【導讀】項目位置：湛江人民大道北11號?？偨ㄖ娣e：總建筑面積約55萬平方米。開盤時間：2021年10月。入伙時間：預計2021年底。“金色藍灣”項目位于湛江的主干道區(qū)域，交通便利。項目地理位置十分優(yōu)越，理顧問工作上的總體需求是：借助專業(yè)合作、優(yōu)勢互補，通過快車道在較短時間內(nèi)，意識領(lǐng)先的物業(yè)管理服務團隊。供配電、園林綠化、景觀等提出建議。和服務，為銷售工作提供支持。6）在項目入伙階段，指導金色藍灣籌備交付，辦理各項入伙手續(xù)。7）在項目裝修階段，規(guī)范裝修管理并化解交付投訴高峰。9）制定項目管理方案，確定物業(yè)管理收費標準，優(yōu)化成本控制?！敖鹕{灣”的管理服務效果將是。司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責整個項目的物業(yè)服務品質(zhì)及人員培訓?，F(xiàn)場工作質(zhì)量達到省級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標準。工程驗收，并協(xié)助推動驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改。

　　

【正文】 包括物業(yè)管理費的收費方式、收費標準、收費手續(xù)、停車場經(jīng)營方式以及正常物業(yè)費之外的超時能源、入室保潔的費用等，這些直接涉及到今后運行中的問題，都是客戶非常關(guān)心，而且會對此帶有更多的疑問。有的客戶并非首次置業(yè)，他們購買 物業(yè)的目的性更強，思路更清晰。所謂百病成醫(yī)，這部分客戶對今后的物業(yè)管理所關(guān)注的環(huán)節(jié)非常專業(yè)，可能會涉及到包括對物業(yè)保值增值的計劃、保潔服務標準、安保監(jiān)控智能化、各崗位值守時段、客戶服務的流程、投訴以及投訴解決的方式、工程設備設施維護的月季年計劃的情況，甚至細致到電梯出現(xiàn)故障后幾分鐘內(nèi)到達，幾分鐘內(nèi)解救等。因此我公司認為在銷售現(xiàn)場派駐『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 高級物業(yè)經(jīng)理是很有必要的，他可以為現(xiàn)場所有的客戶進行物業(yè)管理方面的專業(yè)解答，若有大客戶有購買欲望時，該高級物業(yè)經(jīng)理也可以參與銷售公司、開發(fā)商與大客戶之間進行的商務談判，從物業(yè)管理 的角度出發(fā)促進談判的成功。 第 六 節(jié) 宣傳自身背景和優(yōu)勢，展示強大服務商面貌 當然很多時候，除了對服務的認可，客戶會對物業(yè)服務的品牌有很高的要求。招商局物業(yè)作為中國物業(yè)管理的先驅(qū)，從事物業(yè)管理 20多年，服務客戶涉及到摩托羅拉、惠普、三星、神州數(shù)碼、摩托羅拉、惠普、赫司特、亞洲開發(fā)銀行、招商銀行等高端商戶，這些商戶的員工對招商物業(yè)都有一定的認可。同時招商局物業(yè)還擁有大批高級住宅項目的高尚業(yè)主，在客戶和業(yè)內(nèi)均贏得了極高的聲譽，相信招商局物業(yè)的品牌不會讓開發(fā)商失望，不會讓客戶失望。征得開發(fā)商和銷售商的同意之后，我 公司可以在銷售中心設立一個物業(yè)管理公司的小型宣傳區(qū)域，向客戶宣傳我公司的背景、業(yè)績、服務理念等等內(nèi)容，如果開發(fā)商和銷售商有需要我們在廣告和樓書中，針對物業(yè)管理的品牌進行宣傳，我們將會全力配合。通過各種方式，使客戶了解今后由誰會直接面對他們進行服務工作，讓客戶在房產(chǎn)購買后，對需要長期面對的物業(yè)管理公司感到放心，給廣大客戶一個良好的預期，從而在一定程度上對銷售工作進行推動 。『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第六章 驗收和整改顧問工作 客戶入伙驗樓是投訴最集中、最激烈的時期。為此， 物業(yè)服務中心 需要清楚掌握驗樓重點，提前從物業(yè)管理和客戶角度進 行驗樓，并將發(fā)現(xiàn)的問題反饋給施工單位并督促整改。 招商局物業(yè)顧問將指導 金色藍灣 物管機構(gòu)對項目的建筑與設備進行驗收，并組織推動有關(guān)品質(zhì)問題的整改工作。 第一節(jié) 建筑質(zhì)量 的 驗收顧問 （ 1） 主體結(jié)構(gòu) 驗收要點 ?地基沉降不超過 國家標準 允許變形值。 沒 引起上部結(jié)構(gòu)開裂或相鄰房屋的損壞。 ?鋼筋混凝土構(gòu)件 的 變形、裂縫 沒有 超過 國家標準 規(guī)定值。 ?磚石結(jié)構(gòu)有足夠的強度和剛度 ，無 有明顯裂縫。 ?木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固、支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，構(gòu)件選材符合 國家標準。 ?抗震設防的房屋，符合 國家標準 的有關(guān)規(guī)定。 （ 2） 外墻 驗收要點 ?不滲水 。 ?無 貫穿裂縫。 ?無外貼瓷磚脫落。 （ 3）屋面驗收要點 ? 屋面排水暢通，無積水、不滲漏。 ? 平屋面有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置 了 屋面檢修孔。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 陽臺和三層以上屋面有排水、出水口，檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密，不滲漏。 （ 4） 樓地面 驗收要點 ?面層與基層粘結(jié)牢固， 無 空鼓、整體面層平整、 無 裂縫、脫皮和起砂等缺陷 。 ?塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 ?衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間 經(jīng)防水試驗， 地面與相鄰地面相對標高符合設計， 無 積 水 、 倒泛水和滲漏。 ?木樓地面平整牢固，接縫密合。 （ 5） 裝修 驗收要點 ?鋼木門窗安裝 平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確， 鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。 ?進戶門 沒 使用膠合板制作，門鎖安裝牢固 。 ?木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層釘牢。 ?門窗玻璃安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 ?抹灰表面平整， 無 空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 ?飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 ?油漆、刷漿色澤一致，表面 無 脫皮、漏刷現(xiàn)象。 （ 6） 水衛(wèi)消防 驗收要點 ?管道安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施符合 國家標準 ，按套安裝水表或 預 留表位。 ?高位水箱進水管與水箱檢查口的設置便于檢修。 ?衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管分設，出戶管長 未 超過８ 米 。地漏、排污管接口、檢 查口 無 滲漏，管道排水流暢。 ?衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口 無 滲漏，安裝平正、牢固，部件齊全、制動靈活。 ?水泵安裝平穩(wěn)、運行時無較大震動。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ?消防設施符合 國家標準 ，并且有消防部門檢驗合格簽證。 （ 8） 附屬工程及其它 驗收要點 ?室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置，管道坡度、管徑均符合 國家標準 。 管道順直且排水通暢。井蓋 擱置 穩(wěn)妥并設置井圈。 ?化糞池按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不小于 5厘米 。 立 管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不超過兩個彎。 ?明溝、散水、落水溝頭 無 斷裂、積水現(xiàn)象。 ?房屋和入口處 已 做室外道路，并與主干道相通，路面 無 積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 ?信報箱設置規(guī)格、位置符合有關(guān)規(guī)定。 ?掛物鉤、曬衣架安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道暢通，無阻塞物。 ?低層陽臺欄桿凈高不應低于 米，中高層、高層陽臺欄桿凈高不應低于 米，欄桿的垂直桿件間距凈距不應大于 米 。 ?單體工程做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢、室外地面 平整、室內(nèi)外高差符合設計要求。 ?群體建筑檢驗 了 相應的 市政、公建配套工程和服務設施，達到質(zhì)量和使用功能 要求。 ?燈具安裝牢固、位置正確 。 ?對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等 安裝符合 相應的國家規(guī)范標準。 ?空調(diào)安裝 位置預留合理 。 第二節(jié) 設備設施的驗收顧問 （ 1） 電氣 驗收要點 ?電氣線路安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，導線連接緊密，鋁導線連接 無 絞接或綁接 。 采用管子配線時，連接點緊密、可靠，管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于１Ｍ Ω ／ＫＶ。 ?按套安裝電表或 預 留表位，并有電器接地裝置。 ?照明器具等低壓電器安裝支架牢固，部件 齊全，接觸良好，位置正確。 ?各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠，接地電阻值符合 國家標準 。 ?電梯能準確地啟動運行、選層、平層、停層 。 曳引機的噪聲和震動聲不超過 國 家標準 。制動器、限速器及其他安全設備動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均符合要求。 ?對電視信號有屏蔽影響的 房間 ，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波 復雜地區(qū)的 房間 ，應設置 有線 電視 接口 。 ?分戶配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求。箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無刮碰痕 跡及色差。箱門開啟靈活。箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護器動作正確， 控制范圍正確。箱內(nèi)結(jié)線整齊，回路編號齊全，正確。導線與開關(guān)連接牢固緊密 。 ?電表安裝符合規(guī)范，關(guān)閉總閘后 無 電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象 。 ?開關(guān)插座檢查：開關(guān)、插座面板表面清潔、無損壞。開關(guān)控制范圍正確。開關(guān) 切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確。暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙。導線接線符合國家規(guī)范要求 。 （ 2）水泵房驗收顧問要點 ?查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好。 ?水泵潤滑油色純，盤根密封，聯(lián)軸器聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈無損壞。 ?電機外觀整潔，銘牌完好，接地線連接 良好，運行時無較大震動 ?電機繞組相與相、相對地間絕緣電阻不低于 兆歐。 ?閥門開關(guān)應靈活可靠，內(nèi)外無滲漏，壓力表指示正確，表盤清晰。 ?管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。 ?控制柜各轉(zhuǎn)換開關(guān)啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。 ?水泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜無不良噪音。 （ 3）配電室驗收顧問要點 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 母線接頭無變形、無銹。 ? 低壓斷路開關(guān)主觸點、滅弧罩無損壞，各接線螺絲和柜內(nèi)無灰塵。 ? 電流互感器、電流表、電度表安裝和接線無誤，手柄操作靈活可靠。 ? 電容柜接觸器、電容器接線螺絲、接地 裝置良好，電容器無脹肚現(xiàn)象。 ? 發(fā)電機供電與市電供電轉(zhuǎn)換正常。 （ 4）電梯驗收顧問要點 ?機房控制柜各接電點、接觸器、電阻、電抗器清潔且引線螺絲緊固。 ?曳引機、限速器、制動器運行正常，油量油質(zhì)符合規(guī)定。 ?轎頂清潔且轎頂各操作開關(guān)有效（安全窗、急停、安全鉗、檢修、鋼帶防斷）。 ?廳轎門開閉正常，路軌清潔，廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)線路正常。 ?電梯運行正常（起動、行車、加減速及停車平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層 差等）。 ?各指示等與語音提示正常。 （ 5）柴油發(fā)電機驗收顧問要點 ?蓄電池電解液液位沒有偏低。 ?機組無漏油、漏水現(xiàn)象，發(fā)電 機機身清潔。 ?蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭緊固，故障顯示燈正常。 ?接地線良好，機房風機運行正常。 ?冷卻水水位、機油油位正常。 ?模擬停電試驗時發(fā)電機自動起動正常。 ?發(fā)電機帶負荷運行時各儀表指示和機組運行正常。 第三節(jié) 驗收 質(zhì)量問題的 整改顧問 ?影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，約定期限由 施工 單位 或設備供 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 應商 負責進行 整改 返修、直至合格。 ?影響相鄰房屋的安全問題，由 施工 單位負責處理。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和 設備使用安全的質(zhì)量問題 ， 約定期限由 施工 單位 或設備供應商 負責維修 。 也可采取費用補償?shù)霓k法，由 物業(yè)公司負責 處理。 第七章 交付和裝修管理顧問 第一節(jié) 交付期物業(yè)管理的顧問內(nèi)容 ? 提 交 交付工作組織方案。 ? 提 交交付工作各崗位應知應會手冊并組織培訓。 ? 提交交付通知書、管理規(guī)約、客戶手冊、裝修管理規(guī)定、收樓須知、繳款通 知書、客戶登記表、驗樓書及其他交付交樓文件。 ? 指導交付場所的布置裝飾。 ? 指導客戶驗證、繳費、驗樓組織工作。 ? 指導協(xié)調(diào)好供水、供電、燃氣 、 供暖、 電信、 有線電視、 銀行 的現(xiàn)場服務。 ? 指導 物業(yè)服務中心 做好客戶資料收集工作。 ? 指導應對客戶驗樓階段的投訴高峰。 ? 指導 物業(yè)服務中心 與施工單位協(xié)調(diào)驗樓質(zhì) 量問題的整改。 第二節(jié) 交付分工、安排與準備內(nèi)容 （ 1）各部門的職責分工與人員配置 ? 物業(yè)服務中心 經(jīng)理負責組織安排入住工作。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 客戶服務中心負責具體辦理入住手續(xù)。 ? 財務部負責核收各項入住費用。 ? 工程管理部負責質(zhì)量整改的跟進和水電開通。 ? 安全管理部負責安全與交通疏導工作。 ? 環(huán)境管理部負責清潔保潔與綠化美化工作。 （ 2）交付的外部條件準備 ? 已通過竣工驗收與接管驗收。 ? 工程遺留問題基本得到解決。 ? 工程資料已經(jīng)齊備。 ? 客戶檔案資料移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認工作結(jié)束。 ? 小區(qū) 實現(xiàn)基本使用功能，滿足日常工作所需。 ? 配套設施基本 齊備，建成并能夠使用。 ? 物業(yè)公司依法經(jīng)營手續(xù)已經(jīng)齊備。 ?物業(yè)公司已同開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理合同》。 （ 3）交付的內(nèi)部準備工作 A、辦公室及后勤事務 ? 物業(yè)服務中心 裝修完畢。 ? 物業(yè)服務中心 正式成立、掛牌。 ? 辦公設備到位并能正常使用。 ? 辦公電話暢通。 ? 員工宿舍、食堂已落實。 ? 員工檔案已經(jīng)建立。 ? 照相人員及器材已落實。 B、 VI系統(tǒng)設計 ? VI 手冊已通過評審。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 員工服裝、工作牌制作完畢。 ? 辦公區(qū)標識系統(tǒng)安裝到位。 ? VI禮品購置完畢。 ? 交付接待現(xiàn)場標識系統(tǒng)安裝到位。 ? 寫字樓內(nèi)、外指示標識、指引標識、服務標識安裝到位。 ? 停車場指引標識審查合格。 C、印刷各類入住表格及物品 ?客戶手冊。 ? 管理規(guī)約。 ? 服務指南。 ? 小區(qū) 使用說明書。 ? 小區(qū) 質(zhì)量保證書。 ? 進駐登記表。 ? 客戶交費一覽表。 ? 進駐物品領(lǐng)用登記表。 ? 進駐驗房表。 ? 客戶公司情況登記表。 ? 裝修申請表。 ? 檔案袋。 ? 法律法規(guī)宣傳張貼畫。 ? 溫馨提示牌。 D、交付氣氛布置 ? 入口處掛橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。 ? 設置指路牌。 ? 擺放花籃、盆景。 ? 張貼醒目的“辦理手續(xù)流程圖”。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 管理人員著裝整潔，精神飽滿并經(jīng)嚴格訓練。 ? 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。 ? 清潔開荒完畢；綠化完成。 ? 區(qū)內(nèi)設施設備狀態(tài) 良好。 E、其他事項