市的物業(yè)管理名盤，依靠一支敬業(yè)且具備物業(yè)管理技能的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。做成功物業(yè)管理人！』 作心態(tài)和過硬的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)。 ? 新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 95%。 ? 特殊工種人員持證上崗率 100%。 ? 對(duì)員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。 ? 專業(yè)口定期培訓(xùn)：安全、設(shè)備、清潔、綠化、客服、社區(qū)文化等各專業(yè)口，定 期舉行專業(yè)技能的培訓(xùn)和考核，使員工能夠熟練掌握本專業(yè)的知識(shí)技能。 ? 專題研討：針對(duì)物業(yè)服務(wù)中心中發(fā)生的疑難、典型案例，及時(shí)組織專題研討和 現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，幫助員工認(rèn)清問題，提高判斷和處理問題的能力。 ? 輪崗培訓(xùn)：管理人員定期進(jìn)行輪崗，追求專職多能，提高員工的綜合管理能力。 C、建立員工培訓(xùn)體系 ? 制訂培訓(xùn)計(jì)劃。 ? 建立培訓(xùn)程序。 分析、比較、需求 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 序號(hào) 課時(shí) 課 程 授課人 培訓(xùn)對(duì)象 方式 9 4 各崗位職責(zé)、服務(wù)規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn) 各專業(yè)顧問 按部門分散上課 課堂講授 10 3 消防安全、應(yīng)急常識(shí)講解及案例分析 安全顧問 全體員工 課堂講授 11 4 現(xiàn)場(chǎng)參觀考察 按部門側(cè)重參觀 樣板示范，現(xiàn)場(chǎng)模擬 12 2 考試 公司培訓(xùn)部門 全體員工 筆試閉卷 備 注 公司培訓(xùn)部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一安排、統(tǒng)一考核、統(tǒng)一記錄，培訓(xùn)時(shí)間為入伙前半個(gè)月，依據(jù)具體安排臨時(shí)通知。做成功物業(yè)管理人！』 F：監(jiān)控員培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn) 類型 時(shí) 間 內(nèi) 容 方 式 負(fù)責(zé)人 考 核 崗前培訓(xùn) 1個(gè)月 崗位職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、紀(jì)律和獎(jiǎng)懲制度、相關(guān)規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令 集中學(xué)習(xí)與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合 安管顧問 期滿進(jìn)行上崗考核鑒定 本崗位的基礎(chǔ)知識(shí) 運(yùn)用：消防、監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、性能熟知和操作 實(shí)習(xí) 突發(fā)應(yīng)急預(yù)案演練 講解與實(shí)地演習(xí) 相結(jié)合